매거진한경

# 부동산 가격

감정의견서, 어떻게 하면 효과적으로 작성할까[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]법원감정평가 업무는 항상 분쟁 속에서 이뤄진다. 이 때문에 당사자 간에 이익이 첨예하게 대립하는 상황에서 평가액을 결정해야 하는 어려움이 있다.부부가 이혼소송을 하며 재산분할 다툼이 큰 경우를 예로 들어보자. 재산을 나눠줘야 하는 입장에서는 최근 부동산 가격이 얼마나 떨어졌는지를 강조하며 감정평가액이 낮아야 한다고 강하게 주장한다.반대로 재산을 분할 받아오는 입장에서는 부동산 가격이 얼마나 높아야 하는지에 대해, 그리고 왜 높아야 하는지에 대해 강력히 주장한다.소송 당사자는 감정평가의 진행 과정이나 결과에 예민할 수밖에 없다. 입장이 너무나 상반되기 때문이다. 같은 부동산을 놓고 자신은 높게 나올수록 좋고, 상대방은 낮게 나올수록 좋으니 말이다. 비단 이혼소송에서의 재산분할뿐만이 아니다.보상금증액청구 소송에서 원고인 피수용자는 직전 보상액이 형편없이 낮다며 평가액이 올라야 한다고 주장한다. 하지만 피고인 사업시행자는 직전 보상액이 정상가치에 비해 이미 너무 높았기 때문에 오히려 법원감정액은 낮아져야 한다고 맞선다.부당이득반환청구 소송에서 원고는 토지의 임료가 왜 높아야 하는지에 대해 감정인에게 호소하지만 피고는 오히려 기존의 임료도 높다고 받아친다.필자 역시 법원감정을 하며 원고, 피고나 혹은 그들의 대리인으로부터 여러 가지 형태의 주장과 의견을 듣는다.이혼소송 사건에서 필자의 사무실로 전화해서 분할받을 아파트 가격이 높아야 하는데 이혼하려는 배우자 및 그 가족으로부터 얼마나 부당한 대우를 받았는지, 혼인생활 자체가 얼마나 고되고 괴로웠는지에 대해 한탄하는 경우도 있었다.상속재산분

2024.03.02 09:25:36

감정의견 감정평가 박효정 작성 법원감정평가 업무
시간 흐름에 따른 부동산가격 변동과 재감정 필요성[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정 평가] 부동산 가격은 정체돼 있지 않고 항상 변동한다. 국지적인 수요와 공급에 따라 지역별로 가격변동이 있기도 하고, 부동산정책에 따른 영향을 받기도 한다. 또 국제정세 및 금리의 변동과도 연관성을 보이며 가격의 등락을 반복한다. 특정 시점의 부동산 가격은 그 시점에 부동산을 둘러싼 여러 가지 가격에 영향을 미치는 요인들이 어우러져 결정된다. 단 하나의 요소로만 결정되지 않는다. 그런데 앞서 언급한 금리, 국지적인 수요·공급, 정책, 세금 관련 법률 등 부동산 가격에 영향을 미치는 요인들 역시 항상 변동하고 있기 때문에 너무나 당연하게도 부동산 가격 역시 시점에 따라 변동하게 된다. 물론 개발행위허가나 재개발, 재건축사업에서의 사업시행인가고시가 났다든지 하는 특별한 사정이 없는 이상 3개월 혹은 6개월처럼 짧은 기간 동안 매번 부동산 가격이 유의미하게 변동하고 있다고 보기는 어려울 것이다. 그러나 부동산 가격과 관련한 법률관계를 정리해야 하는 입장에서 너무 오래전에 책정돼 있는 가격을 기준 삼아 현재 시점에서 의사결정을 하거나 권리변동을 일으키는 것은 한쪽 당사자에게 상당히 불합리할 수 있다. 필자가 최근에 상담한 내용인데, 지금으로부터 약 15년 전에 자산가치를 평가한 후로 개발사업이 답보상태에 머물러 있었다고 한다. 오랜 시간이 흘렀기 때문에 관련 토지주들이라도 해당 사업이 진행된다는 것 자체를 망각하고 지내던 상황이었다. 그런데 최근에 들어서 다시 사업이 적극적으로 추진되는 과정에서 문제가 발생했다. 현재 시점에서 자산에 대한 재평가를 생략하고 15년 전에 시행되고 결정됐던 가격을 기준으로 권리변동에 대

2023.12.02 08:47:04

한경비즈니스 사설칼럼 부동산가격 재감정 필요성 박효정
[Special] 금리 인상 눌러 막지만 부실 뇌관은

지난해 급격한 금리 인상 직격탄이 부동산 시장 경색으로 나타나면서 새로운 국면을 맞고 있다. 정부는 레고랜드발 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화 우려와 대규모 미분양 사태로 인한 건설사 및 제2금융권의 연쇄 도산을 막기 위해 대출 규제를 대폭 완화했다.이에 더해 금융권을 압박해 시장금리 인하를 유도하며 리스크가 확대되지 않도록 전방위적인 규제 완화로 시장 살리기에 나서고 있다. 과감한 대출 규제 완화 정책으로 코픽스를 비롯, 시장금리가 내리며 대출 금리 하락세로 이어지고 있지만 여전히 시장에서 느끼는 체감은 크지 않다.시장은 여전히 금리 인하보다는 금리 인상에 방점을 찍고 있고, 미국 연방준비제도(Fed)가 인플레이션에 대한 우려로 고금리 기조를 더 길게 지속할 것으로 예상되면서 금리 하향 조정 가능성은 크지 않다는 것이 시장의 지배적인 견해다.대출 부실화와 경기 침체를 우려해 금리 동결기조를 유지할 경우 한미 금리 역전차가 커지게 되면서 외국인 자본의 자금 이탈이 커지고 원화 가치가 하락하는 등의 환율 불안으로 나타날 것이라는 전망이다.‘미분양·부동산 PF’ 리스크 확대…금융 규제 완화 효과 주목고금리 여파로 부동산이 직격탄을 입으면서 국내 경제 전반의 자금 시장이 급속도로 얼어붙었다. 지난 1월 분양에 나선 11개 단지 가운데 8개 단지에서 청약 미달이 발생하면서 미분양 공포가 커지며 중소형 건설사들의 부도 위기 가능성이 점쳐졌다. 고금리와 원자재 가격 상승에 미분양 공포까지 겹친 것이다. 특히 부동산 PF 부실 리스크가 자칫 경기 둔화의 촉매제로 작용할 수 있다는 우려가 제기되고 있다.금융감독원이 국회 정무위

2023.02.28 08:19:53

special 대출규제 완화 부동산 가격

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감정의견서, 어떻게 하면 효과적으로 작성할까[박효정의 똑똑한 감정평가]

시간 흐름에 따른 부동산가격 변동과 재감정 필요성[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[Special] 금리 인상 눌러 막지만 부실 뇌관은