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안전한 전세 계약 위해 마련된 임대차계약서 특약의 허와 실[최광석의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]안전한 전세 계약을 위한 조언들이 넘쳐나고 있는 가운데 임대차계약서에 유용한 ‘특약’ 기재가 약방의 감초처럼 회자되고 있다.‘집주인의 국세 체납 등이 확인되면 계약을 취소할 수 있다’, ‘집주인 명의가 바뀌면 계약을 해지하고 보증금을 돌려준다’, ‘계약 직후 임대인이 집을 담보로 대출받으면 계약을 취소한다’ 등의 문구가 대표적이다.하지만 이런 특약 기재는 기대하는 것만큼 임차인에게 실질적 도움이 되지 못할 수 있다. 그럼에도 불구하고 마치 특약이 존재하는 것만으로도 안전한 전세 계약이 보장되는 것처럼 오해를 불러일으킬 수 있어 주의할 필요가 있다.예를 들어 ‘집주인의 국세 체납 등이 확인되면 계약을 취소할 수 있다’는 특약을 넣었다고 가정해 보자. 만약 이런 특약을 넣지 않을 경우 계약 취소 사유에 대한 논란 발생을 특약으로 분명히 한 점에서 유의미하다.하지만 임대차 보증금 5억원인 임대차 계약에서 임대인의 국세 체납 액수가 불과 1000만원에 불과하다고 하더라도 계약의 취소 사유가 될지 여부가 이런 특약을 넣었음에도 불구하고 다시 논란이 될 여지가 있다. 분쟁 방지 차원에서는 해석의 여지가 없는 보다 분명한 문구로 다듬어질 필요가 있다.또한 실질적인 임차인 보호에도 분명한 한계가 있다. 이런 특약을 믿고 세금의 체납 여부를 제대로 확인하지 않은 채 잔금까지 모두 지급했다면 그 이후 세금 체납 사실을 확인했다고 한들 특약에 따른 계약 취소는 가능할지 모르지만 보증금의 실제 반환은 보장될 수 없다.거액의 세금이 체납된 임대인에게 실질적인 반환 능력이 없을 가능성이 높기 때문이다. 결국 ‘보증금 수수 이후 반

2023.06.22 08:27:49

한경비즈니스 사설칼럼 법으로 읽는 부동산
임대 주택 분양 전환 가격 산정 기준 위반, 어떻게 해결할까[조주영의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]임대주택법은 임대 주택의 건설·공급 및 관리와 주택 임대 사업에 필요한 사항을 정해 임대 주택 건설을 촉진하고 국민의 주거 생활을 안정시키는 것을 목적으로 한다. 관련 임대주택법령에는 임대 주택을 분양 전환할 때 전환 가격에 관해 두 곳의 감정 평가 법인을 통해 적정 가격을 감정하게 하고 건축비와 택지비 산정 기준을 엄격하게 규정하는 등 건설사의 폭리를 방지하고 임대 주택의 임차인이 안정적인 가격에 소유자가 될 수 있도록 보호하고 있다.만약 건설사와 주민들의 자유로운 합의로 전환 가격을 약정하면서 부수적으로 ‘소를 제기하지 않겠다’는 부제소 합의까지 있었다면 이렇게 약정한 전환 가격이 임대주택법령을 위반한 경우에도 주민들은 일부 금액을 돌려달라는 소를 제기할 수 없을까.B사는 1999년 2월 공공 건설 임대 주택(아파트)을 지어 A 등에게 임대했다. 이후 B사는 2013년 아파트 가구 중 계약 면적 64㎡ 가구는 4307만원, 77.76㎡ 가구는 5289만원으로 분양 전환 가격을 정한 뒤 지방자치단체에서 임대 주택 분양 전환 승인을 받았다.A 등과 B사는 분양 가격 협의를 거쳐 가구당 50만원을 인하한 분양가에 계약하기로 하면서 ‘분양 가격에 대한 민·형사상 소송을 일체 제기하지 않는다’는 부제소 합의서도 작성했다. 이후 A 등은 분양 대금을 지급하고 분양받았다가 ‘분양 전환 가격이 관련 법령이 정한 산정 기준 금액을 초과해 비싸게 아파트를 분양받았다’며 분양 전환 가격을 넘는 금액을 반환하라고 소를 제기했다. 1·2심은 주민들이 부제소 합의를 했다는 이유로 본안 심리 없이 사건을 각하했다.하지만 대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 분양 전환 가

2023.06.01 06:32:10

법으로 읽는 부동산 임대 주택 한경비즈니스 사설칼럼
지역주택조합, 탈퇴 방식에 따라 분담금 환불 시기도 달라[임형준의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]지역주택조합의 탈퇴를 고민하는 이들은 탈퇴가 가능한지, 탈퇴 시 돌려받을 수 있는 분담금이 얼마인지 궁금할 수밖에 없다. 그뿐만 아니라 탈퇴할 때 분담금을 언제 돌려받을 수 있는지 역시 중요한 문제다.결론부터 얘기하면 조합 탈퇴 방식에 따라 분담금 환불 시기는 다르다. 조합 가입 계약 취소 시, 주택법 제11조의6에 따라 탈퇴 시, 임의 탈퇴 시 각 분담금 환불 시기에 대해 알아보자.먼저 조합 가입 계약을 취소할 때의 분담금 환불 시기다. 지역주택조합의 허위·과장 광고에 속아 조합과 조합 가입 계약을 체결한 이는 기망을 원인으로 계약을 취소할 수 있다.예컨대 토지 확보율에 관해 기망당했거나 안심보장증서에 의해 기망 당한 이는 조합의 기망을 원인으로 계약을 취소하고 납부한 분담금 전액의 반환을 구할 수 있다.조합에 대해 적법하게 취소권을 행사했다면 취소권 행사의 의사 표시가 조합에 도달한 때에 계약이 취소되고 계약은 처음부터 체결하지 않은 것이 돼 조합은 탈퇴자가 납부한 분담금을 보유할 법률상 원인을 상실하게 되며 그에 따라 조합은 탈퇴자에게 분담금을 반환할 의무를 부담하게 된다.또한 조합은 탈퇴자로부터 분담금 반환 청구를 받은 다음날부터 분담금에 대한 민법상 연 5%의 지연 이자까지 부담하게 되는데 소송을 통해 분담금 반환을 청구하는 경우 소장 부본이 조합에 송달된 다음날부터 분담금에 대한 소송 촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 지연 이자를 청구할 수 있다.다음은 주택법 제11조의6에 따라 탈퇴할 때 분담금 환불 시기다. 지역주택조합의 가입을 신청한 자는 가입비 등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청

2023.05.11 06:00:08

한경비즈니스 사설칼럼 법으로 읽는 부동산 지역주택조합
임의 경매 후 매각까지 된 경우에 발생할 수 있는 법적 문제들[조주영의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]민사집행법 제267조는 ‘매수인의 부동산 취득은 담보권 소멸로 영향을 받지 아니한다’고 규정하는데 위 조항이 ‘적법한 담보권(근저당권)에 기한 경매 개시 결정 후 담보권이 소멸됐음에도 이를 간과하고 매수(경락)까지 된 경우’에 적용되는 것은 물론이다.그런데 위 조항이 이미 소멸한 근저당권에 기해 경매 개시 결정이 됐고 이후 매각까지 된 경우에도 적용될까. 즉 이 경우에도 매수인은 소유권을 취득할까. 나아가 배당을 받지 못한 채권자는 배당받은 경매 신청인(경매 개시 결정 전에 근저당권은 이미 소멸된 상태)에게 부당 이득 반환 청구를 할 수 있을까.대법원은 지난해 전원합의체 판결을 통해 “매수인은 소유권을 취득할 수 없고 배당받은 경매 신청인은 배당을 받지 못한 채권자에게 배당금을 부당 이득으로 반환해야 한다”고 판시했다.이해의 편의를 위해 위 사안 사실 관계를 단순하게 요약하면, 부동산의 근저당권자이던 B는 채권을 모두 변제받았음에도 아직 근저당권 등기가 남아 있음을 기화로 임의 경매를 신청했다.경매 과정에서는 B가 경매 신청 전 완제받은 사실이 드러나지 않는 바람에서 결국 C가 대금을 납부하고 부동산을 매수(경락)했고 B는 청구 금액 전액을 배당받은 반면 일반 채권자이던 A는 전혀 배당받지 못했다. 참고로 채무를 완제받은 근저당권자의 근저당권은 법적으로 소멸했으므로 남아 있던 근저당권 등기는 위 근저당권 소멸 시점부터 무효다.이에 A(원고)는 B(피고)를 상대로 ‘피고가 이미 채권을 모두 회수해 배당받을 금액이 없었음에도 이중으로 배당받았음을 이유로’ 피고의 배당금에 대한 부당 이득 반환

2023.03.28 07:37:40

한경비즈니스 사설칼럼 법으로 읽는 부동산
재개발·재건축 다물권자가 소유권 팔 때 조합원 입주권은 어떻게 될까[유재벌의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산] 재개발·재건축 사업은 해당 구역 내 ‘토지등소유자’가 ‘조합원’이 돼 ‘조합원 분양’을 받아 그에 따른 경제적 이익을 얻는 것이 궁극적인 사업의 목적이라고 볼 수 있다.‘조합원’은 조합의 구성원으로서 분양권(조합원 입주권)을 가지는데 도시정비법은 투기 세력의 유입을 방지하기 위한 여러 가지 제한을 두고 있다. 가장 대표적인 조항은 도시정비법 제39조 제1항이다. ‘조합원은 토지등소유자로 하되 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다’고 규정하고 있다.원칙적으로 토지등소유자 1명을 조합원 1명으로 보되 여러 명이 종전 자산의 소유권을 공유하고 있는 경우(1호), 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우(2호), 조합 설립 인가 후 1명의 토지등소유자에게 종전 자산의 소유권을 양수해 여러 명이 소유하게 된 경우(3호)에는 그 여러 명의 토지등소유자일지라도 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다는 것이다.도시정비법 시행령에서는 사업 시행자는 정비구역의 토지등소유자에게 신주택을 분양하되 지상권자는 분양 대상에서 제외하도록 규정하고 있다. 즉 지상권자는 토지등소유자와 조합원에는 해당하나 분양권자에는 해당하지 않는 것이다.도시정비법에서는 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우에는 1주택을 공급하고 같은 세대에 속하지 않은 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급하도록 규정하고 있다. 이를 ‘1주택 공급 원칙’이라고도 한다.이와 관련해 문제가 된 두 가지 사례를 소개한다. 한 사

2023.03.07 08:35:55

법으로 읽는 부동산 재건축 재개발 한경비즈니스 사설칼럼
주택 전세 제도 있는 한 사라지지 않을 전세 사기의 딜레마[최광석의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]대규모 갭 투자 전세 사기 사건을 계기로 주택 전세 시스템의 민낯이 그대로 노출되고 있다. 시세가 명확하지 않을 수밖에 없는 빌라·다세대 주택을 대상으로 시세를 속여 보증금을 가로채는 범죄가 오래전부터 만연해 왔는데 그 피해 금액이 한 해 1조원을 넘을 정도라는 믿기지 않는 일이 현실화된 것이다.임차인 개인의 피해는 물론이고 피해 금액의 상당 부분은 피해 방어 능력이 충분한 보증금 반환 보증 기관이어서 천문학적인 금액의 국민 세금이 낭비될 처지여서 더 충격을 주고 있다.대한민국 주택 전세 시스템은 이 사고를 계기로 전면 개편돼야 한다. 집값에 육박하는 거액의 보증금을 지급하는 것은 매우 위험하고 정상적일 수 없다. 시세 파악이 정확하지 않은 것은 물론 향후 집값 하락 가능성도 있어 그 위험을 고스란히 임차인이 떠안을 수밖에 없기 때문이다.보증금 반환의 위험은 별론으로 하더라도 집값보다 더 낮은 보증금만 받고 집을 빌려 주는 것은 누가 보더라도 상식에 맞지 않고 비정상적이다. 예를 들어 1억원에 산 집을 8000만원에 임대하면 그 자체만으로도 임대인의 손해가 불가피하다는 점에서 경제 원리에 맞지 않다. 전세 제도가 세계에서 유일무이하게 대한민국에서만 존재하는 것도 바로 그 때문일 것이다.그럼에도 불구하고 이런 비정상적인 전세 제도가 수십년간 대한민국에 지속돼 온 것은 매우 적은 자기 자본만으로 전세룰 끼고 집을 사는, 이른바 갭 투자를 통한 재산 증식이 가능했기 때문이다.집값보다 적은 보증금을 받고 임대하는 손해는 ‘집값 상승’이라는 이익으로 충분히 만회할 수 있었다. 그런 구조가 수십 년간 지속되다 보

2023.02.21 06:01:01

한경비즈니스 사설칼럼 갭투자 법으로 읽는 부동산 전세 사기
부동산 매매 계약 시 ‘자동 해제’ 문구의 유의점은[이철웅의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]대부분의 계약이 그렇듯이 부동산 매매 계약도 ‘계약의 해제’에 관한 조항이 필수적으로 들어가 있다.그런데 대법원은 채무 불이행 등 특정 사정이 발생했을 때 계약이 자동적으로 해제된다는 특약을 넣었다면 표현 그대로 특정 사정의 발생 자체로 자동적으로 해제된 것으로 봐야 하는지 아니면 해제권자가 일정한 법률 행위를 해야 해제되는 것으로 봐야 하는지에 대해 계약금·중도금·잔금 지급의 각 단계를 나눠 해석을 달리하고 있다.먼저 통상적으로 사용되는 부동산 매매 계약서를 살펴보면 ‘매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을 때는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다’는 계약 해제 조항이 포함된 것이 많다.이는 ‘자동적으로 해제된다’는 표현이 없으므로 특정한 경우에 매매 계약이 자동적으로 해제된다는 약정이 아니라 중도금 지급 시기 이전에는 양 당사자가 채무 불이행 여부와 무관하게 일방적으로 상대방에게 최고나 통지를 함으로써 매매 계약을 해제할 수 있는 권리는 갖는다는 약정이다. 따라서 해석에서 특별한 다툼은 없는 것으로 보인다.하지만 위와 같은 약정 내용에 ‘자동적으로 해제된다’는 문구가 추가됐다면 어떻게 될까.대법원은 “매도인이 위약 시에는 계약금의 배액을 배상하고 매수인이 위약 시에는 지급한 계약금을 매도인이 취득하고 계약은 자동적으로 해제된다거나 하등의 통지 없이 해약하기로 한다고 약정했더라도 본건과 같은 매매 계약은 쌍무 계약임이 당사자 사이에 다툼이 없고 또 매매 당사자의 어느

2023.02.07 06:00:01

법으로 읽는 부동산 채무불이행 한경비즈니스 사설칼럼
주택 양수인은 실거주 사유로 갱신을 거절할 수 있을까?[조주영의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]작년 12월 선고된 대법원 판결의 ‘임차인이 적법하게 계약 갱신 요구를 했더라도 이런 갱신 요구 이후 주택을 양수한 자는 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다’는 결론은 이미 여러 매체를 통해 보도됐다. 위 판결의 구체적 사실 관계와 판단 근거, 함축된 의미 등을 살펴보는 것도 의미가 있을 것이다.주택임대차보호법(이하 개정법) 제6조 제1항에 따르면 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절 통지를 하지 않거나 계약 조건을 변경하지 않은 상태에서 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 않으면 그 기간이 끝난 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않아도 이와 같다.또한 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 하지만 임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 그렇지 않다.즉 대법원은 개정법 취지가 임차인의 주거 생활 안정을 위해 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위해 임대인에게 정당한 사유가 있으면 계약 갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 한다는 것을 전제로 한다.이에 따라 임대인의 적법한 갱신 거절 기간은 임차인의 갱신요구권 행사 기간과 동일하게 ‘임대차 종료 전 6개월부터 종료 전 2개월까지’이고 임대인 지위를 승계한 주택 양수인은 기존 임대

2023.01.17 06:00:01

한경비즈니스 사설칼럼 법으로 읽는 부동산 계약갱신요구
임대 주택 분양 전환 시 ‘계속 거주’하기 위해 갖춰야 할 요건[최유민의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산] 서울의 한 공공임대주택. 사진=연합뉴스.공공 임대 주택이나 공공 임대 주택으로 간주되는 민간 임대 주택은 임대 의무 기간이 만료된 후 기존 임차인에게 분양권이 우선적으로 주어진다. 이를 우선 분양 전환 제도라고 한다.최근 몇 년 새 주택 가격이 가파르게 상승하면서 우선 분양 전환 제도에 관심을 갖는 이들이 많아졌다. 이와 관련해 주로 우선 분양 전환을 원하는 임차인이 대상 기간 동안 ‘계속 거주’ 요건, ‘무주택자’ 요건을 갖췄는지가 종종 문제가 된다.이 중 ‘계속 거주’ 요건 충족 여부에 관해 특히 다툼이 많다. 임차인이 “전입 신고는 하지 않았지만 실제로 거주했다”고 주장하는 경우가 그것이다.대법원은 ‘계속 거주’란 해당 임대 주택을 유일하고도 단일한 거주지로 한다는 의미로 보고 임차인 본인이 계속 거주한 경우뿐만 아니라 당초 임차인과 동거하던 가구 구성원이 계속 거주한 경우에도 이를 인정하고 있다.또한 주민 등록은 거주 사실을 증명하는 유일한 증거는 아니지만 유력한 증거가 된다고 보는 한편 입주자 카드를 작성하고 전입 신고를 했더라도 해당 부동산에 실제로 거주하지 않았다면 계속 거주를 인정할 수 없다고 봤다.따라서 임차인은 본인이 계속해 직접 거주했다는 것을 증명하거나 적어도 당초 임차인과 함께 가구를 구성했던 동거인이 계속해 거주했다는 것을 증명해야 한다.실무에서 임차인들이 계속 거주 사실을 증명하기 위해 통상 제출하는 자료는 입주자 카드, 전기 사용 내역, 관리비 납부 내역 등이 있다.하지만 이에 관해 광주고등법원은 “입주자 카드는 실제 거주와 무관

2023.01.05 07:39:42

법으로 읽는 부동산
갭 투자 전세 사기의 불편한 진실[최광석의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]서울의 한 공인중개업소. 사진=연합뉴스갭 투자 전세 사기로 인한 피해가 수천억원에 이르면서 피해 실태를 고발하는 언론 보도가 잇따르고 있다. 피해자들의 아픔을 잘 전달하고 있지만 접근 관점이 지나치게 피상적이라는 생각을 하지 않을 수 없다.피해자와 가해자라는 구도 아리 피해자를 두둔하고 가해자를 비난하는 데 그치고 있는 것이다. 변호사로 이런 사기 사건을 직접 경험해 보면 가해자와 피해자로 양분할 수 없는 이해관계인들 각자의 복잡한 계산법을 보고 느끼게 된다. 다양한 사기 수법이 있지만 가장 일반적인 예를 들어 보자.갭 투자 전세 사기를 기획하는 컨설팅 업자가 원룸·다세대 건물 수십 채를 지어 매매하는데 분양에 어려움을 느끼고 있는 분양 업체에 접근한 후 솔깃한 제안을 한다. ‘시장 여건상 분양을 바로 하기 쉽지 않으니 분양 대신 일단 임대로 돌리자’라는 제안이다.이후 임대차 계약이 완료돼 다른 소유자로 변경하면 보증금 반환 채무에서 해방될 수 있어 결국 원하는 목적을 달성할 수 있게 된다. 희망하는 한 채당 분양가는 2억원인데 보증금 2억5000만원에 임대차 계약을 할 테니 5000만원을 컨설팅 보수로 달라는 제안을 분양 업체가 수락하면서 갭 투자 전세 사기가 시작된다.이런 사기 구도에서 주범은 컨설팅 업자인 것은 분명하다. 그렇다면 분양 업체는 전혀 잘못이 없을까. 당연히 그렇지 않다. 분양가 2억원보다 훨씬 높은 2억5000만원에 임대차 계약한 후 소유자를 변경하는 식으로 보증금 책임을 면하게 해 주는 대가로 한 채당 5000만원이라는 엄청난 보수를 달라는 컨설팅 업자의 수법은 비정상적일 수밖에 없다.게다가 명

2022.12.30 06:00:06

전세사기 불편 진실 전세 제도
부동산 매매 과정에서 지급된 계약금, 돌려받을 수 있을까[이철웅의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]서울의 한 부동산중개업소에 붙은 아파트 매물. 사진=연합뉴스부동산 매수 과정에서 가계약금만 지급됐다면 일방적으로 계약을 파기할 수 있을까. 가능하다면 가계약금의 배액을 상대방에게 지급해야 할까. 사례를 통해 알아보자.B에게 아파트에 관한 매매 중개를 위임받은 공인중개사 C에게 A가 매수 의사를 밝힌 다음 B의 계좌로 가계약금 1000만 원을 송금했다. 그리고 C를 통해 A와 B 사이에서 매매 대금과 지급 기일에 관해 협의했지만 추후 정식 매매 계약을 체결하기로 한 상태에서 B에게 매매 계약 체결 의사가 없다는 것을 전달받은 C가 A에게 계약을 해지한다는 문자 메시지를 보냈다.또한 B가 A의 계좌로 다시 1000만원을 송금하자 A가 B를 상대로 위 아파트에 관한 매매 계약을 B가 일방적으로 파기했으므로 계약금의 배액이나 가계약금의 배액을 해약금 또는 위약금으로 지급해야 한다고 주장하며 손해 배상을 구한 사례가 있다.위와 같은 A의 주장에 대해 항소심 법원은 “제반 사정을 종합하면 A와 B 사이에 매매 계약이 성립했다고 인정할 수 없다”고 했다. 또 “그 종된 계약인 계약금 계약도 성립하지 않았다고 봐야 하고 위 1000만원은 일종의 증거금인 ‘가계약금’이라고 보는 것이 타당하므로 매매 계약과 계약금 계약의 성립 및 위 1000만원이 매매 계약에 따른 계약금의 일부로 지급됐음을 전제로 한 A의 주장은 이유 없다”라 판단했다.한편 A와 B 사이에 별도의 위약금 약정이 있었다고 인정할 수 없으므로 B가 A에게 계약금의 배액이나 가계약금의 배액 상당액을 위약금으로 지급할 의무를 부담한다고 볼 수도 없다고 하며 A의 청구를 기각했다.구체

2022.12.13 06:00:05

법으로 읽는 부동산 부동산 거래 아파트 매매 가계약금
정비 사업 상가 분양 신청 전 반드시 알아야 할 점[최유민의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]재건축·재개발 사업의 분양 신청 단계에서 다수의 조합원은 아파트 분양을 신청한다. 하지만 근린생활시설(상가) 분양을 신청하는 조합원들도 있다. 이들을 흔히 상가 조합원이라고 한다.조합에 따라서는 독립 정산제를 채택해 상가만의 관리처분계획을 별도로 수립하기도 하지만 대부분의 조합은 상가에 대한 부분을 편입시켜 사업을 진행한다.그런데 상가는 아파트와 달리 관리처분계획 수립 단계에서도 개별 분양가나 상가 배정 기준을 추후 확정한다고 정해 두는 경우가 많아 문제가 된다.도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항은 분양 신청 기간이 종료된 때는 분양 신청의 현황을 기초로 분양 대상자별 분양 예정인 대지 또는 건축물의 추산액(종후 자산 가격) 등을 포함한 관리처분계획을 수립하도록 정하고 있다.위 법 규정 문언만을 보면 분양 대상이 아파트든, 상가든 관리처분계획에 종후 자산 가격이 각각 제시돼야 할 것으로 보인다.하지만 하급심 판례는 ‘상가의 경우 관리처분계획의 수립 및 인가 이후 이뤄질 분양 계약에 따라 수분양자가 결정되고 나서야 비로소 수분양자별 입점 계획 등을 반영해 상가의 면적, 구조, 위치 등을 구체적으로 확정할 수 있는 특수성이 있는 점’ 등을 이유로 상가는 그 통지 의무를 상당히 완화해 해석하고 있다.문제는 분양 신청 이후부터 관리처분계획을 수립하기까지 상가의 배치·설계·구조·평형 등이 상가 조합원들의 의사와 상관없이 바뀔 수 있다는 점이다.설계 변경은 조합 사업 전체의 수익성 증대를 위해 추진되므로 전체 조합원 중 절대 다수를 차지하는 아파트 조합원들로서는 반대할 이유가 없

2022.11.18 06:00:07

법으로 읽는 부동산 상가 상가 분양
기승 부리는 깡통 전세…보증금 지키는 방법[최광석의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]갭 투자 전세 사기 사건이 연일 언론의 조명을 받고 있다. 갭 투자 전세 사기를 예방하는 최선의 방법은 경매되더라도 임대차 보증금 반환에 충분할 수 있는 임대차 목적물을 선택하는 것이고 가치에 미달하는 목적물을 임대차하는 순간 해결하기가 쉽지 않을 수 있다.특히 이런 주택을 임대차 계약한 이후 무자력한 사람 앞으로 소유권이 변동되면 해결은 더더욱 어렵다. 이전 등기에 따른 세금 부담은 물론 소정의 명의 대여료까지 부담하면서까지 무자력한 사람 앞으로 명의 변경되는 것이 현실인데, 그 이유는 바로 임대차보호법상 ‘대항력’이라는 법리를 악용해 합법적 방법으로 기존 임대인이 임대차 보증금 반환 채무에서 벗어나기 위해서다.그런데 이를 반대로 생각하면 기존 임대인에게는 보증금 반환 자력이 있을 가능성이 매우 높다고 볼 수 있다. 자력이 없다면 굳이 상당한 비용을 들여서까지 타인 앞으로 명의 이전할 이유가 없기 때문이다. 그렇다면 무자력자들에겐 앞으로 소유권 변경에도 불구하고 기존 임대인에게 보증금 반환을 요청할 수 있는 ‘중도 해지’ 법리가 세입자를 위한 좋은 해결책이 될 수 있다.이와 관련한 대법원의 판례는 이렇다.대법원은 “대항력 있는 주택 임대차에 있어 기간 만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의해 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 의제되므로 이런 상태에서 임차 목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다&rdqu

2022.11.04 06:00:02

법으로 읽는 부동산 깡통 전세 임대차
부동산에 대한 관리 소홀이 위험한 이유[이철웅의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]부동산 점유취득시효가 완성된 후 점유자가 소유권이전등기를 하기 전에 소유권이 제삼자에게 이전된 경우가 있다. 이때 점유자가 제삼자에게 점유취득시효를 주장할 수 있을까.이에 대해 대법원은 “취득 시효가 완성된 후 점유자가 그 등기를 하기 전에 제삼자가 소유권이전등기를 경료한 경우에는 점유자는 그 제삼자에 대해 시효 취득을 주장할 수 없는 것이 원칙”이라고 밝혔다.하지만 “이는 어디까지나 그 제삼자 명의의 등기가 적법 유효함을 전제로 하는 것으로, 위 제삼자 명의의 등기가 원인 무효인 경우에는 점유자는 취득 시효 완성 당시의 소유자를 대위해 위 제삼자 앞으로 경료된 원인 무효인 등기의 말소를 구함과 아울러 위 소유자에게 취득 시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 구할 수 있다”고 했다.또 “위 제삼자가 취득 시효 완성 당시의 소유자의 상속인인 경우에는 그 상속분에 한해서는 위 제삼자에 대해 직접 취득 시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 구할 수 있다”고 판시한 바 있다.즉, 점유취득시효에 관해 민법 제245조 제1항에 ‘20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다’고 규정하고 있으므로 점유취득시효 완성을 등기 원인으로 한 소유권이전등기를 하지 않은 점유자는 점유취득시효 완성 당시의 소유자에 대한 소유권이전등기청구권만 가질 뿐이다.이와 함께 점유자가 점유취득시효 완성을 등기 원인으로 한 소유권이전등기를 하기 전에 제삼자가 먼저 소유권이전등기를 하게 되면 점유자는 그 제삼자에 대해 시효 취득을 주장할 수 없게 되는 것

2022.10.28 06:16:01

법으로 읽는 부동산 소유권 이전등기 소유권 이전
아파트 경관 해치는 리모델링 홍보 현수막, 철거할 수 있을까[주상은의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]서울의 한 아파트 단지에 리모델링 관련 현수막이 걸려있다. 사진=한국경제신문최근 2년간 서울과 경기 등 대도시를 중심으로 리모델링 사업을 추진하는 아파트 단지가 늘고 있다. 리모델링은 재건축과 달리 건물을 철거하지 않고 건물의 기본 골조를 유지하면서 수직 또는 수평으로 증축하고 대수선하는 형태로 진행된다.아파트와 같은 공동 주택은 여러 사람들이 건물을 구분 소유하고 한 동의 건물을 리모델링하면 건물 전체에 영향을 미치기 때문에 주택법은 구분 소유자들의 일정 수 이상의 동의를 요구하고 있다.리모델링 사업이 추진된다는 소식만 전해지더라도 아파트의 시세는 상당히 오른다. 리모델링 사업이 성공하게 되면 수직 또는 수평 증축으로 아파트의 전용 면적이 넓어지고 주차 공간도 더 확보돼 주거 환경이 개선되는 효과가 있기 때문이다.하지만 막상 리모델링 사업을 추진하려고 하면 주민 동의율을 확보하기가 쉽지 않다. 주민 동의율을 확보하려면 주민들에게 리모델링에 대한 정보를 제공하는 등 적절한 홍보 기회가 제공돼야 하는데 적절한 홍보 기회를 얻기가 어렵기 때문이다.그래서 아파트 단지 내에 현수막이나 벽보 등 홍보물을 통해 주민들에게 알리는 일이 중요하다. 그런데 리모델링 사업에 대해 반대하는 사람들(이하 비대위)은 이런 현수막 등 홍보물을 손괴하거나 철거를 요구하는 경우가 있다. 비대위가 입주자대표회의에 리모델링 현수막의 철거를 요구하면 리모델링 추진위원회 또는 조합은 어떻게 대응해야 할까.일단 공동 주택 관리 규약의 내용을 확인해야 한다. 리모델링을 추진 중인 아파트의 공동 주택 관리 규약의 내용이 공동 주

2022.10.18 10:30:41

법으로 읽는 부동산 리모델링 아파트 리모델링

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