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  • 과도한 대출 규제, 무주택자·1주택자의 ‘주거 사다리’ 걷어찬다[아기곰의 부동산 산책]

    [아기곰의 부동산 산책]집값이 가전제품 가격 수준이라면 누구나 집을 쉽게 살 수 있다. 하지만 그러한 일은 현실 세계에서는 일어나지 않는다. 현재 집값이 많이 올라 그런 것은 아니다. 과거부터 이어진 것이고 다른 국가도 예외는 아니다.비싼 집을 개인이 살 수 있는 방법은 무엇일까. 첫째 방법은 가처분 소득을 차곡차곡 모아 집을 사는 것이다. 부모님 세대에 집을 산 이들은 대부분 이 방법을 썼다. 문제는 자산이 모일 때까지 상당 기간을 세입자 상태로 있어야 해 주거가 안정되지 않는다. 자산을 모으는 속도가 집값 상승 속도보다 늦으면 내 집 마련은 영영 불가능해진다.이 문제를 해결하기 위해 사람들은 다른 방법을 생각했다. 집값 일부를 금융회사에서 대출 받아 내 집 마련 시기를 앞당기는 것이다. 대출은 미래에 얻을 소득을 현재 자산으로 바꾸는 행위다. 대출 이자보다 집값 상승률이 높다면 대출로 집을 일찍 살수록 유리하다.다만 대출이 긍정적 효과만 있는 것은 아니다. 개인이 내 집 마련 시기를 앞당기는 것은 자산 형성에 유리한 일이지만 국가적으로는 매수세가 늘어나면 집값 상승의 원인이 된다. 주택 시장을 조절하기 위해 정부가 대출을 규제하는 이유다.문제는 주택 시장에 들어가는 유동성을 관리해 집값을 잡겠다는 목표 아래 진행되는 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제에 부작용이 있다는 점이다.다주택자가 더 유리해지게 만드는 LTV담보물 가치에 따라 대출금을 제한하는 LTV를 현재보다 더 낮추면 무주택자의 주택 구매는 더욱 어려워진다. 다주택자와의 경쟁에서 밀려나기 때문이다.다주택자는 전세를 끼고 집을 구매해 대출이 어렵다. 전세가 낀 집에 후

    2022.04.23 06:00:06

    과도한 대출 규제, 무주택자·1주택자의 ‘주거 사다리’ 걷어찬다[아기곰의 부동산 산책]
  • 윤석열 정부의 주택 정책 방향…“집값은 시장·공급에 초점”[아기곰의 부동산 산책]

    [아기곰의 부동산 산책]격렬했던 대선이 끝나고 오는 5월 10일이면 새 정부가 들어선다. 이번 대선의 주요 핵심 쟁점이 문재인 정부의 부동산 정책 실패에 대한 심판론이었다는 점을 감안하면 윤석열 정부의 부동산 정책에 대한 기대감도 대선 열기에 상응할 만큼 크다.새 정부는 주택 정책에 대한 민심을 정확하게 읽을 필요가 있다. 과거 참여정부나 현 정부가 부동산 문제로 정권을 잃었는지를 타산지석으로 삼아야 한다. 부동산 정책은 잘못 활용하면 안 하느니만 못하다. 현 정부가 부동산 문제에 대해 손을 놓고 있었던 것은 아니다. 오히려 너무 열심히 해서 정권을 잃은 것이다. 방향이 처음부터 잘못돼서다.집값 안정화에 담긴 ‘동상이몽’부동산 정책과 주택 정책의 목표는 무엇으로 삼아야 할까. 흔히 주택 정책의 목표를 집값 안정화로 인식한다. 하지만 안정화라는 단어의 의미는 사람마다 다르다.어느 동네에 A와 B·C라는 사람이 있다고 하자. A는 집을 소유한 사람이고 B와 C는 무주택자다. 이 동네에는 무주택자가 더 많아 집값 하락을 바라는 이들이 더 많다. 집값이 떨어져야 본인이 싸게 집을 살 수 있기 때문이다.민심에 따라 이 지역의 정책 담당자가 집값 하락 정책을 펼쳐 집값이 떨어졌다고 가정하자. B는 이때가 기회라는 생각에 은행 대출과 주변 사람들에게 돈을 빌려 집을 마련했다.이후 B는 앞으로 집값이 떨어지기를 바랄까. 당연히 그렇지 않다. 집값이 떨어지면 기존에 집을 빚 없이 소유했던 A보다 B가 더 큰 타격을 받는다. 여론 조사를 다시 실시하면 이 지역의 민심은 집값을 올려야 하는 것으로 나타날 것이다.그렇다면 바뀐 민심으로 정책을 180도 전환해야 할까. B가

    2022.03.26 06:00:03

    윤석열 정부의 주택 정책 방향…“집값은 시장·공급에 초점”[아기곰의 부동산 산책]
  • 주식 시장이 하락하면 부동산 시장도 하락할까[아기곰의 부동산 산책]

    [아기곰의 부동산 산책]흔히 주식 시장을 부동산 시장의 선행 지수라고 한다. 시장의 변화에 민감한 주식 시장이 호재나 악재에 먼저 반응하고 부동산 시장은 그보다 나중에 반응하기 때문이다. 이에 따라 지난 몇 달간의 주식 시장 침체 현상이 부동산 시장에서 나타날 것으로 생각하는 이들이 있다. 이것이 사실인지 살펴본다.아파트 값 50.2%·주식 51.5%↑2012년 1월부터 2022년 2월까지 10년간의 코스피지수와 KB국민은행 전국 아파트 매매가지수를 보면 전국 아파트 가격이 50.2% 오르는 동안 주식 시장도 51.5% 상승해 비슷한 상승률을 보였다. 하지만 자세히 보면 주식과 부동산 시장의 흐름에는 상당한 차이가 있다. 주식 시장은 부동산에 비해 상당히 변동성이 크다는 것을 알 수 있다. 주식 시장은 크고 작은 산과 골짜기를 만들면서 매년 또는 매달 시장 분위기가 바뀐다. 반면 부동산 시장은 조금씩 그리고 꾸준히 우상향으로 움직인다.지난 10년간을 주식 시장을 중심으로 다섯 기간으로 분류해 분석해 보자. 첫째 기간은 2012년 1월부터 2016년 1월까지 48개월이다. 이 기간 코스피지수는 1891에서 1895로 상승해 0.2% 오름세에 그쳤다. 하지만 같은 기간 전국 아파트 매매가는 7.7% 올랐다.둘째 기간은 1차 주가 상승기로 2016년 2월부터 2017년 11월까지의 22개월이다. 이 기간 코스피지수는 33.7%나 상승했다. 반면 같은 기간의 전국 아파트 매매가 상승률은 2.6% 상승에 그쳤다.셋째 기간은 1차 주가 하락기로 2017년 12월부터 2020년 3월까지의 28개월이다. 이 기간에 코스피지수는 29.5%나 하락했다. 하지만 전국 아파트 매매가 상승률은 4.4% 올랐다. 주식 시장이 하락하는 동안 부동산 시장은 상승한 것이다.넷째 기간

    2022.03.14 17:30:08

    주식 시장이 하락하면 부동산 시장도 하락할까[아기곰의 부동산 산책]
  • NFT 투자, 부동산과 다르지 않다[아기곰의 부동산 산책]

    [아기곰의 부동산 산책]20~30대를 중심으로 대체 불가능한 토큰(NFT) 투자에 대한 관심이 커지자 일부 대선 후보가 NFT 투자 환경 조성에 관한 공약을 쏟아내고 있다. NFT는 쉽게 말해 다른 것으로 대체가 되지 않는, 세상에서 유일한 진품이다.어떤 유명 화가가 그림을 그렸다면 진품은 그것 하나뿐이다. 그 그림을 화가가 소장해도 되고 다른 이에게 팔아도 된다. 누군가 그 그림과 비슷하게 그려도 그림 시장의 많은 전문가들은 위작과 진품을 구분할 수 있어 진품은 하나로만 인정된다.이러한 희소성으로 유명 화가가 그린 작품은 소장 가치가 충분하고 더 나아가 제삼자에게 다시 팔 수도 있어 상업적 거래도 가능하다. 한마디로 희소성과 환금성이란 자산으로서의 특징을 갖추고 있는 셈이다.디지털 작품, 블록체인·NFT로 가치 인정어떤 유명 사진 작가가 찍은 사진을 생각해 보자. 사진은 여러 장으로 인화될 수 있다. 원본이 무한정 만들어질 수 있다. 과거에는 필름을 사용해 촬영한 필름의 소유권을 주장하면 됐지만 디지털 카메라가 일반화된 이후에는 예술 사진도 디지털 카메라로 찍는다. 필름 없이 디지털 파일의 형태로만 존재하는 것이다.디지털 파일의 특징은 무제한으로 복제해도 원본과 사본의 차이를 구분할 수 없다는 것이다. 원본과 사본을 구분할 수 없어 원본의 가치를 인정받기 어려워 상업적 거래에도 의미가 없다.디지털 파일은 원작자인 A가 B에게 팔고 난 이후에도 다른 제삼자에게도 팔 수 있는 가능성이 있다. 또한 B는 제삼자에게 파는 것이 쉽지 않다. 제삼자는 쉽게 복제할 수 있는 사진을 굳이 돈을 주고 살 이유가 없기 때문이다. 이에 따라 디지털 사진의 상업적 거래는 어

    2022.02.28 17:30:04

    NFT 투자, 부동산과 다르지 않다[아기곰의 부동산 산책]
  • 계속된 금리 인상에 식어버린 투심…집값과의 상관관계는?[아기곰의 부동산 산책]

    [아기곰의 부동산 산책]부동산 투자 심리가 싸늘하게 식고 있다. 투자 심리를 가늠할 수 있는 지표인 주택 가치 전망 지수는 하락 추세를 보이고 있다. 한국은행에서 올해 1월 26일 발표한 해당 지수는 100이다. 지수가 100이라는 것은 집값이 오를 것이라고 생각하는 사람과 내릴 것이라고 생각하는 사람이 비슷하다는 뜻이다.최근 13여 년의 평균치는 107.5다. 이를 감안하면 현재의 투자 심리는 역대 평균치보다 낮다는 것이다. 지난해 10월까지만 해도 125에 달했던 주택 가치 전망 지수는 3개월 만에 25포인트나 줄어들었다.글로벌 금리 인상기에 작아진 투심투자 심리가 이렇게 식은 이유는 무엇일까. 가장 큰 원인은 금리 인상이다. 6개월 전만 해도 0.50%였던 기준금리는 올해 1월 14일까지 세 차례나 올라 1.25%가 됐다. 문제는 여기서 끝이 아니라 올해도 몇 차례 금리가 더 인상될 것이란 예상이 지배적이어서 투자 심리도 식어 가고 있다.또한 그동안 세계적인 돈 가치 하락을 주도했던 미국조차 오는 3월 말에 돈 풀기를 중단하고 금리 인상에 나설 준비를 하고 있다. 수년간 이어진 유동성 과잉 현상이 진정되고 돈 가치 상승의 시대가 찾아올 것으로 관측된다. 이러한 이유로 대표적 자산 시장인 주식·암호화폐·부동산의 ‘투심’이 식어 가고 있다.과거 금리 인상 시기의 집값 흐름은 어떻게 변화했을까. 2000년대 들어 한국의 기준금리가 인상되거나 고금리로 유지된 시기는 네 차례 있다. 첫째는 2005년 10월부터 2008년 9월까지다. 이 기간에 금리는 여덟 번에 걸쳐 2.00%포인트가 올랐다. 당시 평균 기준금리는 4.5%였다.둘째는 2010년 7월부터 2012년 6월까지다. 다섯 차례에 걸쳐 1.25%포인트가 인상돼

    2022.02.14 17:28:01

    계속된 금리 인상에 식어버린 투심…집값과의 상관관계는?[아기곰의 부동산 산책]
  • 2022년 주택 시장, 차갑게 식은 투자 심리에도 집값 상승 요인 충분[아기곰의 부동산 산책]

    [아기곰의 부동산 산책]2021년 집값이 크게 올랐던 이유는 늘어난 유동성과 줄어든 공급, 급해진 투자 심리 요인 등이 크다. 2022년에도 이 추세가 이어질 것인지 알아보자. 돈 풀기 바쁜 정부·공급 부족 여전먼저 유동성 측면에서 판단해 보자. 한국은 전통적으로 미국보다 통화량 증가율이 높은 국가다. 수출 주도형 산업 구조를 가지고 있어 달러 대비 원화의 가치를 낮추는 것이 유리하다. 미국보다 시중에 돈을 더 많이 푸는 정책을 선호한 것도 이 때문이다.2005년부터 2019년까지 15년간 한국의 통화량은 연평균 7.7% 늘었다. 반면 미국은 같은 기간 6.1%씩밖에 늘지 않았다.하지만 2020년 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태가 세계 경제를 강타하자 경기 회복을 위해 미국은 역대 초유의 돈 풀기 전략을 구사했다. 2020년에만 통화량이 28.2%나 늘었다.최근 들어 시장의 유동성 증가 속도를 줄이기 위해 테이퍼링(자산 매입 축소)을 실시하고 있지만 미국의 통화량 증가량은 2021년 11월 기준 전년 대비 15.1%다. 국내 통화량 증가율도 역대급인 12.9%에 달하지만 미국은 한국보다 훨씬 높은 수준의 돈 풀기를 계속하고 있다. 한국이 시중의 유동 자금을 줄일 수 없는 이유다.늘어나는 유동성과 별개로 코로나19 사태 극복과 복지 예산 증액 등의 이유로 추가경정예산을 편성하려고 한다. 현재 통화량에 더해 돈을 더 푼다는 얘기다.집값을 잡을 수 있는 가장 확실한 방법은 시중에 퍼진 돈을 환수하는 것이다. 집을 살 돈이 없어 수요가 줄어들면 집값은 떨어질 수밖에 없다. 하지만 유동성을 줄여 수출이 급감하면 내수 경기 침체로 이어질 수 있어 통화량의 증가 속도를 늦출 수 없다.올해 주택 공급 상

    2022.01.24 17:30:03

    2022년 주택 시장, 차갑게 식은 투자 심리에도 집값 상승 요인 충분[아기곰의 부동산 산책]
  • ‘14.97%’… 최근 10년 중 집값 가장 많이 올랐던 2021년[아기곰의 부동산 산책]

    [아기곰의 부동산 산책]자산 시장에서 폭풍과도 같았던 2021년이 지나갔다. 지난해 초만 하더라도 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 인한 경제 침체로 집값이 떨어질 것이라고 예상한 사람이 많았지만 이들을 비웃기라고 한 것처럼 집값은 지난 10년 중 가장 많이 올랐다.아파트 20.2%·연립주택 7.0% 상승2021년 전국 주택 매매가는 14.97% 올랐다. 최근 10년간 가장 많이 올랐고 30년간을 따져도 2002년에 이어 둘째로 높은 상승률이다. 주택 유형별로 보면 다가구 주택을 포함한 단독 주택이 3.0%, 빌라나 다세대 주택을 포함한 연립 주택이 7.0%, 아파트는 20.2% 올랐다.2021년의 상승률은 과거와 비교해도 역대급 수준이다. 2011~2020년 아파트 매매가 상승률과 지난해의 매매가 상승률은 6.2배 차이가 있다. 전셋값도 지난 10년 평균 대비 2.6배 높은 수준이다.지난해 매매가와 전셋값이 역대급으로 오른 이유는 무엇일까. 집값에 영향을 미치는 요소는 매우 많다. 그중에서도 가장 높은 세 가지를 꼽으라면 유동성·수요·공급이다.유동성은 시장에 돈이 얼마나 풀렸는지를 파악하는 지수다. 유동성이 높아지면 돈의 가치가 하락해 매매가뿐만 아니라 전셋값도 오른다. 유동성은 통화량 증가율을 보면 알 수 있다. 매년 커지는 경제 규모에 통화량도 함께 증가한다.단, 통화량 증가율이 매년 비슷한 것은 아니다. 어떤 해에는 통화량을 많이 늘리고 어느 해에는 통화량을 적게 한다. 이에 따라 집값도 영향을 받는다.2021년의 통화량 증가는 역대급이었다. 최근 10년간 평균 통화량 증가율은 6.48%다. 반면 지난해는 11.42%다. 이 수치는 1~10월의 평균이고 2021년의 평균치는 11.6% 내외가 될 것으로 보인다.집값에

    2022.01.11 17:30:03

    ‘14.97%’… 최근 10년 중 집값 가장 많이 올랐던 2021년[아기곰의 부동산 산책]
  • 양도소득제 개편에 따른 대응 전략…“갈아탈 시점은 바로 지금”

    [아기곰의 부동산 산책]양도소득세 고가 주택 기준이 13년 만에 9억원에서 12억원으로 조정됐다. 1가구 1주택자는 12억원 이하에 양도하면 양도소득세를 한 푼도 내지 않는다는 얘기다.불로 소득이라고 할 수 있는 양도 차익에 대해 비과세 면세 기준을 높여 주는 것은 시장에 나쁜 신호를 줄 수 있다는 의견도 있지만 이번 조정은 적절한 동시에 오히려 시기가 늦었다고 볼 수 있다.13년간 양도세 기준 33%·집값 119%↑양도소득세에서 고가 주택의 기준이 9억원으로 결정됐던 것은 2008년으로 13년 전의 일이다. KB국민은행 통계에 따르면 2008년 12월 전국 아파트의 평균 매매가는 2억5061만원이었다. 13년이 지난 2013년 11월엔 5억4954만원이다.고가 주택 기준이 9억원에서 12억원으로 33% 오르는 동안 집값은 119%나 뛰었다. 서울은 더하다. 같은 기간 아파트 매매가 상승률은 무려 136%에 달한다. 2021년 11월 기준 서울 아파트의 평균 매매가는 12억 3729만원이다. 서울에 아파트 한 채를 가지고 있는 사람의 절반 이상은 양도소득세를 내야 한다.고가 주택 기준이 12억원으로 상향 조정됐지만 지금도 양도소득세를 내야 하는 1주택자의 비율은 2008년 개정 때보다 훨씬 많다. 즉, 2008년에 9억원이 넘는 주택을 소유한 1주택자보다 현재 12억원이 넘는 주택을 소유한 1주택자가 더 많다는 것이다.이러한 측면에서 볼 때 몇 년에 한 번씩 주기적으로 고가 주택의 기준을 국민의 눈높이에 맞게 조정할 필요가 있다. 1주택자에게 양도소득세가 많이 부과되면 기존 집을 팔고 외곽 지역으로 이사를 가거나 더 좁은 집으로 이사를 가야 하는 모순이 나타난다.그렇다면 이번 세제 개편은 어떤 효과를 가져올까. 양도가가 9억원이 넘는 주

    2021.12.28 05:30:02

    양도소득제 개편에 따른 대응 전략…“갈아탈 시점은 바로 지금”
  • 종부세 대란이 주택 시장에 미치는 영향[아기곰의 부동산 산책]

    [아기곰의 부동산 산책]‘종부세 대란’이라고 할 만큼 역대급 규모의 종합부동산세가 부과되고 있다. 전체 종부세액이 5조7000억원에 달해 지난해 1조8000억원보다 3배 이상 늘어난 수준이다.종부세를 내는 이들도 지난해보다 28만여 명 늘어난 94만7000명이다. 1인당 평균 부과액은 지난해 270만원에서 602만원으로 늘었다. 평균적으로 지난해 대비 2배 이상 더 많은 세금을 내야 한다는 것이지만 이는 평균적인 개념이다. 사람에 따라서는 몇 배나 오른 세금 통지서를 받고 있을 것이다.취득·양도세와 달리 매년 늘어나는 종부세문제는 현재의 늘어난 종부세가 끝이 아니라는 점이다. 취득세나 양도소득세는 거래할 때 한 번만 내면 끝이다. 반면 종부세와 같은 보유세는 매년 부과되고 금액은 점점 불어난다.올해 집값 상승률은 역대급이다. 올해 11월까지 전국 아파트 매매가 상승률은 KB국민은행 통계 기준 19.43%다. 지난해 상승률 9.65%도 역대급이라고 평가 받았는데 이보다 두 배 이상 늘었다. 아직 연말까지 한 달이 남아 올해 상승률은 20%대에 진입할 것으로 보인다. 국제통화기금(IMF) 관리체제 직후인 2002년의 22.78%에 이어 지난 30년간 둘째로 집값이 많이 오른 해가 될 것으로 예상된다.20%대에 달하는 집값 상승률은 내년 4월 발표될 공시가가 역대급으로 오를 것을 암시한다. 종부세 과세 대상자도 올해보다 크게 늘어나고 1인당 세금 부담도 훨씬 많아질 것이란 의미이기도 하다.더욱이 여당 대선 후보는 새로운 보유세인 ‘국토보유세’를 부과해야 한다고 주장한다. 대선 결과에 따라 보유세 부담이 올해보다 훨씬 더 늘어날 공산이 크다.이러한 세금 부담에 어떻게 대처하는 것이 좋을까.

    2021.11.30 17:30:02

    종부세 대란이 주택 시장에 미치는 영향[아기곰의 부동산 산책]
  • 계속된 전세 자금 대출 논란, ‘전세의 월세화 시대’ 가속화[아기곰의 부동산 산책]

    [아기곰의 부동산 산책]전세 자금 대출에 대한 논란이 끊이지 않고 있다. SGI서울보증은 내년부터 고가 전세에 대한 전세 자금 보증을 제한하는 방안을 검토 중이라고 한다. 전세 자금 대출은 독특한 성격을 가진 대출 상품이다. 동서고금을 통틀어 돈을 빌려주는 사람이나 기관이 빌려준 돈을 안전하게 돌려받을 수 있을지 여부가 가장 큰 관심사다. 이에 따라 대출 받으려면 이에 상응하는 담보물을 제공해야 한다.민간 보증 기관 통해 전세 자금 대출 규제주택 담보 대출이나 예금 담보 대출 등은 돈을 빌리는 대상이 본인 소유의 주택이나 예금을 담보로 하는 대표적인 대출 상품이다. 반면 전세 자금 대출은 어떠한 담보물도 제공하지 않아도 가능해 돈을 빌려주는 금융 기관으로선 대출을 쉽게 내주기 어렵다.이 문제를 해결하기 위해 SGI서울보증과 같은 기관에서 돈을 빌리는 개인을 대신해 보증해 주는 것이다. 개인에게 대출금을 회수하지 못하더라도 보증 기관에서 자금 회수가 가능해 금융권에 리스크가 없다.하지만 전세 자금 대출은 결코 전세난의 근본적인 해결책이 될 수 없다. 개인에게는 전셋값 상승으로 고통 받는 실수요자를 돕는 좋은 수단이지만 시장의 시각으로 볼 때는 전셋값을 올리는 주범이기 때문이다.단, 주택 시장에 자금이 들어오는 것을 막으려고 전세 자금을 빌려주지 않으면 당장 발등에 불똥이 떨어진 세입자는 금융 기관과 정부를 비난할 수밖에 없다.이러한 이유로 유권자의 눈치를 봐야 하는 정부는 전세자금 대출을 막기 어렵다. 그런데 현 정부는 좋은 의미로는 ‘묘수’, 나쁜 의미로는 ‘꼼수’를 찾았다. 정부가 직접 대출 규제를 하지는 않았지만 민간 보

    2021.11.16 06:00:08

    계속된 전세 자금 대출 논란, ‘전세의 월세화 시대’ 가속화[아기곰의 부동산 산책]
  • “차라리 그때 집을 살 걸”…4년 만에 같아진 전세·매매값

    [아기곰의 부동산 산책]무주택자가 집을 사지 못하는 이유는 집값이 떨어질 것을 염려해서다. 이로 인해 원금이 보장되는 전세 시장에 머무른다. 하지만 이렇게 결정한 이들에게 지난 몇 년간은 고통의 시간이었을 것이다. 집값이 오르는 것뿐만 아니라 전셋값도 동시에 올라 비슷한 수준의 주택에 거주하려면 더 많은 돈이 필요하다.4년 전 선택 따라 달라진 무주택자 운명2014년부터 올해 9월까지 단위 면적(㎡)당 전국 아파트 평균 매매가와 전셋값은 시간의 흐름처럼 우상향이다. A라는 사람이 문재인 정부 출범 직후인 2017년 6월 아파트를 살지 말지 고민했다고 가정해 보자. 당시 전국 아파트 매매가는 ㎡당 383만1900원 수준이었다. A는 이 가격도 비싸다고 생각해 전세를 택했다. 당시 전셋값은 ㎡당 283만8100원이었다.같은 집에 살면서 훨씬 적은 돈으로 거주할 수 있고 향후 집값이 떨어진다고 해도 영향을 받지 않을 것이라고 판단해서다. 하지만 4년여가 지난 올해 9월의 전셋값은 382만4500원까지 올라 2017년 6월의 아파트 매매가와 맞먹는다.문제는 전셋값이 앞으로도 더 오를 공산이 크다는 점이다. 집값은 오를 수도, 떨어질 수도 있다. 하지만 2017년 6월 전세가 아닌 매매를 결정했다면 향후 추가 자금이 필요한 일은 없었을 것이다.물론 당시에는 집을 살 여력이 부족해 전세라는 차선책을 선택했다고 볼 수 있지만 집을 마련한 B라는 사람이 있다면 4년여간 이자 부담은 있었겠지만 지금쯤 두 다리 쭉 뻗고 잠을 청하고 있을 것이다.어떤 선택을 했는지에 따라 두 사람의 운명이 4년여 만에 엇갈렸다. 서울에 사는 사람들은 더 가혹하다. 2017년 10월에라도 서울에 집을 마련했다면 지금의 전세 자금으로도 충

    2021.11.02 06:00:23

    “차라리 그때 집을 살 걸”…4년 만에 같아진 전세·매매값
  • 아파트 거래량 감소 원인은 정부의 각종 규제 탓 [아기곰의 부동산 산책]

    [아기곰의 부동산 산책]올해 들어 아파트 매매 거래량이 줄어들고 있고 이를 집값 하락의 전조로 해석하는 이들이 있다. 시장에서 실제로 매매 거래량이 줄어들고 있는지, 이유가 무엇인지 살펴본다.올 아파트 거래량, 文 정부 출범 3년보다 9.5%↑시장에서 거래가 줄고 있는지, 아니면 늘고 있는지 파악하기 위해서는 기준을 명확히 해야 한다. 국토교통부 통계에 따르면 올해 1~8월 전국 아파트 월평균 거래량은 6만1696건으로 문재인 정부가 출범한 2017년 5월~2020년 12월 44개월 월평균 거래량 5만6363건 대비 9.5% 늘었다. 현 정부의 평균 거래량보다 최근 거래량이 더 많다는 의미다.장기 추세로 볼 때도 현재의 거래량이 적은 것은 아니다. 국토교통부 통계가 시작된 2006년 1월~2020년 12월 15년간 전국 아파트 월평균 거래량 5만4043건과 비교하면 올해 거래량은 14.2%나 늘어난 셈이다.그럼에도 불구하고 거래량이 예전보다 줄어들었다고 생각되는 이유는 두 가지다. 첫째, 역대 최고로 거래량이 많았던 지난해에 비해 거래가 20.7% 줄어들었기 때문이다. 비교 대상을 장기(2006~2020년)나 중기(현 정부 출범~2020년)로 잡으면 거래가 오히려 늘었지만 단기(2020년)만 놓고 보면 줄었다는 것이다.둘째, 투자자나 실수요자 모두에게 관심이 높은 규제 지역, 그중에서도 특히 서울의 거래량이 크게 줄었기 때문이다. 현 정부 출범 이후 거래량에 비해 올해 거래량이 9.5% 늘어났지만 이는 전국 평균이다. 서울만 놓고 보면 거래량은 37.8% 줄었다.하지만 서울을 포함한 수도권에서만 거래량이 줄어든 것은 아니다. 대구(-39.7%)나 대전(-23.1%)을 포함한 5대 광역시도 거래량이 10.5%나 줄었다. 반면 강원(71.4%)과 충북(67.1%), 충남·제주&mi

    2021.10.19 06:00:06

    아파트 거래량 감소 원인은 정부의 각종 규제 탓 [아기곰의 부동산 산책]
  • 금리 인상에도 집값 잡히지 않는 이유 [아기곰의 부동산 산책]

    [아기곰의 부동산 산책]한국은행이 기준 금리를 인상한 지 한 달이 지났지만 집값이 안정되고 있다는 소식은 들리지 않는다.KB국민은행 통계에 따르면 금리 인상 직전인 올해 8월 23일을 전후해 6주간의 집값 상승률을 보면 금리 인상 직전 3주간 전국 아파트 매매가 상승률은 1.36%였다. 반면 금리 인상 직후 3주간의 상승률은 1.45%로 오히려 상승폭을 키우고 있어 정부의 당초 의도와는 거꾸로 가는 현상이 나타나고 있다.부동산 규제에 주택 담보 대출 대상↓이러한 현상이 나타나는 이유에는 크게 세 가지가 있다. 첫째, 한국은 주택 담보 대출 규제가 이미 폭넓게 적용돼 있어 금리 인상에 영향을 받을 수밖에 없는 주택 담보 대출 대상 주택이 생각보다 적기 때문이다.규제 지역에 집을 사려는 다주택자에게는 주택 담보 대출 자체가 금지돼 있다. 1가구 1주택자라고 하더라도 15억원이 넘는 집을 살 때는 대출이 나오지 않는다. 15억원 이하의 집도 9억원이 넘으면 대출 한도의 일부밖에 나오지 않는다. 9억원 이하의 집도 투기지역이나 투기과열지구에서 집을 사려고 하면 담보물의 40% 정도밖에 대출이 나오지 않는다. 조정 지역은 50%에 불과하다.둘째, 금리 인상 효과는 집값의 상승 기대감에 비해 상당히 낮은 수준에 불과하기 때문이다. 만약 앞으로 금리를 네 차례 더 올린다면 기존 금리에 비해 1.0%포인트가 오르게 된다. 예를 들어 어떤 사람이 1억원을 빌렸다면 1년에 대출 이자를 100만원 더 부담해야 한다는 것이다.그런데 어떤 사람이 문재인 정부 출범 직전인 2017년 5월 ‘전국 평균 아파트’라는 집을 샀다고 가정해 보자. 4년 4개월이 지난 2021년 9월 이 집은 얼마나 올랐을까. KB국민은행에 따르

    2021.10.05 06:00:06

    금리 인상에도 집값 잡히지 않는 이유 [아기곰의 부동산 산책]
  • 수도권 저가 지역 투자 주의보…올해만 20.9% 급등[아기곰의 부동산 산책]

    [아기곰의 부동산 산책]수도권 저가 지역의 집값이 무섭게 오르고 있다. KB국민은행이 매달 발표하는 수도권 70곳 지역 시세를 다섯 개 그룹으로 나누면 집값이 가장 저렴한 저가 지역에 경기도 9곳(안성·동두천·이천·평택·양주·용인 처인구·파주·오산 광주)과 인천 5곳(중구·동구·계양구·미추홀구·서구) 등이 포함된다.해당 지역은 올해 들어 8월 말까지 아파트 매매가가 평균 20.9%나 올랐다. 이는 전국 평균인 14.1%는 물론 수도권 평균 18.5%를 훌쩍 넘는 수준이다.수도권 저가 지역 아파트 전성시대올해 3~8월 27주 동안 전국에서 아파트 매매가 주간 상승률 1위 지역 중 절반이 넘는 15주나 저가 지역이 1위를 차지했다. 다음은 중저가 지역이 10주로 2위를 기록했다.이런 현상은 최근 3개월(6~8월) 들어 더욱 심해지고 있다. 최근 3개월 13주 동안 11주나 저가 지역이 1위를 차지했다. 한마디로 수도권 저가 지역의 전성시대라고 할 수 있다. 이러한 현상이 나타나는 것을 두고 여러 가지 가설을 세울 수 있다.첫째, 다주택자에 대한 취득세 중과다. 규제 지역에 2채 이상 주택을 보유한 사람이 규제 지역에 1채를 더 사려면 주택 규모에 따라 12.4~13.4%의 취득세를 내야 한다. 예를 들어 20억원짜리 아파트를 사게 되면 취득세만 2억원이 훌쩍 넘는다.이러한 취득세 부담을 느낀 다주택자들은 저가 지역을 기웃거릴 수밖에 없다. 특히 공시가 1억원 이하 주택은 세율 자체가 1.1~1.3%를 적용받아 공시가 1억원 이하 매물이 주로 있는 저가 지역을 찾는 것이다.둘째, 20~30대의 내집 마련 추세 증가다. 과거에는 주택 시장의 주요 매수 연령대가 40~50대였다. 반면 20~30대는 주식 투

    2021.09.14 06:01:29

    수도권 저가 지역 투자 주의보…올해만 20.9% 급등[아기곰의 부동산 산책]
  • 재건축·재개발이 대규모 아파트 공급 이끌 유일한 해답[아기곰의 부동산 산책]

    [아기곰의 부동산 산책]정부가 현 부동산 시장 불안의 근본적인 원인이 공급 부족에 있다는 것을 인정하기 시작했다. 서울 등 인기 지역은 수요에 비해 공급이 부족해 지난 몇 년간 집값이 크게 올랐다는 전문가의 목소리를 어느 정도 인정하기 시작했다는 점에서 고무적이라고 볼 수 있다.공급이 얼마나 부족했는지 최근 통계청이 발표한 2020년 주택총조사 결과를 근거로 실상을 파악해 보자.서울시는 한국에서 경기도 다음으로 많은 사람이 살고 있는 도시다. 한국 인구의 18.7%가 서울에 거주하고 있고 가구의 19.1%가 서울에 거처를 두고 있다. 이는 인구 관점에서 서울이 한국에서 차지하는 비율이 19% 정도인 것을 의미하며 아파트 수요의 19% 이상이 서울에 몰려 있다는 것을 뜻한다.고소득자일수록 아파트에서 거주하는 비율이 높아 상대적으로 소득이 많은 서울의 아파트 수요가 다른 지역보다 클 것이라고 쉽게 판단할 수 있다.그런데 지난해 기준으로 한국의 아파트는 총 1166만1851채로, 그중 15.2%인 177만 2670채만이 서울에 들어서 있다. 인구 비례에 따르면 한국 전체 아파트의 약 19%가 서울에 있는 것이 정상이어서 서울에 221만5752채가 있어야 하지만 현실에선 44만3082채의 아파트가 부족하다.과거보다 개선된 서울 주택 보급률은 빌라 영향서울에 주택이 부족하다는 얘기는 어제오늘의 이슈가 아니다. 전국 17개 광역자치단체 중 주택 보급률이 100%가 되지 않는 지역은 서울이 유일하다. 2019년 기준 전국의 주택 보급률은 104.8%인 반면 서울의 주택 보급률은 96.0%다.물론 과거에 비해 조금씩 지표가 개선되고 있는 것처럼 보일 수도 있다. 2010년 서울의 주택 보급률은 94.4%로 9년 동안 16.6%포인트 만큼 개선

    2021.08.31 05:36:02

    재건축·재개발이 대규모 아파트 공급 이끌 유일한 해답[아기곰의 부동산 산책]