임대차 계약 만료 후에도 임차인이 퇴거하지 않아 골머리를 앓는 임대인들이 적지 않다. 흔히 떠오르는 해결책은 바로 '명도소송'이다. 그러나 소송은 비용과 시간이 만만치 않게 소요되는 절차다. 이를 조금이라도 간소화하고 명확한 법적 근거를 마련하려면 소송 제기 전에 내용증명을 발송하는 것이 필요하다.
[아하 부동산 법률]
특히 임대차 관계에서는 임대인이 임차인에게 계약 종료 사실과 명도(퇴거) 요청을 정식으로 통보하는 도구로 널리 활용된다. 구두 통보나 일반 우편은 차후에 그 효력을 부인당하기 쉽지만, 내용증명은 그 자체로 법정에서 신뢰할 만한 증거력이 있기 때문이다.
불필요한 감정이나 과장된 표현은 최대한 배제하고, 계약 체결일과 만료일, 임대인·임차인의 인적 사항, 해당 부동산의 주소, 그리고 언제까지 퇴거해야 하는지 구체적으로 밝혀야 한다. 문서 상단에는 '임대차 계약 종료 및 명도 요청'과 같이 명료한 제목을 달아 수신인이 서신의 목적을 한눈에 파악할 수 있도록 해야 한다. 임대인·임차인의 성명(또는 법인명), 주소, 연락처 등을 정확히 적고, 어떤 사유로 계약이 종료됐는지 등 사실관계를 차근차근 정리해야 한다.
퇴거 요청 시에는 ‘언제까지 퇴거하라’고 특정 일자를 정하고, 이를 이행하지 않을 경우 명도 소송이나 강제집행 등을 진행하겠다는 점을 분명히 고지해야 한다. 마지막으로 작성일자와 임대인의 서명 또는 날인함으로써 문서의 형식을 완비한다. 내용증명은 팩스나 이메일 형태로 보내서는 법원에서 증거로서 완전한 신뢰를 얻기 어려울 수 있으므로, 반드시 우체국을 통한 등기우편 방식을 취해야 한다.
내용증명을 발송할 때는 원본과 동일한 문서를 보통 세 부 준비한다. 한 부는 우체국에서 보관하고 한 부는 수신자에게, 나머지 한 부는 발신인이 보관하게 된다. 우체국 방문이 여의치 않다면 인터넷 우체국을 통해 온라인으로도 발송이 가능하다. 중요한 것은 내용증명 접수증과 발송 기록을 확보해 두는 것이며, 상대방이 언제 수령했는지도 확인할 수 있어야 한다. 이 같은 공적 기록은 향후 법정에서 결정적인 증거가 될 수 있다.
내용증명을 보내면 '상대방이 언제, 어떤 내용을 알게 됐는가'를 명백히 밝힐 수 있다. 임차인이 "계약 만료 사실을 몰랐다"거나 "퇴거 요청을 듣지 못했다"라고 주장하더라도, 내용증명 발송 사실이 분쟁 해결에 확실한 근거가 된다. 이 문서를 받고 나서 심리적 압박을 느낀 임차인이 자진 퇴거를 선택해 소송 없이 문제를 해결하는 경우도 상당하다.
이 과정을 진행하는 데 있어 가장 중요한 점은 사실관계를 정확히 기재하고, 협박성 표현이나 감정적 문구를 쓰지 않는 것이다. 발송 후에도 협상이 가능할 여지를 남겨 두되, 법적 절차가 언제든 개시될 수 있음을 분명히 하는 태도가 필요하다.
명도 소송 전 내용증명을 발송함으로써 임차인에게 공식적으로 퇴거를 요구하고, 임대차 계약 만료 사실을 공인된 방식으로 전달하는 것은 추후 법적 분쟁을 대비하는 핵심 전략이다. 적절한 내용증명을 통해 협상을 유도하면 소송 없이도 갈등이 해소될 수 있고, 부득이 소송이 불가피할 때도 증거력을 확보해 소송 진행 과정을 효율적으로 이끌어 갈 수 있다.
만약 내용증명을 보냈음에도 불구하고 임차인이 퇴거를 거부한다면, 결국 명도 소송과 강제집행을 고려해야 한다. 이때는 법률 해석이나 절차가 복잡할 수 있으므로 숙련된 법률 전문가의 조언을 받아 신속하고 정확한 조치를 취하는 것이 좋다. 궁극적으로 분쟁의 조기 단계에서 전문 상담을 받는 것이 시간과 비용을 최소화하는 확실한 방안이라고 할 수 있다.
엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사
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