매거진한경

# 계약갱신요구권

주택임차인이 계약갱신요구권 포기를 번복할 때 대처법[이철웅의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]주택임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다고 했다가 임대차계약기간 만료 전에 계약갱신요구권을 행사하겠다고 하며 말을 바꾸는 경우가 종종 있다. 이런 상황은 임대인 입장에서는 난감할 수밖에 없다.그렇다면 과연 위와 같은 번복이 유효할까. 결론부터 얘기하면 그 시기와 상황에 따라 결론은 달라진다.먼저 주택임차인이 임대차계약 당시에 구두 또는 임대차계약서에 명시하는 방법으로 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다고 약정한 경우를 살펴보자. 이는 임대차보호법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리하므로 이러한 의사표시 자체가 무효가 된다. 이 경우라면 주택임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구를 할 수 있다.다음으로 주택임차인이 입주 후 임대차기간이 끝나기 6개월 전까지의 기간 동안에 미리 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다고 하는 경우가 있을 수 있다. 이 경우에도 위와 같은 이유로 계약갱신요구권의 포기 자체가 인정되지 않는다.다시 말하면 주택임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간 전에 미리 포기하는 의사표시는 무효가 된다.반대로 해석을 하면 주택임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 사이에 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다고 명시적이고 종국적으로 의사표시한 경우라면 일단 계약갱신요구권의 포기 자체는 유효가 된다.법원은 주택임차인이 이사를 하는 것에 동의하는 정도로는 위에서 말한 명시적이고 종국적인 의사표시를 한 것으로 인정하지 않는 입장이다.그렇다면 계약갱신요구권을 유효하게 포기한 주택임차인은 포기하지 않았더라면

2023.12.31 09:35:37

계약갱신요구권 주택임차인 대처법 이철웅 부동산
법인의 주거용 건물 임차, 계약갱신요구권 행사할 수 있나[최광석의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]최근 지인에게 받은 질문이다. 아파트 임차인이 자연인인 개인이 아니라 법인일 경우 소속 직원 숙소용으로 주거용 아파트를 임차한 후 직원이 해당 주택에 주민등록을 했다면 임차인인 중소기업이 주택임대차보호법상의 계약갱신요구권을 행사할 수 있을까.즉답이 쉽지 않았다. 대답을 머뭇거리면서 “왜 이런 질문을 하는 것이냐”고 지인에게 반문했다. 그러자 그는 “중소기업이 직원 숙소용으로 임차 중인 어느 아파트를 실거주용으로 매수하려고 하는데 임차인 법인이 갱신요구권을 행사할 수 있는지에 따라 매수 여부를 결정하려고 한다”고 답했다.갱신요구권을 가지는지 여부가 매수 결정에 중요한 관건이 될 수밖에 없는 사안이라 정확한 답변을 위해 어쩔 수 없이(?) 리서치할 수밖에 없었고 그 덕분에 이 칼럼까지 쓰게 됐다.법인이 직원 숙소용으로 주거용 건물을 임차하는 위와 같은 경우를 판단할 때 가장 먼저 떠올리게 되는 규정이 있다. 주택임대차보호법 제3조 제3항이다.우선 동법 제3조 1항에는 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입 신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다”고 명시했다.그리고 3항에서는 “중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력

2022.08.26 06:00:04

법으로 읽는 부동산 계약갱신요구권

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