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# 감정 평가

옆 건물이 내 토지를 침범했을 때 대처법[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]토지는 물리적으로 반드시 다른 토지와 연결돼 있다. 따라서 종종 옆 토지에서 자신의 토지를 침범해 건물이나 담장, 기타 구조물을 설치하는 경계 침범 문제가 발생한다.토지가 네모 반듯하게 조성돼 경계가 상대적으로 확실한 것보다 주로 정비되지 않은 구시가지 토지들 사이에서 경계 침범 문제가 나타난다. 이때 토지 위에 존재하는 건물은 대체로 수십 년 전에 지어진 오래된 주택이나 상가다.토지를 사용해 오는 과정에서 현실의 지적 경계가 모호해지는 것도 있고 애초에 토지 경계를 침범해 건물이나 담장 등이 지어졌더라도 워낙 오랜 세월이 지났기 때문에 인접 토지 소유자 사이에 이런 사실을 알지 못하고 지내는 것이 대부분인 것 같다.정확하게 경계 측량을 하지 않은 상태에서 수십 년간 존재하고 있는 옆 토지 건물 등이 자신의 토지를 침범해 올라와 있는지 확인하기 어렵기 때문이다.현업에서 경험해 보면 경계 침범에 대한 분쟁은 토지의 소유자가 변동되거나 정비 사업이 진행되며 측량이 진행되는 경우 등 우연히 알게 되는 사례가 많다. 이처럼 토지의 경계를 침범한 사안에서 감정 평가액을 기반으로 화해한 사례를 소개한다.의뢰인 K 씨는 인접 토지주 소유의 담장과 건물이 인접 토지와 자신의 토지의 경계라고 알고 있었다. 어느 날 K 씨는 우연한 기회에 실제 토지의 면적이 토지대장상 면적과 차이가 난다는 것을 알게 됐다. 실제 토지 면적은 그가 알고 있던 것보다 더 작았다.이상하게 생각했던 의뢰인은 필자에게 상담했고 필자는 한국국토정보공사에 지적 현황 측량을 의뢰해 볼 것을 권했다. 얼마 후 K 씨에게 전달받은 지적 현황 측량 성과도에는 옆 토지주

2023.05.18 08:30:47

한경비즈니스 사설 칼럼 감정 평가
토지 강제 수용 과정의 첫째 원칙, ‘성실한 협의’[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]공익 사업을 위한 ‘토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)’에서는 사업 시행자에 대해 토지 등을 강제 수용하기 전 먼저 토지 소유자와 협의를 통해 토지를 취득하는 과정을 거치도록 규정하고 있다.법 전반에 걸쳐 절차와 보상 기준의 정립 방식으로, 사업 시행자로 하여금 ‘성실한 협의’의 의무를 준수하도록 강제하고 있는 것이다.필자가 운영하는 토지보상행정사사무소에서 처리한 사건 중에 사업 시행자의 성실한 협의 의무 위반으로 인해 위법한 재결 신청에 대해 각하 재결을 받은 사례가 있다.이유는 사업 시행자가 성실한 협의를 위해 거쳐야 할 절차를 생략한 것은 ‘치유될 수 없는 중대‧명백한 하자’라는 것이었다.국토교통부 중앙토지수용위원회사무국에서 발행한 토지 수용 업무 편람에서는 공익 사업을 위해 소유자 등의 의사에 반해 사유 재산을 강제로 취득할 수 있는 수용권을 남용하지 않도록 ‘성실한 협의’의 중요성을 강조하고 있다.이에 따라 협의 취득의 절차를 별도의 장으로 구성하고 기술해 사업 시행자의 성실한 협의의 의무를 더욱 강조하고 있다.헌법 제23조 제3항에서는 보상법률주의를 천명하고 있다. 수용권은 성실한 협의를 거치고 난 후 최후의 수단으로 활용되도록 하는 현행 법률상 수용권이 발동되는 재결이 적법하기 위해서는 성실한 협의가 필수 조건이 될 것이다.특히 토지 수용 업무 편람에서는 ‘성실한 협의’를 토지보상법에서 정한 절차의 완전한 이행, 정당한 보상금의 제시 등의 요건을 충족한 협의를 의미한다고 설명한다.토지보상법에서 정한 절차의 완전한 이행은 큰 맥락에서 살

2023.05.12 07:56:01

감정 평가 한경비즈니스 사설 칼럼
여러 필지가 하나로 거래되는 ‘일단지’, 어떻게 구분할까[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정 평가] 지적 공부상 구분돼 있는 여러 필지가 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있는 토지를 ‘일단지’라고 한다.감정 평가를 할 때도 ‘평가는 대상 물건마다 개별로 행해야 한다’고 규정해 개별 평가를 원칙으로 하고 있다. 하지만 ‘두 개 이상의 대상 물건이 일체로 거래되거나 대상 물건 상호 간 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄해 평가할 수 있다’고 규정한다. 개별 평가의 예외 규정을 두고 있기도 하다. 바로 일괄 평가(일단지 평가)에 대한 규정이다.여기에서 ‘용도상 불가분의 관계’에 있는지 여부는 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 그 토지의 가치 형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 뜻한다.우리 사무소에서 일단지 의견을 제시했던 사례를 소개한다. 의뢰인 K와 형제 3인은 2014년 12월, ○○동 1·2·3·4번지(지번 임의 기재)를 상속 받았다. 돌아가신 부친은 1968년 6월 ○○동 1·2번지를 먼저 매수해 밀링·선반을 가공하는 공장 영업을 시작했다.이후 1975년 4월 사업을 확장하는 과정에서 밀링·선반 기계의 추가 구입에 따른 작업장 확보와 가공품 적치 공간을 확보하기 위해 후면에 있는 3번지를 추가로 매수해 공장의 규모를 키웠다.세 필지의 상호 관계는 이렇다. 1·2번지를 거치지 않고서는 3번지로 진입할 수 있는 도로가 없었다. 이 때문에 물리적으로 한 소유자에 의해 일단으로 사용될 수밖에 없는 용도상 불가분의 관계였다.이후 3번지 후면에 설치했던 공장 노동자 휴식 공간으로의 독립적인 진·출입로

2023.04.21 06:21:02

한경비즈니스 사설칼럼 일단지 감정 평가
두 명 이상 감정평가사가 필요한 ‘복수 감정 평가’는 왜 할까[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]법령에 따라 두 명 이상 감정평가사의 평가 결과를 산술 평균한 금액이 적용되는 사안이 있다. 이 감정 평가를 복수 평가라고 하는데 감정 평가가 필요한 대부분의 사안이 단수 평가인 것을 생각해 보면 복수 평가는 특별한 경우에 시행된다. 법률에 의거해 반드시 복수 평가가 요구되는 몇 가지를 살펴보면 다음과 같다.먼저 상속세와 증여세법에서는 세금 신고를 위한 시가 인정액을 감정 가격으로 할 경우 기준 시가 10억원을 초과하는 부동산에 대해서는 둘 이상의 감정 기관에 감정을 의뢰하도록 규정한다. 다시 말해 10억원 이하의 부동산은 하나의 감정 기관에만 의뢰해도 된다.국유재산법에 의거해 일반 재산을 처분할 때는 시가를 고려해 해당 재산의 예정 가격을 결정해야 하는데 대장 가격이 3000만원 이상이면서 지방자치단체 또는 공공기관에 처분하는 것이 아니라면 두 개 업체의 감정 평가액을 산술 평균한 금액으로 예정 가격을 결정한다.도시 및 주거환경정비법에 의거 분양 대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 사업시행계획인가고시일을 기준으로 한 가격인 이른바 종전자산평가 역시 2인 이상의 감정 평가 업체에서 수행한다.다만 정비 사업의 종류에 따라 2인 이상의 감정 평가 업체를 선정하는 주체가 다른데 주거 환경 개선 사업 또는 재개발 사업은 시장·군수 등이 2인을 선정하고 재건축 사업은 시장·군수 등이 1인을, 조합에서 총회의 의결로 1인을 선정한다.공익 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(약칭 ‘토지보상법’)에 의한 보상의 절차에서도 행정 소송 전단계에서는 복수 평가가 이뤄진다. 먼저 협의 보상 평가 시 사업 시행자

2023.04.14 06:08:01

한경비즈니스 사설칼럼 감정 평가
‘영끌’로 마련한 재건축 아파트 프리미엄, 이혼 시 재산 분할에 반영될까?[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정 평가]얼마 전 우리 사무소에 상담을 요청한 A 씨는 30대 중반의 여성으로 몇 년 전에 결혼할 당시 경기도에 소재하는 재건축 추진 가능성이 있는 아파트를 매수했다고 한다.당시 신축 아파트 전세를 갈 수도 있었지만 아이가 없을 때 이른바 ‘몸테크(몸+재테크)’를 하는 것이 장기적인 투자 관점에서 옳다고 판단해 신혼살림을 노후한 아파트에서 시작한 것이다.몇 년 후 부부가 이혼을 하는 과정에서 재건축 아파트에 대한 재산분할가액이 문제가 됐다. 신혼 초에 영혼까지 그러모아 재건축을 기대하며 매수했던 오래된 아파트가 실제로 재건축이 추진되면서 한동안 매수 금액의 50% 이상인 2억원 정도의 프리미엄이 붙어 거래됐는데 최근 높은 추정 분담금 통지 이후 프리미엄이 급격하게 빠져버린 상황이었다.상담자 A 씨는 재산을 분할 받아 오는 쪽이었는데 혼인 관계가 완전히 파탄됐던 시점은 재건축 사업 시행 인가가 나 프리미엄이 가장 높을 때였다고 했다. 감정 평가의 기준 시점이 언제이냐에 따라 가격 차이가 상당히 날 수 있는 상황이었다. 감정 시점에 프리미엄이 존재한다면 그것 또한 시가 산정에 반영된다.법원에서 이혼 소송 시 부동산 등의 재산 분할을 위한 감정 평가를 의뢰하는 경우 감정인은 감정신청서를 수령한다. 감정신청서에는 통상 감정 평가 대상물에 대한 감정 시점 당시의 ‘시가’를 산정할 것을 요청한다.‘시가’라는 개념은 시장 가치의 준말인데 감정 평가에 관한 규칙 제2조 제1호에서는 시장 가치를 감정 평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래를 위해 공개된 후 그 대상 물건의 내용에 정통한 당사

2023.03.31 09:59:05

한경비즈니스 사설칼럼 감정 평가
‘무시무시한 일’…강제 수용의 네 가지 과정[감정 평가]

[똑똑한 감정평가]개인의 재산을 강제 수용하는 것은 무시무시한 일이다. 일반적으로 공용 수용이라고 하는데 사전적인 의미로는 공익 사업이나 공공 목적을 위해 개인의 재산권을 법률로서 강제로 취득하는 일이나 그 제도를 말한다. 정리하면 개인의 부동산이 공익성 있는 사업에 포함되면 개인의 의지와 무관하게 소유권이 강제로 이전된다는 것이다.필자가 보상 평가 업무를 하며 만났던 전국의 많은 피수용자는 공통적으로 ‘재산을 빼앗긴다’는 표현을 썼다. 수용 대상인 목적물은 개인과 한 가족이 소유한 가장 큰 재산이자 삶의 터전이었다. 공익 사업으로 인한 수용이 아니고서야 소유권이 바뀔 이유가 없는 부동산이었기에 더욱 큰 상실감을 느끼는 것 같다.‘빼앗기다’는 ‘가진 것을 억지로 남에게 잃게 되다’라는 뜻으로 ‘빼앗다’의 피동사다. 강제 수용의 의미와 상통하는 부분이 있다. 토지나 건물에 강제 수용이 이뤄지면 살던 집이든 장사하는 상가든 농사짓는 땅이든 수용 대상 부동산의 소유자가 누구인지, 취득하고 보유한 경위가어떠한지 등은 무관하다. 당하는 쪽에서는 굉장히 강압적인 절차다.강제 수용 과정에서 피수용자는 보상금을 책정받는다. 이때 정부·지자체·공기업·조합 등의 사업 시행자는 감정평가사에게 보상 평가를 의뢰한다. 공익 사업을 위한 토지의 취득 및 보상에 관한 법률에 정해진 절차를 거쳐 보상금 감정 평가를 총 4번 받아볼 수 있다. 바로 협의 보상, 수용 재결, 이의 재결과 행정 소송 등 4단계에서 각각 보상 평가를 받게 되는 것이다.협의 보상은 법적 성질이 사법상 매매 계약이다. 개인 간 매매와 동일하다는

2023.03.17 06:00:13

한경비즈니스 사설칼럼 감정 평가 강제수용
[감정 평가]공익 사업에 내 토지의 일부만 편입 시 대처하는 두 가지 방법

[똑똑한 감정평가]공익 사업에는 토지 중 일부만 편입되는 경우가 있다. 이때 편입되지 않고 남은 토지를 잔여지라고 하는데 잔여지 보상에 대해서는 두 가지 방향에서 접근할 수 있다. 첫째는 잔여지 역시 편입 부분과 마찬가지로 아예 매수 또는 수용 청구를 하는 것이고 둘째는 잔여지가 됨으로써 발생한 가치의 하락분을 손실 보상 청구하는 것이다.첫째, 잔여지 매수 또는 수용 청구에 대해 관련 법률에서는 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의해 매수되거나 수용됨으로써 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때 해당 토지 소유자는 사업 시행자에게 잔여지를 매수해 줄 것을 청구할 수 있다. 사업 인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다고 규정한다.핵심은 바로 소유자의 동일성과 종래의 목적으로 사용이 가능한지 여부다. 여기에 대해서는 다양한 재결례와 판례가 있고 관련 법령에서는 잔여지가 대지라면 면적이 너무 작아지거나 형상의 부정으로 인해 건축이 현저히 곤란해지는 경우, 농지라면 형상 부정, 도로 교통의 단절 등으로 인해 영농·경작이 현저히 곤란해지는 경우라고 규정하고 있다.이와 같은 판단을 위해서는 잔여지의 위치·형상·이용 상황 및 용도지역 그리고 공익 사업 편입 토지의 면적 및 잔여지의 면적을 종합적으로 고려해 매수 또는 수용 여부를 결정하게 된다.실무상 잔여지의 매수나 수용을 청구하는 경우엔 종래의 목적으로 사용할 수 없다는 부분을 입증하는 것이 관건이다. 잔여지 수용의 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 않은 경우에만 할 수 있고 사업 완료일까지 해야 한다.둘째는 바로

2023.03.07 09:22:44

한경비즈니스 사설칼럼 잔여지 감정 평가

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