매거진한경

# 재건축

‘탄생부터 무리수’ 재건축 부담금, 규제 완화에도 과세 모순은 여전[아기곰의 부동산 산책]

주택은 입고 먹는 것과 함께 생활의 3대 필수 요소 중 하나다. 이런 이유로 다른 투자 상품과 달리 정부에서는 집값이 적정 수준 이상 오르지 않도록 많은 규제를 쏟아내고 있는 것이다. 하지만 이런 규제가 오히려 주택 공급을 막는 역할을 하면서 집값 상승의 원인이 되고 있다.그 대표적인 사례가 바로 재건축 초과 이익 환수제다. 재건축 사업에서 과도하게 얻은 이익을 환수한다는 취지로 참여정부 때 만들어진 규제다. 하지만 이 제도는 재건축 사업의 최대 걸림돌이라는 지적을 받아 왔다. 그래서 현 정부에서는 이 규제를 일부 완화했다. 9월 29일 발표된 이번 완화 조치에서 주목받을 만한 것은 크게 두 가지다. 첫째는 초과 이익 환수제의 부담 완화다. 종전에는 초과 이익이 3000만원이 넘는 경우부터 초과 이익 환수제가 적용됐지만 개정안에서는 이를 1억원으로 상향 조정했다. 법이 만들어진 참여 정부 이후의 집값 상승률을 감안한 조치라고 할 수 있다.초과 이익 가격에 따라 달라지던 부과 기준 구간도 2000만원에서 7000만원으로 넓혀졌다. 이를 통해 같은 규모의 초과 이익이라도 예전 세법에 비해 세금 부담이 줄어든 효과를 보게 됐다.둘째는 초과 이익 환수제의 기산 시점 변경이다. 예전 법에 따르면 재건축 조합 설립 추진위원회 인가 시점부터 준공일까지의 초과 이익을 기준으로 과세했는데, 새 개정안에서는 추진위 설립 인가일이 아니라 조합 설립 인가일 기준으로 과세 기산 시점을 늦췄다.추진위는 재건축 사업의 권리와 의무 주체가 아니기 때문에 추진위 승인일을 기준으로 부담금을 산정하는 것은 불합리하다는 지적이 그동안 끊임없이 제기됐는데 이번에 개정안에 이를 반영한 것

2022.10.21 06:00:01

부동산 아파트 재건축 재테크 양도세
왜 재개발·재건축 등 도시정비사업에선 고소·고발 끝없이 이어지나[유재벌의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]재개발·재건축 등 도시정비사업에서는 조합 임원, 조합원, 현금 청산자, 세입자 등 많은 사람들의 이해관계가 상충된다. 이 때문에 필연적으로 분쟁이 많을 수밖에 없다. 이런 분쟁 과정에서 집행부와 현 조합 집행부에 반대하는 조합원들(보통 ‘비대위’라고 부른다), 현금 청산자 사이에 형사 고소(고발)가 남발하게 된다.일반적으로 조합 집행부는 수용 개시일까지 토지나 지장물을 인도하거나 이전하지 않은 현금 청산자나 세입자들을 상대로 토지보상법 제43조를 위반했다고 고발한다. 이에 반해 조합 집행부를 상대로 한 가장 많은 형태의 고발은 사업 시행자가 도시정비법 제124조 제1항을 위반해 정비 사업 시행과 관련한 서류 및 관련 자료를 공개하지 않은 경우, 조합원 또는 토지등소유자의 도시정비법 제124조 제4항을 위반해 열람·복사 요청에 응하지 않은 경우가 있다.이에 관해 대법원은 “도시정비법 제124조 제4항 위반과 관련해 ‘조합원의 전화번호’, ‘조합원별 신축 건물 동호수 배정 결과’는 열람·복사의 대상”이라고 판시했다. 그러면서도 “도시정비법 제124조 제1항 위반에 관련한 ‘속기록’은 의사록의 관련 자료에 해당하지 않고 ‘자금수지보고서’도 결산 보고서의 ‘관련 자료’에 해당하지 않는다”고 판시했다.관련 자료의 범위를 지나치게 확정해 인정하는 것은 죄형법정주의가 요구하는 형벌 법규 해석 원칙에 어긋난다는 측면에서 가급적 가벌성을 축소하는 것이 타당하다.반대파 조합원들은 궁극적으로 현 조합 집행부를 해임하고자 한다. 정권을 잡고자 하는 야당(비대위)이 여당(현

2022.07.08 06:00:02

법으로 읽는 부동산 재건축 재개발 도시정비사업
꿈틀대는 ‘재건축 잠룡’ 여의도, 60층 초고층 아파트 숲 잰걸음

‘재건축 잠룡’ 여의도가 다시 꿈틀대고 있다. 여의도에서 가장 오래된 시범아파트가 60층 높이 초고층 재건축을 추진하고 나섰고 여의도 주요 재건축 단지들도 사업에 속도를 내고 있다. 여의도 한양아파트 역시 일찌감치 시범아파트와 함께 ‘신속통합기획’에 참여했고 최근 여의도에서 두 번째로 규모가 큰 삼부아파트도 재건축 대열에 동참했다. 인근 공작아파트는 정비구역 지정에 도전한다.5년간 꽉 막혔던 여의도 재건축의 물꼬를 튼 것은 서울시의 정비 사업 패스트 트랙 정책인 ‘신속통합기획(이하 신통기획)’이다. 오세훈 서울시장이 재개발과 재건축을 부동산 정책의 핵심으로 내세우자 여의도 정비 사업에도 탄력이 붙을 것으로 보인다. 여기에 서울시가 주거용 건축물의 층고 규제인 ‘35층 룰’을 폐지하기로 하면서 시장에서는 한강변 스카이라인 개벽에 대한 기대감도 나온다. 오 시장 1기 시절 ‘한강 르네상스’ 정책에 따라 건립된 용산구 이촌동 ‘래미안 첼리투스(56층)’, 성동구 성수동 ‘트리마제(47층)’ 이후 50층 아파트가 다시 등장하기 때문이다. 22개 중 16개가 노후 아파트 여의도 내 22개 아파트 단지 중 16곳은 모두 준공 30년 이상 된 노후 아파트다. 이미 재건축 연한 기준 연한인 30년을 넘어선 지 오래다. 여의도에 가장 먼저 들어선 시범아파트는 준공된 지 반세기가 넘었다. 서울의 대표적 노후 재건축 단지인 대치동 은마아파트(1979년)와 잠실 주공5단지(1978년)보다 나이가 많다.시범아파트는 여의도 내 재건축 단지 중 현재까지 사업 진행 속도가 가장 빠르다. 지난해 하반기 신통기획 참여 단지에 선정되면서

2022.06.21 06:59:47

여의도 부동산 재건축 재테크
현대건설, 올해 도시정비 누적 수주액 3兆 돌파…3년 연속 3조 클럽 가입

현대건설이 지난달 30일 1조원 규모의 매머드급 재건축사업인 경기 과천 주공8·9단지 사업을 수주했다. 이를 통해 현대건설은 올해 도시정비 누적 수주액 3조1925억원을 달성해, 3년 연속 3조 클럽에 가입했다.현대건설은 지난해 도시정비사업에서 5조5499억원을 수주해, 창사 이후 최대 실적을 달성했다. 올해에도 내실 있는 수주에 초점을 맞춰 지역별 랜드마크 도시정비 및 리모델링 사업지를 빠르게 선점하고 있다.과천 주공 8·9단지 재건축 정비사업조합은 지난달 30일 시공사 선정을 위한 임시총회를 개최해, 우선협상대상자인 현대건설의 단독 입찰에 대한 조합원 찬반투표를 진행했다. 투표 결과 현대건설이 최종 시공사로 선정됐다.과천 주공 8·9단지는 과천 3기 재건축의 마지막 퍼즐로 꼽혔다. 경기 과천 별양로 180(부림동 41번지) 일대(약 13만7996㎡)에 2120세대의 대단지가 들어설 예정이다.재건축으로 지하 3층~지상 35층, 25개동, 공동주택 및 부대복리시설 등을 갖춘 랜드마크가 탄생할 것으로 기대를 모은다.현대건설은 과천 주공 8·9단지 재건축에 과천 최초로 프리미엄 주거 브랜드 ‘디에이치’를 적용한다. 단지 명으로 조합에 디에이치 르블리스를 제안했다.현대건설은 “과천 주공 8·9단지는 과천 도심 재건축 최초이자 마지막 디에이치 랜드마크 사업자”라며 “과천을 상징하는 명품 단지를 만들기 위해 지난해부터 해외 설계사와 협업하며 꼼꼼하게 설계를 준비하는 등 오랜 시간 공을 들였다”고 밝혔다.이어 “최근 급격한 원자재 가격 상승 등 어려운 대내외 환경에서도 과천을 대표하는 작품을 만든다는 마음가짐으로 과천 주공 8·9단지가

2022.05.01 14:46:36

산업 부동산 현대건설 과천 재건축
윤석열 대통령 당선인, 부동산부터 수술대 올린다

윤석열 대통령 당선인은 임기 시작부터 부동산 시장 대수술에 나설 것으로 보인다. 윤 당선인은 선거 기간 문재인 정부의 부동산 정책 실패를 집중 비판한 바 있다. 그의 부동산 공약의 핵심은 공급 물량을 늘리고 세금 부담을 줄이는 것이다.윤석열 당선인은 임기 5년간 250만호 이상의 주택을 공급할 방침이다. 이 중 130만~150만호는 인구가 밀집된 수도권에 공급된다. 시장에선 최근 10년간의 주택 공급 규모가 연평균 48만호인 만큼 5년간 250만호 공급 목표는 달성이 가능할 것으로 보고 있다.세부적으로 △신도시를 비롯한 공공택지 개발 142만호(수도권 74만호) △재건축·재개발 47만호(수도권 30만5000호) △도심·역세권 복합 개발 20만호(수도권 13만호) △국공유지 및 차량기지 복합개발 18만호(수도권 14만호) △소규모 정비사업 10만호(수도권 6만5000호) △매입 약정 및 민간개발 등 기타 방법 13만호(수도권 12만호) 등이다.공급 목표의 80%인 200만호는 민간이 주도해 짓는다. 건설업계가 내심 윤석열 당선인을 지지했던 이유다. 문재인 정부부터 시작된 정부 주도의 공급 정책으로 건설사들은 시세보다 낮은 가격에 새 집을 분양해야만 했어서다.집값 폭등으로 내집 마련의 꿈이 요원해진 청년층을 위한 청년원가주택은 30만호 공급 예정이다. 청년원가주택은 분양가의 20%를 내고, 나머지 80%는 장기원리금 방식으로 상환한다. 5년 이상 거주한 후 집을 팔면 국가가 이를 매입하면서 매매 차익의 최대 70%를 되돌려준다. 청년층의 자산 형성에 큰 도움이 될 것으로 관측된다.신혼부부 등을 위한 역세권 첫 집도 20만호를 공급한다. 역세권 첫 집은 역세권에 무주택 가구를 위한 공공 분양 주택을 공급하는 것

2022.03.10 10:18:23

윤석열 부동산 정책 재건축 250만호 산업
코로나19가 바꾼 재건축·재개발 조합 총회 풍경 [최혜진의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태는 재건축·재개발 사업에도 큰 영향을 미치고 있다. 한창 사업을 진행하고 공사해야 하는 구역에서 일정에 차질이 발생하고 있다.또 조합이 사업을 진행하려면 총회를 열어 조합원들에게 안건에 대해 그 의사를 확인해야 하는데 정부의 사회적 거리 두기 방침으로 인해 이전처럼 실내에서 많은 인원이 모여 총회를 열 수 없게 됐다. 총회를 열려고 해도 구청에서 집회 금지로 총회를 열지 못하게 하거나 장소를 구하지 못해 무산되는 일이 비일비재해졌고 급한 대로 야외에서 총회를 하느라 한여름 땡볕에 앉아 총회를 진행하거나 거리 두기 단계가 낮은 지방에서 총회를 여는 등 웃지 못할 일이 발생했다.최근 ‘위드 코로나’로 들어서 단계적 일상 회복에 나섰지만 총회는 여전히 사적 모임으로 개최하는 데 한계가 있고 언제 다시 거리 두기 단계가 강화될지 알 수 없기 때문에 이전처럼 총회를 개최하는 장소를 마련하거나 참석을 독려하는 것이 쉽지 않다.이런 문제를 보완하기 위해 총회의 의결권 행사와 관련해 도시 및 주거환경정비법이 올해 8월 일부 개정됐고 11월 11일부터 시행됐다. 의결권 행사와 관련된 내용을 살펴보면 기존에는 조합 총회에서 의결권은 서면결의서라는 형식으로 행사하거나 직접 참석해 현장 투표로 의결권을 행사하는 것이었는데 이에 더해 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있게 된 것이다. 투표 결과 조작 막을 방안 필요해그 내용을 살펴보면 이렇다. 재난 및 안전관리 기본법 제3조 제1호에 따른 재난 발생 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생해 시장·군수 등이 조합원의 직접 출

2021.11.26 17:33:02

법으로 읽는 부동산 재건축 재개발 전자투표
“집값 오르는 소리 들린다”…신흥 주거 타운으로 거듭나는 서울 노후 지역

[비즈니스 포커스]금리 인상과 대출 규제로 부동산 시장이 출렁이고 있는 와중에도 신흥 주거 타운으로 떠오른 지역의 집값은 오름세를 타고 있다. 서울에선 더 이상 주택을 공급할 부지 여유가 없어 노후 주택이 밀집한 지역이 신규 단지로 재건축·재개발되면서 이 지역의 가치가 재조명받고 있다.완성된 생활 인프라에 주거 환경 우수신흥 주거 타운으로 거듭나는 곳은 생활 인프라가 대부분 구축돼 있다는 장점이 있다. 우수한 교통망과 쇼핑·편의 시설 등이 있어 신규 입주자들은 우수한 주거 환경을 곧바로 누릴 수 있다.또한 짧은 기간 안에 주변 아파트 단지 값을 따라잡으며 집값 상승에 따른 시세 차익도 누릴 수 있다. 수도권 신도시 대규모 아파트가 입주 후 높은 시세가 형성되기까지 오랜 시간이 걸리는 것과는 확연히 다른 모습이다.국토교통부에 따르면 서울 신길뉴타운의 보라매SK뷰는 지난 9월 전용 면적 84㎡(13층)가 17억원에 거래됐다. 지난해 7월 거래된 같은 평수의 19층이 14억원에 거래된 것과 비교하면 1년 새 3억원(22%)이 올랐다.서울 영등포구 노후 주거지를 개발한 신길뉴타운에는 래미안프레비뉴·신길파크자이·힐스테이트 클래시안 등 다수의 브랜드 아파트의 입주가 완료됐다.최근에는 정비구역에서 해제된 신길15구역이 도심 복합 사업자로 선정되고 지구 지정 요건인 주민 동의 3분의 2 이상을 확보하는 등 재개발 사업이 탄력을 받으며 시세가 오르고 있다. 신길15구역은 저층 주거지로 분류되는 주택공급활성화지구다. 현재 제2종 일반주거지역으로 이 구역의 노후도는 89.5%다.서울 노원구 상계뉴타운도 신길뉴타운과 비슷한 흐름을 보이고 있다. ‘노원 센

2021.11.16 06:00:20

산업 재개발 재건축
서울 재개발·재건축 정보가 궁금하다면? 서울시 <정비사업 정보몽땅>에서 한번에 확인하세요.

서울시가 서울 시내 정비사업 관련 정보를 볼 수 있는 종합 포털 <정비사업 정보몽땅>을 오픈했습니다.기존에는 서울시의 정비사업을 클린업시스템과 e-조합 시스템, 분담금 추정 프로그램까지 총 3개 시스템에 분산하여 제공해왔는데, 이 중복된 기능을 하나로 통합한 겁니다.통합 구축한 정비사업 정보몽땅의 주요 서비스는 아래와 같습니다.1)정보공개 2)조합업무지원 3)분담금 추정 프로그램 4)종합포털조합이 조합업무를 지원받아 간편하게 일 처리를 하고, 처리된 정비사업 현황을 조합원과 세입자가 실시간으로 투명하게 확인 가능한 구조죠. 일반 시민들도 물론 정비사업 정책과 같은 정보를 확인할 수 있습니다.1)정보공개재개발·재건축 추진현황부터 조합의 예산·회계, 조합원 분담금까지 한눈에 확인할 수 있습니다. 조합의 예산·회계장부 37개와 조합의 의무 공개 항목, 서울시가 권고하는 공개항목 70개도 조합원이 볼 수 있게 됐죠.또 다양해지는 정비사업에 발맞춰 조합원들이 열람할 수 있는 정보 공개 범위를 확대했습니다. 예산·회계를 투명하게 관리하고 조합원의 알 권리를 강화하여 조합 비리를 근절할 수 있는 환경을 구축한 거죠.2)조합업무지원이전에는 조합에서 수동으로 설정해야만 조합원들에게 조합 정보가 공개되었다면, 이제는 조합장이 결재하는 즉시 예산·회계자료가 자동으로 공개됩니다. 이때 스마트폰과 태블릿 등 모바일 기기를 통해 외부에서도 정보 열람은 물론 전자결재까지 할 수 있습니다.3)분담금 추정 프로그램정확성이 떨어진다는 지적을 받았던 '분담금 추정 프로그램'도 물가변동분이 자동 반영되도록 업데이트되어 조합원&mid

2021.11.15 17:15:31

서울시 재건축 카드뉴스
도시정비법에 따른 정보 공개 의무…정확히 알아야 형사 처분 면해[김정우의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]도시정비법은 재개발·재건축 조합장 등에 대해 정보 공개를 의무하도록 규정하고 있다. 토지등소유자가 정비사업에 관한 자료의 열람, 복사 요청 등 정보 공개 청구를 할 경우 조합임원은 15일 이내에 이를 따라야 한다. 위 의무를 위반할 경우 형사 처분을 받을 수 있다. 벌금 100만원 이상에 해당하는 형을 선고받으면 조합임원 결격 사유에 해당한다.이에 따라 정보 공개 업무는 매우 신중하게 처리해야 한다. 법원에서는 도시정비법에 명시적으로 규정된 사항 이외에도 정보 공개 의무를 부과하고 있어 법원 판결에 대해서도 주목할 필요가 있다. 토지등소유자들의 정보 공개 요청이 급증하고 있어 이와 관련해 주의해야 할 사항을 몇 가지 소개한다. ‘참석자명부’·‘서면결의서’ 등도 포함조합총회·대의원회 등 각종 회의 자료를 비롯해 조합원 명부, 토지등소유자의 명부도 공개 대상 자료에 포함돼 있는데 그중 조합원 명부의 전화번호를 공개해야 하는지에 대해 그간 하급심 법원에서의 판단이 엇갈렸다. 이와 관련해 최근 대법원은 “전화번호가 포함된 조합원명부는 사업 시행자가 토지등소유자의 열람·복사 요청에 응해야 하는 대상에 해당한다”며 “조합원들의 전화번호를 공개해야 한다”는 취지의 판결을 내린 바 있다.그런데 각 조합원들의 전화번호는 매우 민감한 개인 정보다. 개별 조합원들이 프라이버시 보호를 위해 자신의 전화번호 공개를 원하지 않는 이들도 많다. 전화번호는 도시정비법의 공개 대상 목록으로 명시적으로 규정돼 있지도 않다.이런 문제를 고려하지 않은 채 조합원들의 전화번호까지 공개

2021.10.15 06:05:26

법으로 읽는 부동산 재건축 재개발
현금청산자, 세입자를 겨냥한 재개발 조합 소송대처법은 [유재벌의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]재개발조합은 관리처분계획 인가·고시 이후 현금 청산자, 세입자 등을 상대로 부동산 인도 소송(명도 소송)을 제기한다. 민사법원은 수용 개시일 전에 수용 재결 보상금을 지급하거나 공탁하는 등의 방법으로 토지보상법에 따른 손실 보상이 완료된 경우에만 조합의 인도 청구를 인용한다.최근 재개발 조합은 신속한 이주·명도를 위해 해당 구역 내 명도 의무를 제때 이행하지 않을 것으로 보이는 현금 청산자와 세입자 등을 상대로 부당 이득 반환 청구 소송(및 손해 배상 청구 소송)을 제기하는 사례가 많아지고 있다. 이때 재개발조합이 주거 이전비, 이주 정착금, 이사비를 먼저 지급해야 부동산 인도 청구가 가능하다.그간 ‘토지보상법에 따른 손실 보상’에 토지, 지장물, 영업에 관한 보상금 외에 ‘주거 이전비, 이주 정착금, 동산 이전비(이사비)의 지급’도 포함되는지를 놓고 논란이 일어 왔다.과거 대법원은 “주거 이전비, 이주 정착금, 이사비 청구권은 정책적인 목적과 사회 보장적인 차원에서 지급되는 금원의 성격”이라며 “주거 이전비 등 지급 의무와 부동산 인도 의무는 이행상 견련 관계를 인정할 수 없다”고 판시한 바 있다.많은 하급심은 이 대법원 판결을 근거로 주거 이전비 등이 지급되지 않은 상태라고 하더라도 일단 수용 재결 보상금만 공탁됐다면 수용 개시일 이후 점유는 불법 점유라고 봐 재개발조합이 제기한 인도 청구와 부당 이득 반환 청구(및 손해 배상 청구)를 모두 인용했다.현재는 달라졌다. 최근 대법원이 “주거 이전비 등 보상은 도시정비법에 의해 준용되는 토지보상법에서 명문으로 규정한 손실 보상에

2021.09.10 06:06:02

법으로 읽는 부동산 재개발 재건축
'재건축' 투자의 수익성 높이려면

개포 주공 2단지를 재건축하는 래미안 블레스티지의 청약 열풍을 계기로 서울 강남권 재건축 투자가 다시 관심의 대상으로 떠오르고 있다. 일부 가구는 분양가가 3.3㎡(1평)당 4495만원인데도 불구하고 전 평형이 33.6 대 1이라는 높은 경쟁률로 청약된 것이다. 인기가 있는 일부 평형은 무려 78 대 1이라는 높은 경쟁률을 보였다. 개포 지역 재건축 투자가 이처럼 인기를 끌고 있는 이유는 무엇일까. 강남권 재건축이라는 희소성 때문이다. 그러...

2016.04.18 00:00:00

재개발 재건축 신도시

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