이상우 대표는 신도시 투자의 필승 지역으로 분당을 단연 1순위로 꼽는다. 10만 호라는 압도적인 규모와 강남 접근성을 고려할 때, 재건축 파급력이 동탄2신도시급 이상으로 강력하기 때문이다. 그는 분당 진입이 어렵다면 아파트라는 고정관념에서 벗어나 서울 도심의 빌라나 오스피스텔로 눈을 돌리라고 조언한다.
[커버스토리] 이상우 인베이드투자자문 대표
이상우 인베이드투자자문 대표는 신도시 투자의 ‘필승 지역’으로 분당을 거듭 강조했다. 다만 가장 확실한 답안지인 분당을 제외한다면, 굳이 신도시에서 투자의 해법을 찾기보다는 서울 안에서 답을 찾는 쪽을 권했다. 아파트만 고집하는 시야에서 벗어날 수 있다면, 서울 도심의 오피스텔, 빌라 투자를 통해서도 얼마든지 기회를 잡을 수 있다는 게 이 대표의 시각이다.
이 대표를 만나 신도시 부동산 투자에 대한 그의 생각을 들어봤다.
서울의 대안으로 투자 가치를 기대해볼 만한 신도시는 어디라고 보십니까.
“1기 신도시 중 분당을 꼽고 싶습니다. 강남에서 가깝다는 게 가장 큰 이유일 것이라고 다들 생각하시겠만, 10만 호라는 압도적인 규모가 그 배경입니다. 낡은 도시가 새롭게 커지는데 그 규모가 동탄2신도시만 하고, 강남과의 거리도 엄청나게 가깝습니다. 굳이 자세히 따져보지 않아도 분당 신도시 재건축이 가장 파워풀합니다.”
분당 외에도 정부가 1기 신도시 선도지구로 지정한 곳들이 있는데요. 이 지역에 관심이 있다면 최대한 빠르게 진입하는 게 좋을까요.
“아무래도 그렇죠. 정부가 재건축에 속도를 내도록 해준다면 선도지구로 선정된 곳들이 가장 빠를 테니까요. 개인적으로는 굳이 30년 된 집에 들어가서 고생할 필요는 없다고 보지만, 그럼에도 구축이 비교적 저렴한 데다 지역 인프라도 좋으니 재건축에 대한 낙관론을 가진 분이라면 지금 들어가서 거주해도 된다고 봅니다. 문제는 현재 대부분의 재건축이 빠르게 진행되지 않고 있다는 겁니다. 중동, 산본, 심지어는 일산도 재건축 속도가 그렇게 빠르지가 않아요. 정부의 방향성과 별개로 재건축이 지지부진한 지역에서 억지로 사업이 추진되도록 만들 방법은 없지 않겠습니까. 결국 지역 내 재건축 분위기가 중요합니다. 특히 ‘집을 새로 짓는다고 해서 집값이 오를 것인가’라는 본질적인 질문이 존재하죠. 공사비가 많이 나온다고 해도 추후 집값만 많이 오른다면 분담금은 낼 수 있다는 사람이 많을 겁니다. 하지만 지금은 그런 미래가 잘 안 보이니 1기 신도시에서 분담금 부담 이슈가 계속해서 나오는 거죠. 그런 측면에서 분당은 긍정적인 미래 가능성이 많이 보이는 반면, 일산은 애매한 상황에 놓여 있다고 봅니다. 어떻게든 사업성이 나아졌으면 좋겠다는 것이 저의 바람입니다.”
2기·3기 신도시 중에서는 어느 지역을 주목해볼 만할까요.
“사실 2기와 3기는 답이 없다고 봅니다. 우선 2기 신도시 가운데 가장 빨리 입주가 이뤄진 지역이 판교인데요. 판교 또한 벌써 20년이 됐습니다. 판교에서도 늦은 곳은 아직도 입주가 안 끝났어요. 양주나 평택고덕도 아직 입주하고 있는 상태죠. 더군다나 이들 지역은 서울에서 거리가 굉장히 멉니다. 2기 신도시는 개발이 시작되던 노무현 정부 당시부터 ‘너무 멀다’는 게 문제점으로 거론됐어요. 결국 엄청난 미분양 사태까지 벌어졌습니다. 그러다 집값이 좀 오르면서 문제는 어느 정도 해결됐지만, 검단이나 평택고덕, 양주옥정 같은 곳들은 지금도 마지막 공급을 하고 있습니다. 3기 신도시는 1기보다 서울과 더 가깝고 신축입니다. 문제는 정부가 3기 신도시 내 임대주택 도입을 함께 추진할 전망이라는 것입니다. 임대주택은 ‘내 집’이 아니잖아요. 분양 전환이 전제되지도 않은 임대주택이 3기 신도시에 공급된다면, 굳이 이 지역에 나가서 살기보다는 서울 내에 거주하는 것을 택할 이들이 많겠죠.”
판교에 대해서는 어떻게 평가하나요.
“성공적인 신도시죠. 분당보다 서울과 더 가깝고 심지어는 기업까지 잔뜩 모였으니 모든 게 맞아떨어진 신도시가 됐습니다. A급 업체라고 생각하지 못했던 게임, 정보기술(IT) 관련 업체들이 몰리면서 판교테크노밸리가 성공을 했고 지하철까지 잘 뚫렸습니다. 또 높은 연봉을 받는 고소득자가 모이며 집이 소비될 수 있는 선순환을 만들었습니다. 또 하나의 성공 배경은 분당이 낡았을 때 새 아파트로 이동하고 싶어 하는 수요를 판교가 다 끌고 왔다는 점입니다. 같은 맥락에서 분당이 새롭게 지어졌을 때 판교와 비슷한 흐름으로 잘될 것이라고 생각합니다.”
앞으로도 신도시 간 양극화가 고착화될까요.
“인구가 늘지 않기 때문에 어쩔 수가 없습니다. 외국인의 부동산 시장 유입을 거론하는 분들도 있지만, 국내에 정착하는 외국인은 대부분 임대 형태로 거주하게 될 가능성이 높습니다. 3기 신도시에 임대주택을 잔뜩 지으면 외국인이 살게 될 가능성이 높다는 거죠. 어느 정도의 슬럼화가 이뤄지는 겁니다. 실제로 안산, 파주, 김포 등 나름대로 공단이 형성된 지역이라고 할지라도 저렴한 집들은 이미 외국인으로 채워져 있습니다.”
하지만 서울 내에 집을 구매할 여력이 안 되는 분들은 대안으로 신도시를 고려해볼 수밖에 없을 텐데요.
“어찌 보면 거꾸로 생각을 해봐야 합니다. ‘서울 밖으로 나가서 사는 것이 과연 행복할까’를 고려해보세요. 다들 너무 아파트만 고집합니다. 심지어 대단지 아파트가 아니면 싫다고 합니다. 나 홀로 아파트는 꺼려하고요. 빌라, 오피스텔은 선택지에서 아예 빠져 있죠. 빌라나 오피스텔이 나쁜가요. 서울에 있는 빌라들 굉장히 저렴합니다. 좋은 입지의 큰 평수 오피스텔 중에서도 저렴한 곳이 많아요. 대출도 많이 나오고요. 심지어 강남에도 살 수 있습니다. 서울의 주거 문제라는 건 다들 아파트에 살고 싶으니까 생기는 겁니다. 재개발을 기다리는 빌라에는 근처에도 안 가고 싶은데, 아파트가 되고 나면 가고 싶다는 건 욕심이죠. 저는 정부가 신도시보다는 도심의 재건축·재개발을 활성화하는 데 관심을 쏟아야 한다고 생각합니다.”
비아파트 투자의 리스크를 우려하는 시각이 많은 것 같습니다. 결국 개발이 이뤄지지 않을 가능성은 없을까요.
“현재 서울의 재건축·재개발이 억지로 20~30년 미뤄지고 있는데 언제까지 안 할 수 있을까요. 결국은 시간 문제입니다. 그런데 그 시간이 너무 길고, 젊은 날에 굳이 구축 빌라에서 살고 싶지 않다는 생각을 많은 분들이 하는 거죠. 초품아, 대단지, 역세권 다 좋죠. 그런데 지금 그 공식에 모두가 갇혀서 다음 발자국을 못 떼고 있는 겁니다. 실제로 마포, 용산, 성동에 사는 분들은 강남으로 못 가고 있어요. 강남에 초품아, 역세권은 많지만 대단지 아파트가 없단 말이에요. 부동산에 대한 고정관념이 형성돼 있는 거죠.”
“집만 짓는다고 신도시가 잘되지는 않습니다. 꼭 신도시가 아니더라도 기존 산업의 경쟁력 약화로 제대로 돌아가지 않는 도시의 사례를 우리는 너무 많이 봐 왔습니다. 대표적인 도시가 인천이죠. 인천에 존재했던 산업 기반들이 점점 약화하고 있습니다. 부산 또한 그렇게 된 지가 20년은 넘었죠. 이제는 지역 기반의 산업 자체가 없다고 할 수 있습니다. 정부가 신도시 공급 정책을 내놓는 것만으로는 소용이 없습니다. 그런데 사실 그 부분은 민간이 할 일인 거죠. 결국은 좋은 연봉을 많이 주는 일자리가 도시 근처에 있어야 합니다.”
교통망도 부동산 시장에 영향을 끼치는 중요한 요건이지 않나요. 예컨대 수도권광역급행철도(GTX)로 인해 수혜를 입었다고 거론되는 지역들이 있죠.
“GTX는 물론 빠르지만, 물리적인 거리가 서울과 가까운 게 더 중요합니다. GTX로 인해 신도시에서 서울까지 30분이면 이동할 수 있게 됐다고 해도, 서울과 더 가까운 지역은 그보다 더 빠르게 이동할 수 있게 되겠죠. 상대적 비교를 할 수밖에 없습니다. GTX의 목적은 바깥 동네의 교통수단을 좋게 해주는 것이었지만, 오히려 연신내 같은 곳들이 더 서울 도심에 가까워졌죠. 교통 호재가 바깥 동네보다는 이런 지역에 더 긍정적인 효과를 가져왔어요. 정작 파주 운정역 근처는 집값이 전혀 안 올랐습니다. 교통 호재만을 고려한다면 이동 시간이 절반 이상 줄어든 파주 운정의 집값이 더 많이 올랐어야 해요. 결과는 그렇지 않죠. 같은 맥락에서 평택 집값도 안 오르고 있습니다. 삼성전자가 지제역에 공장을 짓기 시작한 게 한두 해가 된 게 아니고, 아파트도 굉장히 많이 지어졌죠. 그런데 정작 삼성전자에 다니는 분들은 다 동탄에 삽니다.”
일산 등 베드타운의 전형이라고 거론되는 신도시들이 존재하는데요. 이들 지역은 향후 성장성이 다소 막혀 있다고 보나요.
“앞서 일산을 애매한 지역이라고 말씀드린 게, 계속해서 베드타운일 수밖에 없다는 점 때문입니다. 그 근처에 직장이 많아질 리가 없지 않습니까. 그럼에도 불구하고 저는 일산의 투자 가치가 완전히 없다고 보지는 않습니다. 분당의 재건축 이후 상황과 비교가 될 뿐이지, 목표치만 좀 낮게 잡고 욕심만 줄이면 일산도 괜찮습니다. 일산에 들어갈 만한 자금력으로 그만한 퀄리티를 가진 도시를 찾기는 어려워요. 재건축 됐을 때 규모도 큰 편이죠. 파주 운정신도시보다는 일산의 미래가 밝다고 생각합니다.”
3기 신도시 중에서 베드타운의 가능성이 높은 곳은.
“부천대장, 계양테크노밸리, 남양주왕숙. 100% 베드타운입니다. 베드타운으로 만들지 않겠다고 하는데, 남양주왕숙이 어떻게 베드타운이 안 될 수가 있겠어요. 그런데 규모는 거기가 제일 큽니다. 기업들에게 그 지역으로 가라고 한들 가겠습니까. 지금까지 억지로 조성하려고 한 혁신도시의 결과는 대부분 부정적이었습니다.”
1기부터 3기까지 각 신도시의 리스크를 꼽는다면.
“1기는 리스크 요인이 크게 없습니다. 재건축 시기가 왔기 때문에 여기서 더 가격이 내려갈 수가 없어요. 다만 ‘얼마나 오르냐’의 문제는 별개입니다. 거기에서 소외될 수는 있습니다. 집값이 오르지 않을 지역에 굳이 들어갈 이유는 없는 겁니다. 대표적으로 산본, 중동이 있습니다. 2기 신도시는 서울에서 굉장히 먼데, 동시에 낡고 있다는 게 리스크 요인입니다. 제가 생각하는 아파트의 정점은 8년 차입니다. 2기 신도시는 이제 15년 차를 넘어가고 있어요. 새 아파트도 아니고, 먼 곳에 있는 낡은 아파트에 불과합니다. 그럼 그곳에 누가 와서 거주해줄 것인가 하는 문제가 남게 되죠. 3기 신도시는 임대주택이 너무 많아요. 내 집이 아니라면 나와 아무 상관이 없는 거잖아요. 부동산 투자에 있어서는 소유가 중요하니까요.”
자산 규모가 어느 정도 있는 분들이라면 굳이 신도시를 생각할 필요는 없다고 보나요.
“예를 들어 20억~30억 원가량의 여유가 있는 분들은 서울에 답이 있는데 왜 신도시에 투자해야 할까요. 굳이 신도시에서 똘똘한 한 채를 더 찾아볼 필요가 없습니다. 대신 자산 규모가 그보다는 적은 분들은 대출 6억 원 한도, 생애최초대출 등을 살려서 분당 지역 아파트를 1순위로 매수하는 것이 좋다고 봅니다. 그보다 여력이 없는 분들은 서울 도심 지역 빌라, 오피스텔을 선택지에 넣어보는 것을 고려해볼 만하다고 생각합니다.”
정초원 기자 | 사진 이승재 기자
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