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# 법으로 읽는 부동산

지역주택조합의 채무 보증 시 총회 의결이 없다면, 채권자 운명은? [조주영의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]지역주택조합원들이 수년간 막대한 분담금을 부담했음에도 사업 진척이 매우 더딘 상태에서 조합원들이 탈퇴할 때 상당한 금전 손해를 감당해야 하는 경우를 종종 접하게 된다. 기대에 차 시작한 지역주택조합은 일부 조합 임원들의 무리한 용역 계약 체결 내지 채무 보증 등으로 재무 건전성이 악화되는 경우가 더러 있다. 그에 따른 손실은 고스란히 조합원들이 떠안게 된다. 이에 주택법 등 관련 법령에서는 지역주택조합의 중요 의사 결정 사항은 총회의 의결에 따르도록 함으로써 집행부의 전횡을 방지하고 조합원들의 공동 이익을 도모한다.그런데 대표권이 있는 지역주택조합장이 해당 조합 명의로 계약을 체결한 경우 조합장이 조합의 적법한 대표권자라는 점에서 계약 상대방은 계약의 효력이 당연히 조합에 미친다고 생각하는 것이 보통일 것이다. 따라서 법령 내지 조합 규약상 총회 의결 사항임에도 조합장이 총회 의결 없이 계약을 체결한 경우 이를 무효로 보아 조합원들의 공동의 이익을 유지할 것인지, 아니면 이를 유효로 보아 계약 상대방을 보호해 거래 안전을 도모할 것인지의 충돌이 발생한다. 실제 한 지역주택조합장이 어느 회사의 2억5000만원 채무에 대해 조합 명의로 채무 보증 계약을 체결한 후 채권자가 조합에 보증 채무 이행으로서 대여금의 지급을 청구한 사건이 있다. 조합은 총회 결의가 없었음을 이유로 보증 계약의 무효를 주장했고 채권자는 보증 계약이 총회 결의 사항인지도 몰랐고 알 수도 없었다고 맞섰다. 위 사건은 결국 3심까지 갔고 이에 대한 대법원 ‘2022. 8. 25. 선고 2021다231734’ 판결은 아래와 같이 판시했다.주택법 시행령 제20조

2022.09.30 06:00:13

한경비즈니스 사설칼럼 법으로 읽는 부동산
미리 준비해야 하는 종전 자산 평가[최혜진의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]부동산 시장의 과열로 분양권에 관한 이슈가 많은 가운데 재건축·재개발조합의 조합원들은 자기 부동산에 대한 가치 평가에 민감할 수밖에 없다. 이에 따라 그 가치가 너무 낮게 나오면 소송을 원하는 경우가 종종 발생한다.하지만 자기 재산의 평가가 너무 낮게 나왔다는 이유만으로 소송에서 이기는 것은 굉장히 어렵다. 그러면 아무것도 하지 못하고 당할 수밖에 없는지, 미리 조치를 취할 수 있는 것은 무엇인지 알아본다.먼저 종전 자산 평가의 개념부터 알아야 한다. 그래야 조합에서 확인할 때도 정확하게 그 내용을 파악할 수 있다. 종전 자산 평가는 재건축·재개발 구역 내에 소유하고 있는 토지나 건물에 대한 평가를 의미하는데 이러한 평가는 조합 설립 이후 사업시행계획인가가 나고 난 뒤 비로소 하게 된다.따라서 사업시행계획인가 시점이 굉장히 중요하고 현재 시세와 달라질 수밖에 없는 것은 그 사업시행계획인가 시점을 기준으로 종전 자산 평가를 하게 되기 때문이다.종전 자산 평가가 나온 뒤 비로소 그 가치를 확인하게 되는 쪽에서는 미리 대비하는 것이 쉽지 않아 그 이후 비로소 소송하게 되지만 판례에 따르면 종전 자산 평가를 바꾸는 것은 이례적인 사례로 보고 있다.대법원 판례를 기초로 한 하급심 판례들은 “특정한 토지 등에 관하여 관계 법령에서 정한 평가 방식을 위반하였거나 또는 그와 같은 평가가 조합원들 사이의 형평성을 잃게 할 정도로 부당하게 된 경우가 아닌 한 종전 권리가액에 관한 감정 평가 및 그에 따라 수립된 관리처분계획이 위법하다고 할 수 없다”고 판시하고 있다.판례를 보면 단순히 종전 자산 평가 금액이 낮다

2022.09.09 06:00:11

법으로 읽는 부동산 판례
법인의 주거용 건물 임차, 계약갱신요구권 행사할 수 있나[최광석의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]최근 지인에게 받은 질문이다. 아파트 임차인이 자연인인 개인이 아니라 법인일 경우 소속 직원 숙소용으로 주거용 아파트를 임차한 후 직원이 해당 주택에 주민등록을 했다면 임차인인 중소기업이 주택임대차보호법상의 계약갱신요구권을 행사할 수 있을까.즉답이 쉽지 않았다. 대답을 머뭇거리면서 “왜 이런 질문을 하는 것이냐”고 지인에게 반문했다. 그러자 그는 “중소기업이 직원 숙소용으로 임차 중인 어느 아파트를 실거주용으로 매수하려고 하는데 임차인 법인이 갱신요구권을 행사할 수 있는지에 따라 매수 여부를 결정하려고 한다”고 답했다.갱신요구권을 가지는지 여부가 매수 결정에 중요한 관건이 될 수밖에 없는 사안이라 정확한 답변을 위해 어쩔 수 없이(?) 리서치할 수밖에 없었고 그 덕분에 이 칼럼까지 쓰게 됐다.법인이 직원 숙소용으로 주거용 건물을 임차하는 위와 같은 경우를 판단할 때 가장 먼저 떠올리게 되는 규정이 있다. 주택임대차보호법 제3조 제3항이다.우선 동법 제3조 1항에는 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입 신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다”고 명시했다.그리고 3항에서는 “중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력

2022.08.26 06:00:04

법으로 읽는 부동산 계약갱신요구권
주택 임대차 계약에서 반드시 살펴야 하는 갱신요구권과 묵시적 갱신[이철웅의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]주택 가격이 가파르게 오르면서 임대차 계약 갱신과 관련한 임대인과 임차인 사이에 다툼이 빈번하게 발생하고 있다. 임대인은 기존 임차인과의 임대차 계약을 갱신하는 것보다 신규 임차인과 새 임대차 계약을 체결하기를 원한다. 이렇게 되면 기존에 비해 상당히 높은 보증금과 월세를 받을 수도 있기 때문이다. 임대차 기간이 종료된 후에도 임차인이 계속 임차인의 지위를 유지하며 거주할 수 있는 방법은 세 가지다.첫째, 임대차 기간과 보증금 및 월세를 다시 정해 임대인과 새롭게 임대차 계약을 체결하면 된다.둘째, 묵시적 갱신이 이뤄져 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 인정돼도 임차인의 지위를 유지할 수 있다.셋째, 임대인이 정당한 사유 없이 갱신을 거절하더라도 1회에 한해 일방적으로 갱신 요구를 해 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 인정되는 것이디. 새롭게 임대차 계약을 체결하고 해당 계약의 내용에 따르면 되는 만큼 문제가 발생할 일이 없다.문제는 임대차 계약이 갱신됐을 때 그 갱신이 묵시적 갱신인지, 묵시적 갱신 기간이 경과한 후 갱신요구권을 사용할 수 없는지에 대해 다툼이 발생할 수 있다는 것이다. 결론부터 말하면 일정한 기간 내에 적극적·명시적으로 ‘계약갱신요구권’을 행사한다는 의사 표시가 없었다면 묵시적 갱신이 된 것으로 봐야 한다. 국토교통부·법무부가 발간한 ‘주택임대차보호법 해설집’에 따르면 묵시적 갱신 횟수에는 제한이 없고 계약갱신요구권과는 별개이므로 묵시적 갱신이 되더라도 계약갱신요구권은 소멸하지 않게 된다.또 묵시적 갱신을 통해 연장된

2022.08.12 06:00:03

법으로 읽는 부동산 갱신요구권 묵시적 갱신
아파트 상가 이용자들에 대한 아파트 주차장 이용 제한, 적법할까?[조주영의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]어느 정도 규모가 있는 아파트에는 상가동이 따로 있는 곳이 많다. 상가 구분 소유자나 임차인, 다수의 상가 이용객 등을 고려하면 상당한 넓이의 주차 공간이 필요하지만 현실적으로는 주차 공간이 부족해 상가의 점유나 이용을 위해 아파트 주차장을 이용하려는 수요가 많다. 반면 아파트 입주자들은 주거 환경의 침해 등을 내세워 상가와 아파트 단지에 차단기를 설치해 아파트 주차장 이용을 금지하는 것으로 맞서는 경우가 많다.이런 갈등은 상가 구분 소유자들이 소송을 통해 아파트 주차장도 공용 부분으로서 자신들이 지분 비율에 따라 그 전체를 사용할 수 있다면서 아파트입주자대표회의를 상대로 소유권의 기한 방해 배제 청구권을 근거로 차단기 철거를 구하거나 또는 주차권 확인을 구하는 형태로 이뤄져 왔다.이에 대해 대법원은 처음에 “아파트 주차장도 상가 구분 소유자들의 대지 사용권(지분권)이 인정되는 공용 부분이므로 상가 구분 소유자들이 자유롭게 사용할 수 있다”고 했다. 다만 이후에도 상가 관련자들과 입주자 간 갈등이 지속되자 이른바 ‘수인한도론’을 제시하며 제반 사정을 종합적으로 고려해 상가 관련자들의 아파트 주차장 출입 제한의 적법성을 판단해야 한다는 쪽으로 선회했다.즉 대법원은 “아파트 단지를 관리하는 단체가 외부 차량의 아파트 단지 내 출입을 통제하는 행위가 아파트 단지 내 상가 건물 구분 소유자들의 대지 사용권을 방해하는 침해 행위가 되는지 여부는 아파트 단지 내 상가 건물과 그 부속 주차장의 위치 및 이용 관계, 아파트 단지 안으로의 출입 통제 방법, 아파트 및 상가 건물 부근의 지리적 상황, 아파

2022.07.29 06:00:18

지하 주차장 법으로 읽는 부동산
왜 재개발·재건축 등 도시정비사업에선 고소·고발 끝없이 이어지나[유재벌의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]재개발·재건축 등 도시정비사업에서는 조합 임원, 조합원, 현금 청산자, 세입자 등 많은 사람들의 이해관계가 상충된다. 이 때문에 필연적으로 분쟁이 많을 수밖에 없다. 이런 분쟁 과정에서 집행부와 현 조합 집행부에 반대하는 조합원들(보통 ‘비대위’라고 부른다), 현금 청산자 사이에 형사 고소(고발)가 남발하게 된다.일반적으로 조합 집행부는 수용 개시일까지 토지나 지장물을 인도하거나 이전하지 않은 현금 청산자나 세입자들을 상대로 토지보상법 제43조를 위반했다고 고발한다. 이에 반해 조합 집행부를 상대로 한 가장 많은 형태의 고발은 사업 시행자가 도시정비법 제124조 제1항을 위반해 정비 사업 시행과 관련한 서류 및 관련 자료를 공개하지 않은 경우, 조합원 또는 토지등소유자의 도시정비법 제124조 제4항을 위반해 열람·복사 요청에 응하지 않은 경우가 있다.이에 관해 대법원은 “도시정비법 제124조 제4항 위반과 관련해 ‘조합원의 전화번호’, ‘조합원별 신축 건물 동호수 배정 결과’는 열람·복사의 대상”이라고 판시했다. 그러면서도 “도시정비법 제124조 제1항 위반에 관련한 ‘속기록’은 의사록의 관련 자료에 해당하지 않고 ‘자금수지보고서’도 결산 보고서의 ‘관련 자료’에 해당하지 않는다”고 판시했다.관련 자료의 범위를 지나치게 확정해 인정하는 것은 죄형법정주의가 요구하는 형벌 법규 해석 원칙에 어긋난다는 측면에서 가급적 가벌성을 축소하는 것이 타당하다.반대파 조합원들은 궁극적으로 현 조합 집행부를 해임하고자 한다. 정권을 잡고자 하는 야당(비대위)이 여당(현

2022.07.08 06:00:02

법으로 읽는 부동산 재건축 재개발 도시정비사업
본소 제기 없이 장기 방치된 가압류, 어떻게 해결할까[최광석의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]가압류나 가처분해 두고서도 정작 본안 소송을 장기간 제기하지 않는 경우가 적지 않다. 이런 경우 자칫 채권자에게 치명타가 될 수 있다(다음에서 거론되는 법리는 가압류·가처분 모두에 공통될 수 있지만 설명의 편의상 가압류를 바탕으로 한다).가압류를 통해 소멸 시효 진행은 그대로 중단된다는 점에서 본소 없이 가압류만 된 상태에서 장기간이 지나더라도 채권은 소멸되지 않는다.하지만 본소 없이 가압류 상태에만 머물러 있게 되면 사정 변경에 의한 가압류 취소 재판으로 취소될 수 있다.민사집행법 제288조에 따르면 채무자는 다음에 해당하는 사유가 있는 경우에는 가압류가 인가된 뒤에도 그 취소를 신청할 수 있다.첫째는 가압류 이유가 소멸되거나 그 밖에 사정이 바뀐 때다. 둘째는 법원이 정한 담보를 제공한 때다. 셋째는 가압류가 집행된 뒤 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때다. 특히 마지막의 경우엔 이해관계인도 취소를 신청할 수 있다.참고로 현재는 제소 기간이 3년이지만 2002년 7월 1일 이전에 신청된 보전 처분은 10년, 2002년 7월 1일부터 2005년 7월 27일까지 신청된 보전 처분은 5년, 2005년 7월 28일부터 신청된 보전 처분은 3년이다.결국 가압류해 두고 장기간 본소를 제기하지 않으면 채권의 소멸 시효 중단으로 채권(대여금) 자체는 그대로 유효하지만 절차적으로는 가압류 집행이 취소될 수 있게 된다. 채권이 소멸되지 않고 유효하게 존재한다는 것과 장기간 본소를 제기하지 못해 절차적으로 가압류가 취소돼 등기부에서 말소된다는 것은 다른 차원이기 때문이다.이런 점을 이용해 채무자가 다음과 같이 꾀를 내면 가압류의 족쇄에서 해방될 수 있다. 일

2022.06.24 06:00:14

법으로 읽는 부동산 가압류 채무
부동산 점유취득시효 요건 중 ‘소유의 의사’가 미치는 영향 [이철웅의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]건물을 허물고 새 건물을 지으려거나 부동산 매매를 하기 위해 토지 경계 측량 등을 하다가 보니 이웃집 담장이나 건물이 자신의 토지를 침범한 사실을 알게 됐다고 가정해 보자. 이때 담장이나 건물을 철거하고 실제 경계에 맞게 새 담장을 설치하라고 요구했더니 상대방이 점유취득시효 완성을 주장하는 경우가 있다.점유취득시효는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 사람에게 해당 점유가 진실한 권리에 기한 것인지를 묻지 않고 소유권자로 등기할 수 있는 청구권을 인정하는 제도다. 점유취득시효가 인정되기 위해 필요한 여러 요건 중 ‘소유의 의사를 가지고 하는 점유(자주 점유)’ 요건의 충족 여부가 자주 쟁점이 된다.판례는 “부동산 점유취득시효에서 점유자의 점유가 소유의 의사 있는 자주 점유인지 아니면 소유의 의사 없는 타주 점유인지 여부는 점유자의 내심의 의사에 의해 결정되는 것이 아니라 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의해 외형적·객관적으로 결정해야 하는 것”이라고 판시했다.판례를 해석하면 점유 취득의 원인이 된 권원의 성질이 분명하면 이를 기준으로 해 소유권 취득을 목적으로 하는 계약(매매·증여·교환 등)이 점유 취득의 원인인 경우에는 자주 점유를 인정한다. 임차권·전세권·지상권·질권 등 그 성질상 소유의 의사가 없는 권원이 점유원인인 경우에는 원칙적으로 타주 점유로 본다.하지만 점유권원의 성질이 분명하지 않은 경우엔 민법 제197조 제1항에서 “물건의 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로 점유자가 취

2022.06.17 06:00:20

법으로 읽는 부동산 점유취득시효
계약 명의 신탁에서 점유시효취득 주장이 가능할까[조주영의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]조세 회피를 방지하고 부동산 거래의 안전과 투명성을 위해 한국은 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’)을 시행 중이다.이를 통해 ‘부동산을 자신이 소유하되 등기 명의는 타인으로 하는’ 명의신탁약정 및 여기에 의한 소유권 이전을 원칙적으로 모두 무효로 취급한다.하지만 부동산실명법 제4조 제2항 단서는 ‘다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의 수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의 신탁 약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그렇지 않다’고 규정한다.이른바 ‘매도인이 선의인 경우의 계약명의신탁’에 따른 소유권 이전 등기는 유효하고 이때 명의 수탁자는 법적으로 완벽한 소유자가 된다. 예를 들어 명의 신탁자 갑과 명의 수탁자 을 사이의 명의 신탁 약정 사실을 매도인 병이 몰랐던 경우에는 매도인 병과 매매 계약을 체결한 을이 소유자가 되고 갑은 소유권을 주장할 수 없게 된다.그렇다면 만약 이처럼 을이 소유자가 된 때로부터 20년간 갑이 소유의 의사로 평온·공연하게 점유했음을 이유로 점유시효취득을 주장하면서 을에게 소유권 이전을 청구할 수 있을까.이에 대해 원심인 광주고등법원 판결은 명의 신탁자 갑의 점유를 자주점유(소유의 의사에 따른 점유)로 보고 갑의 청구를 인정했다.하지만 최근 나온 대법원 판결은 달랐다. 대법원은 “명의 신탁자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 가지지 않았다고 할 것이므로 소유의 의사로 점유한다는 추정은 깨진다”고 하면서 명의 신탁자 갑의 명의 수탁자 을에 대한 점유시효취득 완성을 원인으

2022.06.03 06:00:05

법으로 읽는 부동산
소규모 재건축 사업, 입주권 양도 계약 후 투기과열지구 지정됐다면[최유민의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]A 씨는 소규모 재건축 사업 구역 내 입주권을 양수했다. 이후 며칠이 지나 해당 구역이 투기과열지구에 새로 지정됐다는 소식을 들었다.그는 부동산 관련 관계자에게 “소규모주택정비법도 도시정비법과 유사하므로 계약 이후 투기과열지구로 지정된 경우도 제때 신고만 하면 문제없다”는 설명을 듣고 안심했다. 그런데 몇 달 후 돌연 조합에서 조합원 지위가 인정되지 않는다는 통보를 받았다. 투기과열지구에 지정될 줄은 전혀 예상하지 못하고 소규모 재건축 사업 구역 내 부동산을 양수한 A 씨가 현행법상 구제될 수 있을까.소규모 재건축 방식은 소규모주택정비법을 따른다. 소규모주택정비법은 도시정비법의 조합원 지위 승계에 관한 규정들을 대부분 준용하고 있다. 그런데 유독 양도 계약 직후 해당 사업 구역이 투기과열지구에 지정된 경우에 대해서는 도시정비법과 달리 예외 없이 양수인의 조합원 지위를 인정하지 않고 있다.먼저 도시정비법 제39조 제2항을 보면 투기과열지구에서 부동산 소유권을 양도했을 때 조합원이 될 수 없는 경우를 규정하고 있다.즉 투기과열지구에 지정된 지역에서 재건축 사업을 시행하면 조합 설립 인가 후, 재개발 사업을 시행하면 관리 처분 계획 인가 후 해당 부동산을 양수한 자에게 조합원 지위가 부정된다.다만 2017년 신설된 도시정비법 시행령 제37조 제3항 제6호는 “투기과열지구에 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다)을 체결하고 투기과열지구에 지정된 날부터 60일 이내에 부동산 거래 신고를 했다면 양수인에게 조합원 지위가 인정된다

2022.05.20 17:30:10

법으로 읽는 부동산 재건축 사업 투기과열지구
분양형 호텔이 시장에서 찬밥 된 이유[최광석의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]한때 인기를 끌던 ‘분양형 호텔’이 이제 분양 시장에서 찬밥 신세다. 지켜질 것만 같았던 분양 당시 수익금 지급 약정이 지켜지지 않는 것이 일상화된 것이 주된 이유다. 분양형 호텔에 대한 그동안의 환상이 완전히 깨져 버렸다.수익금 약속이 제대로 지켜지지 않아도 수익금 지급을 약속한 주체들의 채무 초과로 인해 법적으로 집행하거나 하소연할 수 없는 상황이 하염없이 계속 반복되고 있다.문제는 이런 구조 속에서도 엄청난 물량의 분양형 호텔 객실이 경매 시장에 등장하고 있어 주목을 끌고 있다는 점이다.상품의 메리트는 결국 가격 문제다. 하지만 분양형 호텔 객실의 낙찰은 대단히 신중할 필요가 있다.혹자는 분양형 호텔을 낙찰받아 계약 승계한 사람의 지위에서 시행사에 수익률 보장 불이행이라는 책임을 물어 계약을 해지하고 분양 대금 반환을 요구하면 수차례 유찰돼 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있다고 주장한다. 그러면 몇 배나 되는 분양 대금을 되돌려 받을 수 있어 큰 이익이 된다고 하면서 낙찰 받을 것을 권유한다.하지만 수익 방안에 대한 접근 방법 측면에서 보면 이런 얘기는 너무 비현실적이다. 분양 계약 해지를 통한 분양 대금 반환 방법은 일단 계약 당사자가 아닌 낙찰자가 분양 회사에 대해 분양대금반환청구권을 가질 수 있는 법적 권리가 있는지조차 의문이다.게다가 청구가 가능하다고 하더라도 분양 회사의 경제적 여건으로 볼 때 분양 대금을 현실적으로 반환받기는 거의 불가능하다. 수익금을 보장하면서 호텔을 분양하는 이런 회사는 받은 분양 대금의 반환은 물론 수익금을 지급할 자력조차 없는 곳이 대부분이다.이런 회사는 금전을

2022.05.06 17:30:14

분양형호텔 경매 법으로 읽는 부동산
제소전 화해조서의 문구를 잘 살펴야 하는 이유[이철웅의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산] 상가 건물 임대차는 임대인이 임차인에게 제소전 화해조서를 받아둘 것을 조건으로 하는 경우가 심심치 않게 있다. 임대차 계약 분쟁이 현실화되는 것에 대비한 조치다.소송은 비용과 시간이 많이 소요된다. 이 때문에 임대인 혹은 임차인의 요구에 따라 그전에 미리 확정 판결과 동일한 효력, 즉 곧바로 강제 집행할 수 있는 기판력을 갖는 조서를 받아 두기 위해 제소전 화해조서가 진행된다.제소전 화해와 관련해 최근 대법원은 이런 판결을 내렸다. 사례를 살펴보자. 갑과 을 등이 점포에 관해 임대차 계약을 체결한 후 “갑(임차인)은 임대차 기간 만료일에 을 등(임대인)으로부터 임대차 보증금을 반환받음과 동시에 점포를 을 등에게 인도한다”는 내용의 제소전 화해를 했다.그럼에도 불구하고 대법원은 갑이 제소전 화해조서 작성 이후에도 여전히 법이 보장하는 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 봐야 한다고 판결했다.이유는 갑이 임대차 기간 만료 전 임대차 계약의 갱신을 요구한 사안에서 임대차 계약에 갑의 계약갱신요구권을 배제하는 내용이 없었기 때문이다.특히 제소전 화해조서에 오히려 계약을 갱신할 경우에 상호 협의한다고 정한 점, 임대차 계약이 기간 만료로 종료하는 경우 갑이 임대차 보증금을 반환받음과 동시에 을 등에게 점포를 인도한다고 기재돼 있을 뿐 갑의 계약갱신요구권이나 이에 관한 권리 관계에 대해서는 아무런 기재가 없었던 점도 이 같은 판결을 내린 배경이다.즉 대법원은 제소전 화해가 확정 판결과 동일한 효력이 있고 당사자 사이의 사법상 화해 계약이 그 내용을 이루는 것이면 화해는 ‘창설적 효력을 가진다’고 해

2022.04.22 17:30:11

법으로 읽는 부동산 임대차 계약
무등록 건설업자가 동일한 공사를 쪼개 수주할 경우 처벌할 수 있을까[조주영의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]건설산업기본법은 건설업을 하려는 자는 대통령령이 정하는 업종별로 국토교통부 장관에게 등록하도록 하고 있다. 그런데 이 법 제9조 1항 단서는 건설업 등록 제도의 예외로 ‘대통령령으로 정하는 경미한 건설 공사를 업으로 하려는 경우에는 등록하지 않고 건설업을 할 수 있다’고 규정한다.또 이 법 시행령 제8조 제1항은 ‘경미한 건설 공사’ 중 하나로 공사 예정 금액이 1500만원 미만인 전문 건설 공사를 정하면서 동일한 공사를 2개 이상의 계약으로 분할해 발주하면 각각의 공사 예정 금액을 합산한 금액을 공사 예정 금액으로 하도록 정하고 있다.이처럼 1500만원 미만의 공사는 무등록 건설업자도 적법하게 할 수 있다. 따라서 실제로는 1500만원 이상의 공사이면서도 형식적으로는 1500만원 미만으로 별개의 수개 공사 계약을 체결함으로써 공사를 수주함과 동시에 건설산업기본법상 형사 처분을 면하고자 하는 모습이 오랜 기간 중소 건설업계에서 성행해 왔다. 최근 이러한 업계의 관행에 제동을 건 대법원의 판결이 선고돼 눈길을 끈다.‘공사의 동일성’ 판단이 관건A는 건설업 등록을 하지 않고 2015년 4월 거제시 B아파트 자치관리회장과 아파트 외벽·옥상에 대한 2895만원 상당의 1차 방수 공사 계약을 체결했다. 이 과정에서 공사 대금 각 965만원인 3개의 계약으로 나눠 계약서를 작성했다. A는 같은 해 5월 B아파트와 5040만원 상당의 2차 방수 공사 계약을 체결하면서 공사 대금 350만~660만원인 10개의 계약으로 나눠 계약서를 작성했다. 총 10개 동인 B아파트는 각 동이 그 사이에 차량 통행이 가능한 통행로와 주차장이 있는 등 서로 떨어져 있다.1심 법원

2022.04.08 17:30:07

법으로 읽는 부동산
리모델링 미동의자 매도청구권 행사, 과연 가능할까[주상은의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]지난 대통령 선거에서 거대 양당 후보 모두가 재개발·재건축 규제 완화 및 리모델링 활성화를 공약으로 제시했다. 그런데 리모델링을 활성화하기 위해 먼저 해결돼야 할 과제들이 있다.재건축이나 재개발은 ‘도시 및 주거환경법’을 통해 다양한 형태의 규제가 존재하는 반면 주택 리모델링 사업은 주택법에 몇 개 조문만 두고 있을 뿐이고 촘촘하게 규제하고 있지는 않다. 그래서 리모델링 사업 추진 과정에서 여러 해석상 분쟁이 야기될 수 있다.가령 리모델링조합의 매도청구권 행사 시점에 관한 문제가 그렇다. 주택법은 리모델링이란 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 목적으로 대수선·증축하는 행위로 정의하고 있다. 리모델링 사업은 재건축 사업과 달리 기존 건축물을 철거하고 새로 짓는 것이 아니라 건축물의 골격을 유지한 상태에서 수직 또는 수평으로 증축하는 형태로 이뤄진다.모든 사업이 그렇겠지만 리모델링 사업에도 반대하는 이들이 존재할 것이다. 그런데 아파트와 같은 집합 건축물은 동 또는 단지 단위로 리모델링 사업을 하지 않고서는 사업 시행이 불가능하다. 그래서 주택법은 리모델링조합에 리모델링 반대자들의 주택 구분소유권에 대해 매도청구권을 행사할 수 있도록 권한을 부여하고 있다.문제는 주택법에 관련 내용이 모호하게 규정돼 해석상 논란을 야기한다는 점이다. 주택법은 명확하게 리모델링조합의 매도 청구 요건을 규정하지 않고 집합건물법상 매도 청구에 관한 규정을 준용하고 있을 뿐만 아니라 ‘리모델링 결의에 찬성하지 아니한 자’를 매도 청구 대상으로 정하고 있는데, 여기서 말하는 ‘리모델링

2022.03.25 17:30:18

법으로 읽는 부동산 리모델링 리모델링협회
막대한 소송비 부담으로 번지는 이행 의무 지체[최광석의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]채무를 제때 이행하지 않으면 상대방으로부터 계약을 해제당하거나 손해 배상 책임을 부담할 수 있다. 또 이와 별개로 막대한 소송 비용 부담으로도 이어질 수 있다. 소송 비용 부담과 관련해 최근 필자가 경험한 두 가지 사례를 소개한다.첫째 사례는 이렇다. 아파트 임대차 만기가 지나자마자 기다렸다는 듯이 정확히 3일 만에 변호사를 선임해 임차인이 10억원의 임대차 보증금 반환 청구 소송을 제기한 사건이다.의뢰인인 임대인은 신규 임차인에게 보증금을 받아 반환할 계획을 갖고 기존 임차인에게 집을 보여 달라고 했지만 기존 임차인이 이를 협조하지 않아 결국 임대차 만기에 보증금을 반환하지 못했다.그러자 임차인은 마치 기다렸다는 듯이 만기 3일 후 변호사를 선임한 후 10억원을 청구하는 소송을 제기했다. 임대인으로서는 이런 일련의 과정이 마치 소송 비용을 청구하기 위해 기다렸다는 듯이 변호사와 철저히 계획한 듯한 느낌이었다.하지만 그럼에도 불구하고 법적으로는 임대인에게 상당한 소송 비용 부담이 예상될 수 있었다. 기존 임차인으로서는 새로운 세입자에게 집을 보여줄 법적 의무가 없고 이 때문에 만기에 보증금을 반환하지 못한 것은 법적으로 임대인의 책임이 분명하기 때문이다.그렇다면 소송 비용 부담은 어느 정도일까. 변호사 보수의 소송 비용 산입에 관한 규칙에 따라 10억원이라는 소가에 따른 인지대는 364만9500원(송달료 제외)이고 변호사 보수 한도는 1590만원으로 적지 않은 금액이다.이 같은 결론에 대해 이런 의문을 제기할 수 있을 것이다. 즉 며칠이기는 하지만 보증금을 제때 반환하지 못해 소가 제기된 것은 사실이지만 변론 종결 전

2022.03.11 17:30:08

법으로 읽는 부동산 소송비

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