임대인의 안일한 태도 때문에 한국 사회를 떠받치던 전세 제도가 흔들리고 있다. 부동산 시장이 불안정한 이 시점에서, 전세금을 제때 돌려주지 못하는 임대인들이 속출하고 있다.
[아하 부동산 법률]
문제는 지연 자체가 아니라 지연이 초래하는 비용의 기하급수적 증가다. 전세금 반환이 늦어지면, 정확히는 목적물을 인도받은 다음 날부터 연 5%의 지연이자가 발생한다. 1억 원 보증금 기준으로 한 달에 약 42만 원씩 손해금이 쌓인다.
더 무서운 것은 소송에서 패소했을 때다. 소장 부본이 송달된 다음 날부터 지연이율이 연 12%로 뛴다. 같은 1억 원 기준으로 월 100만 원씩 증가하는 셈이다. 여기에 소송비용, 변호사 수임료, 강제집행 비용까지 더해지면 임대인의 부담은 눈덩이처럼 불어난다.
한 사건에서는 8000만 원 전세금 반환 지연이 2년간 이어지면서, 최종적으로 임대인이 부담한 금액이 1억2000만 원을 넘었다. 초기에 성의 있게 협상했다면 충분히 피할 수 있었던 손실이었다.
전세금반환소송센터의 통계는 더욱 충격적이다. 관리 사례 기준으로 전세금 반환소송의 실질적 승소율이 90%를 넘는다. 평균 소송 기간은 3.9개월, 중앙값은 3.1개월로 비교적 신속하게 처리된다. 86%의 사건이 6개월 이내에 마무리된다. 즉, 임대인이 버틸 수 있는 시간은 생각보다 짧고, 패소 가능성은 압도적으로 높다는 뜻이다. 더욱이 전세금액 중앙값이 9500만 원에 달해, 한 번의 패소가 가져오는 타격은 일반인에게는 치명적이다.
금전적 손실보다 더 치명적인 것은 사회적 신뢰의 추락이다. 전세금 반환을 지연시킨 임대인들은 이후 임차인을 구하기 어려워진다. 공인중개사들도 이런 '문제 건물'은 기피한다. 단기적 자금난을 피하려다 장기적으로 더 큰 손실을 자초하는 것이다.
한 임대인은 ‘집값이 오르면 문제가 해결될 것’이라며 2년간 버텼다. 결과는 참혹했다. 임차권등기명령에 이어 강제경매까지 진행됐고, 결국 시세보다 30% 낮은 가격에 집을 잃었다. 초기에 분할 변제라도 제안했다면 피할 수 있었던 비극이었다.
그렇다면 임대인은 어떻게 해야 할까. 첫째, 현실을 직시해야 한다. 전세금 반환 의무는 피할 수 없는 법적 책임이다. 둘째, 조기에 적극적 해법을 모색해야 한다. 분할 변제 합의, 대출이자 분담, 담보 제공 등 다양한 방안이 있다. 셋째, 전문가의 도움을 받아야 한다. 잘못된 판단 하나가 돌이킬 수 없는 결과를 낳을 수 있기 때문이다.
한국의 전세 제도는 세계적으로도 독특한 시스템이다. 이 제도가 지속 가능하려면 임차인과 임대인 간의 신뢰가 전제돼야 한다. 그런데 일부 임대인들의 안일한 태도가 이 신뢰의 근간을 흔들고 있다.
지금 임대인들은 기로에 서 있다. 어려운 현실을 인정하고 적극적으로 해법을 찾을 것인가, 아니면 안일한 기대에 매달려 더 큰 파멸을 자초할 것인가. 선택은 그들의 몫이지만, 결과는 명확하다. 전세금 미반환은 단순한 지연이 아니라 신뢰 시스템의 파괴다. 임대인 스스로가 이 사실을 깨달을 때만이 한국의 주거 안정성이 회복될 수 있다. 시간은 기다려주지 않습니다. 지금 당장 행동해야 할 때다.
엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사
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