매거진한경

# 임대차 계약

원상회복약정과 권리금회수청구권이 충돌할 때[촤광석의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산] 부동산 임대차 계약서상 거의 빠짐없이 들어가는 임차인의 원상회복약정은 법적으로 필요비·유익비·청구권 포기로 해석되면서 구체적인 회복의 범위가 실무상 논란이 됐다. 그런데 2015년 상가건물임대차보호법상 권리금회수청구권 도입을 계기로 원상회복약정과 회수청구권의 관계에 새로운 의문이 발생하고 있다. 권리금회수청구권을 행사해 새로운 임차인을 소개할 수 있는 지위에 있는 임차인에게도 임대차계약서에서 정한 원상회복의무가 있는지에 관한 논란이다. 제도 도입 후 아직 충분한 시간이 지나기 이전이라 이 문제에 관련한 대법원 판결은 물론 하급심 판결 선고도 거의 없는 실정이다. 사견으로는 권리금회수청구권을 실제로 행사하는 임차인에 대해서는 계약서상의 원상회복약정이 적용되지 않는 것으로 해석되는 것이 타당할 것으로 판단된다. 상가건물 임대차보호법에서 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하면 안 된다. 위 규정에서 보는 바와 같이 기존 임차인이 신규 임차인에게 권리금이라는 명목으로 금전을 수수하는 대가로 넘겨야 하는 대상에는 원상회복해야 할 영업시설이 포함될 수 있는데, 임대차계약 이전 상태로 이를 원상회복해야 할 의무를 기존 임차인에게 강제하게 되면 권리금회수청구권을 침해할 수 있다. 이 때문에 원상회복약정은 그 점에서 제한적으로 해석될 수밖에 없다. 다시 말하면 임차인의 원상회복의무는 권리금회수청구권을 침해하는 범위에서는 무효될 가능성이 크다. 동법 제15조(강행규정)에

2023.11.16 08:57:24

한경비즈니스 사설칼럼 부동산 임대차 계약
제소전 화해조서의 문구를 잘 살펴야 하는 이유[이철웅의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산] 상가 건물 임대차는 임대인이 임차인에게 제소전 화해조서를 받아둘 것을 조건으로 하는 경우가 심심치 않게 있다. 임대차 계약 분쟁이 현실화되는 것에 대비한 조치다.소송은 비용과 시간이 많이 소요된다. 이 때문에 임대인 혹은 임차인의 요구에 따라 그전에 미리 확정 판결과 동일한 효력, 즉 곧바로 강제 집행할 수 있는 기판력을 갖는 조서를 받아 두기 위해 제소전 화해조서가 진행된다.제소전 화해와 관련해 최근 대법원은 이런 판결을 내렸다. 사례를 살펴보자. 갑과 을 등이 점포에 관해 임대차 계약을 체결한 후 “갑(임차인)은 임대차 기간 만료일에 을 등(임대인)으로부터 임대차 보증금을 반환받음과 동시에 점포를 을 등에게 인도한다”는 내용의 제소전 화해를 했다.그럼에도 불구하고 대법원은 갑이 제소전 화해조서 작성 이후에도 여전히 법이 보장하는 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 봐야 한다고 판결했다.이유는 갑이 임대차 기간 만료 전 임대차 계약의 갱신을 요구한 사안에서 임대차 계약에 갑의 계약갱신요구권을 배제하는 내용이 없었기 때문이다.특히 제소전 화해조서에 오히려 계약을 갱신할 경우에 상호 협의한다고 정한 점, 임대차 계약이 기간 만료로 종료하는 경우 갑이 임대차 보증금을 반환받음과 동시에 을 등에게 점포를 인도한다고 기재돼 있을 뿐 갑의 계약갱신요구권이나 이에 관한 권리 관계에 대해서는 아무런 기재가 없었던 점도 이 같은 판결을 내린 배경이다.즉 대법원은 제소전 화해가 확정 판결과 동일한 효력이 있고 당사자 사이의 사법상 화해 계약이 그 내용을 이루는 것이면 화해는 ‘창설적 효력을 가진다’고 해

2022.04.22 17:30:11

법으로 읽는 부동산 임대차 계약

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# 임대차 계약

원상회복약정과 권리금회수청구권이 충돌할 때[촤광석의 법으로 읽는 부동산]

제소전 화해조서의 문구를 잘 살펴야 하는 이유[이철웅의 법으로 읽는 부동산]