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  • 기승 부리는 깡통 전세…보증금 지키는 방법[최광석의 법으로 읽는 부동산]

    [법으로 읽는 부동산]갭 투자 전세 사기 사건이 연일 언론의 조명을 받고 있다. 갭 투자 전세 사기를 예방하는 최선의 방법은 경매되더라도 임대차 보증금 반환에 충분할 수 있는 임대차 목적물을 선택하는 것이고 가치에 미달하는 목적물을 임대차하는 순간 해결하기가 쉽지 않을 수 있다.특히 이런 주택을 임대차 계약한 이후 무자력한 사람 앞으로 소유권이 변동되면 해결은 더더욱 어렵다. 이전 등기에 따른 세금 부담은 물론 소정의 명의 대여료까지 부담하면서까지 무자력한 사람 앞으로 명의 변경되는 것이 현실인데, 그 이유는 바로 임대차보호법상 ‘대항력’이라는 법리를 악용해 합법적 방법으로 기존 임대인이 임대차 보증금 반환 채무에서 벗어나기 위해서다.그런데 이를 반대로 생각하면 기존 임대인에게는 보증금 반환 자력이 있을 가능성이 매우 높다고 볼 수 있다. 자력이 없다면 굳이 상당한 비용을 들여서까지 타인 앞으로 명의 이전할 이유가 없기 때문이다. 그렇다면 무자력자들에겐 앞으로 소유권 변경에도 불구하고 기존 임대인에게 보증금 반환을 요청할 수 있는 ‘중도 해지’ 법리가 세입자를 위한 좋은 해결책이 될 수 있다.이와 관련한 대법원의 판례는 이렇다.대법원은 “대항력 있는 주택 임대차에 있어 기간 만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의해 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 의제되므로 이런 상태에서 임차 목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다&rdqu

    2022.11.04 06:00:02

    기승 부리는 깡통 전세…보증금 지키는 방법[최광석의 법으로 읽는 부동산]