부모로부터 부동산을 증여 받으면서 주택 담보대출까지 함께 인수하는 사례가 늘고 있다. 하지만 이런 거래는 단순한 증여가 아니라 ‘부담부증여’에 해당해 증여세뿐 아니라 양도소득세까지 동시에 검토해야 하는 복합적인 세무 문제를 동반한다.
[상속 Q&A]
아버지 명의의 아파트를 증여받으면서 해당 아파트에 설정된 담보대출을 제가 인수하기로 했습니다. 이 경우 증여세는 어떻게 되나요.
Solution
아버지 명의의 아파트를 증여받으면서 담보대출과 같은 채무를 인수하는 것을 부담부증여라고 합니다. 이 경우 증여세와 양도소득세가 동시에 발생할 수 있으며, 양자의 세법상 취급이 다르므로 반드시 정확히 구분해 두어야 합니다.
먼저 수증자의 증여세 계산과 관련해, ‘상속세 및 증여세법’ 제47조 제1항은 증여세 과세가액을 증여재산가액에서 수증자가 인수한 채무액을 차감한 금액으로 규정하고 있습니다. 그런데 배우자 간 또는 직계존비속 간 부담부증여에 대해서는 같은 조 제3항 본문에서 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다고 규정하고 있습니다(상증세법 제47조 제3항). 이는 가족 간 계약을 통해 허위로 채무를 만들어 증여세를 부당하게 줄이는 행위를 방지하기 위한 것입니다.
다만, 같은 항 단서는 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 공제를 허용하고 있습니다(상증세법 제47조 제3항 단서).
사례자의 경우 아버지 명의 아파트에 설정된 담보대출을 인수하는 조건으로 증여받는 것이므로, 해당 담보대출이 금융기관에 대한 채무로서 대출계약서, 등기부등본, 채무인수 계약서 등으로 객관적인 확인이 가능하다면 증여재산가액에서 공제받을 수 있습니다. 예를 들어 아파트 평가액(시가)이 10억 원이고 인수하는 금융기관 담보대출이 2억 원이라면, 증여세 과세 대상이 되는 증여가액은 8억 원(10억 원-2억 원)이 됩니다. 여기서 직계존속으로부터의 증여재산공제 5000만 원(10년간 합산)을 차감한 7억5000만 원이 증여세 과세표준이 되며, 여기에 누진세율을 적용해 증여세를 산출합니다(상증세법 제53조 제2호).
한편, 수증자가 인수한 채무액에 해당하는 부분은 증여자가 유상으로 양도한 것으로 보아 양도세 과세 대상이 됩니다(소득세법 제88조 제1호). 즉, 증여자인 아버지는 사례자가 인수한 담보대출액 상당의 아파트 지분을 양도한 것으로 보아 양도세를 납부해야 합니다. 양도차익 계산은 ‘소득세법’ 시행령 제159조에 따라 이루어집니다. 구체적으로 취득가액은 ‘실제 취득가액×채무액÷증여가액’으로 계산하고, 양도가액은 채무액으로 해 양도차익을 산정합니다(소득세법 시행령 제159조 제1항). 예를 들어 아파트 실제 취득가액이 3억 원, 증여가액이 10억 원, 채무액이 2억 원이라면, 양도로 보는 부분의 취득가액은 6000만 원(3억 원×2억 원÷10억 원)이 되고, 양도가액은 2억 원이므로 양도차익은 1억4000만 원이 됩니다.
여기에 보유 기간과 양도 시점을 기준으로 장기보유특별공제를 적용하고, 해당 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지 여부를 검토해 최종 양도세액을 산출합니다.
따라서 부담부증여를 할 경우에는 수증자의 증여세 부담뿐만 아니라 증여자의 양도세 부담도 함께 고려해야 합니다. 특히 양도세 중과 대상 주택이거나 1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부, 장기보유특별공제 적용 여부 등에 따라 양도세 부담이 크게 달라질 수 있습니다.
정광욱 김앤장법률사무소 변호사
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