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빚 못 갚아 경매 넘어간 부동산 작년 10만 건 넘었다
저금리 시절 부동산을 매입한 영끌족들이 고금리를 버티지 못하고 대출 원리금을 갚지 못해 임의경매로 넘어간 부동산이 급증했다.28일 법원 등기정보광장에 따르면 지난해 부동산(토지, 건물, 집합건물 등) 임의경매 개시결정 등기 신청 건수는 총 10만5614건으로 전년대비 61% 늘어났다.임의경매 개시결정 등기 신청 건수가 10만건을 넘어선 것은 2014년(12만4253건) 이후 9년 만이다.임의경매는 부동산을 담보로 돈을 빌린 채무자가 빌린 돈과 이자를 제때 갚지 못할 경우 채권자가 대출금 회수를 위해 부동산을 경매에 넘기는 절차다.강제경매와 달리 별도의 재판을 거치지 않고 곧바로 법원에 경매를 신청할 수 있다. 일반적으로 은행 등 금융기관이 채권자일 때 임의경매로 진행된다.지난해 임의경매 개시결정 등기가 신청된 부동산 가운데 아파트, 오피스텔 등 집합건물은 3만9059건에 달했다. 이 역시 전년(2만4101건)에 비해 62% 급증한 수치다.일반적으로 3개월 이상 이자가 연체되면 은행 등 금융기관이 경매를 신청할 수 있다. 지난해 임의경매가 늘어난 이유는 저금리 시절 무리한 대출로 집을 구매한 영끌족들이 고금리를 버티지 못한 것으로 예측된다. 더불어 작년 전세사기 피해 주택 중 상당수가 임의경매에 넘어간 것으로 알려졌다. 작년 집합건물 임의경매 등기신청 건수를 시도별로 보면 경기가 총 1만1106건으로 전년(5182건)에 비해 114.3% 증가했다. 특히 경기 내에서도 전세사기가 많았던 수원시의 경우 지난해 집합건물 임의경매 개시결정 등기신청 건수가 전년(352건)보다 181% 급증한 990건을 기록했다.이어 서울은 74.1% 늘어난 4773건을 기록했고, 부산은 4196건, 광주(973건, 103.5%↑), 세종(424건, 74.4%&u
2024.01.29 08:43:03
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부동산 임의 경매 시 후순위 근저당권자들의 대처법[조주영의 법으로 읽는 부동산]
[법으로 읽는 부동산]채권자가 채무자에게 부동산 담보 대출을 하면서 1순위 근저당권이 된 후 다른 채권자가 동일한 부동산을 담보로 대출하면서 2순위, 3순위 등의 후순위 근저당권자가 되는 경우가 많다.그런데 채무자가 채권자(근저당권자)들에게 변제하지 못해 부동산 임의 경매가 진행될 때 여러 근저당권자들은 각각의 채권 최고액을 한도로 해 경매 대금을 그 순위에 따라 배당받으므로 상호 이해관계가 얽혀 있다. 이와 관련해 필자가 최근 선고된 대법원 판결을 이해하기 쉽게 각색해 봤다.C 씨는 100억원 정도의 토지 소유자다. 그는 A은행에 40억원을 연이율 5%로 담보 대출하면서 채권 최고액을 52억원으로 정해 위 부동산의 1순위 근저당권자가 됐다. 직후 B은행은 C 씨에게 최대 한도의 담보 대출을 요청받았는데 B은행은 향후 C 씨가 변제하지 못해 위 부동산 임의 경매가 진행되면 그 경매 대금이 현 시가의 70%인 70억원까지 떨어질 수도 있다고 봤다.그러면서 경매로 인한 제반 절차가 종료되는 시점을 위 A은행의 1순위 근저당권이 설정된 시점에서 약 2년 후일 것으로 예상했고 그러면 A은행은 약 44억원의 원리금(원금 40억원+2년 치 이자 4억원)을 배당받을 것이었기 때문에 위 부동산에 26억원의 담보 여력이 남아 있을 것이라고 판단했고(최소 경매 대금 70억원-A은행의 1순위자로서의 배당액 44억원) B은행은 20억원을 연이율 5%로 담보 대출해 줬다.그리고 채권 최고액을 26억원으로 설정해 위 부동산의 2순위 근저당권자가 됐다. 약 22억원의 원리금(원금 20억원+2년 치 이자 2억원)은 충분히 배당, 회수할 수 있을 것이라고 본 것이다.그런데 위와 같이 B은행의 2순위 근저당권이 설정된 후 A은행은 채권
2022.02.11 17:30:09
![부동산 임의 경매 시 후순위 근저당권자들의 대처법[조주영의 법으로 읽는 부동산]](https://img.hankyung.com/photo/202201/AD.28704352.3.jpg)