서울 부동산 증여가 급증하고 있다. 집값 상승과 대출 규제 속에서 세(稅) 절감과 자녀 주거 안정을 노린 전략적 이전으로 풀이된다
[상속 이슈]
서울 지역의 부동산 증여가 늘어나는 이유 다음 몇 가지로 분석된다.
우선 사람들은 증여를 할 때, 향후 자산 가치가 올라가는 자산을 자녀에게 증여해 증여세와 상속세 부담을 줄이려고 한다. 서울 아파트의 경우 시간이 지나면 가치가 상승하는 경향을 보여주고 있다. 2020년 하나금융연구소는 “40년간 강남 아파트 84배 상승했다”고 발표한 적이 있다.
가령 1990년 압구정동 현대아파트 전용 115㎡ 타입의 경우 실거래가가 3억3000만 원에서 2025년 4월 62억 원에 거래돼 18.8배나 상승했다. 증여 시점과 상속 개시 시점에 과세가 이뤄지는 상속·증여세 구조상, 서울 부동산 가격이 급등함에 따라 증여 수요가 자연스럽게 늘어나게 된 것이다.
두 번째로 수요 대비 공급이 부족하고 대출 규제 속에 더더욱 서울 부동산을 사기 힘들게 됐다. 서울 아파트의 향후 2026~2028년 3년간의 입주 물량은 3만6137가구로 직전 3년간(2023~2025년) 8만7515가구 대비 58.7% 감소 추세에 있다. 또한 대출 규제와 전세 실종 상황하에서 매매 가능한 서울 집의 숫자는 턱없이 부족한 상황이다.
그렇다면 이런 서울 부동산의 증여는 어떤 이점이 있는 걸까. 우선, 상속세 및 증여세의 절세가 가능하다. 부모 입장에서 서울 부동산을 계속 보유해 사망 시점에 상속세로 과세될 경우 막대한 상속세 부담을 질 수 있게 된다. 집값이 지속적으로 상승하므로 가능한 현재 시점에 증여할 경우, 미래 자산 가치가 상승한 이후에 상속·증여하는 것보다 상속세나 증여세를 절세할 수 있게 된다.
또한 감정평가를 통해 시세보다 낮은 증여가액으로 증여할 수도 있으며, 증여 시 부담부증여 등을 이용할 경우 증여세 부담이 증여세와 부담부 채무분에 대한 양도소득세로 나눠지게 되면 증여세 부담을 줄일 수도 있다. 부담부증여 양도세는 증여를 하는 부모가 납부하기 때문에 자녀들은 더욱 유리해진다. 무엇보다 상속 시점은 예측이 불가능하지만, 증여 시점은 자유롭게 정할 수 있는 것이 장점이다.
증여는 효율적인 재산 이전 방식
두 번째는 막대한 양도세 부담 회피가 가능하다는 점이다. 보유한 지 오래된 주택의 경우 양도차익이 크기 때문에 수억 원이 넘는 양도세 부담이 발생하게 된다. 이런 막대한 양도세 부담으로 인해 양도보다는 자녀들에게 증여를 선택하는 경우가 늘어나고 있다.
또한 주택 양도에 대한 세 부담이 늘어날 수 있는 정책 기조상, 만약 내년에 다주택자에 대한 중과유예가 폐지될 경우 양도세 부담이 더욱 커지기에 더욱더 자녀들에 대한 주택 증여가 늘어날 수 있다.
아울러 토지거래허가구역 내 증여를 통한 이점이 있다. 토지거래허가 문제도 증여를 이용할 경우 해결할 수 있다. 증여는 토지거래허가 대상이 아니므로, 실거주를 하지 않아도 된다. 그렇다면 임차인의 전세보증금을 활용해 증여세와 취득세 납부를 해결할 수 있다.
마지막으로 높은 집값, 대출 규제 속 자녀들의 주거 문제 해결과 자산 가치 상승이 기대되는 자산의 확보가 가능하다. 높아진 서울의 집값과 강화된 대출 규제로 인해 서울 집을 사기가 매우 힘들어졌다.
이런 상황에서 매매대금을 다 지급하지 않고, 증여세만 부담하고 집을 얻을 수 있는 증여는 자녀들에게 큰 혜택이다. 서울의 집을 증여받은 자녀들은 주거 문제를 해결하면서 동시에 자산 가치 상승이 기대되는 투자 자산을 얻을 수 있기에 증여는 매우 효율적인 재산 이전 방안될 수밖에 없다.
배남수 세무법인 이담 대표세무사
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