[머니콘서트 2025] 김학렬 소장 “‘사실상 부동산 규제 정국’ … 강남은 여전히 강하다”

- 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장, 새 정부 부동산 흐름 진단

[머니콘서트 2025]

““지금은 부동산을 무리하게 매수할 때가 아닙니다. 주식 시장 등에서 투자 자산을 불려, ‘똘똘한 한 채’로 갈아타는 전략을 추천합니다.”

지난 7월 2일 열린 한경머니 창간 20주년 기념 ‘머니콘서트 2025’에서 세 번째 강연자로 나선 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 ‘격변기 부동산 전망과 투자전략’에 대해 인사이트를 전했다. 그는 새 정부의 정책 흐름, 서울의 부동산 공급 구조, 향후 자산 배분 전략에 이르기까지 명쾌한 해석을 이어갔다.

김 소장은 먼저 이재명 정부가 대선 공약에서 제시한 부동산 정책에 대해 “규제 중심에서 공급 위주의 정책으로 전환하겠다는 의지”라고 진단했다.

김 소장은 이어 7월 2일 오전 발표된 수도권 주택 담보 대출 한도 제한에 대해 “금융위원회 차원의 대책이지만 사실상 규제 정책”이라며 “특정 지역을 규제하지 않으면서도 규제를 시작했다.”고 평가했다.

서울 아파트 시장에 대해 김 소장은 “공급 자체가 원천적으로 부족한 구조”라고 설명했다. 신규 아파트는 대부분 재건축·재개발·리모델링을 통해 공급되는데, 정부가 공공기여 등 추가 부담을 요구하면서 민간 기업의 사업을 강력히 이끌어가기는 어려운 상황이라는 것이다. 김 소장은 “추가 분담금 부담을 감수하고서라도 사업을 진행할 수 있는 지역은 결국 ‘강남’”이라며 “강남·송파 중심의 쏠림 현상은 더욱 강해질 것이다.”고 분석했다.

김 소장은 현재의 부동산 상승세는 거래량이 폭발적으로 증가한 게 아닌 일부 ‘상급지 갈아타기’의 수요가 이끈 결과라며, “너무 동요될 필요는 없다”고 강조했다.

이어 그는, 향후 부동산 시장을 “서울은 중위권 지역의 구축 아파트까지 오를 가능성이 높고, 서울 하위권 지역보다는 경기도의 입지 좋은 신축들을 찾는 게 더 좋은 전략이 될 수 있다”고 강조했다.

김 소장은 “지금은 ‘다주택’ 보다는 ‘똘똘한 한 채’로 ‘갈아타기’ 수요가 더 강화될 것으로 보인다”고 말했다. 현 시점의 자산 전략에 대해서는 “지금은 부동산 투자보다 주식 비중을 높여야 할 시기”라며 “특히 실거주 외의 투자 자산은 주식, 코인, 꼬마빌딩 등으로 포트폴리오를 분산하라.”고 조언했다.

그는 또한 “전세는 임차인에게 매우 좋은 정책으로 전세를 없애는 방향으로의 정책은 실현 가능성이 떨어진다.”고 평가했다.

김 소장은 “서울에 대한 대기 수요는 여전히 강하다”며 “부동산 매수 시에는 주변 지역에서 부러워할 법한 ‘상품 경쟁력’과 학교, 학원, 백화점, 일자리 등의 ‘입지 경쟁력’을 고려해 감당할 수 있는 최대한의 수준으로 투자하는 것이 바람직하다.”고 말했다.

이현주 기자 charis@hankyung.com