매거진한경

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‘겨울 온다’ 식어가는 주택시장, 그러나 예고된 전세대란[2024 재테크 키워드 금·반도체·채권]

한국 부동산시장의 역사는 반복될까. 많은 이들이 궁금해하는 질문의 답이 곧 나올 전망이다. 올해 들어 애매하게 보합에 가까운 등락을 유지하던 주택가격이 2024년 그 향방을 결정할 것으로 예상되기 때문이다. 지난해 하반기 금리인상에 발맞춰 집값 조정이 진행되면서 파티는 끝난 듯했다. 드디어 몇 년을 기다려온 ‘하락론’이 힘을 받는 순간이었다. 그런데 올해 하반기 소폭 반등이 일어나며 시장 참여자들은 헷갈리는 분위기다. 10월 이후 그 열기는 다시 가라앉았다. 일부 강남 재건축 단지는 전고점을 되찾았고 수도권 분양시장도 어둡지만은 않았다. 국토교통부 실거래가에 따르면 서울 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 76㎡(30평형) 타입은 2021년 11월 26억3500만원에 고점을 찍은 뒤 지난해 11월과 올해 초 저층 매물이 17억원 후반에 거래되는 등 급락했다가, 올해 하반기 들어 다시 24억원까지 가격을 회복한 상태다. 2기신도시인 인천 검단신도시에서 분양한 ‘e편한세상 검단 웰카운티’는 11월 11일 진행한 예비당첨자 계약에서 ‘완판(전 타입 계약마감)’에 성공하기도 했다. 그러나 이 같은 소식에도 불구하고 업계에선 다가올 겨울을 준비하고 있다. “버티면 봄이 온다”는 그동안의 학습효과로 인해 주택시장에서 전 같은 ‘투매 현상’은 보이지 않고 있다. 그럼에도 내년을 비롯해 앞으로 몇 년간은 다소 지켜보며 ‘버텨야 할’ 시기가 오고 있다는 점에 대해 대체로 공감하는 분위기다. 규제완화, ‘핀셋 지원’에 그쳐이 같은 비관론은 올해 시장 반등이 ‘정부의 등판’에 힘입은 결과라는 점에서 힘을 얻고 있다. 올초 서울 강동구 ‘둔촌주공 재건축(올림픽파크포레온)’ 분양을

2023.12.04 06:00:19

부동산 부동산경기침체 PF 강남아파트 산업
신탁부동산 임대차계약 중개하는 공인중개사의 설명의무[조주영의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산] 아파트나 오피스텔은 신축 과정에서 토지 매입이나 시공과 관련해 상당한 비용이 소요된다. 때문에 위 사업의 시행사는 보통 프로젝트파이낸싱(PF)으로 사업자금을 조달하는데, 건축허가나 각종 법률행위를 시행사 명의로 진행하기 때문에 사업 진행이 원활하지 않거나 횡령·배임 등의 형사 문제가 발생하는 경우 시행사는 민형사 책임을 부담하게 된다. 이처럼 부동산 시행사업에는 여러 법적 위험이 상존하기 때문에 분양계약으로 소유권을 취득하려는 수분양자의 매매대금이나 이를 임차하려는 임차인의 임차보증금을 법적 위험으로부터 보호하기 위한 장치가 필요하고 이를 위해 많은 시행사업이 신탁사업으로 진행되고 있다. 그렇기에 신탁사업의 구조상 골자는 분양대금 및 임차보증금 등 신탁수익은 신탁사의 운영을 확보하고자 신탁사가 지정한 계좌로 송금하도록 함으로써 시행사의 자의적인 신탁수익 사용을 제한한다. 시행사가 본인 명의로 법률행위를 하거나 자금을 집행하기 위해서는 신탁사의 동의를 요구한다. 신탁사가 보관 중인 신탁수익은 신탁종료 시 신탁사의 신탁수수료, 시공회사의 공사대금, PF 대주단(금융권)의 원리금, 시행사 순차로 배분한다. 나아가 신탁사업의 경우 부지나 지상건물(아파트·오피스텔)의 소유권보존등기는 보통 신탁사 명의로 경료되기 때문에 분양계약상 매도인, 임대차계약상 임대인도 신탁사가 되는데, 일부 시행사가 마치 권리자인 것처럼 자신 명의로 분양계약과 임대차계약을 체결하고 그 계약서에는 시행사 지정 계좌로 돈을 송금하게 함으로써 분양대금과 임차보증금을 시행사 측에 송금하고도 소유자인 신탁사에 아무

2023.12.02 08:45:24

한경비즈니스 사설칼럼 신탁부동산 임대차계약 공인중개사 설명의무
서울 지식산업센터 3분기 거래액 지난해 절반 수준

서울 지식산업센터의 올해 3분기 매매지수가 전분기보다 3.4% 하락하고, 올해 거래액이 지난해에 비해 반토막 수준으로 줄었다. 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어가 발표한 2023년 3분기 서울 오피스·지식산업센터 매매지표' 보고서에 따르면 3분기 지식산업센터 매매지수는 188.5로 전분기보다 3.4%, 전년 같은 기간보다 16.6% 하락했다. 고점이었던 2022년 2분기와 비교하면 20% 가까이 내렸다. 거래 규모도 지난해의 60% 수준에 그쳤다. 올해 1~3분기 서울의 지식산업센터 거래 규모(계약시점 기준)는 약 5000억원으로, 전년 같은 기간의 58% 수준에 불과하다. 3분기 오피스 매매지수는 475.0으로, 전분기보다 0.7% 하락하는데 그쳤다. 안정적인 임차 수요를 바탕으로 가격이 크게 내리지 않고 있다. 다만, 금리 인상 영향으로 거래 규모는 대폭 줄었다. 올해 1~3분기 서울·분당 오피스 거래액은 약 6조원으로, 전년 같은 기간의 68% 수준을 기록했다. 류강민 알스퀘어 리서치센터장은 "통상 금리와 매매가는 반비례 관계를 보이지만, 2022년에는 금리 인상에도 가격이 올라 투자에 부담으로 작용했다"며 "오피스는 매도자와 매수자의 큰 가격 격차로, 지식산업센터는 공급 이슈 문제로 당분간 투자에 어려움이 있을 것"이라고 예상했다. 김민주 기자 minjoo@hankyung.com

2023.11.29 19:43:09

지식산업센터 부동산
11월 전국 아파트 가격 0.01% 올라

편집자 주 주택 시장의 전반적인 흐름을 짚어보기 위해 매월 ‘한눈에 보는 부동산 인포’ 코너를 진행한다. 자세한 내용은 KB부동산 데이터허브에서 확인할 수 있다. 글 정초원 기자 ccw@hankyung.com | 자료 KB부동산 제공

2023.11.28 15:07:01

부동산 KB부동산
“내년 상반기 집값 다시 오른다”...2년 만에 ‘상승론’ 대세

과연 내년 집값은 오를까 내릴까. 이 궁금증을 해결하기 위해 설문조사를 한 결과 내년 상반기 집값이 오를 것이라는 응답이 하락을 예상하는 것보다 많은 것으로 조사됐다. 부동산R114는 이달 1일부터 15일까지 전국 1167명을 대상으로 ‘2024년 상반기 주택 시장 전망’ 설문조사를 실시한 결과를 27일 발표했다. 조사에 따르면 전체 응답자의 30%인 10명 중 3명꼴로 주택매매 가격이 상승할 것으로 전망했다. 이번 조사 전까지는 하락 35%, 상승 25%로 하락을 전망하는 응답이 더 많았다. 하지만 이번 조사에서 상승 30%, 하락 25%로 전망이 뒤집혔다. 상승 응답이 하락 답변 보다 많은 것은 2022년 상반기 전망 조사 이후 약 2년 만이다. 집값 상승을 예상하는 응답자 중 가장 많은 이들이 ‘급격한 기준금리 인상 기조 변화(30.42%)’를 그 배경으로 꼽았다. 최근 한국은행은 기준금리를 6회 연속 동결했다. 미국도 2회 연속 동결했다. 이에 따라 금리인상 사이클에 대한 종료 기대감이 커졌다. 시장 전문가들은 이달에도 한은이 기준금리를 동결한다는 전망을 내놓고 있다. 뒤를 이어 ▲핵심지역의 고가아파트 가격 상승(23.94%), ▲아파트 분양시장 활성화(11.83%) ▲급매물 위주 실수요층 유입(11.27%) ▲재개발·재건축 정비사업 활성화(7.61%) 등을 꼽았다. 이와 반대로 집값이 하락할 것으로 전망한 응답자 2명 중 1명은 경기침체 가능성(47.14%)을 이유로 선택했다. ▲대출 금리 인상 가능성(13.13%) ▲이자와 세금 부담으로 매도물량 증가(10.10%) ▲대출 규제로 매수세 약화(8.75%) ▲가격 부담감에 따른 거래 감소(7.41%) 등이 뒤를 이었다. 김정우 기자 enyou@hankyung.com

2023.11.27 18:37:21

집값 상승론 대세 조사 기준금리 인상
‘2023 머니 포럼’ 성료...투자 전략 제시

한경 머니는 지난 10월 25일 ‘2023 머니(MONEY) 포럼’을 한국경제신문 18층 다산홀에서 열었다. 올해 11회째를 맞이한 이번 머니 포럼(구 PB포럼)은 은행, 증권, 보험 등 국내 주요 금융사 프라이빗뱅커(PB)와 카드 업계, 핀테크 업계 관계자 등 100여 명이 참석했다. ‘2023 머니 포럼’에서는 ‘돈이 보이는 자산관리 리얼토크’라는 타이틀을 내걸고 급변하는 글로벌 경제 흐름 속에서 어떤 자산관리 전략을 취해야 할지 그 해답을 나눠보는 시간을 가졌다. 국내 최고 전문가들의 강연을 통해 글로벌 인플레이션과 경기 침체 시대의 투자 방향타를 가늠해봤다. 이날 첫 강연자로 나선 박정호 명지대 특임교수는 ‘글로벌 혁신 기업의 미래와 투자’라는 주제로 강연했다. 박 교수는 미래 먹거리를 찾는 글로벌 정보통신기술(ICT) 기업이 4차 산업혁명에 대응해 어떤 식으로 전략을 수정·보완하고 나아가는지에 대해 조목조목 설명했다. 박 교수는 “4차 산업혁명이 가속화되면서 빅테크 기업의 메인 서버를 통해 처리되던 데이터가 디바이스 단위에서 처리되는 것이 요구되기 시작했다”며 “4차 산업혁명의 중추로 불리는 자율주행, 스마트시티, 스마트팩토리 등은 실시간으로 데이터를 수집하고 정확도 100%에 가깝게 처리해야 하는 것”이라고 말했다. 그는 그러면서 “에지컴퓨팅을 기반으로 하는 새로운 생태계가 시작되면서 빅테크 기업 간 플랫폼 경쟁도 더욱 치열해질 전망”이라며 “마이크로소프트(MS), 구글, 애플과 같은 운영체제(OS), 곧 플랫폼이 없는 페이스북은 사명까지 ‘메타’로 바꾸며 새로운 시대를 준비하고 있다. 이러한 추세 속에서 4차 산업혁명 시대 중심에 서 있을 회사가 어디인지 모색

2023.11.27 14:24:23

머니포럼 주식투자 2024년경제 불황 부동산
[big story] “총선 이후 집값↓…고점 대비 35% 하락 시 매수 고려”

인플레이션이 2년 넘게 장기화하면서 내년 성장을 발목 잡는 한국 경제의 아킬레스건이 될 것이라는 전망이 나오고 있다. 내년 경제 불황에 대한 우려가 제기되는 가운데 물가 상승이 동시다발적으로 발생하는 스태그플레이션 가능성도 조심스레 점쳐진다. 이러한 전망은 내년도 투자 시계에 대한 불확실성을 키우는 요인으로 지목되고 있다. 한경 머니는 채권을 시작으로 주식, 환율, 국제유가, 부동산, 대체투자 등 자산별 내년 전망과 투자 시 확인해야 할 체크사항들을 전문가를 통해 살펴봤다. 한동안 상승세를 보였던 부동산 시장에 다시 한파주의보가 불고 있다. 시장의 온도를 체크하는 주요 지표인 거래량이 감소했고 상승세도 주춤해진 모양새다. 이처럼 본격적인 관망세에 접어든 부동산 시장을 바라보는 시선은 여전히 엇갈린다. 국내 대표적인 부동산 전문가인 한문도 전 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수는 “그동안의 (집값 상승은) 인위적인 수요 확대 정책의 결과였다”면서 “내년 총선 이후 집값이 차근차근 하락할 것”이라고 내다봤다. 다음은 한 전 교수와의 일문일답. 부동산 시장 상황을 진단한다면. “정부가 지난 1월 3일 부동산 대책을 발표하고, 시장의 경착륙을 막기 위한 특례보금자리론을 내놨다. 투기 조장 가능성이 있는 수준의 높은 시장 활성화 대책이 올해 2월부터 7월까지 부동산 가격 상승에 영향을 끼쳤다. 집값이 주춤해지면서 다시 꺾이던 순간에 50년 만기 주택담보대출까지 나왔고, 이런 정책 효과가 주택 가격을 떠받쳤다. 지금은 정부도 가계 부채가 심각하다는 것을 인지해, 뒤늦게 대출을 일부 규제하는 쪽으로 갔다. 그 영향은 곧바로 시장에 나타

2023.11.27 06:48:09

빅스토리 big story 부동산
"부동산으로 돈 벌 수 있나?" 사주 별 재테크 방식이 다를까[중림동 사주카페④]

중림동 사주카페(4) Q. “이 사주는 부동산, 저 사주는 주식” 사주별 재테크 방식이 달라지는지 궁금합니다.그렇습니다. 기자님, 혹시 일본인 규에이칸(邱永漢·1924~2012)이란 이름 들어보셨어요? 한국경제신문과도 인연이 깊은 인물입니다. 사업가·소설가·경영컨설턴트로서 세계적 인물이죠. 돈 버는 데 신과 같은 존재여서 일본에서는 ‘돈벌이의 신(金儲けの神様)’으로 불릴 정도였습니다. 1987년 한국경제신문 초청으로 서울에서 강연을 한 적이 있습니다. 그는 강연에서 “앞으로는 해외투자의 시대가 될 것”이라고 했는데, 당시 청중들이 “무슨 말을 하고 있어?”라는 어리둥절한 반응을 보였답니다. 그의 분석대로 그 시대가 도래했지요. 그 인연으로 한국경제신문은 그가 쓴 ‘돈의 엣센스’, ‘기업가 탄생’, ‘비지니스 손자병법’, ‘실버 그레이 경제학’ 등을 번역·출간하기도 했습니다. 서두에 길게 규에이칸을 소개하는 것은 그의 발언 속에 답변이 들어 있기 때문입니다. 물론 규에이칸이 사주술을 의식하고 말한 것은 아닙니다. 그러나 사주가 말하고자 하는 것을 그는 다음과 같이 얘기하고 있습니다. “주식에 맞는 사람과 주식에 인연이 없는 사람이 있다. 주식에 맞지 않는 사람이라도 부동산 투자로 부자가 되는 경우는 얼마든지 있다. 노력하지 않고도 부자가 될 수 있는 방법이 있지만, 쉬운 일은 아니다. 돈벌이 재능은 때[타이밍]와 운, 그리고 다른 요인들이 복합적으로 맞아떨어져야 한다.” 그가 여기서 언급한 ‘다른 요인’들 가운데 하나로 “돈이 모자란다고 아무 장소나 선택하지 말라!”는 조언도 있습니다. 풍수와 관련하여 생각해 볼 수 있는 주제입니다. 어쨌듯

2023.11.24 07:19:15

사주 부동산 재테크 주식 아파트
“그래도 내집 한 채는 있어야죠”...천장 뚫는 ‘가계부채’

올해 3분기(7~9월) 가계 빚이 전분기 대비 14조원 넘게 증가하며 약 2년 만에 최대 폭의 증가세를 기록했다. 특히 최근 이어지는 고금리에도 불구하고 주택담보대출은 17조원 이상 급증하는 현상을 보였다. 여전한 내집 마련 수요가 주택담보대출 증가의 원인으로 분석된다. 한국은행에 따르면 올해 3분기 말 가계 신용 잔액은 1875조6000억원을 기록했다. 전 분기 말 대비 14조3000억원 증가한 수치다. 2021년 4분기(17조4000억원) 이후 1년 9개월 만의 최대 증가 폭이기도 하다. 가계 신용이란 일반 가계에 대한 금융기관 대출(가계대출)과 신용카드 등 외상 거래를 의미하는 판매 신용을 합친 개념이다. 가계 신용 대부분을 차지하는 가계대출 잔액은 11조7000억원 증가한 1759조1000억원으로 역대 최대를 기록했다. 가계대출의 절반 이상인 주택담보대출도 17조3000억원 늘어난 1049조1000억원으로 집계됐다. 이 역시 전 분기(1031조8000억원)에 이은 역대 최대치다. 증가폭은 전분기(14조1000억원)에 이어 두 개 분기 연속 10조원대다. 가계부채는 위험 수위에 도달했다는 분석이다. 실제로 국제금융협회(IIF)에 따르면 한국의 3분기 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 100.2%로 조사 대상 34개국 가운데 1위를 차지했다. IGDP 대비 가계부채 비율이 80%를 넘으면 성장률이 낮아진다. 또 경기 침체 발생 가능성이 커질 수 있다. 더욱 큰 문제는 향후에도 가계부채가 더 늘어날 가능성이 크다는 점이다. 최근 주택 매수세 및 10월 은행권 가계대출 증가 규모(6조8000억원) 등을 감안할때 가계부채 증가세는 4분기까지 이어질 것이란 전망이 나온다. 다만, 정부가 9월 특례보금자리론 일반형 공급을 중단하는 등 관리에 나선 만큼 부채 증가

2023.11.22 11:42:34

가계부채 주담대 대출 부동산
주택 임대인의 계약갱신 거절과 손해배상책임[이철웅의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산] 실거주 사유로 계약갱신을 거절한 주택 임대인이 실거주하지 않았더라도 손해배상책임을 지지 않을 수 있는 정당한 사유는 무엇일까. 주택 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)은 해당 주택에 실제 거주하겠다는 의사표시를 해 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 한편 임대인이 실거주 사유로 갱신을 거절했음에도 불구하고 ‘갱신 요구가 거절되지 않았더라면 갱신됐을 기간’이 만료되기 전에 ‘정당한 사유’ 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다. 주택임대차보호법이 임차인에게 2년의 임대차 기간을 보장한다는 취지의 규정을 두고 있고, 실제 체결되는 주택임대차계약의 기간이 2년인 경우가 대부분이므로 특별한 사정이 없는 이상 위에서 말하는 ‘갱신 요구가 거절되지 않았더라면 갱신됐을 기간’은 2년으로 봐야 할 것이다. 따라서 계약갱신 요구를 거절한 임대인으로서는 ‘정당한 사유’가 없는 한 임차인이 퇴거한 후 2년 동안 해당 주택에 실거주를 해야 손해배상책임을 지지 않게 된다. 위에서 말하는 ‘정당한 사유’란 ‘갱신 거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유’로 해석할 수 있을 것인데, 그렇다면 어떤 경우들이 정당한 사유에 해당할까. 아직까지 위 ‘정당한 사유’의 해석에 관해 확정된 대법원 판결은 없다. 하지만 하급심 판결 및 현재까지 나타난 여러 논의들에 비춰보면 정당한 사유는 대략 이렇다. 인근의 특정 병원에서 치

2023.11.22 08:17:55

한경비즈니스 사설칼럼 손해배상책임 계약갱신 임대인 이철웅
9월 전국 부동산 거래량, 올해 두 번째 최저치 기록

9월 전국 부동산 매매거래량이 올해 1월 다음으로 최저치를 기록했다. 8월 반짝 상승 후, 9월에는 모든 유형의 부동산 거래가 줄어든 것으로 나타났다. 특히, 올해 전국 부동산 시장을 견인해 온 아파트마저 지속적인 매매가 상승과 고금리 등의 영향으로 거래가 감소했다. 빅데이터 및 AI기반 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛은 국토교통부 실거래가 자료(2023년 11월 1일 기준)를 기반으로 분석한 2023년 9월 전국 부동산 유형별 매매거래 특성 리포트를 발표했다고 16일 밝혔다. 리포트에 따르면, 2023년 9월 전국의 부동산 거래량은 7만8921건으로 8월(8만7192건)과 비교해 9.5% 감소했다. 이는 지난해부터 이어져 온 부동산 침체기가 최고조를 찍었던 올해 1월(5만9310건) 이후 가장 낮은 거래량으로, 고금리 시장 기조의 영향이 고스란히 드러난 것으로 풀이된다. 거래량 하락과 함께 매매거래금액의 경우에도 지난 8월 28조9798억원에서 10.1% 줄어든 26조526억원까지 떨어진 것으로 확인됐다. 유형별로 살펴봐도 8월 대비 거래량이 상승한 부동산은 전무했다. 토지가 14%로 가장 큰 감소율을 보였으며, 이어서 상가·사무실(12.3%), 공장·창고 등(집합)(11.8%), 단독·다가구(9%), 아파트(6.8%), 상업·업무용빌딩(4.8%), 공장·창고 등(일반)(3.7%), 오피스텔(3.6%), 연립·다세대(3.3%)까지 9개 유형 모두 하락한 것으로 나타났다. 거래금액은 공장·창고 등(집합)(38.5%)과 단독·다가구(4.1%)만이 직전월 대비 상승한 것으로 집계됐다. 9월 전국에서 발생한 아파트 거래는 3만3754건으로 전월대비 3만6230건에서 6.8% 감소했으며, 거래금액 역시 8월(15조5657억원)과 비교해 8.2% 줄어든 14조2871억원을 기록하며 하락 마감했다. 이 같은 아파트 거래

2023.11.16 15:55:56

부동산 아파트
“전세 사기 피해자 될까 무서워”...거래 뚝 끊긴 ‘빌라 수난시대’

지난해 말부터 급증하기 시작한 전세사기 여파가 빌라 기피 현상으로 번졌다. 빌라를 중심으로 전세 사기 피해자들이 대거 발생한 것이 원인이다. 이로 인해 최근 빌라 전세 거래량은 2019년 이후 가장 낮은 수준으로 감소했다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1∼9월 서울 빌라(다세대·연립) 전세 거래량은 총 5만3657건이었다. 전년 동기(6만9614건) 대비 22.9% 감소했다. 사회적 이슈로 떠오른 전세사기 피해자들이 계속해서 나타나면서 전세 보증금을 떼일 수 있다는 우려에 빌라 전세로 향하는 수요가 급감한 것으로 분석된다. 빌라 매매도 뚝 끊겼다. 한국부동산원에 따르면 올해 1∼9월 서울 빌라 매매 거래량은 2만2889건이었다. 지난해 동기(3만8237건) 대비 40.1% 감소했다. 관련 통계를 작성하기 시작한 2006년 이후 1∼9월 기준 역대 최저치다. 빌라에서 빠져나간 젊은 신혼부부와 서민들은 무리해서라도 아파트 전세 혹은 월세로 향하고 있는 것으로 보인다. 올해 1∼9월 서울 아파트 전·월세 거래량은 20만8490건으로 지난해 동기(19만3528건) 대비 7.7% 증가한 것으로 집계됐다. 부동산 업계의 진단은 이렇다. 빌라가 전세사기의 주요 타깃이 되면서 임차인뿐 아니라 매주자까지 기피하는 시장이 됐다는 분석이다. 아울러 일각에서는 서민들의 주거 사다리 역할을 해왔던 빌라 시장이 무너질 경우 주거 양극화가 심화될 수 있다는 우려도 나타난다. 김정우 기자 enyou@hankyung.com

2023.11.16 15:38:47

전세 사기 빌라 아파트 부동산
원상회복약정과 권리금회수청구권이 충돌할 때[촤광석의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산] 부동산 임대차 계약서상 거의 빠짐없이 들어가는 임차인의 원상회복약정은 법적으로 필요비·유익비·청구권 포기로 해석되면서 구체적인 회복의 범위가 실무상 논란이 됐다. 그런데 2015년 상가건물임대차보호법상 권리금회수청구권 도입을 계기로 원상회복약정과 회수청구권의 관계에 새로운 의문이 발생하고 있다. 권리금회수청구권을 행사해 새로운 임차인을 소개할 수 있는 지위에 있는 임차인에게도 임대차계약서에서 정한 원상회복의무가 있는지에 관한 논란이다. 제도 도입 후 아직 충분한 시간이 지나기 이전이라 이 문제에 관련한 대법원 판결은 물론 하급심 판결 선고도 거의 없는 실정이다. 사견으로는 권리금회수청구권을 실제로 행사하는 임차인에 대해서는 계약서상의 원상회복약정이 적용되지 않는 것으로 해석되는 것이 타당할 것으로 판단된다. 상가건물 임대차보호법에서 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하면 안 된다. 위 규정에서 보는 바와 같이 기존 임차인이 신규 임차인에게 권리금이라는 명목으로 금전을 수수하는 대가로 넘겨야 하는 대상에는 원상회복해야 할 영업시설이 포함될 수 있는데, 임대차계약 이전 상태로 이를 원상회복해야 할 의무를 기존 임차인에게 강제하게 되면 권리금회수청구권을 침해할 수 있다. 이 때문에 원상회복약정은 그 점에서 제한적으로 해석될 수밖에 없다. 다시 말하면 임차인의 원상회복의무는 권리금회수청구권을 침해하는 범위에서는 무효될 가능성이 크다. 동법 제15조(강행규정)에

2023.11.16 08:57:24

한경비즈니스 사설칼럼 부동산 임대차 계약
“월급 모아 집 어떻게 사라고”...치솟는 분양가

지난달 전국 민간아파트의 ㎡당 분양가가 전월보다 1.4%가량 오른 것으로 나타났다. 8개월 연속 상승이다. 서울 민간아파트의 분양가도 2개월 연속으로 올랐다. 15일 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 올해 10월 말 기준 ‘민간아파트 분양 가격 동향’을 보면 전국 민간아파트의 ㎡당 평균 분양 가격(공급면적 기준)은 509만4000원으로 조사됐다. 전월 대비 1.41%, 전년 동월 대비로는 11.66% 상승했다. 전국 민간아파트 분양 가격은 지난 3월 이후 8개월 연속 오름세다. 서울 아파트의 분양 가격도 올랐다. ㎡당 974만4000원으로, 전월보다 0.48% 상승했다. 서울 아파트 평균 분양가는 올해 1월부터 6월까지 오름세를 보였다. 7월 분양 가격 상승세가 멈추고 8월에는 전월 대비 0.41% 내리면서 주춤했다. 그러나 9월부터 전달 대비 0.65% 오르며 상승 전환해 2개월째 오름세를 이어갔다. 수도권 ㎡당 분양가는 전월 대비 1.41% 오른 692만6000원으로 집계됐다. 전년 동기 대비로는 10.69% 올랐다. 10월 전국 신규 분양 민간아파트 물량은 총 1만8435가구로 전월(9512가구) 대비 2배 가까이 늘었다. 다만 전년 동월(2만1779가구) 대비로는 감소했다. 서울(1973가구)을 포함한 수도권은 1만827가구, 5대 광역시 및 세종은 3156가구, 기타 지방은 4452가구가 각각 신규 분양됐다. 김정우 기자 enyou@hankyung.com

2023.11.15 15:42:22

부동산 아파트 값 서울 부동산 분양가 월급
'역전세난' 온다더니 전세 매물 구하기 어려운 이유[아기곰의 부동산 산책]

"역전세난이 온다고 하더니, 전세난이네” “무슨 소리, 세입자에게 돌려줘야 할 돈 때문에 고민이 많은데 무슨 전세난이야?” 현재의 전세 시장을 두고 상반된 목소리들이 난무하고 있다. 같은 시장을 두고 한쪽에서는 전세난이라고 하고, 한쪽에서는 역전세난이라고 하는 것이다. 과연 어떤 말이 맞을까? 우선 전세난과 역전세난의 정의부터 살펴보자. 전세난이란 전세로 나온 부동산 매물이 모자라 전세를 구하기 어려운 상황이며, 시중 전셋값이 오르는 현상을 말한다. 이에 반해 역전세난이란 전세를 내놓으려는 집주인은 늘어나는데 비해 전세를 구하는 세입자들이 줄어들어 집주인이 세입자를 구하지 못해 겪는 어려운 상황을 말한다. 전세가가 오르면 전세난, 전세가가 내리면 역전세난으로 생각하기 쉽다. 하지만 문제가 그리 간단하지 않다. 2년 전 계약갱신청구권이 효자 됐다 KB국민은행에 따르면 전국아파트 전세가는 작년 7월 초부터 하락하기 시작하여 올해 7월 말까지 하락을 면치 못했다. 그러나 현재는 전세 시장이 반등하여 석 달 넘게 상승세를 이어가고 있다. 그러면 작년 7월부터 올해 7월까지를 역전세난, 올해 7월부터 현재까지는 전세난으로 표현해야 할까? 그건 아니다. 역전세라는 것은 임대인(집주인) 입장에서는 기존 임대차 계약의 전세보증금을 내어주어야 하는 상황을 말한다. 이 경우 전세 계약은 통상 2년 단위로 체결되기 때문에 2년 전에 체결된 전세보증금보다 현재 전세시세가 낮은 경우를 역전세라 할 수 있는 것이다. 다시 말해 지난 몇 달 전보다 전세 시세가 낮아졌다고 역전세라 정의할 수는 없다는 뜻이다. 이런 측면에서 보면 2021년 10월 말로부터 올해 10월

2023.11.15 06:30:03

한경비즈니스 사설칼럼 부동산 아파트 전세 재테크

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