최근 몇 년 사이 동남아시아 부동산 시장에서 나타나는 가장 큰 변화는 투자 방식이 아니라 투자자의 시각이다. 한때 동남아 부동산은 저렴한 가격과 선진국 대비 높은 기대수익률이라는 비교적 단순한 논리로 접근이 가능한 ‘기회의 시장’이었다. 그러나 이제는 단기간의 가격 상승만을 기대하며 접근할 수 있는 시장이 아니다.
[해외 부동산]
과거에는 ‘동남아’라는 하나의 범주 안에서 투자의 기회를 찾을 수 있었다. 그러나 이제는 다른 선진국 시장과 마찬가지로 국가별, 도시별, 상품별로 세분화된 투자 접근이 요구된다. 글로벌 자본은 이미 동남아 시장 깊숙이 들어와 있고, 개인투자자 역시 과거와 달리 더 이상 정보의 사각지대에 있지 않다. 그 결과 시장은 단순한 가격이나 수익률 숫자만이 아니라, 보다 선별적이고 보수적인 접근을 요구하고 있다.
이러한 변화는 부동산 시장이 성숙 단계로 접어들 때 나타나는 전형적인 특징이다. 가격 자체의 매력은 점차 약해지고, 대신 임대 수요의 지속가능성, 금융 및 법률 시스템의 안정성, 도시 인프라의 경쟁력 등이 투자 판단의 핵심 요소로 부각되고 있다. 그런데 이러한 요소들은 단기간에 형성되지 않는다. 바로 이 점이 동남아 부동산 투자에서도 선별적인 판단이 필요한 이유다.
동남아의 리딩 마켓인 말레이시아와 고성장의 대표적인 신흥 국가인 베트남, 관광 기반의 수익형 시장인 태국을 중심으로 변화하는 투자 전략을 살펴본다.
말레이시아
안정성과 시스템을 갖춘 균형적 시장
말레이시아는 동남아 내에서 가장 균형 잡힌 시장 구조를 가진 국가 중 하나다. 표면적으로는 아세안 5개국으로 대표되는 베트남, 필리핀, 태국, 인도네시아와 함께 성장하는 신흥국으로 묶이지만, 실제 투자 환경은 전혀 다른 층위에 위치한다.
국제경영개발원(IMD)의 2025년 세계 경쟁력 평가에서 말레이시아는 국가 경쟁력 순위에서 23위를 기록하며 한국(27위)을 앞질렀다. 특히 거시경제 안정성 항목에서 말레이시아가 미국 다음으로 4위를 차지하며(한국은 11위), 시장 신뢰도 측면에서 높은 경쟁력을 보여주었다.
경제 수준에서도 말레이시아의 차별적 위상은 뚜렷하다. 말레이시아는 1인당 국내총생산(GDP) 1만4000달러 이상의 중상위 소득 국가로, 싱가포르와 브루나이에 이어 동남아에서 세 번째로 부유한 국가다. 반면 태국을 비롯한 상당수 아세안 국가들은 여전히 1만 달러 이하 수준에 머물러 있다. 이는 말레이시아가 단순한 성장 시장이 아니라, 선진국 수준의 시스템 위에서 성장하는 이른바 ‘하이브리드 시장’의 특징을 가지고 있음을 보여준다.
이러한 구조는 부동산 시장에도 그대로 반영된다. 은퇴 이민의 천국으로 알려진 말레이시아는 영어 기반의 글로벌 커뮤니케이션 환경과 선진화된 금융·법률 시스템, 글로벌 수준의 의료 인프라, 우수한 국제학교 등을 바탕으로 안정적인 외국인 수요가 형성돼 있다. 특히 외국인 투자 수요는 수도 쿠알라룸푸르에 집중돼 있는데, 이는 교육·의료·생활 인프라의 집중 구조와 맞물려 임대 수요의 안정성을 높이는 요인으로 작용한다.
또한 외국인 부동산 소유에 비교적 우호적인 제도와 일정 금액 이상의 부동산 투자를 통한 MM2H(Malaysia My Second Home) 프로그램은 자산가 입장에서 중장기 자산관리와 라이프스타일 투자를 동시에 가능하게 한다. 특히 상속세와 증여세가 없고, 양도소득세 역시 보유 기간 6년 이상 소유 시 외국인에게 10% 단일세율이 적용된다는 점은 절세 측면에서 투자 매력을 높이는 요소다.
결국 말레이시아는 안정적인 시스템 위에서 예측 가능한 수익을 추구하고, 자산 가치 보존을 중시하는 투자자에게 적합한 균형적 시장이라 할 수 있다.
베트남
성장의 이면에서 선별이 요구되는 시장
반면 베트남은 여전히 동남아에서 가장 높은 성장 기대로 주목받는 시장이다. 2025년 약 8%의 높은 GDP 성장률을 기록했으며, 이러한 고성장의 흐름은 2026년과 2027년에도 이어질 것으로 전망된다. 특히 2025년 외국인 관광객 수가 20% 이상 증가하며, 관광 산업이 베트남 경제 성장을 견인하고 있다. 그러나 시장의 성격은 점차 변화하고 있다. 과거 젊은 인구구조와 저렴한 노동력을 기반으로 성장했던 베트남 역시 이미 고령화 사회로 진입했으며, 산업 구조 또한 단순 제조업에서 최첨단 산업과 디지털 인프라 중심으로 구조적 전환을 꾀하고 있다.
동시에 공급의 증가, 특히 럭셔리 하이엔드 중심의 주택 공급 확대는 수요 대비 불균형의 리스크를 내포하고 있다. 과거 베트남 부동산 시장이 가격 상승 기대를 중심으로 하는 고성장의 시장이었다면, 이제는 수익률 중심의 전략적인 접근이 필요한 성숙한 시장으로 변화되고 있다.
도시별 접근 방식 또한 달라야 한다. 정치·행정의 수도인 하노이는 아직 성장 초기 시장의 성격이 강한 반면, 경제 중심지인 호찌민은 상대적으로 성숙 단계에 가까운 시장으로 평가된다. 따라서 같은 국가 안에서도 도시별로 소득 수준이나 소비 구조가 다르기 때문에 차별화된 투자 전략이 필요하다.
제도적 측면에서도 신중한 투자 접근이 필요하다. 외국인을 포함한 개인은 토지를 소유할 수 없으며, 법 개정으로 이제는 외국인도 건축물인 주택은 소유할 수 있게 됐으나, 일정 비율 내에서만 취득이 가능하다. 한국의 아파트에 해당하는 콘도미니엄은 단지 전체의 30%, 단독주택은 10%까지만 외국인 소유가 가능하며, ‘동’ 개념의 행정구역 단위(ward) 내에서는 250채를 초과해서 외국인은 소유할 수 없다. 따라서 투자 시 단순 입지나 가격뿐 아니라, 향후 매각 가능성과 외국인 보유 한도 등을 함께 고려해야 한다. 이런 제한은 베트남 부동산 투자에서 출구 전략의 중요성을 더욱 부각시키는 요인이다.
관광 수요 기반의 수익형 시장
태국은 동남아에서 비교적 이른 시기인 1979년에 외국인 투자자에게 부동산(콘도미니엄) 시장을 개방한 국가로, 특히 관광 수요를 기반으로 한 임대형 부동산 시장이 발달해 있다.
방콕을 중심으로 한 수도권 시장은 이미 상당 부분 성숙 단계에 진입했으며, 푸켓, 파타야와 같은 관광 도시는 브랜디드 레지던스(branded residence)와 같은 고급 서비스드 레지던스를 중심으로 글로벌 투자 수요를 끌어들이고 있다. 특히 글로벌 호텔 브랜드와 연계된 고급 레지던스 상품은 단순한 주거 기능을 넘어 운영 서비스와 자산 가치를 결합한 형태인데, 한국보다 동남아 시장에서 더욱 빠르게 발전한 유형이다.
태국 부동산 시장의 핵심은 구조적으로 관광 경기와 외국인 수요의 의존도가 상대적으로 높다는 점이다. 태국은 관광 산업의 직간접적 GDP 기여도가 약 20% 수준에 달하는 대표적인 관광 기반 경제 구조를 가지고 있다. 관광 산업의 흐름이 숙박·주거·리테일 시장까지 직접 연결된다는 점에서 태국 부동산은 사실상 관광 산업과 함께 움직이는 시장이라 할 수 있다.
또한 태국은 다른 아세안 주요 국가들과 비교할 때 상대적으로 낮은 실질 GDP 성장률을 기록하고 있다는 점도 주목할 필요가 있다. 이는 단순한 가격 상승 기대만으로 접근하기보다, 운영 수익과 실질 수요 기반 중심으로 시장을 바라봐야 한다는 의미를 내포한다. 특히 단기 체류 수요에 기반한 임대 시장은 글로벌 경기와 환율, 관광 흐름 변화에 민감하게 반응할 수밖에 없기 때문이다.
한편 최근 방콕 도심의 신규 공급 역시 최고급 럭셔리 주거 상품 중심으로 재편되고 있다. 2018년 정점을 기록한 이후 팬데믹을 거치며 고급 콘도미니엄 공급은 둔화됐으나, 최근 시장 회복과 함께 다시 하이엔드 상품을 중심으로 공급이 확대되는 추세다. 특히 태국 정부가 의료·웰니스 기반의 고부가가치 관광 산업을 적극 육성하면서, 고액 소비 관광 수요와 연계해 대형 병원이나 교통 인프라 인근을 중심으로 고급 주거 상품 공급이 눈에 띄게 증가하고 있다. 다만 일부 로컬 자산가와 외국인 수요에 의존하는 고급 주거 상품의 경우, 공급 증가 시 미분양 재고가 빠르게 늘어나며 수익률이 하락할 가능성이 있다는 점은 투자 시 유의해야 할 부분이다.
결국 동남아 시장은 여전히 매력적이나, 그 매력의 본질은 과거와 달라졌다. 이제 투자의 기회는 단순히 가격 상승에서 나오지 않는다. 시장의 구조 변화를 이해하고, 같은 동남아 시장이라 하더라도 선별적인 투자 전략으로 접근하는 투자자에게 결국 성공의 과실이 돌아갈 것이다.
유현선 로완 대표·건국대 부동산대학원 겸임교수
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