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여의도·목동·은마 재건축 어디까지 왔나…‘재건축 뉴스’ 읽는 법 [놓치지 말아야할 한경비즈니스-12]

한경비즈니스는 1년에 두 번 합본호를 냅니다. 설날과 추석 2주치를 한꺼번에 낸다는 말입니다. 기자들은 이때 약간은 숨을 돌릴 여유를 갖습니다. 물론 온라인 기사도 써야 하기 때문에 마냥 맘이 편할수 만은 없지만요. 이 정도로는 좀 아쉽다는 독자분들이 계셨습니다. 그래서 한경비즈니스 편집진은 올해 썼던 기사 가운데 ‘시간의 간섭’을 받지 않는 기사들을 추려봤습니다. 공부해두거나 읽어두면 상식이 되거나, 트렌드를 이해할 수 있는 12개의 기사입니다. 이를 한곳에 정리했습니다. 연휴 기간 영상에서 벗어나 활자의 세계로 눈을 돌린 독자분들께 작은 도움이 되기를 바라며. <편집자 주>“여의도 시범아파트 신통기획안 확정”“대치 은마아파트 재건축 심의 통과”“목동 신시가지 아파트 재건축 밑그림” 여의도·대치동·목동 등 서울을 상징하는 아파트 단지의 재건축 뉴스가 쏟아져 나오고 있다. ‘재건축 밑그림’, ‘재건축 신호탄’, ‘재건축 본격화’ 등 제목만 보면 30년 넘게 같은 모습으로 자리를 지킨 아파트 단지가 금방이라도 허물어질 것 같은 분위기다.하지만 헌 집을 주고 새집을 받는 과정은 그리 간단하지 않다. 은마아파트가 대표적 사례다. 2003년 재건축추진위원회 승인 이후 7년 만인 2010년 안전 진단을 통과하고 19년 만인 올해에야 서울시 도시계획위원회(도계위) 심의를 통과했다. 그만큼 험난하다는 말이다. 은마아파트는 이제 막 재개발을 위한 첫발을 뗀 셈이다. 아직 공식적인 조합도 설립되지 않았다. 은마아파트 재건축추진위원회는 내년 상반기 본격적인 시행 단계로 볼 수 있는 ‘조합설립인가&r

2023.01.25 05:46:02

재건축 아파트 부동산 재테크 서울집값
“기회인 줄 알았는데 위기의 씨앗”…건설사 흔든 ‘트로이 목마’

부동산 시장 침체와 미분양 공포, 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화가 겹치면서 건설사들은 과거를 떠올리고 있다. 2008년에는 금융 위기와 함께 최악의 미분양이 건설사를 위기로 몰아넣었고 2011년에는 PF 부실화가 터지면서 시공 능력 100위권 내 중견 건설사들이 줄도산했다.2010년부터 2014년까지는 오일 머니를 잡기 위한 ‘저가 수주’ 전략이 재무 악화로 이어지는 흑역사도 있었다. 위기인 줄 알고 뛰어들었던 건설사는 한 군데도 없다. 기회인 줄 알고 잡았지만 건설사 위기의 진원지가 된 ‘트로이의 목마’를 되짚어 봤다. "매달 생활비 드려요" 홈쇼핑 등장한 아파트“몸만 오세요. 9억원짜리 최고급 새 아파트를 전세금 1억5000만원만 내고 3년간 살 수 있습니다. 사는 동안 관리비는 시공사가 모두 내주고 매달 최고 170만원씩 현금도 드립니다.” 2013년 한 홈쇼핑 채널에 아파트가 등장했다. 두산건설이 매물로 내놓은 ‘일산 두산위브더제니스’아파트의 전세 조건이다. 지금 보면 ‘안 들어갈 이유가 있나’ 싶을 만큼 파격적이다. 경의선 탄현역과 직접 연결되는 초역세권 입지에 최고 59층, 2700가구 규모의 대단지 주상 복합 아파트다. 하지만 이 아파트가 2009년 착공 이후 미분양을 털기까지는 10년이 걸렸다. 일산 두산위브더제니스는 대규모 미분양 사태로 시공사인 두산건설에 조 단위 손실을 입힌 애물단지다. 두산건설뿐만 아니라 두산그룹 전체를 구조 조정의 늪에 빠뜨린 단초가 됐다. 두산건설은 2009년 두산위브더제니스에 착공했다. 당시 평균 분양가는 주변 시세보다 상당히 높은 3.3㎡당 1690만원에 책정됐다.하지만 2013년 준공할 때는 부동산

2023.01.18 07:00:05

건설사 부동산 미분양 아파트 재테크
[아기곰의 부동산 산책] 빌라왕이 자산가? 부채 빼면 ‘무일푼’인 갭 투자자

요즘 회자되는 화두는 단연 ‘빌라왕’으로 대표되는 전세 사기다. 건축주·중개인과 컨설팅 업체로 불리는 브로커 등이 공모해 바지 사장을 내세워 사회 초년생과 같은 서민의 등을 친다는 내용이다. 국토교통부에 따르면 전체 피해자의 69%가 20~30대라고 한다. 그러면 이런 전세 사기는 왜 아파트보다 빌라에서 많이 발생할까. 아파트는 시세 파악이 쉽다. KB국민은행이나 네이버와 같은 사이트에 접속하기만 하면 전국에 있는 대부분의 아파트 시세를 손바닥 보듯 누구나 파악할 수 있다. 하지만 공시가나 매매 사례가 없는 신축 빌라는 정확한 시세를 파악하기 어렵다. 이런 이유로 전세 사기는 주로 신축 빌라에서 벌어지고 있다. 빌라왕, 명의만 빌려준 바지 사장 그러면 이런 빌라 전세 사기는 왜 갑자기 나타났을까. 이런 수법이 최근에 나타난 것은 아니다. 예전에도 이런 문제는 있었지만 수면 위로 나타나지 않았을 뿐이다. 심지어 이런 전세 사기에 가담한 건축주·중개인·브로커·바지 사장 등도 본인이 범죄를 저지르고 있다는 생각보다 관례에 따른 정상적인 사업 행위를 한 것으로 착각하는 이들도 많다. 빌라의 전셋값이나 매매가가 꾸준히 오른다면 이런 전세 사기는 수면 위로 떠오르지 않는다. 예를 들어 매매가가 2억원인 빌라에 어떤 세입자가 2억원에 전세로 들어있다고 가정해 보자. 2년이 지나 그 빌라의 전셋값이 2억2000만원으로 올랐다면 이전 세입자는 2억원의 전세금을 돌려받고 다른 곳으로 이사를 갔을 터이고 바지 사장은 2000만원의 공돈이 생겼을 것이다. 이 바지 사장이 100채의 빌라를 가지고 있다면 2년 만에 20억원의 현금을 손에

2023.01.12 13:19:40

부동산 아파트 빌라왕 전세 전세사기
미분양 급증에 정부 적극적 규제 해제까지…‘위기는 기회’ 맞나?

올해 주택 매수를 앞둔 수요자들에게 큰 장이 열릴 전망이다. 일단 콧대 높던 분양 시장이 꺾였다. 금리가 치솟아 주택 구매 여력이 낮아지고 주변 시세가 떨어지면서 신축 아파트에 대한 매력이 사라졌기 때문이다.미분양 주택 증가율은 지난해 11월 7년 만에 새로운 숫자를 찍었고 주요 건설사들은 할인 분양에 돌입했다. ‘청약 불패’라던 서울 시장까지 수분양자에게 판촉 차원의 혜택을 줄 정도다. 청약이 끝나고 입주를 앞둔 아파트들도 안심할 수 없다.청약 문턱을 겨우 넘었어도 주변 시세가 낮아져 계약을 포기하는 입주자들이 발생하면 이 역시 준공 후 ‘미분양’이다. 아파트를 다 짓고 입주를 완료한 뒤에도 분양이 마무리되지 않은 경우다. 준공 후 미분양은 ‘악성 재고’로 취급되기 때문에 건설사들은 이를 털어내기 위해 분양가를 조정할 수밖에 없다.전문가들은 “건설사들에는 위기여도 수요자들에게는 더없이 좋은 기회”라고 말한다.한문도 연세대 금융부동산학과 교수는 “미분양이 악화되면 건설사는 가격을 내릴 수밖에 없고 수요자에게는 2010년 강남 미분양 시절의 ‘착한 분양가’가 다시 도래할 수 있다”며 “입지가 좋은 곳들은 선전하고 버티겠지만 규제 완화 때문에 입지가 조금만 떨어지거나 분양가에 저항이 있는 단지들은 ‘참패’를 당할 가능성도 있기 때문에 분양가를 낮추기 위해 건설사가 아닌 조합원들이 직접 움직일 가능성도 높다”고 말했다. 대형 건설사 관계자 역시 “건설사가 도급사로만 참여한 경우 할인 분양했을 때 건설사의 공사비도 타격을 받기는 하지만 할인 분양을 해서라도 돈이 회전돼야

2023.01.08 09:00:01

아파트 부동산 집값 재테크 전세
'투기꾼'에서 ‘구원투수’로?…다주택자 규제 완화 효과는 글쎄

한 부동산 커뮤니티에 정부의 부동산 정책과 부동산 시장을 풍자하는 글이 올라왔다. 이 글은 수백 개의 좋아요와 댓글을 달았고 다른 커뮤니티로 공유되며 큰 공감을 샀다.풍자 글에는 지난 정부에서 투기꾼 취급을 받았던 다주택자를 부동산 시장의 안정화를 위해 끌어들이는 정책, 집값 폭등기에 무리해 집을 샀던 영끌족의 비애, 부동산 버블이 꺼지기를 기다리며 금리 인하만 쳐다보는 무주택자의 소망이 모두 담겨 있다. 정부의 부동산 정책이 왜 효과가 없는지를 보여주는 글이기도 하다. 부동산 시장에 한파가 닥치면서 정부는 2022년 부동산 규제 정책을 대거 완화했다. 서울·과천·성남 등 5곳을 제외한 100여 곳을 규제지역에서 해제하고 규제지역 내 15억원 초과 아파트에 대한 주택 담보 대출을 허용했다. 또 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분 조건)에 대한 주택담보대출비율(LTV)을 50%로 단일화했다. 잇단 규제 완화에도 매매·전세 가격이 잡히지 않자 이번에는 다주택자를 투기꾼이 아닌 부동산 시장의 ‘공급 주체’로 인정했다. 높은 금리에 1주택자와 무주택자가 움직이지 않으니 자산 규모가 큰 다주택자들에게 세금을 깎아 주고 각종 규제를 풀어줄 테니 집을 더 사라는 조치였다. 이런 정책은 정부가 2022년 12월 21일 발표한 ‘2023년 경제 정책 방향’에 담겨 있다. 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 “지난 정부에서 실시했던 다주택자에 대한 징벌적 규제를 정상화하기 위해 취득세·양도세 중과 및 규제지역 내 대출 규제 등을 완화하겠다”고 말했다.커뮤니티 내 풍자처럼 다주택자들에게 집을 더 사라며 정책 방향을 뒤

2023.01.01 08:02:02

부동산 집값 아파트 원희룡 재테크
대우건설, 한국 최초 ‘저탄소 친환경 콘크리트’ 본격 도입

대우건설은 한국 건설사 최초로 계절과 기후에 상관없이 전체 공정에 적용할 수 있는 ‘저탄소 친환경 콘크리트’ 도입을 본격화한다고 2022년 12월 29일 밝혔다.대우건설은 중대형 아파트 1개 단지(평균 40층, 8개 동 규모) 시공을 가정해 저탄소 친환경 콘크리트 기술을 현장에 적용하면 소나무 270만여 그루가 흡수하는 것과 같은 규모의 이산화탄소( CO₂) 배출이 저감될 것으로 기대하고 있다. 30년생 소나무 한 그루가 흡수하는 온실가스 양은 연간 약 6.6kg으로, 아파트 건축에 투입되는 시멘트 양을 줄일 수록 CO₂ 배출량 역시 상쇄되기 때문이다.일반적으로 국내외 건설 현장에서 쓰이는 콘크리트는 1㎥당 245kg의 시멘트(OPC 기준, 혼화재 별도)가 사용돼 다량의 온실가스를 배출하고 있다. 특히 콘크리트 주재료로 널리 쓰이는 ‘1종 보통 포틀랜드 시멘트(OPC)’는 1톤 생산에 약 0.8톤의 CO₂가 발생해 기후 변화의 원인으로 지목돼 왔다. 현재 한국 건설 산업에서 소비하는 시멘트는 연간 5000만여 톤으로, 1년 동안 약 4000만 톤의 CO₂를 배출하는 셈이다.대우건설은 한라시멘트와 공동 개발한 저탄소 친환경 콘크리트 개발로 기존 콘크리트 대비 최대 ㎥당 112kg까지 시멘트 사용량을 줄여 약 54%의 CO₂ 배출 저감 효과를 달성함과 동시에 조기 강도가 우수한 ‘조강 슬래그 시멘트’를 활용해 동절기 콘크리트 강도 지연과 품질 하자 문제를 해소했다. 대우건설은 고품질 친환경 아파트 건설로 향후 업계 환경·사회·지배구조(ESG) 경영 확산에 앞장설 계획이다. 대우건설 관계자는 “2022년 첫 도입한 ‘저탄소 친환경 콘크리트’는 온실가스 배출량

2022.12.29 14:30:14

산업 아파트 건설사
3분의 1토막 난 아파트 거래, 세금 인하 시급하다[아기곰의 부동산산책]

[아기곰의 부동산 산책]주택 시장 거래가 좀처럼 살아나지 못하고 있다. 특히 2022년 들어 아파트 매매 거래가 크게 줄어들어 10월까지 월평균 2만6209건에 그치고 있다. 이는 역대 최고로 활황을 보이던 2020년의 7만7840건에 비하면 3분의 1 수준에 불과하고 2021년 거래량과 비교해도 절반도 되지 않는 수준이다.국토교통부의 공식적인 통계가 시작된 2006년 1월부터 2021년 말까지 16년간 월평균 거래량 5만4150건에 비해 절반 수준도 되지 않는다고 할 수 있다. 한마디로 거래 절벽 현상이 지속되고 있는 것이다. 이런 거래 절벽 현상이 지속되면 어떤 문제가 발생할까. 첫째, 시장 통계가 왜곡된다. 시세 통계를 낼 때 실제로 거래된 실거래가 또는 부동산 중개소에서 제공하는 호가를 기준으로 통계를 작성한다. 그런데 실거래가는 실제로 거래된 가격이므로 정확한 시세라고 생각하기 쉽다. 하지만 이는 거래가 활발할 때의 이야기이고 거래가 거의 없을 때에는 대표성을 갖기 어렵다. 예를 들어 몇 천 가구가 넘는 단지라도 몇 달에 한두 건밖에 거래가 이뤄지지 않는다면 그 거래로 그 단지의 시세를 대표하기 어렵기 때문이다. 시세라는 것은 매수자가 살 수 있는 가격을 말해야 하는데 어느 단지가 얼마에 거래됐다고 해서 연락해 보면 그런 가격대에 살 수 없는 곳이 많기 때문이다. 이렇게 시장 상황을 왜곡하는 원인 중 하나가 직거래인데 최근 거래 다섯 건 중에서 한 건 정도가 직거래라고 한다. 직거래는 가족 등 지인 간의 거래일 가능성이 높다. (얼마간의 부동산 중개 수수료를 아끼기 위해) 생판 모르는 사람에게 집을 보여주고 수억원이 넘는 거래를 하는 사람은 없을 것이다. 그럼에

2022.12.25 08:00:04

부동산 집값 아파트 아기곰 재테크
[카드뉴스]아파트 매매수급지수 역대 최저, 서울 아파트 가격 30주 연속 하락

집값이 연일 하락세입니다. 지방, 수도권은 물론이고 서울도 역대 최대 낙폭을 보이고 있습니다. 한국부동산원 자료에 따르면 지난 19일 기준 전국 아파트값은 전주 대비 0.73% 내렸습니다. 서울은 0.72%, 인천과 경기도는 각각 1.12%, 0.96% 급락했죠. 이번 주 아파트 매매수급지수는 조사를 시작한 2012년 이후 가장 낮은 수준인 71을 기록했습니다. 매매수급지수는 100 수치에 미달할수록 집을 판매하는 사람이 매입하려는 이들보다 더 많다는 것을 의미합니다. 또 전체 거래량이 줄면서 전세 매물도 쌓여왔고 그만큼 전셋값의 하락 폭도 커졌습니다. 전국 아파트는 전주 대비 전세가가 0.9%, 서울 아파트는 1.13% 하락했습니다. 전문가들은 부동산의 하락세가 내후년까지 이어지리라 전망했으며, 주택 매매 시기를 내년 하반기 이후로 추천했습니다.김민주 기자 minjoo@hankyung.com

2022.12.23 17:50:30

아파트 집값 카드뉴스 서울
“집은 내년 하반기 이후에 사세요” 전문가 5인 2023 부동산 전망

“기다리는 것도 투자입니다.”한경비즈니스가 전문가 5인에게 2023년 부동산 시장 전망과 주택 매매 시기를 묻자 5명 모두 ‘하락’이라고 입을 모았다. 부동산 지표가 모두 하락세를 가리키고 있다는 이유에서다. 이미 올해 상반기부터 거래량이 감소하고 미분양이 증가하고 전셋값이 하락하는 등 부동산 지표에 빨간불이 들어왔다. 미국의 기준금리 인상 기조가 언제 멈출지 모르는 상황에서 대출 금리가 가파르게 올랐고 경기 침체 우려로 매수세가 회복되기 어렵다는 진단을 내렸다. 가격 하락 폭은 3~20% 안팎 수준으로 내다봤다. 잠실·강남·동북권(노원·도봉·강북구) 등 지난해까지 집값 상승세가 가팔랐던 지역의 실거래가가 고점 대비 20% 이상 하락한 실거래가를 반영할 때 추가로 3~5% 이상 하락한다는 전망이 우세했다.5명 중 3명이 3~5%의 크지 않은 낙폭을 예견했고 2명은 10~20% 이상의 급격한 하락을 예측했다. 지난 11월 서울 아파트 평균 매매 가격이었던 12억8220만원(KB부동산)짜리 아파트가 최소 3846만~2억5644만원 떨어지는 셈이다. 하락 기간도 내년을 넘어 내후년까지 이어질 것이라는 예측이 우세해 주택 매매 시기는 내년 하반기 이후를 추천했다. 강남, 가파르게 오른 만큼 가파르게 떨어질까서울에서는 강남·용산·잠실 등 가파르게 올랐던 지역이 큰 폭으로 떨어질 것이라는 전망도 나왔다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “강남은 가장 먼저 가파르게 오르고 가장 나중에 내린다”며 “지난해부터 지방을 중심으로 집값이 꺾이기 시작했으니 최근 고점 대비 실거래가가 20%씩 떨어지고 있는 강남과 잠실 아파트 실거래가가 지금보

2022.12.22 09:47:34

부동산 집값 재테크 부동산전망 아파트
여의도·목동·은마 재건축 어디까지 왔나…‘재건축 뉴스’ 읽는 법

“여의도 시범아파트 신통기획안 확정”“대치 은마아파트 재건축 심의 통과”“목동 신시가지 아파트 재건축 밑그림” 여의도·대치동·목동 등 서울을 상징하는 아파트 단지의 재건축 뉴스가 쏟아져 나오고 있다. ‘재건축 밑그림’, ‘재건축 신호탄’, ‘재건축 본격화’ 등 제목만 보면 30년 넘게 같은 모습으로 자리를 지킨 아파트 단지가 금방이라도 허물어질 것 같은 분위기다.하지만 헌 집을 주고 새집을 받는 과정은 그리 간단하지 않다. 은마아파트가 대표적 사례다. 2003년 재건축추진위원회 승인 이후 7년 만인 2010년 안전 진단을 통과하고 19년 만인 올해에야 서울시 도시계획위원회(도계위) 심의를 통과했다. 그만큼 험난하다는 말이다. 은마아파트는 이제 막 재개발을 위한 첫발을 뗀 셈이다. 아직 공식적인 조합도 설립되지 않았다. 은마아파트 재건축추진위원회는 내년 상반기 본격적인 시행 단계로 볼 수 있는 ‘조합설립인가’를 받을 계획이다. 조합설립인가 이후에는 재건축에 본격 시동이 걸린다고 볼 수 있다. 이후에도 건축 심의, 시공사 선정 등 수많은 난관을 뚫어야 한다. 목동 신시가지 아파트는 재건축 기사마다 ‘밑그림’, ‘청사진’이라는 단어가 등장한다. 목동 재건축 계획안이 만들어진 건 2018년이다. 하지만 지난 정부가 집값 급등을 우려하며 제동을 걸면서 모든 절차가 중단됐다. 서울시는 최근까지 세부 보완을 거친 지구단위계획안을 마련해 4년여 만에 절차를 재개했다. 재개발에는 정부의 정책 리스크까지 있다는 것을 보여주는 게 목동이다.지구단위계획안은 재건축을 위한 일종의 가이드라

2022.11.27 09:22:15

재건축 아파트 부동산 재테크 서울집값
'ㅇㅇ건설 부도설' 왜 나왔을까…건설사 PF리스크 점검해 보니

건설사들의 자금 조달 창구가 막히면서 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업에 부실 경고등이 켜졌다. 대형사들은 비교적 탄탄한 재무 구조와 여유 있는 현금 확보로 보릿고개를 넘길 수 있지만 중견·중소 건설사들은 자칫 자금난에 빠질 수 있다는 위기감이 고조되고 있다.특히 최근 주택 시장에서 미분양 물량이 급증하면서 건설사들의 위기감은 더욱 커지는 분위기다. 지난 10월 말에는 일부 건설사 부도가 임박했다는 소문에 한때 업계와 증권가를 들썩였다. 이런 가운데 10월 말 전국 건설공사 현장 100곳 가운데 13곳 정도가 중단됐거나 지연 상태인 것으로 나타났다. 한국건설산업연구원이 15일 발표한 보고서에 따르면 지난달 10일부터 28일까지 전국 건설업체 1만 곳을 대상으로 실시한 설문조사에서 응답한 40개 업체의 233개 건설현장 가운데 31곳(13.3%)이 중단됐거나 지연 상태였다. 공사가 중단 또는 지연되는 이유는 PF 미실행(66.7%)과 시행사의 공사비 인상거부(60.0%)가 주된 요인이었다. 또 중단됐거나 지연된 현장의 조기(1~2개월 이내) 정상화 가능성에 대해서는 응답업체 18곳 가운데 66%가 “낮다”고 대답했다.건설사 “유동성 문제없다” 일축건설사 유동성에 대한 불안 심리가 시장에 확산되면서 건설사들도 홍역을 치르고 있다. 사실 관계가 확인되지 않은 소문이나 아주 작은 위기 신호만 감지돼도 ‘부도설’로 일파만파 확산되면서 시장의 피해가 가중되고 있다.11월 1일에는 중견 건설사 한신공영 채권이 한때 연 수익률 65%에 거래돼 도마 위에 올랐다. 문제가 된 채권은 2023년 3월 3일 만기인 ‘한신공영42’ 종목은 민평 금리(민간 채권 평가사 평

2022.11.17 07:00:01

아파트 부동산 집값 건설사 산업
'21년 만에 최저' 경매 시장 한파?…"다들 내년을 기다려”

“경매 시장 한파요? 다들 내년을 기다리는 거죠.”부동산 가격이 하락하고 거래가 뚝 끊기면서 경매 시장에도 찬바람이 불고 있다. 법원 경매에 나온 서울 아파트가 낙찰까지 되는 비율은 21년 만에 최저 수준을 기록했고 경매 물건별 응찰자 수는 지난해 10월 대비 반 토막 났다.경매 시장은 통상 일반 부동산 매매 시장의 선행 지표로 꼽힌다. 부동산 시장 전반에 걸친 하락기가 내년까지 이어질 가능성이 높다는 뜻이다. 경매 시장 역시 부동산 시장과 마찬가지로 대출 규제나 금리 인상의 영향을 직접적으로 받는다. 경매 전문가들은 내년 경매 시장 활황을 예상한다. 통상적으로 경매 물건의 감정가는 최소 6개월에서 1년 전에 산정되기 때문이다. 최근 몇 개월간 나온 경매 물건은 2021년 말부터 2022년 상반기 가격이 반영됐다. 시장이 좋을 때 평가된 매물은 감정가가 높다. 하지만 부동산 하락기가 도래하면서 경매 시작가가 현 시세나 급매 가격보다 높은 경우가 많아 유찰 횟수가 늘고 낙찰률은 떨어지고 있다.반면 내년 상반기 이후 나올 물건들은 올해 하반기 가격이 반영된다. 부동산 하락기 가격이 반영되면 자연스레 경매 시작가도 낮아진다.여기에 앞으로 금리가 계속 오르면 원금과 이자 상환 부담을 견디지 못한 ‘영끌족’이 보유한 아파트가 경매 시장에 쏟아질 것이란 예상도 있다. 이미 경매 시장에 매물이 늘고 있다. 지난 10월 서울 아파트 107건에 대한 경매가 진행됐는데 2021년 10월에는 31건에 불과했다. ‘경매 고수’들이 내년을 바라보며 관망하는 이유다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “금리 인상이 경매 시장 하락의 가장 큰 이유이고 시장에서 급매물이

2022.11.08 06:00:05

아파트 집값 부동산 재테크 경매
올해 집값 상승률 1위 이천은 왜 올랐을까

올해 집값 상승률이 가장 높았던 지역은 어디일까. 서울 용산구나 서초구가 아니다. 경기 동남부에 자리한 이천시다. 부동산 데이터 플랫폼 아실에 따르면 올해 10월 10일까지 이천의 매매 가격 상승률은 14.67%로 전국에서 가장 높았다.경기도에서 상승 폭이 컸던 평택(7.4%)이나 파주(4.62%), 안산(4.35%)을 크게 웃돌았고 서울 용산구(5.22%)나 서초구(4.95%)와 비교해도 독보적인 상승률이다.집값이 2009년 이후 최대 폭으로 떨어졌던 지난 9월에도 이천의 집값은 소폭 상승했다. 지난 달 집값이 상승한 지역은 이천과 여주 단 두 곳 뿐이었다. 특별한 호재도 없고 서울과의 접근성도 떨어지는 이천의 집값이 왜 올랐을까. 부동산 시장에 한파가 불었던 올해 이천이 나 홀로 상승을 이어 간 이유를 분석했다.비규제 지역·입주 물량 부족 맞물려“비규제 지역으로 묶인 영향이 제일 컸죠. 올해 상반기까지는 투자 문의도 꽤 있었어요.”10월 18일 이천 대장주를 찾아 방문한 안흥동 공인중개소 관계자에게 이천 집값의 상승 이유를 묻자 가장 먼저 비규제 지역 효과를 꼽았다. 현장에서는 하반기 이천 집값 상승을 실감하지 못하는 분위기였다.이천 대장주 아파트가 있는 안흥동은 예상과 달리 한산했다. 향후 이천의 스카이라인을 책임질 동네지만 지금은 우뚝 솟은 대장주 아파트 앞에 드넓은 논이 펼쳐져 있다. 아직까지는 경기도의 대표 곡창지대다운 시골 풍경이었다.49층 높이의 롯데캐슬스카이골드가 안흥동의 랜드마크다. 양 옆으로 2024년부터 입주를 시작할 신축 주상복합 단지들의 공사가 한창이었다. 2018년 12월 입주를 시작한 롯데캐슬 스카이골드는 지난 4월 7억3000만원(84㎡)에 거래되며 최

2022.10.27 08:35:08

집값 부동산 아파트 분양 재테크
‘탄생부터 무리수’ 재건축 부담금, 규제 완화에도 과세 모순은 여전[아기곰의 부동산 산책]

주택은 입고 먹는 것과 함께 생활의 3대 필수 요소 중 하나다. 이런 이유로 다른 투자 상품과 달리 정부에서는 집값이 적정 수준 이상 오르지 않도록 많은 규제를 쏟아내고 있는 것이다. 하지만 이런 규제가 오히려 주택 공급을 막는 역할을 하면서 집값 상승의 원인이 되고 있다.그 대표적인 사례가 바로 재건축 초과 이익 환수제다. 재건축 사업에서 과도하게 얻은 이익을 환수한다는 취지로 참여정부 때 만들어진 규제다. 하지만 이 제도는 재건축 사업의 최대 걸림돌이라는 지적을 받아 왔다. 그래서 현 정부에서는 이 규제를 일부 완화했다. 9월 29일 발표된 이번 완화 조치에서 주목받을 만한 것은 크게 두 가지다. 첫째는 초과 이익 환수제의 부담 완화다. 종전에는 초과 이익이 3000만원이 넘는 경우부터 초과 이익 환수제가 적용됐지만 개정안에서는 이를 1억원으로 상향 조정했다. 법이 만들어진 참여 정부 이후의 집값 상승률을 감안한 조치라고 할 수 있다.초과 이익 가격에 따라 달라지던 부과 기준 구간도 2000만원에서 7000만원으로 넓혀졌다. 이를 통해 같은 규모의 초과 이익이라도 예전 세법에 비해 세금 부담이 줄어든 효과를 보게 됐다.둘째는 초과 이익 환수제의 기산 시점 변경이다. 예전 법에 따르면 재건축 조합 설립 추진위원회 인가 시점부터 준공일까지의 초과 이익을 기준으로 과세했는데, 새 개정안에서는 추진위 설립 인가일이 아니라 조합 설립 인가일 기준으로 과세 기산 시점을 늦췄다.추진위는 재건축 사업의 권리와 의무 주체가 아니기 때문에 추진위 승인일을 기준으로 부담금을 산정하는 것은 불합리하다는 지적이 그동안 끊임없이 제기됐는데 이번에 개정안에 이를 반영한 것

2022.10.21 06:00:01

부동산 아파트 재건축 재테크 양도세
미뤘던 물량 하반기에 푼다…아파트 청약 옥석 가리기 시작

10월 한 달 동안 전국에서 아파트 4만7500여 가구에 대한 청약(일반 분양)이 진행된다. 지난해 10월 대비 3배 증가한 물량이다. 정부가 세종시를 제외한 지방 전체를 조정대상지역에서 해제하는 등 규제를 완화하면서 분양이 밀렸던 단지들이 다시 청약에 시동을 거는 분위기다.다만 4만7500여 가구에 달하는 공급 계획이 실제 공급으로 이어질지는 미지수다. 부동산 경기가 급격하게 위축되면서 9월에도 당초 예정 물량의 33%만 분양이 이뤄졌다. 9월은 월간 4만791가구로 올해 중 가장 많은 물량이 분양에 나설 것으로 기대됐다.하지만 뚜껑을 열어보니 실제 분양에 나선 물량은 1만3357가구에 그쳤다. 나머지 67%는 분양 일정이 뒤로 밀렸다. 전문가들은 금리가 오르고 부동산 시장에 거래 절벽이 이어지면서 매수자들이 ‘옥석 가리기’를 통해 신중하게 움직일 것이라고 예측한다. 함영진 직방 데이터랩장은 “전반적인 주택 시장의 흐름이 둔화되면서 거래량이나 거래 가격이 종전과 달리 침체되는 양상을 보이면서 청약 시장에서도 남들이 봤을 때도 좋을 것 같은 곳에만 수요가 몰리는 옥석 가리기가 이뤄지고 있다”며 “지난해보다 1순위 청약 경쟁률이 급격하게 떨어졌고 미분양 물량이 급증하면서 건설사들이 분양을 미루고 있는 만큼 진짜 분양 실적률은 뚜껑을 열어봐야 알 수 있을 것”이라고 말했다. 서울 마포, 동대문구, 송파구 분양 예정직방에 따르면 10월 한 달 동안 수도권에서만 총 3만508가구가 분양될 예정이다. 경기도에 2만414가구가 집중된다. 서울에선 8개 단지 6612가구가 공급되는데 일반 분양 물량은 절반가량이다. 서울에서는 하반기에 3700여 가구가 청약자

2022.10.09 06:25:01

아파트 집값 분양 부동산 재테크

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