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  • 본소 제기 없이 장기 방치된 가압류, 어떻게 해결할까[최광석의 법으로 읽는 부동산]

    [법으로 읽는 부동산]가압류나 가처분해 두고서도 정작 본안 소송을 장기간 제기하지 않는 경우가 적지 않다. 이런 경우 자칫 채권자에게 치명타가 될 수 있다(다음에서 거론되는 법리는 가압류·가처분 모두에 공통될 수 있지만 설명의 편의상 가압류를 바탕으로 한다).가압류를 통해 소멸 시효 진행은 그대로 중단된다는 점에서 본소 없이 가압류만 된 상태에서 장기간이 지나더라도 채권은 소멸되지 않는다.하지만 본소 없이 가압류 상태에만 머물러 있게 되면 사정 변경에 의한 가압류 취소 재판으로 취소될 수 있다.민사집행법 제288조에 따르면 채무자는 다음에 해당하는 사유가 있는 경우에는 가압류가 인가된 뒤에도 그 취소를 신청할 수 있다.첫째는 가압류 이유가 소멸되거나 그 밖에 사정이 바뀐 때다. 둘째는 법원이 정한 담보를 제공한 때다. 셋째는 가압류가 집행된 뒤 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때다. 특히 마지막의 경우엔 이해관계인도 취소를 신청할 수 있다.참고로 현재는 제소 기간이 3년이지만 2002년 7월 1일 이전에 신청된 보전 처분은 10년, 2002년 7월 1일부터 2005년 7월 27일까지 신청된 보전 처분은 5년, 2005년 7월 28일부터 신청된 보전 처분은 3년이다.결국 가압류해 두고 장기간 본소를 제기하지 않으면 채권의 소멸 시효 중단으로 채권(대여금) 자체는 그대로 유효하지만 절차적으로는 가압류 집행이 취소될 수 있게 된다. 채권이 소멸되지 않고 유효하게 존재한다는 것과 장기간 본소를 제기하지 못해 절차적으로 가압류가 취소돼 등기부에서 말소된다는 것은 다른 차원이기 때문이다.이런 점을 이용해 채무자가 다음과 같이 꾀를 내면 가압류의 족쇄에서 해방될 수 있다. 일

    2022.06.24 06:00:14

    본소 제기 없이 장기 방치된 가압류, 어떻게 해결할까[최광석의 법으로 읽는 부동산]
  • 부동산 점유취득시효 요건 중 ‘소유의 의사’가 미치는 영향 [이철웅의 법으로 읽는 부동산]

    [법으로 읽는 부동산]건물을 허물고 새 건물을 지으려거나 부동산 매매를 하기 위해 토지 경계 측량 등을 하다가 보니 이웃집 담장이나 건물이 자신의 토지를 침범한 사실을 알게 됐다고 가정해 보자. 이때 담장이나 건물을 철거하고 실제 경계에 맞게 새 담장을 설치하라고 요구했더니 상대방이 점유취득시효 완성을 주장하는 경우가 있다.점유취득시효는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 사람에게 해당 점유가 진실한 권리에 기한 것인지를 묻지 않고 소유권자로 등기할 수 있는 청구권을 인정하는 제도다. 점유취득시효가 인정되기 위해 필요한 여러 요건 중 ‘소유의 의사를 가지고 하는 점유(자주 점유)’ 요건의 충족 여부가 자주 쟁점이 된다.판례는 “부동산 점유취득시효에서 점유자의 점유가 소유의 의사 있는 자주 점유인지 아니면 소유의 의사 없는 타주 점유인지 여부는 점유자의 내심의 의사에 의해 결정되는 것이 아니라 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의해 외형적·객관적으로 결정해야 하는 것”이라고 판시했다.판례를 해석하면 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이 분명하면 이를 기준으로 해 소유권 취득을 목적으로 하는 계약(매매·증여·교환 등)이 점유 취득의 원인인 경우에는 자주 점유를 인정한다. 임차권·전세권·지상권·질권 등 그 성질상 소유의 의사가 없는 권원이 점유원인인 경우에는 원칙적으로 타주 점유로 본다.하지만 점유권원의 성질이 분명하지 않은 경우엔 민법 제197조 제1항에서 “물건의 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로 점유자가 취

    2022.06.17 06:00:20

    부동산 점유취득시효 요건 중 ‘소유의 의사’가 미치는 영향 [이철웅의 법으로 읽는 부동산]
  • 계약 명의 신탁에서 점유시효취득 주장이 가능할까[조주영의 법으로 읽는 부동산]

    [법으로 읽는 부동산]조세 회피를 방지하고 부동산 거래의 안전과 투명성을 위해 한국은 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’)을 시행 중이다.이를 통해 ‘부동산을 자신이 소유하되 등기 명의는 타인으로 하는’ 명의신탁약정 및 여기에 의한 소유권 이전을 원칙적으로 모두 무효로 취급한다.하지만 부동산실명법 제4조 제2항 단서는 ‘다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의 수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의 신탁 약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그렇지 않다’고 규정한다.이른바 ‘매도인이 선의인 경우의 계약명의신탁’에 따른 소유권 이전 등기는 유효하고 이때 명의 수탁자는 법적으로 완벽한 소유자가 된다. 예를 들어 명의 신탁자 갑과 명의 수탁자 을 사이의 명의 신탁 약정 사실을 매도인 병이 몰랐던 경우에는 매도인 병과 매매 계약을 체결한 을이 소유자가 되고 갑은 소유권을 주장할 수 없게 된다.그렇다면 만약 이처럼 을이 소유자가 된 때로부터 20년간 갑이 소유의 의사로 평온·공연하게 점유했음을 이유로 점유시효취득을 주장하면서 을에게 소유권 이전을 청구할 수 있을까.이에 대해 원심인 광주고등법원 판결은 명의 신탁자 갑의 점유를 자주점유(소유의 의사에 따른 점유)로 보고 갑의 청구를 인정했다.하지만 최근 나온 대법원 판결은 달랐다. 대법원은 “명의 신탁자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 가지지 않았다고 할 것이므로 소유의 의사로 점유한다는 추정은 깨진다”고 하면서 명의 신탁자 갑의 명의 수탁자 을에 대한 점유시효취득 완성을 원인으

    2022.06.03 06:00:05

    계약 명의 신탁에서 점유시효취득 주장이 가능할까[조주영의 법으로 읽는 부동산]
  • 소규모 재건축 사업, 입주권 양도 계약 후 투기과열지구 지정됐다면[최유민의 법으로 읽는 부동산]

    [법으로 읽는 부동산]A 씨는 소규모 재건축 사업 구역 내 입주권을 양수했다. 이후 며칠이 지나 해당 구역이 투기과열지구에 새로 지정됐다는 소식을 들었다.그는 부동산 관련 관계자에게 “소규모주택정비법도 도시정비법과 유사하므로 계약 이후 투기과열지구로 지정된 경우도 제때 신고만 하면 문제없다”는 설명을 듣고 안심했다. 그런데 몇 달 후 돌연 조합에서 조합원 지위가 인정되지 않는다는 통보를 받았다. 투기과열지구에 지정될 줄은 전혀 예상하지 못하고 소규모 재건축 사업 구역 내 부동산을 양수한 A 씨가 현행법상 구제될 수 있을까.소규모 재건축 방식은 소규모주택정비법을 따른다. 소규모주택정비법은 도시정비법의 조합원 지위 승계에 관한 규정들을 대부분 준용하고 있다. 그런데 유독 양도 계약 직후 해당 사업 구역이 투기과열지구에 지정된 경우에 대해서는 도시정비법과 달리 예외 없이 양수인의 조합원 지위를 인정하지 않고 있다.먼저 도시정비법 제39조 제2항을 보면 투기과열지구에서 부동산 소유권을 양도했을 때 조합원이 될 수 없는 경우를 규정하고 있다.즉 투기과열지구에 지정된 지역에서 재건축 사업을 시행하면 조합 설립 인가 후, 재개발 사업을 시행하면 관리 처분 계획 인가 후 해당 부동산을 양수한 자에게 조합원 지위가 부정된다.다만 2017년 신설된 도시정비법 시행령 제37조 제3항 제6호는 “투기과열지구에 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다)을 체결하고 투기과열지구에 지정된 날부터 60일 이내에 부동산 거래 신고를 했다면 양수인에게 조합원 지위가 인정된다

    2022.05.20 17:30:10

    소규모 재건축 사업, 입주권 양도 계약 후 투기과열지구 지정됐다면[최유민의 법으로 읽는 부동산]
  • 분양형 호텔이 시장에서 찬밥 된 이유[최광석의 법으로 읽는 부동산]

    [법으로 읽는 부동산]한때 인기를 끌던 ‘분양형 호텔’이 이제 분양 시장에서 찬밥 신세다. 지켜질 것만 같았던 분양 당시 수익금 지급 약정이 지켜지지 않는 것이 일상화된 것이 주된 이유다. 분양형 호텔에 대한 그동안의 환상이 완전히 깨져 버렸다.수익금 약속이 제대로 지켜지지 않아도 수익금 지급을 약속한 주체들의 채무 초과로 인해 법적으로 집행하거나 하소연할 수 없는 상황이 하염없이 계속 반복되고 있다.문제는 이런 구조 속에서도 엄청난 물량의 분양형 호텔 객실이 경매 시장에 등장하고 있어 주목을 끌고 있다는 점이다.상품의 메리트는 결국 가격 문제다. 하지만 분양형 호텔 객실의 낙찰은 대단히 신중할 필요가 있다.혹자는 분양형 호텔을 낙찰받아 계약 승계한 사람의 지위에서 시행사에 수익률 보장 불이행이라는 책임을 물어 계약을 해지하고 분양 대금 반환을 요구하면 수차례 유찰돼 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있다고 주장한다. 그러면 몇 배나 되는 분양 대금을 되돌려 받을 수 있어 큰 이익이 된다고 하면서 낙찰 받을 것을 권유한다.하지만 수익 방안에 대한 접근 방법 측면에서 보면 이런 얘기는 너무 비현실적이다. 분양 계약 해지를 통한 분양 대금 반환 방법은 일단 계약 당사자가 아닌 낙찰자가 분양 회사에 대해 분양대금반환청구권을 가질 수 있는 법적 권리가 있는지조차 의문이다.게다가 청구가 가능하다고 하더라도 분양 회사의 경제적 여건으로 볼 때 분양 대금을 현실적으로 반환받기는 거의 불가능하다. 수익금을 보장하면서 호텔을 분양하는 이런 회사는 받은 분양 대금의 반환은 물론 수익금을 지급할 자력조차 없는 곳이 대부분이다.이런 회사는 금전을

    2022.05.06 17:30:14

    분양형 호텔이 시장에서 찬밥 된 이유[최광석의 법으로 읽는 부동산]
  • 제소전 화해조서의 문구를 잘 살펴야 하는 이유[이철웅의 법으로 읽는 부동산]

    [법으로 읽는 부동산] 상가 건물 임대차는 임대인이 임차인에게 제소전 화해조서를 받아둘 것을 조건으로 하는 경우가 심심치 않게 있다. 임대차 계약 분쟁이 현실화되는 것에 대비한 조치다.소송은 비용과 시간이 많이 소요된다. 이 때문에 임대인 혹은 임차인의 요구에 따라 그전에 미리 확정 판결과 동일한 효력, 즉 곧바로 강제 집행할 수 있는 기판력을 갖는 조서를 받아 두기 위해 제소전 화해조서가 진행된다.제소전 화해와 관련해 최근 대법원은 이런 판결을 내렸다. 사례를 살펴보자. 갑과 을 등이 점포에 관해 임대차 계약을 체결한 후 “갑(임차인)은 임대차 기간 만료일에 을 등(임대인)으로부터 임대차 보증금을 반환받음과 동시에 점포를 을 등에게 인도한다”는 내용의 제소전 화해를 했다.그럼에도 불구하고 대법원은 갑이 제소전 화해조서 작성 이후에도 여전히 법이 보장하는 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 봐야 한다고 판결했다.이유는 갑이 임대차 기간 만료 전 임대차 계약의 갱신을 요구한 사안에서 임대차 계약에 갑의 계약갱신요구권을 배제하는 내용이 없었기 때문이다.특히 제소전 화해조서에 오히려 계약을 갱신할 경우에 상호 협의한다고 정한 점, 임대차 계약이 기간 만료로 종료하는 경우 갑이 임대차 보증금을 반환받음과 동시에 을 등에게 점포를 인도한다고 기재돼 있을 뿐 갑의 계약갱신요구권이나 이에 관한 권리 관계에 대해서는 아무런 기재가 없었던 점도 이 같은 판결을 내린 배경이다.즉 대법원은 제소전 화해가 확정 판결과 동일한 효력이 있고 당사자 사이의 사법상 화해 계약이 그 내용을 이루는 것이면 화해는 ‘창설적 효력을 가진다’고 해

    2022.04.22 17:30:11

    제소전 화해조서의 문구를 잘 살펴야 하는 이유[이철웅의 법으로 읽는 부동산]
  • 무등록 건설업자가 동일한 공사를 쪼개 수주할 경우 처벌할 수 있을까[조주영의 법으로 읽는 부동산]

    [법으로 읽는 부동산]건설산업기본법은 건설업을 하려는 자는 대통령령이 정하는 업종별로 국토교통부 장관에게 등록하도록 하고 있다. 그런데 이 법 제9조 1항 단서는 건설업 등록 제도의 예외로 ‘대통령령으로 정하는 경미한 건설 공사를 업으로 하려는 경우에는 등록하지 않고 건설업을 할 수 있다’고 규정한다.또 이 법 시행령 제8조 제1항은 ‘경미한 건설 공사’ 중 하나로 공사 예정 금액이 1500만원 미만인 전문 건설 공사를 정하면서 동일한 공사를 2개 이상의 계약으로 분할해 발주하면 각각의 공사 예정 금액을 합산한 금액을 공사 예정 금액으로 하도록 정하고 있다.이처럼 1500만원 미만의 공사는 무등록 건설업자도 적법하게 할 수 있다. 따라서 실제로는 1500만원 이상의 공사이면서도 형식적으로는 1500만원 미만으로 별개의 수개 공사 계약을 체결함으로써 공사를 수주함과 동시에 건설산업기본법상 형사 처분을 면하고자 하는 모습이 오랜 기간 중소 건설업계에서 성행해 왔다. 최근 이러한 업계의 관행에 제동을 건 대법원의 판결이 선고돼 눈길을 끈다.‘공사의 동일성’ 판단이 관건A는 건설업 등록을 하지 않고 2015년 4월 거제시 B아파트 자치관리회장과 아파트 외벽·옥상에 대한 2895만원 상당의 1차 방수 공사 계약을 체결했다. 이 과정에서 공사 대금 각 965만원인 3개의 계약으로 나눠 계약서를 작성했다. A는 같은 해 5월 B아파트와 5040만원 상당의 2차 방수 공사 계약을 체결하면서 공사 대금 350만~660만원인 10개의 계약으로 나눠 계약서를 작성했다. 총 10개 동인 B아파트는 각 동이 그 사이에 차량 통행이 가능한 통행로와 주차장이 있는 등 서로 떨어져 있다.1심 법원

    2022.04.08 17:30:07

    무등록 건설업자가 동일한 공사를 쪼개 수주할 경우 처벌할 수 있을까[조주영의 법으로 읽는 부동산]
  • 리모델링 미동의자 매도청구권 행사, 과연 가능할까[주상은의 법으로 읽는 부동산]

    [법으로 읽는 부동산]지난 대통령 선거에서 거대 양당 후보 모두가 재개발·재건축 규제 완화 및 리모델링 활성화를 공약으로 제시했다. 그런데 리모델링을 활성화하기 위해 먼저 해결돼야 할 과제들이 있다.재건축이나 재개발은 ‘도시 및 주거환경법’을 통해 다양한 형태의 규제가 존재하는 반면 주택 리모델링 사업은 주택법에 몇 개 조문만 두고 있을 뿐이고 촘촘하게 규제하고 있지는 않다. 그래서 리모델링 사업 추진 과정에서 여러 해석상 분쟁이 야기될 수 있다.가령 리모델링조합의 매도청구권 행사 시점에 관한 문제가 그렇다. 주택법은 리모델링이란 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 목적으로 대수선·증축하는 행위로 정의하고 있다. 리모델링 사업은 재건축 사업과 달리 기존 건축물을 철거하고 새로 짓는 것이 아니라 건축물의 골격을 유지한 상태에서 수직 또는 수평으로 증축하는 형태로 이뤄진다.모든 사업이 그렇겠지만 리모델링 사업에도 반대하는 이들이 존재할 것이다. 그런데 아파트와 같은 집합 건축물은 동 또는 단지 단위로 리모델링 사업을 하지 않고서는 사업 시행이 불가능하다. 그래서 주택법은 리모델링조합에 리모델링 반대자들의 주택 구분소유권에 대해 매도청구권을 행사할 수 있도록 권한을 부여하고 있다.문제는 주택법에 관련 내용이 모호하게 규정돼 해석상 논란을 야기한다는 점이다. 주택법은 명확하게 리모델링조합의 매도 청구 요건을 규정하지 않고 집합건물법상 매도 청구에 관한 규정을 준용하고 있을 뿐만 아니라 ‘리모델링 결의에 찬성하지 아니한 자’를 매도 청구 대상으로 정하고 있는데, 여기서 말하는 ‘리모델링

    2022.03.25 17:30:18

    리모델링 미동의자 매도청구권 행사, 과연 가능할까[주상은의 법으로 읽는 부동산]
  • 막대한 소송비 부담으로 번지는 이행 의무 지체[최광석의 법으로 읽는 부동산]

    [법으로 읽는 부동산]채무를 제때 이행하지 않으면 상대방으로부터 계약을 해제당하거나 손해 배상 책임을 부담할 수 있다. 또 이와 별개로 막대한 소송 비용 부담으로도 이어질 수 있다. 소송 비용 부담과 관련해 최근 필자가 경험한 두 가지 사례를 소개한다.첫째 사례는 이렇다. 아파트 임대차 만기가 지나자마자 기다렸다는 듯이 정확히 3일 만에 변호사를 선임해 임차인이 10억원의 임대차 보증금 반환 청구 소송을 제기한 사건이다.의뢰인인 임대인은 신규 임차인에게 보증금을 받아 반환할 계획을 갖고 기존 임차인에게 집을 보여 달라고 했지만 기존 임차인이 이를 협조하지 않아 결국 임대차 만기에 보증금을 반환하지 못했다.그러자 임차인은 마치 기다렸다는 듯이 만기 3일 후 변호사를 선임한 후 10억원을 청구하는 소송을 제기했다. 임대인으로서는 이런 일련의 과정이 마치 소송 비용을 청구하기 위해 기다렸다는 듯이 변호사와 철저히 계획한 듯한 느낌이었다.하지만 그럼에도 불구하고 법적으로는 임대인에게 상당한 소송 비용 부담이 예상될 수 있었다. 기존 임차인으로서는 새로운 세입자에게 집을 보여줄 법적 의무가 없고 이 때문에 만기에 보증금을 반환하지 못한 것은 법적으로 임대인의 책임이 분명하기 때문이다.그렇다면 소송 비용 부담은 어느 정도일까. 변호사 보수의 소송 비용 산입에 관한 규칙에 따라 10억원이라는 소가에 따른 인지대는 364만9500원(송달료 제외)이고 변호사 보수 한도는 1590만원으로 적지 않은 금액이다.이 같은 결론에 대해 이런 의문을 제기할 수 있을 것이다. 즉 며칠이기는 하지만 보증금을 제때 반환하지 못해 소가 제기된 것은 사실이지만 변론 종결 전

    2022.03.11 17:30:08

    막대한 소송비 부담으로 번지는 이행 의무 지체[최광석의 법으로 읽는 부동산]
  • 상가 건물 권리금 회수, 기회 보장에 관한 예외 조항을 살펴라[이철웅의 법으로 읽는 부동산]

    [법으로 읽는 부동산]상가 건물 임대차의 경우 임차인이 그 상가 건물에 투자한 비용이나 영업 활동의 결과로 형성된 지명도와 신용 등의 경제적 이익을 회수하기 위해 권리금을 주고받는 상관행이 있다. 그리고 2015년 5월 13일부터 이 권리금에 대한 명문 규정이 상가임대차법에 도입됐다.이에 따라 임대인은 상가 건물 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 특정 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해하면 안 된다.또 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위를 해서도 안 되고 임대인이 이를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우엔 그 손해를 배상해야 하는 것이 원칙이다. 이는 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하려는 취지다.다만 상가임대차법은 임차인의 이익 보호와 임대인의 재산권 보장과의 조화를 꾀하기 위해 정당한 사유가 있는 경우에는 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하더라도 권리금과 관련한 임차인의 손해를 배상하지 않아도 되는 예외 조항들을 두고 있다.‘임대차 목적물인 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우’가 그중 하나다.이와 관련해 최근 대법원은 “임대차 목적물인 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우는 임차인이 아니라 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미한다”며 “위 조항에 따른 정

    2022.02.25 17:30:07

    상가 건물 권리금 회수, 기회 보장에 관한 예외 조항을 살펴라[이철웅의 법으로 읽는 부동산]
  • 지역주택조합 탈퇴 네 가지 방법[임형준의 법으로 읽는 부동산]

    [법으로 읽는 부동산]아파트 값이 치솟으면서 저렴한 가격에 ‘내 집 마련’의 꿈을 이룰 수 있는 지역주택조합 사업이 유행처럼 전국적으로 확산되고 있다. 우리 주변에서도 가입자를 심심치 않게 찾아볼 수 있을 정도로 많은 이들이 가입했다.하지만 사업의 불안정성과 불확실성으로 인해 조합에서 탈퇴하기를 희망하는 조합원들이 늘어나는 부작용도 발생한다. 그리고 이와 관련한 많은 분쟁이 발생하고 있다. 그러면 지역주택조합은 과연 어떻게 탈퇴할 수 있을까.첫째 방법은 주택법 제11조의6에 따른 탈퇴다. 지역주택조합(추진위원회)에 가입한 자는 가입비를 예치한 때로부터 30일 이내에 자유롭게 조합에 탈퇴 의사를 밝히고 조합으로부터 탈퇴할 수 있다(주택법 제11조의6 제2항).탈퇴를 희망하는 이는 국토교통부령으로 정하는 청약 철회 요청서를 조합에 제출해야 하고 조합은 주택법 제11조의6 제4항에 따라 청약 철회 요청을 받은 때로부터 7일 이내에 분담금 예치 기관의 장에게 분담금의 반환을 요청해야 한다.예치 기관의 장은 반환 요청일로부터 10일 이내에 분담금 전액을 탈퇴자에게 반환해야 하도록 법에 명시됐다.즉 지역주택조합에 가입한 자는 가입 후 가입비를 예치한 때로부터 30일 이내에 어떠한 사유 없이도 자유로이 조합에서 탈퇴하고 납부한 분담금 전액을 반환받을 수 있다.다만, 위 조항은 2020년 12월 11일부터 시행됐다. 그 이전에 지역주택조합에 가입한 자들에게는 적용되지 않는다. 또 위 조항은 시행 후 최초로 조합원 모집 신고를 할 때 적용하기 때문에 2020년 12월 11일 이전에 이미 조합원 모집 신고를 한 조합에 가입한 자들에게는 적용되지 않는다는 사실을 참고할

    2022.02.18 17:30:04

    지역주택조합 탈퇴 네 가지 방법[임형준의 법으로 읽는 부동산]
  • 부동산 임의 경매 시 후순위 근저당권자들의 대처법[조주영의 법으로 읽는 부동산]

    [법으로 읽는 부동산]채권자가 채무자에게 부동산 담보 대출을 하면서 1순위 근저당권이 된 후 다른 채권자가 동일한 부동산을 담보로 대출하면서 2순위, 3순위 등의 후순위 근저당권자가 되는 경우가 많다.그런데 채무자가 채권자(근저당권자)들에게 변제하지 못해 부동산 임의 경매가 진행될 때 여러 근저당권자들은 각각의 채권 최고액을 한도로 해 경매 대금을 그 순위에 따라 배당받으므로 상호 이해관계가 얽혀 있다. 이와 관련해 필자가 최근 선고된 대법원 판결을 이해하기 쉽게 각색해 봤다.C 씨는 100억원 정도의 토지 소유자다. 그는 A은행에 40억원을 연이율 5%로 담보 대출하면서 채권 최고액을 52억원으로 정해 위 부동산의 1순위 근저당권자가 됐다. 직후 B은행은 C 씨에게 최대 한도의 담보 대출을 요청받았는데 B은행은 향후 C 씨가 변제하지 못해 위 부동산 임의 경매가 진행되면 그 경매 대금이 현 시가의 70%인 70억원까지 떨어질 수도 있다고 봤다.그러면서 경매로 인한 제반 절차가 종료되는 시점을 위 A은행의 1순위 근저당권이 설정된 시점에서 약 2년 후일 것으로 예상했고 그러면 A은행은 약 44억원의 원리금(원금 40억원+2년 치 이자 4억원)을 배당받을 것이었기 때문에 위 부동산에 26억원의 담보 여력이 남아 있을 것이라고 판단했고(최소 경매 대금 70억원-A은행의 1순위자로서의 배당액 44억원) B은행은 20억원을 연이율 5%로 담보 대출해 줬다.그리고 채권 최고액을 26억원으로 설정해 위 부동산의 2순위 근저당권자가 됐다. 약 22억원의 원리금(원금 20억원+2년 치 이자 2억원)은 충분히 배당, 회수할 수 있을 것이라고 본 것이다.그런데 위와 같이 B은행의 2순위 근저당권이 설정된 후 A은행은 채권

    2022.02.11 17:30:09

    부동산 임의 경매 시 후순위 근저당권자들의 대처법[조주영의 법으로 읽는 부동산]
  • 국가로부터 현명하게 토지 수용 보상 받는 법 [유재벌의 법으로 읽는 부동산]

    [법으로 읽는 부동산]국가나 지방자치단체 등 사업 시행자가 공익 사업을 위해 필요한 토지 등을 취득하거나 사용해야 하는 상황이 발생할 수 있다. 이때 원칙적으로는 협의 취득(매수)해야 하지만 만약 협의가 원활하게 이뤄지지 않는다면 강제로 취득(수용)할 수 있는 제도를 두고 있다.이를 ‘수용제도’라고 하고 방법은 토지 보상, 지장물 보상, 수목 보상, 영업 보상 등 다양하다. 이때 해당 토지 등의 소유자(수용 대상자)는 소유권을 국가와 지방자치단체 등에 이전하는 대가로 보상금을 받게 된다. 문제는 토지보상법에서 해당 공익 사업에 따라 토지 등의 가격이 변동됐을 때 이를 고려하지 않는다고 규정하는 점이다. 개발 이익을 배제하도록 하고 있고 사업 인정 고시일의 전 시점에서의 공시 지가를 기준으로 한 적정 가격으로 보상하도록 하고 있다.여러 문제를 갖고 있는 수용 보상 제도이런 규정에 대해 헌법재판소는 헌법이 규정한 정당 보상의 원리에 어긋나는 것이라고 할 수 없다고 판단했다. 법원은 이를 근거로 개발 이익을 포함한 현실적인 시가를 보상해 달라는 청구를 받아들이지 않고 있다. 하루속히 국회 입법으로 개선돼야 할 필요가 있다.이와 함께 토지보상법은 사업 시행자가 수용 재결 신청 전에 반드시 수용 대상자와 협의를 거치도록 하고 있다. 이때 사업 시행자는 협의를 위해 3인 또는 2인의 감정 평가업자가 산정한 보상액을 기초로 협의를 요청한다.대부분의 수용 대상자는 사업 시행자가 제시한 협의 금액에 수긍하지 않아 협의가 되지 않는다. 다만 수용 대상자는 추후 보상금 증액을 위해 협의 감정 평가 금액부터 최대한 증액하기 위한 노력이 필요하다. 그중 중

    2022.01.21 17:30:07

    국가로부터 현명하게 토지 수용 보상 받는 법 [유재벌의 법으로 읽는 부동산]
  • 상가 권리금 회수청구권 판결에 쏠리는 눈 [최광석의 법으로 읽는 부동산]

    [법으로 읽는 부동산]임차인이라고 해서 늘 상가 권리금을 회수할 수 있는 것은 아니다. 다양한 이유로 이를 회수하지 못할 때가 있다. 그중 하나가 바로 임대차 목적물인 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우다.쉽게 설명하면 임차인의 권리금회수청구권 행사에 대해 임대인이 ‘해당 점포를 1년 6개월 비워 두겠다’고 하면 권리금을 전혀 회수할 수 없게 되는 것이다.이로 인해 2015년 권리금회수청구권 제도 도입 당시부터 상가 임차인 단체로부터 이 법 조항이 ‘독소 조항’이라는 비판을 강하게 받았다. 하지만 이해관계 조정 역할로서의 기능을 갖고 있기 때문에 최종적으로 기간을 조정하는 정도로 입법화될 수 있었다.필자는 2015년 이 법이 생겨났을 당시 모 방송 토론회에 패널로 참가해 이 조항에 대해 논쟁한 적이 있었다. 법 시행 직후에는 ‘상가권리금 보호법 어떤 점을 주목해야 하나’라는 제목의 칼럼을 발표했는데 위 조항과 관련된 내용은 다음과 같다.우선 무리한 권리금 요구로 인해 자칫 권리금 자체를 인정받지 못할 우려가 있다. 개정법 제10조의4 제2항 제3호는 ‘임대차 목적물인 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우’를 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유의 하나로 정하고 있다.예를 들어 임차인이 권리금 액수에만 집착해 미풍양속을 저해하는 등 임대 건물과 어울리지 못하는 업종의 임차인을 주선하는 등의 행위를 할 경우 임대인이 1년 6개월 동안 임대 부분을 공실화하는 방법으로 대응하면 권리금 회수 기회 자체를 상실할 우려

    2022.01.07 17:30:08

    상가 권리금 회수청구권 판결에 쏠리는 눈 [최광석의 법으로 읽는 부동산]
  • 임차인의 ‘원상 회복’, 얼마나 해줘야 할까 [이철웅의 법으로 읽는 부동산]

    [법으로 읽는 부동산]대부분의 주택이나 상가 건물에 대한 임대차 계약서에는 임대차 계약 종료에 따른 ‘원상 회복 의무’에 관한 내용을 명시하고 있다. ‘원상 회복 의무’는 임차인이 건물을 변경해 사용하다가 건물 임대차가 종료되는 시점이 되면 임대차 계약 당시의 상태로 회복시켜야 한다는 것을 의미한다.주택이나 상가 건물 임대차가 종료되면 임차인은 변경 부분 전부에 대해 원상 회복 의무를 부담해야 하는 것일까. 결론부터 말하면 반드시 그렇지는 않다. 임차인은 원상 회복시키는 대신 임대인의 동의를 얻거나 임대인에게 매수한 부속물을 일방적으로 임대인에게 매수할 것을 청구할 수 있는 경우가 있다.주택임대차보호법이나 상가 건물 임대차보호법에서 정하지 않은 사항은 민법을 따른다. 그런데 민법 제646조에는 ‘건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대해 그 부속물의 매수를 청구할 수 있고 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 이와 같다’고 명시했다.민법 제652조는 ‘위 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다’고 했다.부속물 매수청구권은 강행 규정즉 위 규정을 강행 규정으로 정하고 있고 판례는 민법 제646조 에서 건물 임차인의 매수청구권의 대상으로 규정한 ‘부속물’을 ‘건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고 건물의 구성 부분으로 부합되지 아니한 것으로서 어느 정도의 독립성이 인정되며 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건’으로 해석했다.그 예로 &ls

    2021.12.24 17:30:07

    임차인의 ‘원상 회복’, 얼마나 해줘야 할까 [이철웅의 법으로 읽는 부동산]