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  • 주택 양수인은 실거주 사유로 갱신을 거절할 수 있을까?[조주영의 법으로 읽는 부동산]

    [법으로 읽는 부동산]작년 12월 선고된 대법원 판결의 ‘임차인이 적법하게 계약 갱신 요구를 했더라도 이런 갱신 요구 이후 주택을 양수한 자는 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다’는 결론은 이미 여러 매체를 통해 보도됐다. 위 판결의 구체적 사실 관계와 판단 근거, 함축된 의미 등을 살펴보는 것도 의미가 있을 것이다.주택임대차보호법(이하 개정법) 제6조 제1항에 따르면 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절 통지를 하지 않거나 계약 조건을 변경하지 않은 상태에서 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 않으면 그 기간이 끝난 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않아도 이와 같다.또한 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 하지만 임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 그렇지 않다.즉 대법원은 개정법 취지가 임차인의 주거 생활 안정을 위해 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위해 임대인에게 정당한 사유가 있으면 계약 갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 한다는 것을 전제로 한다.이에 따라 임대인의 적법한 갱신 거절 기간은 임차인의 갱신요구권 행사 기간과 동일하게 ‘임대차 종료 전 6개월부터 종료 전 2개월까지’이고 임대인 지위를 승계한 주택 양수인은 기존 임대

    2023.01.17 06:00:01

    주택 양수인은 실거주 사유로 갱신을 거절할 수 있을까?[조주영의 법으로 읽는 부동산]
  • 임대 주택 분양 전환 시 ‘계속 거주’하기 위해 갖춰야 할 요건[최유민의 법으로 읽는 부동산]

    [법으로 읽는 부동산] 서울의 한 공공임대주택.    사진=연합뉴스.공공 임대 주택이나 공공 임대 주택으로 간주되는 민간 임대 주택은 임대 의무 기간이 만료된 후 기존 임차인에게 분양권이 우선적으로 주어진다. 이를 우선 분양 전환 제도라고 한다.최근 몇 년 새 주택 가격이 가파르게 상승하면서 우선 분양 전환 제도에 관심을 갖는 이들이 많아졌다. 이와 관련해 주로 우선 분양 전환을 원하는 임차인이 대상 기간 동안 ‘계속 거주’ 요건, ‘무주택자’ 요건을 갖췄는지가 종종 문제가 된다.이 중 ‘계속 거주’ 요건 충족 여부에 관해 특히 다툼이 많다. 임차인이 “전입 신고는 하지 않았지만 실제로 거주했다”고 주장하는 경우가 그것이다.대법원은 ‘계속 거주’란 해당 임대 주택을 유일하고도 단일한 거주지로 한다는 의미로 보고 임차인 본인이 계속 거주한 경우뿐만 아니라 당초 임차인과 동거하던 가구 구성원이 계속 거주한 경우에도 이를 인정하고 있다.또한 주민 등록은 거주 사실을 증명하는 유일한 증거는 아니지만 유력한 증거가 된다고 보는 한편 입주자 카드를 작성하고 전입 신고를 했더라도 해당 부동산에 실제로 거주하지 않았다면 계속 거주를 인정할 수 없다고 봤다.따라서 임차인은 본인이 계속해 직접 거주했다는 것을 증명하거나 적어도 당초 임차인과 함께 가구를 구성했던 동거인이 계속해 거주했다는 것을 증명해야 한다.실무에서 임차인들이 계속 거주 사실을 증명하기 위해 통상 제출하는 자료는 입주자 카드, 전기 사용 내역, 관리비 납부 내역 등이 있다.하지만 이에 관해 광주고등법원은 “입주자 카드는 실제 거주와 무관

    2023.01.05 07:39:42

    임대 주택 분양 전환 시 ‘계속 거주’하기 위해 갖춰야 할 요건[최유민의 법으로 읽는 부동산]
  • 갭 투자 전세 사기의 불편한 진실[최광석의 법으로 읽는 부동산]

    [법으로 읽는 부동산]서울의 한 공인중개업소.  사진=연합뉴스갭 투자 전세 사기로 인한 피해가 수천억원에 이르면서 피해 실태를 고발하는 언론 보도가 잇따르고 있다. 피해자들의 아픔을 잘 전달하고 있지만 접근 관점이 지나치게 피상적이라는 생각을 하지 않을 수 없다.피해자와 가해자라는 구도 아리 피해자를 두둔하고 가해자를 비난하는 데 그치고 있는 것이다. 변호사로 이런 사기 사건을 직접 경험해 보면 가해자와 피해자로 양분할 수 없는 이해관계인들 각자의 복잡한 계산법을 보고 느끼게 된다. 다양한 사기 수법이 있지만 가장 일반적인 예를 들어 보자.갭 투자 전세 사기를 기획하는 컨설팅 업자가 원룸·다세대 건물 수십 채를 지어 매매하는데 분양에 어려움을 느끼고 있는 분양 업체에 접근한 후 솔깃한 제안을 한다. ‘시장 여건상 분양을 바로 하기 쉽지 않으니 분양 대신 일단 임대로 돌리자’라는 제안이다.이후 임대차 계약이 완료돼 다른 소유자로 변경하면 보증금 반환 채무에서 해방될 수 있어 결국 원하는 목적을 달성할 수 있게 된다. 희망하는 한 채당 분양가는 2억원인데 보증금 2억5000만원에 임대차 계약을 할 테니 5000만원을 컨설팅 보수로 달라는 제안을 분양 업체가 수락하면서 갭 투자 전세 사기가 시작된다.이런 사기 구도에서 주범은 컨설팅 업자인 것은 분명하다. 그렇다면 분양 업체는 전혀 잘못이 없을까. 당연히 그렇지 않다. 분양가 2억원보다 훨씬 높은 2억5000만원에 임대차 계약한 후 소유자를 변경하는 식으로 보증금 책임을 면하게 해 주는 대가로 한 채당 5000만원이라는 엄청난 보수를 달라는 컨설팅 업자의 수법은 비정상적일 수밖에 없다.게다가 명

    2022.12.30 06:00:06

    갭 투자 전세 사기의 불편한 진실[최광석의 법으로 읽는 부동산]
  • 부동산 매매 과정에서 지급된 계약금, 돌려받을 수 있을까[이철웅의 법으로 읽는 부동산]

    [법으로 읽는 부동산]서울의 한 부동산중개업소에 붙은 아파트 매물.  사진=연합뉴스부동산 매수 과정에서 가계약금만 지급됐다면 일방적으로 계약을 파기할 수 있을까. 가능하다면 가계약금의 배액을 상대방에게 지급해야 할까. 사례를 통해 알아보자.B에게 아파트에 관한 매매 중개를 위임받은 공인중개사 C에게 A가 매수 의사를 밝힌 다음 B의 계좌로 가계약금 1000만 원을 송금했다. 그리고 C를 통해 A와 B 사이에서 매매 대금과 지급 기일에 관해 협의했지만 추후 정식 매매 계약을 체결하기로 한 상태에서 B에게 매매 계약 체결 의사가 없다는 것을 전달받은 C가 A에게 계약을 해지한다는 문자 메시지를 보냈다.또한 B가 A의 계좌로 다시 1000만원을 송금하자 A가 B를 상대로 위 아파트에 관한 매매 계약을 B가 일방적으로 파기했으므로 계약금의 배액이나 가계약금의 배액을 해약금 또는 위약금으로 지급해야 한다고 주장하며 손해 배상을 구한 사례가 있다.위와 같은 A의 주장에 대해 항소심 법원은 “제반 사정을 종합하면 A와 B 사이에 매매 계약이 성립했다고 인정할 수 없다”고 했다. 또 “그 종된 계약인 계약금 계약도 성립하지 않았다고 봐야 하고 위 1000만원은 일종의 증거금인 ‘가계약금’이라고 보는 것이 타당하므로 매매 계약과 계약금 계약의 성립 및 위 1000만원이 매매 계약에 따른 계약금의 일부로 지급됐음을 전제로 한 A의 주장은 이유 없다”라 판단했다.한편 A와 B 사이에 별도의 위약금 약정이 있었다고 인정할 수 없으므로 B가 A에게 계약금의 배액이나 가계약금의 배액 상당액을 위약금으로 지급할 의무를 부담한다고 볼 수도 없다고 하며 A의 청구를 기각했다.구체

    2022.12.13 06:00:05

    부동산 매매 과정에서 지급된 계약금, 돌려받을 수 있을까[이철웅의 법으로 읽는 부동산]
  • 정비 사업 상가 분양 신청 전 반드시 알아야 할 점[최유민의 법으로 읽는 부동산]

    [법으로 읽는 부동산]재건축·재개발 사업의 분양 신청 단계에서 다수의 조합원은 아파트 분양을 신청한다. 하지만 근린생활시설(상가) 분양을 신청하는 조합원들도 있다. 이들을 흔히 상가 조합원이라고 한다.조합에 따라서는 독립 정산제를 채택해 상가만의 관리처분계획을 별도로 수립하기도 하지만 대부분의 조합은 상가에 대한 부분을 편입시켜 사업을 진행한다.그런데 상가는 아파트와 달리 관리처분계획 수립 단계에서도 개별 분양가나 상가 배정 기준을 추후 확정한다고 정해 두는 경우가 많아 문제가 된다.도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항은 분양 신청 기간이 종료된 때는 분양 신청의 현황을 기초로 분양 대상자별 분양 예정인 대지 또는 건축물의 추산액(종후 자산 가격) 등을 포함한 관리처분계획을 수립하도록 정하고 있다.위 법 규정 문언만을 보면 분양 대상이 아파트든, 상가든 관리처분계획에 종후 자산 가격이 각각 제시돼야 할 것으로 보인다.하지만 하급심 판례는 ‘상가의 경우 관리처분계획의 수립 및 인가 이후 이뤄질 분양 계약에 따라 수분양자가 결정되고 나서야 비로소 수분양자별 입점 계획 등을 반영해 상가의 면적, 구조, 위치 등을 구체적으로 확정할 수 있는 특수성이 있는 점’ 등을 이유로 상가는 그 통지 의무를 상당히 완화해 해석하고 있다.문제는 분양 신청 이후부터 관리처분계획을 수립하기까지 상가의 배치·설계·구조·평형 등이 상가 조합원들의 의사와 상관없이 바뀔 수 있다는 점이다.설계 변경은 조합 사업 전체의 수익성 증대를 위해 추진되므로 전체 조합원 중 절대 다수를 차지하는 아파트 조합원들로서는 반대할 이유가 없

    2022.11.18 06:00:07

    정비 사업 상가 분양 신청 전 반드시 알아야 할 점[최유민의 법으로 읽는 부동산]
  • 기승 부리는 깡통 전세…보증금 지키는 방법[최광석의 법으로 읽는 부동산]

    [법으로 읽는 부동산]갭 투자 전세 사기 사건이 연일 언론의 조명을 받고 있다. 갭 투자 전세 사기를 예방하는 최선의 방법은 경매되더라도 임대차 보증금 반환에 충분할 수 있는 임대차 목적물을 선택하는 것이고 가치에 미달하는 목적물을 임대차하는 순간 해결하기가 쉽지 않을 수 있다.특히 이런 주택을 임대차 계약한 이후 무자력한 사람 앞으로 소유권이 변동되면 해결은 더더욱 어렵다. 이전 등기에 따른 세금 부담은 물론 소정의 명의 대여료까지 부담하면서까지 무자력한 사람 앞으로 명의 변경되는 것이 현실인데, 그 이유는 바로 임대차보호법상 ‘대항력’이라는 법리를 악용해 합법적 방법으로 기존 임대인이 임대차 보증금 반환 채무에서 벗어나기 위해서다.그런데 이를 반대로 생각하면 기존 임대인에게는 보증금 반환 자력이 있을 가능성이 매우 높다고 볼 수 있다. 자력이 없다면 굳이 상당한 비용을 들여서까지 타인 앞으로 명의 이전할 이유가 없기 때문이다. 그렇다면 무자력자들에겐 앞으로 소유권 변경에도 불구하고 기존 임대인에게 보증금 반환을 요청할 수 있는 ‘중도 해지’ 법리가 세입자를 위한 좋은 해결책이 될 수 있다.이와 관련한 대법원의 판례는 이렇다.대법원은 “대항력 있는 주택 임대차에 있어 기간 만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의해 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 의제되므로 이런 상태에서 임차 목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다&rdqu

    2022.11.04 06:00:02

    기승 부리는 깡통 전세…보증금 지키는 방법[최광석의 법으로 읽는 부동산]
  • 부동산에 대한 관리 소홀이 위험한 이유[이철웅의 법으로 읽는 부동산]

    [법으로 읽는 부동산]부동산 점유취득시효가 완성된 후 점유자가 소유권이전등기를 하기 전에 소유권이 제삼자에게 이전된 경우가 있다. 이때 점유자가 제삼자에게 점유취득시효를 주장할 수 있을까.이에 대해 대법원은 “취득 시효가 완성된 후 점유자가 그 등기를 하기 전에 제삼자가 소유권이전등기를 경료한 경우에는 점유자는 그 제삼자에 대해 시효 취득을 주장할 수 없는 것이 원칙”이라고 밝혔다.하지만 “이는 어디까지나 그 제삼자 명의의 등기가 적법 유효함을 전제로 하는 것으로, 위 제삼자 명의의 등기가 원인 무효인 경우에는 점유자는 취득 시효 완성 당시의 소유자를 대위해 위 제삼자 앞으로 경료된 원인 무효인 등기의 말소를 구함과 아울러 위 소유자에게 취득 시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 구할 수 있다”고 했다.또 “위 제삼자가 취득 시효 완성 당시의 소유자의 상속인인 경우에는 그 상속분에 한해서는 위 제삼자에 대해 직접 취득 시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 구할 수 있다”고 판시한 바 있다.즉, 점유취득시효에 관해 민법 제245조 제1항에 ‘20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다’고 규정하고 있으므로 점유취득시효 완성을 등기 원인으로 한 소유권이전등기를 하지 않은 점유자는 점유취득시효 완성 당시의 소유자에 대한 소유권이전등기청구권만 가질 뿐이다.이와 함께 점유자가 점유취득시효 완성을 등기 원인으로 한 소유권이전등기를 하기 전에 제삼자가 먼저 소유권이전등기를 하게 되면 점유자는 그 제삼자에 대해 시효 취득을 주장할 수 없게 되는 것

    2022.10.28 06:16:01

    부동산에 대한 관리 소홀이 위험한 이유[이철웅의 법으로 읽는 부동산]
  • 아파트 경관 해치는 리모델링 홍보 현수막, 철거할 수 있을까[주상은의 법으로 읽는 부동산]

    [법으로 읽는 부동산]서울의 한 아파트 단지에 리모델링 관련 현수막이 걸려있다.  사진=한국경제신문최근 2년간 서울과 경기 등 대도시를 중심으로 리모델링 사업을 추진하는 아파트 단지가 늘고 있다. 리모델링은 재건축과 달리 건물을 철거하지 않고 건물의 기본 골조를 유지하면서 수직 또는 수평으로 증축하고 대수선하는 형태로 진행된다.아파트와 같은 공동 주택은 여러 사람들이 건물을 구분 소유하고 한 동의 건물을 리모델링하면 건물 전체에 영향을 미치기 때문에 주택법은 구분 소유자들의 일정 수 이상의 동의를 요구하고 있다.리모델링 사업이 추진된다는 소식만 전해지더라도 아파트의 시세는 상당히 오른다. 리모델링 사업이 성공하게 되면 수직 또는 수평 증축으로 아파트의 전용 면적이 넓어지고 주차 공간도 더 확보돼 주거 환경이 개선되는 효과가 있기 때문이다.하지만 막상 리모델링 사업을 추진하려고 하면 주민 동의율을 확보하기가 쉽지 않다. 주민 동의율을 확보하려면 주민들에게 리모델링에 대한 정보를 제공하는 등 적절한 홍보 기회가 제공돼야 하는데 적절한 홍보 기회를 얻기가 어렵기 때문이다.그래서 아파트 단지 내에 현수막이나 벽보 등 홍보물을 통해 주민들에게 알리는 일이 중요하다. 그런데 리모델링 사업에 대해 반대하는 사람들(이하 비대위)은 이런 현수막 등 홍보물을 손괴하거나 철거를 요구하는 경우가 있다. 비대위가 입주자대표회의에 리모델링 현수막의 철거를 요구하면 리모델링 추진위원회 또는 조합은 어떻게 대응해야 할까.일단 공동 주택 관리 규약의 내용을 확인해야 한다. 리모델링을 추진 중인 아파트의 공동 주택 관리 규약의 내용이 공동 주

    2022.10.18 10:30:41

    아파트 경관 해치는 리모델링 홍보 현수막, 철거할 수 있을까[주상은의 법으로 읽는 부동산]
  • 지역주택조합의 채무 보증 시 총회 의결이 없다면, 채권자 운명은? [조주영의 법으로 읽는 부동산]

    [법으로 읽는 부동산]지역주택조합원들이 수년간 막대한 분담금을 부담했음에도 사업 진척이 매우 더딘 상태에서 조합원들이 탈퇴할 때 상당한 금전 손해를 감당해야 하는 경우를 종종 접하게 된다. 기대에 차 시작한 지역주택조합은 일부 조합 임원들의 무리한 용역 계약 체결 내지 채무 보증 등으로 재무 건전성이 악화되는 경우가 더러 있다. 그에 따른 손실은 고스란히 조합원들이 떠안게 된다. 이에 주택법 등 관련 법령에서는 지역주택조합의 중요 의사 결정 사항은 총회의 의결에 따르도록 함으로써 집행부의 전횡을 방지하고 조합원들의 공동 이익을 도모한다.그런데 대표권이 있는 지역주택조합장이 해당 조합 명의로 계약을 체결한 경우 조합장이 조합의 적법한 대표권자라는 점에서 계약 상대방은 계약의 효력이 당연히 조합에 미친다고 생각하는 것이 보통일 것이다. 따라서 법령 내지 조합 규약상 총회 의결 사항임에도 조합장이 총회 의결 없이 계약을 체결한 경우 이를 무효로 보아 조합원들의 공동의 이익을 유지할 것인지, 아니면 이를 유효로 보아 계약 상대방을 보호해 거래 안전을 도모할 것인지의 충돌이 발생한다. 실제 한 지역주택조합장이 어느 회사의 2억5000만원 채무에 대해 조합 명의로 채무 보증 계약을 체결한 후 채권자가 조합에 보증 채무 이행으로서 대여금의 지급을 청구한 사건이 있다. 조합은 총회 결의가 없었음을 이유로 보증 계약의 무효를 주장했고 채권자는 보증 계약이 총회 결의 사항인지도 몰랐고 알 수도 없었다고 맞섰다. 위 사건은 결국 3심까지 갔고 이에 대한 대법원 ‘2022. 8. 25. 선고 2021다231734’ 판결은 아래와 같이 판시했다.주택법 시행령 제20조

    2022.09.30 06:00:13

    지역주택조합의 채무 보증 시 총회 의결이 없다면, 채권자 운명은? [조주영의 법으로 읽는 부동산]
  • 미리 준비해야 하는 종전 자산 평가[최혜진의 법으로 읽는 부동산]

    [법으로 읽는 부동산]부동산 시장의 과열로 분양권에 관한 이슈가 많은 가운데 재건축·재개발조합의 조합원들은 자기 부동산에 대한 가치 평가에 민감할 수밖에 없다. 이에 따라 그 가치가 너무 낮게 나오면 소송을 원하는 경우가 종종 발생한다.하지만 자기 재산의 평가가 너무 낮게 나왔다는 이유만으로 소송에서 이기는 것은 굉장히 어렵다. 그러면 아무것도 하지 못하고 당할 수밖에 없는지, 미리 조치를 취할 수 있는 것은 무엇인지 알아본다.먼저 종전 자산 평가의 개념부터 알아야 한다. 그래야 조합에서 확인할 때도 정확하게 그 내용을 파악할 수 있다. 종전 자산 평가는 재건축·재개발 구역 내에 소유하고 있는 토지나 건물에 대한 평가를 의미하는데 이러한 평가는 조합 설립 이후 사업시행계획인가가 나고 난 뒤 비로소 하게 된다.따라서 사업시행계획인가 시점이 굉장히 중요하고 현재 시세와 달라질 수밖에 없는 것은 그 사업시행계획인가 시점을 기준으로 종전 자산 평가를 하게 되기 때문이다.종전 자산 평가가 나온 뒤 비로소 그 가치를 확인하게 되는 쪽에서는 미리 대비하는 것이 쉽지 않아 그 이후 비로소 소송하게 되지만 판례에 따르면 종전 자산 평가를 바꾸는 것은 이례적인 사례로 보고 있다.대법원 판례를 기초로 한 하급심 판례들은 “특정한 토지 등에 관하여 관계 법령에서 정한 평가 방식을 위반하였거나 또는 그와 같은 평가가 조합원들 사이의 형평성을 잃게 할 정도로 부당하게 된 경우가 아닌 한 종전 권리가액에 관한 감정 평가 및 그에 따라 수립된 관리처분계획이 위법하다고 할 수 없다”고 판시하고 있다.판례를 보면 단순히 종전 자산 평가 금액이 낮다

    2022.09.09 06:00:11

    미리 준비해야 하는 종전 자산 평가[최혜진의 법으로 읽는 부동산]
  • 법인의 주거용 건물 임차, 계약갱신요구권 행사할 수 있나[최광석의 법으로 읽는 부동산]

    [법으로 읽는 부동산]최근 지인에게 받은 질문이다. 아파트 임차인이 자연인인 개인이 아니라 법인일 경우 소속 직원 숙소용으로 주거용 아파트를 임차한 후 직원이 해당 주택에 주민등록을 했다면 임차인인 중소기업이 주택임대차보호법상의 계약갱신요구권을 행사할 수 있을까.즉답이 쉽지 않았다. 대답을 머뭇거리면서 “왜 이런 질문을 하는 것이냐”고 지인에게 반문했다. 그러자 그는 “중소기업이 직원 숙소용으로 임차 중인 어느 아파트를 실거주용으로 매수하려고 하는데 임차인 법인이 갱신요구권을 행사할 수 있는지에 따라 매수 여부를 결정하려고 한다”고 답했다.갱신요구권을 가지는지 여부가 매수 결정에 중요한 관건이 될 수밖에 없는 사안이라 정확한 답변을 위해 어쩔 수 없이(?) 리서치할 수밖에 없었고 그 덕분에 이 칼럼까지 쓰게 됐다.법인이 직원 숙소용으로 주거용 건물을 임차하는 위와 같은 경우를 판단할 때 가장 먼저 떠올리게 되는 규정이 있다. 주택임대차보호법 제3조 제3항이다.우선 동법 제3조 1항에는 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입 신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다”고 명시했다.그리고 3항에서는 “중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력

    2022.08.26 06:00:04

    법인의 주거용 건물 임차, 계약갱신요구권 행사할 수 있나[최광석의 법으로 읽는 부동산]
  • 주택 임대차 계약에서 반드시 살펴야 하는 갱신요구권과 묵시적 갱신[이철웅의 법으로 읽는 부동산]

    [법으로 읽는 부동산]주택 가격이 가파르게 오르면서 임대차 계약 갱신과 관련한 임대인과 임차인 사이에 다툼이 빈번하게 발생하고 있다. 임대인은 기존 임차인과의 임대차 계약을 갱신하는 것보다 신규 임차인과 새 임대차 계약을 체결하기를 원한다. 이렇게 되면 기존에 비해 상당히 높은 보증금과 월세를 받을 수도 있기 때문이다. 임대차 기간이 종료된 후에도 임차인이 계속 임차인의 지위를 유지하며 거주할 수 있는 방법은 세 가지다.첫째, 임대차 기간과 보증금 및 월세를 다시 정해 임대인과 새롭게 임대차 계약을 체결하면 된다.둘째, 묵시적 갱신이 이뤄져 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 인정돼도 임차인의 지위를 유지할 수 있다.셋째, 임대인이 정당한 사유 없이 갱신을 거절하더라도 1회에 한해 일방적으로 갱신 요구를 해 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 인정되는 것이디. 새롭게 임대차 계약을 체결하고 해당 계약의 내용에 따르면 되는 만큼 문제가 발생할 일이 없다.문제는 임대차 계약이 갱신됐을 때 그 갱신이 묵시적 갱신인지, 묵시적 갱신 기간이 경과한 후 갱신요구권을 사용할 수 없는지에 대해 다툼이 발생할 수 있다는 것이다. 결론부터 말하면 일정한 기간 내에 적극적·명시적으로 ‘계약갱신요구권’을 행사한다는 의사 표시가 없었다면 묵시적 갱신이 된 것으로 봐야 한다. 국토교통부·법무부가 발간한 ‘주택임대차보호법 해설집’에 따르면 묵시적 갱신 횟수에는 제한이 없고 계약갱신요구권과는 별개이므로 묵시적 갱신이 되더라도 계약갱신요구권은 소멸하지 않게 된다.또 묵시적 갱신을 통해 연장된

    2022.08.12 06:00:03

    주택 임대차 계약에서 반드시 살펴야 하는 갱신요구권과 묵시적 갱신[이철웅의 법으로 읽는 부동산]
  • 아파트 상가 이용자들에 대한 아파트 주차장 이용 제한, 적법할까?[조주영의 법으로 읽는 부동산]

    [법으로 읽는 부동산]어느 정도 규모가 있는 아파트에는 상가동이 따로 있는 곳이 많다. 상가 구분 소유자나 임차인, 다수의 상가 이용객 등을 고려하면 상당한 넓이의 주차 공간이 필요하지만 현실적으로는 주차 공간이 부족해 상가의 점유나 이용을 위해 아파트 주차장을 이용하려는 수요가 많다. 반면 아파트 입주자들은 주거 환경의 침해 등을 내세워 상가와 아파트 단지에 차단기를 설치해 아파트 주차장 이용을 금지하는 것으로 맞서는 경우가 많다.이런 갈등은 상가 구분 소유자들이 소송을 통해 아파트 주차장도 공용 부분으로서 자신들이 지분 비율에 따라 그 전체를 사용할 수 있다면서 아파트입주자대표회의를 상대로 소유권의 기한 방해 배제 청구권을 근거로 차단기 철거를 구하거나 또는 주차권 확인을 구하는 형태로 이뤄져 왔다.이에 대해 대법원은 처음에 “아파트 주차장도 상가 구분 소유자들의 대지 사용권(지분권)이 인정되는 공용 부분이므로 상가 구분 소유자들이 자유롭게 사용할 수 있다”고 했다. 다만 이후에도 상가 관련자들과 입주자 간 갈등이 지속되자 이른바 ‘수인한도론’을 제시하며 제반 사정을 종합적으로 고려해 상가 관련자들의 아파트 주차장 출입 제한의 적법성을 판단해야 한다는 쪽으로 선회했다.즉 대법원은 “아파트 단지를 관리하는 단체가 외부 차량의 아파트 단지 내 출입을 통제하는 행위가 아파트 단지 내 상가 건물 구분 소유자들의 대지 사용권을 방해하는 침해 행위가 되는지 여부는 아파트 단지 내 상가 건물과 그 부속 주차장의 위치 및 이용 관계, 아파트 단지 안으로의 출입 통제 방법, 아파트 및 상가 건물 부근의 지리적 상황, 아파

    2022.07.29 06:00:18

    아파트 상가 이용자들에 대한 아파트 주차장 이용 제한, 적법할까?[조주영의 법으로 읽는 부동산]
  • 왜 재개발·재건축 등 도시정비사업에선 고소·고발 끝없이 이어지나[유재벌의 법으로 읽는 부동산]

    [법으로 읽는 부동산]재개발·재건축 등 도시정비사업에서는 조합 임원, 조합원, 현금 청산자, 세입자 등 많은 사람들의 이해관계가 상충된다. 이 때문에 필연적으로 분쟁이 많을 수밖에 없다. 이런 분쟁 과정에서 집행부와 현 조합 집행부에 반대하는 조합원들(보통 ‘비대위’라고 부른다), 현금 청산자 사이에 형사 고소(고발)가 남발하게 된다.일반적으로 조합 집행부는 수용 개시일까지 토지나 지장물을 인도하거나 이전하지 않은 현금 청산자나 세입자들을 상대로 토지보상법 제43조를 위반했다고 고발한다. 이에 반해 조합 집행부를 상대로 한 가장 많은 형태의 고발은 사업 시행자가 도시정비법 제124조 제1항을 위반해 정비 사업 시행과 관련한 서류 및 관련 자료를 공개하지 않은 경우, 조합원 또는 토지등소유자의 도시정비법 제124조 제4항을 위반해 열람·복사 요청에 응하지 않은 경우가 있다.이에 관해 대법원은 “도시정비법 제124조 제4항 위반과 관련해 ‘조합원의 전화번호’, ‘조합원별 신축 건물 동호수 배정 결과’는 열람·복사의 대상”이라고 판시했다. 그러면서도 “도시정비법 제124조 제1항 위반에 관련한 ‘속기록’은 의사록의 관련 자료에 해당하지 않고 ‘자금수지보고서’도 결산 보고서의 ‘관련 자료’에 해당하지 않는다”고 판시했다.관련 자료의 범위를 지나치게 확정해 인정하는 것은 죄형법정주의가 요구하는 형벌 법규 해석 원칙에 어긋난다는 측면에서 가급적 가벌성을 축소하는 것이 타당하다.반대파 조합원들은 궁극적으로 현 조합 집행부를 해임하고자 한다. 정권을 잡고자 하는 야당(비대위)이 여당(현

    2022.07.08 06:00:02

    왜 재개발·재건축 등 도시정비사업에선 고소·고발 끝없이 이어지나[유재벌의 법으로 읽는 부동산]
  • 본소 제기 없이 장기 방치된 가압류, 어떻게 해결할까[최광석의 법으로 읽는 부동산]

    [법으로 읽는 부동산]가압류나 가처분해 두고서도 정작 본안 소송을 장기간 제기하지 않는 경우가 적지 않다. 이런 경우 자칫 채권자에게 치명타가 될 수 있다(다음에서 거론되는 법리는 가압류·가처분 모두에 공통될 수 있지만 설명의 편의상 가압류를 바탕으로 한다).가압류를 통해 소멸 시효 진행은 그대로 중단된다는 점에서 본소 없이 가압류만 된 상태에서 장기간이 지나더라도 채권은 소멸되지 않는다.하지만 본소 없이 가압류 상태에만 머물러 있게 되면 사정 변경에 의한 가압류 취소 재판으로 취소될 수 있다.민사집행법 제288조에 따르면 채무자는 다음에 해당하는 사유가 있는 경우에는 가압류가 인가된 뒤에도 그 취소를 신청할 수 있다.첫째는 가압류 이유가 소멸되거나 그 밖에 사정이 바뀐 때다. 둘째는 법원이 정한 담보를 제공한 때다. 셋째는 가압류가 집행된 뒤 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때다. 특히 마지막의 경우엔 이해관계인도 취소를 신청할 수 있다.참고로 현재는 제소 기간이 3년이지만 2002년 7월 1일 이전에 신청된 보전 처분은 10년, 2002년 7월 1일부터 2005년 7월 27일까지 신청된 보전 처분은 5년, 2005년 7월 28일부터 신청된 보전 처분은 3년이다.결국 가압류해 두고 장기간 본소를 제기하지 않으면 채권의 소멸 시효 중단으로 채권(대여금) 자체는 그대로 유효하지만 절차적으로는 가압류 집행이 취소될 수 있게 된다. 채권이 소멸되지 않고 유효하게 존재한다는 것과 장기간 본소를 제기하지 못해 절차적으로 가압류가 취소돼 등기부에서 말소된다는 것은 다른 차원이기 때문이다.이런 점을 이용해 채무자가 다음과 같이 꾀를 내면 가압류의 족쇄에서 해방될 수 있다. 일

    2022.06.24 06:00:14

    본소 제기 없이 장기 방치된 가압류, 어떻게 해결할까[최광석의 법으로 읽는 부동산]