매거진한경

# 똑똑한 감정평가

도시공원 일몰제와 공원 보상의 감정평가사 추천이 어려운 이유[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정평가]정부나 지방자치단체가 공원 설립을 위해 도시 계획 시설로 지정한 뒤 20년이 넘도록 공원을 조성하지 않았다면 도시공원에서 해제하는 ‘도시공원 일몰제’가 시행됨에 따라 보상 계획 열람 공고 통지를 받은 P 씨는 우리 사무소의 기존 의뢰인이었다.P 씨가 제대로 된 공원 보상을 받기 위해 행사할 수 있었던 피수용자의 권리 중 첫째 는 바로 보상 계획의 열람 기간 만료일부터 30일 이내에 사업 시행자에게 협의 보상 평가를 수행할 감정평가사 1인을 추천할 수 있다는 것이었다.협의 보상액은 토지 소유자가 감정평가사 1인을 추천할 때 최대 3인의 감정평가사가 산정한 보상액을 산술 평균한 값으로 결정된다. 따라서 우리 사무소에서는 P 씨에게 무조건 감정평가사를 추천하는 것이 이익이라고 자문했다. 나머지 1인은 사업 시행자, 또 다른 1인은 시 또는 도지사의 추천으로 선정된다.문제는 토지 소유자가 지주의 이익을 대변할 감정평가사를 추천하기 위해서는 법에서 정한 일정한 요건을 갖춰야 한다는 것에 있었다.바로 보상 대상 토지 면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지 소유자와 보상 대상 토지의 토지 소유자 총수의 과반에게 ‘1인의 감정평가사’에 대해 동의서를 받아야 한다는 것이었다.사업 시행자는 개인 정보 문제로 개별 소유자의 연락처를 알려줄 수 없다고 했다. 사업 구역 내 토지 대부분이 임야로서 등기사항전부증명서(이하 등기부)를 통해 소유자를 확인한다고 한들 그들의 연락처를 알 길이 없었다. 신도시 조성이나 재개발·재건축 사업처럼 옆집에 방문하거나 하다못해 동네에 현수막이라도 걸어 지주들을 찾을 수 있는 상황이 아니었다.다행

2023.04.07 06:00:12

똑똑한 감정평가 도시공원 일몰제 한경비즈니스 사설칼럼
공익 사업으로 영업 중지해야 하면 어떻게 보상받을까?[박효정의 똑똑한 감정평가]

[박효정의 똑똑한 감정평가]영업 보상의 사전적 의미를 검색해 보면 ‘건설 공사 따위로 말미암아 일시적으로 영업을 할 수 없어 발생하는 영업 손실을 보전해 주는 일’이라고 나온다.법에도 재개발이나 어떤 공익 사업으로 인해 수용의 이슈가 발생하면 불가피하게 영업장의 이전 준비, 이전 등으로 영업을 못 하는 기간 동안 손실을 보상해 주는 휴업 손실 보상, 이른바 영업 보상 규정이 있다.먼저 영업 보상을 받기 위해서는 법률에서 규정하는 영업 보상 대상일 것을 요한다. 이를 확인하기 위해서는 공익 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(약칭 토지보상법) 시행규칙 제45조에서 규정하는 요건에 내 영업장이 해당되는지 살펴봐야 한다.첫째로 사업 인정 고시일 등 전부터 행하고 있는 영업일 등을 규정해 시간적 요건을 갖춰야 한다.둘째, 무허가 건축물 등 불법 형질 변경 토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아 놓는 행위가 금지되는 장소가 아니어야 한다는 장소적 요건을 갖춰야 한다.셋째, 시설적 요건이다. 일정한 수준의 인적·물적 시설을 갖춰야 한다.넷째, 계속적으로 행하는 영업이어야 한다는 계속성 요건, 마지막으로 영업할 때 관련 법령에 따른 허가 등을 필요로 하는 경우에는 사업 인정 고시일 등 전에 허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있을 것을 모두 충족할 때 비로소 영업 손실의 보상 대상인 영업이 된다.위 요건을 갖춘 영업장이라면 영업 보상액을 구성하는 항목별로 구체적인 자료를 준비해 증빙하는 것이 보상을 잘 받는 데 도움이 된다.큰 줄기에서 살펴보면 영업 보상은 1개월 단위를 기준으로 발생하는 영업이익과 고정적인 비용의 합산액 등을

2023.03.07 08:36:40

똑똑한 감정평가 한경비즈니스 사설칼럼
이혼 소송 시 부동산 재산 분할, 어떻게 해야 할까[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]부부가 헤어질 때, 이혼 그 자체에는 합의가 된 상태라도 혼인 생활을 유지하며 형성해 온 재산을 분할하는 과정에서 분쟁이 극심한 경우가 많다.이혼 소송을 진행하는 재판부에서는 분할 재산의 가액을 결정하기 위해 분할 대상에 대한 감정 평가를 의뢰한다. 대체로 부동산이다. 필자 역시 법원감정인으로서 이혼 소송 재산 분할 평가에서 드물게 주식, 비상장 주식, 골프장이나 호텔 회원권, 차량 등에 대해 직간접적으로 처리해 보기도 했지만 대부분 이혼 소송의 법원 감정 평가는 부동산에 대한 것이었다.이혼하는 당사자는 법원에서 지정한 감정인의 감정 평가 결과에 민감할 수밖에 없다. 대부분의 일반인에게 부동산은 평생을 노력해 일군 가장 큰 재산이다 보니 더욱 그렇다. 이혼하며 분할해야 하는 부동산은 부부가 살던 아파트가 될 수도 있고 상가나 공장 등의 사업장일 수도, 혼인 생활 중 투자했던 토지나 오피스텔일 수도 있다.최근 몇 년간 전국적으로 부동산 시세의 등락이 상당했는데 이런 과정에서 이혼 소송 재산 분할을 위한 감정 평가를 하며 여러 가지 문제를 마주하게 됐다.먼저 부동산 가격이 정체돼 있지 않고 늘 변동하고 있는데 감정 평가 후 재판이 이런저런 사유로 길어지게 된 경우다. 1~2년 사이에 아파트 가격이 실제로 50~100% 오른 경우도 빈번했다. 분할 재산 평가의 기준 시점 변동에 따른 가격 변동 이슈가 발생하는 것이다.대법원은 재산 분할액을 결정하는 시점에 대해 “재판상 이혼에 따른 재산 분할에서 분할의 대상이 되는 재산과 그 액수는 이혼 소송의 사실심 변론 종결일을 기준으로 하여 정하는 것이 원칙”이라고 판시하고 있다.이는 곧

2023.02.03 09:04:04

한경비즈니스 사설칼럼 똑똑한 감정평가 재산분할 이혼
내 땅 마음대로 쓴 무단 점유자, 사용료 얼마나 받을까[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정 평가]자기 토지를 누군가 허락 없이 임대료도 내지 않고 마음대로 쓰고 있다면 토지 소유자는 부당이득반환청구소송 제기를 고려한다. 무단 점유자에게 토지 사용료를 청구하려는 것이다.현실에서 토지 무단 사용으로 인한 부당 이득금 청구는 다양한 상황에서 발생한다. 인접지 소유자 간의 담장이나 건물 등의 경계 침범에 의한 경우, 남의 땅에 물건을 적치해 놓는 무단 점유나 사용의 경우, 토지 소유자 A가 건물 소유자 B에게 지료를 청구하는 경우, 고압 송전선이 공중으로 통과하는 경우나 토지에 송전탑을 설치한 경우 등 실로 여러 가지 형태로 지료 분쟁이 발생한다.임료(물건이나 시설을 이용하고 주는 돈)를 청구하는 소송에서는 임료가 얼마인지가 가장 중요하다. 이 소송의 판결을 위해서는 부당 이득금에 대한 산정이 선행돼야 하므로 재판부에서는 해당 법원에 등록된 감정인에게 감정 평가를 의뢰한다.임대료 상당액을 부당 이득금으로 반환해야 한다는 것이 명확하다는 가정하에 임료를 내야 하는 사람은 임료를 적게 내야 한다고, 받아야 하는 사람은 더 많이 받아야 한다고 주장할 것이다.임료는 무단 점유나 사용이 존재했던 일정 기간 동안 발생하는 것으로, 법원 감정인은 과거의 임료를 산정하게 된다. 채권의 소멸 시효 기간인 10년 동안 산정하는 경우도 있고 소유권의 취득일과 상실일 등을 기준으로 3년이나 5년 등 특정 기간 동안 산정하는 경우도 있다.토지 임료를 산정하기 위한 감정 평가는 임대 사례를 수집, 비교·분석해 임료를 산정하는 임대 사례 비교법이 원칙이다. 하지만 이 방법은 과거의 임대차 사례를 풍부하게 포착할 수 없다는 현실적인 한계가

2023.01.20 06:00:03

한경비즈니스 사설칼럼 똑똑한 감정평가 토지 무단점유자