이런 상황에서 아파트 등 주택 이외에 ‘꼬마 빌딩’도 꾸준히 주목을 받고 있다. 주택에 대해 규제가 집중되면, 상대적으로 ‘꼬마 빌딩’의 매력이 높아진다. 특히, ‘꼬마 빌딩’은 그 토지 공시가격이 80억 원 이하이면 종합부동산세도 과세되지 않는다는 점에서 최근 보유세 ‘폭탄’이 예정된 아파트와는 비교된다. 물론 과세당국이 ‘꼬마 빌딩’에 대해 가만히 보고만 있을 리 없다. 과세당국은 2019년부터 이미 ‘꼬마 빌딩’ 상속세 및 증여세에 대단히 적극적으로 대응하고 있고, 실제 2020년부터는 관련된 분쟁이 늘어나고 있다.
증여세에 관해 최근 지식 전달의 목적으로 많은 기사 또는 기고가 있었지만, 관련 상담 및 실제 불복절차를 다수 진행하고 있는 필자는 조금 다른 시각에서 이야기하고자 한다. 이하 내용들은 상속의 경우에도 동일하게 적용되나 서술 및 이해의 편의를 위해 증여를 전제로 이야기를 한다. 부동산을 증여할 경우의 증여세는 ‘증여 부동산가액’에 ‘세율’을 곱해 계산한다(물론, 중간에 여러 추가적인 산식이 적용되지만 여기에서는 생략한다). 그리고 증여 부동산가액은 우선 ‘증여일 현재의 시가(時價)’를 적용한다.
세법은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지 기간 중 ① 매매가액 ② 감정평가액 ③ 수용·경매·공매가액을 ‘시가’로 인정하되 위 ①~③의 가액이 없으면 공시가격을 ‘시가’로 보도록 했다. 아파트 또는 오피스텔 등의 경우에는 같은 단지 내 유사 면적의 매매 사례가 있을 수 있으므로 이를 매매가액으로 보아 ‘시가’를 찾을 수 있다. 하지만 토지나 일반 건물(빌딩)은 유사 매매 사례를 찾기 어렵고, 결국 공시가격을 ‘시가’로 보아 증여 부동산가액을 산정해 왔다. 비록 부동산 공시가격의 현실화율(시세 반영률)이 점차 높아지고 있지만, 일반적으로 부동산 공시가격은 실제 시세보다 낮게 형성됐다.
결국 일반 건물과 그 부지를 증여하는 사람들은 공시가격을 ‘시가’로 보아 증여세를 계산해 신고 및 납부했고, 과세당국도 이를 아무런 문제가 없는 것으로 인정해 왔다. 대형 건물을 개인이 소유하거나 증여하는 경우가 드물기 때문에 이를 증여하는 경우는 많지 않다. 건물 없는 나대지 상태를 증여하는 경우도 상대적으로 드물다.
반면, 중소형 건물의 경우에는 상대적으로 개인들이 보유하는 사례들이 많고, 해당 개인들은 부동산(특히 토지) 가격의 지속적 상승에 대한 기대를 갖는 경우가 많으므로, 해당 건물을 매각하고 양도소득세를 납부하기보다는 자녀들에게 해당 건물을 생전 증여해 안정적인 임대소득을 확보해주는 게 최근 몇 년간 유행이 됐다. 그 때문에 ‘꼬마 빌딩’이라는 표현을 쓰게 됐다.
과세당국도 그에 주목하게 됐음은 당연하다. 과세당국의 대응은 과세당국은 ‘꼬마 빌딩’의 경우 유사한 매매 사례를 찾기 어렵기 때문에 결국 공시가격을 ‘시가’로 보아 증여세를 계산해 신고하고 납부하는 결과, 아파트나 오피스텔 등에 비해 상대적으로 증여세 부담이 낮아지는 현상을 더 이상 방치할 수 없다고 판단했다. 이를 막기 위해 과세당국은 몇 가지 조치를 순차적으로 취했다. 첫째, 증여세 신고 이후 소급 감정을 ‘시가’로 볼 법령상 근거를 마련했다. 기존에는 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지 감정평가액이 있는 경우에 ‘시가’로 인정할 수 있도록 했다.
증여세 신고기한이 증여일로부터 3개월이므로, 그때까지 감정평가액이 없으면 공시가격을 ‘시가’로 보아 증여세를 계산해 신고하고 그에 따라 납부하면 아무 문제가 없었다. 하지만 과세당국은 시행령을 개정해 증여세를 신고한 뒤 6개월 이내에 감정평가액이 있는 경우에도 ‘시가’로 인정할 수 있도록 2019년 2월 ‘상속세 및 증여세법’ 시행령을 개정했다. 증여일 후 3개월까지 감정평가액이 없었기 때문에 증여 당사자들은 공시가격을 기준으로 증여세를 신고하고 그에 따라 납부했는데, 증여세 신고 이후 6개월 내에 감정평가가 이루어지면, 그 감정평가액이 ‘시가’가 돼 기존 신고한 증여세를 증여당사자들 또는 과세당국이 경정(수정)할 수 있게 된다.
결국 공시가격과 감정평가액의 차이에 대해 신고한 것보다 증여세가 추가 과세될 수 있게 됐다. 둘째, 주로 토지나 비거주용 부동산(오피스텔 제외)에 대해 과세당국이 감정평가를 의뢰하고, 증여세를 추가 과세하기 시작했다. 과세당국은 나대지 또는 비주거용 부동산 중 공시가격을 기준으로 증여세를 신고한 사례의 일부를 선정해 증여세 신고기한으로부터 6개월 내 감정평가법인에 의뢰해 감정평가를 받은 뒤, 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 감정평가액을 ‘시가’로 인정하고, 공시가격과 감정평가액의 차이에 대해 실제 증여세를 추가로 과세하기 시작했다. 이를 위한 감정평가 비용은 국세청이 직접 부담하고, 증여세 추가 과세 부분에 대해 가산세를 부과하지는 않는다.
부동산 증여 시 유의사항 우선, 이미 부동산을 증여하고 공시가격을 기준으로 증여세를 신고한 경우라면, 증여일 기준 9개월이 지날 것을 기다릴 수밖에 없다. 만약 과세당국이 감정평가를 실시하고 그 감정평가액을 ‘시가’로 보아 증여세를 추가 과세할 경우 조세심판원을 거쳐 행정소송을 제기할 수밖에 없다. 다만, 현재 조세심판원과 감사원에서는 동일 쟁점 사건에 대해 과세당국의 손을 들어주고 있다. 다음으로, 아직 부동산을 증여한 것은 아니고, 이제 증여하는 경우라면 셈법이 복잡하다.
첫째, 부동산을 증여받은 뒤에 곧 양도 또는 처분을 계획하고 있다면(이런 경우가 많지는 않겠지만), 그 부동산 증여재산가액이 늘어나는 만큼 양도소득세에서의 양도소득을 줄이는 상쇄 효과가 있으므로, 구체적으로 세액을 계산해 결정하는 게 필요하다. 둘째, 스스로 2개 기관으로부터 감정평가를 받고, 그 평가액(평균)을 기준으로 증여세를 신고할 수도 있다.
셋째, 한꺼번에 증여를 하는 대신 1년 이상의 시차를 두고 공유지분으로 나눠서 증여함으로써 부동산 증여재산가액을 낮추는 경우도 있을 수 있다. 이렇게 하는 이유는 감정평가는 각 증여일 기준으로 따로 하고, 과세당국은 감정평가 예산에 한계가 있으므로, 이와 같이 공유지분으로 나눠서 증여하는 경우 상대적으로 과세당국에서 직접 비용을 부담해 감정평가를 할 요인을 줄일 것을 기대하기 때문이다. 넷째, 과세당국이 감정평가를 하지 않을 가능성도 있고, 설사 감정평가를 하더라도 가산세를 부과하지 않으므로, 기존처럼 공시가격을 기준으로 증여세를 신고할 수도 있다.
이 중에서 어느 방안을 택할 것인지는 증여할 부동산의 규모 및 가액, 소재지, 증여 이후 운영 방안, 증여 당사자들의 과거 증여 내역, 증여세 납부 방안 등을 종합적으로 고려할 수밖에 없을 것이다. 끝으로 필자의 생각을 몇 자 적어본다. 우선, 증여일 후 3개월이 지나고 오직 증여세를 과세할 목적으로 과세당국이 뒤늦게 적극적으로 감정평가를 실시하는 것은 감정평가의 본래 취지에 맞지 않는다. 물론, 이를 ‘시가’로 인정한 취지에도 맞지 않는다.
다음으로, 과세당국이 어떤 기준으로 감정평가를 실시할 대상을 선정하는지 불투명하다. 과세당국은 ‘조세회피 목적에 악용된다’는 이유로 그 선정 기준을 밝히지 않지만, 오히려 증여 당사자들의 혼란만 가중된다. 특히, 공시가격으로 신고하는 것은 결코 ‘조세회피’가 아니다. 과세당국 마음대로 감정평가 대상을 선정하지는 않겠지만, 투명한 과세행정을 위해서라도 구체적인 감정평가 대상 기준을 제시하는 게 바람직하다. 증여 전에 그 부동산 증여재산가액이 어떻게 계산될 것인지를 예측해야만 증여할 것인지 여부를 결정할 수 있다. 깜깜이 조세행정은 이제 없었으면 한다.
글 이강민 법무법인 율촌 변호사
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