10억 아파트 증여, 세금 줄이는 '한 끗' 차이

다주택자들의 경우 강화되는 종합부동산세 부담과 향후 상속세 문제로 절세 방안을 고민하는 사례가 늘고 있다. 이때 보유 주택을 자녀에게 미리 증여하는 방법을 고려할 수 있으며, 순수 증여와 부담부 증여 방식에 따라 세 부담 구조와 자금 계획이 달라질 수 있어 상황에 맞는 전략적 선택이 중요하다.

[상속 플래닝]

사진=게티이미지뱅크

K씨는 서울에 아파트 2채를 보유하고 있다. 다주택자에게 종합부동산세를 강화하겠다는 정부의 정책이 예정돼 있어 걱정이 이만저만이 아니다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 기간인 올해 5월 9일까지 계약을 해야 하고 1채를 처분하고 싶은데, 집을 보러 오는 사람이 거의 없어 처분도 만만치가 않을 것 같다.

만약 1채를 처분할 수 없다면 어떻게 해야 할지 조만간 결정을 해야 한다. 현금자산이 많지 않아 종부세를 감당하기 힘들다. 1채를 처분할 수 없다면 자녀에게 증여하려고 한다. 다행히 주택이 없는 딸이 있어 증여를 진지하게 고민하고 있다.

순수증여 vs 부담부증여 승자는

상속세는 나중에 본인 재산을 모두 합쳐서 계산되기 때문에 상속으로 이전하는 것보다 증여로 이전하는 것이 장기적으로 절세 효과는 있다. 증여 방식은 순수증여와 부담부증여 두 가지 있다고 하는데 어떤 방법이 더 좋을까.

부담부증여란 증여자(K씨)가 수증자(딸)에게 재산을 증여할 때 수증자가 증여자의 채무를 인수하는 것을 말한다. 이때 수증자는 증여재산에서 채무를 공제해 증여세를 납부해야 하고 증여자는 채무액을 유상 양도한 것으로 보아 양도세를 납부해야 한다. K씨가 양도세 납부 의무가 있으니 중과 유예 기간 만료 전에 이전해야 한다.

부담부증여를 하면 K씨의 딸은 10억 원에 재산을 받지만 전세금인 채무 5억 원을 부담해야 한다. 향후 세입자가 나가고 본인이 들어가서 살고자 할 때 전세금은 본인 자금으로 내주어야 한다. 따라서 부담부증여를 하는 경우에는 향후 부채 상환에 대한 자금출처 조사도 신경을 써야 한다.

또한 서울의 아파트는 토지거래허가구역이다. 딸이 부담부증여로 취득하는 경우에는 일부 양수도거래이므로 현재 임대차 계약 종료일(매도자가 다주택자이고 매수자가 무주택자인 경우)까지 입주해야 한다. 다만, 늦어도 2028년 2월 11일까지는 실거주를 위해 입주해야 한다. 부담부증여로 인정받기 위하여는 다음 세 가지 요건을 모두 충족해야 한다.

세금 적다고 무조건 유리할까

순수증여는 증여자가 수증자에게 재산을 증여할 때 채무를 부담시키지 않는 것을 말한다. 따라서 순수증여를 하면 전세금 5억 원은 현금으로 받아야 한다. 집주인이 바뀌는 것이므로 기존 집주인인 K씨는 세입자에게 5억 원을 내주고 세입자는 새로운 집주인인 딸에게 5억 원을 전세금으로 주어야 한다.

실무적으로 세입자의 합의를 얻어 K씨가 딸에게 아파트를 증여하면서 전세금에 해당하는 현금 5억 원도 딸에게 준다. 또한 순수증여는 유상으로 취득(양수도거래)하는 것이 아니므로 딸이 실거주를 위해 입주를 할 필요는 없다.

상단 표는 순수증여를 할 경우와 부담부증여를 할 경우 세금을 비교한 것이다. 단순 세금만 비교하면 순수증여가 많다. 그러나 순수증여의 경우 더 많은 재산을 받는 것이므로 딸의 입장에서 증여세가 많은 것은 당연하다. 증여세를 납부할 능력이 없는 자녀의 경우 전세금으로 취득세와 증여세를 충당할 수 있고 여유 현금도 보유하기 때문에 반드시 부담부증여가 유리하다고 할 수는 없다. 또한 고액자산가라면 상속세 절세의 목적으로 채무를 자녀에게 넘기는 것보다 많은 재산을 증여하는 것이 유리할 수도 있다.

박정국 하나은행 상속증여센터장