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'역전세난' 온다더니 전세 매물 구하기 어려운 이유[아기곰의 부동산 산책]

"역전세난이 온다고 하더니, 전세난이네” “무슨 소리, 세입자에게 돌려줘야 할 돈 때문에 고민이 많은데 무슨 전세난이야?” 현재의 전세 시장을 두고 상반된 목소리들이 난무하고 있다. 같은 시장을 두고 한쪽에서는 전세난이라고 하고, 한쪽에서는 역전세난이라고 하는 것이다. 과연 어떤 말이 맞을까? 우선 전세난과 역전세난의 정의부터 살펴보자. 전세난이란 전세로 나온 부동산 매물이 모자라 전세를 구하기 어려운 상황이며, 시중 전셋값이 오르는 현상을 말한다. 이에 반해 역전세난이란 전세를 내놓으려는 집주인은 늘어나는데 비해 전세를 구하는 세입자들이 줄어들어 집주인이 세입자를 구하지 못해 겪는 어려운 상황을 말한다. 전세가가 오르면 전세난, 전세가가 내리면 역전세난으로 생각하기 쉽다. 하지만 문제가 그리 간단하지 않다. 2년 전 계약갱신청구권이 효자 됐다 KB국민은행에 따르면 전국아파트 전세가는 작년 7월 초부터 하락하기 시작하여 올해 7월 말까지 하락을 면치 못했다. 그러나 현재는 전세 시장이 반등하여 석 달 넘게 상승세를 이어가고 있다. 그러면 작년 7월부터 올해 7월까지를 역전세난, 올해 7월부터 현재까지는 전세난으로 표현해야 할까? 그건 아니다. 역전세라는 것은 임대인(집주인) 입장에서는 기존 임대차 계약의 전세보증금을 내어주어야 하는 상황을 말한다. 이 경우 전세 계약은 통상 2년 단위로 체결되기 때문에 2년 전에 체결된 전세보증금보다 현재 전세시세가 낮은 경우를 역전세라 할 수 있는 것이다. 다시 말해 지난 몇 달 전보다 전세 시세가 낮아졌다고 역전세라 정의할 수는 없다는 뜻이다. 이런 측면에서 보면 2021년 10월 말로부터 올해 10월

2023.11.15 06:30:03

한경비즈니스 사설칼럼 부동산 아파트 전세 재테크
갈수록 다양해지는 수법...전세 사기 피해자 1만명 넘었다

전국에서 대규모로 전세 사기가 터지면서 피해자가 1만명을 넘어선 것으로 나타났다. 전세 사기 수법이 갈수록 다양해져 피해자는 더 늘어날 수 있다는 우려가 나온다. 13일 국토교통부에 따르면 지난달 지방자치단체가 접수한 전세 사기 피해는 1212건으로 집계됐다. 이로써 전세 사기 피해자는 관련 신청을 받기 시작한 지난 6월(4173건) 이후 누적 기준 1만건(1만543건)을 넘어섰다. 9월까지 피해자로 확정된 6063건을 분석한 결과, 인천(25.4%) 서울(23.8%) 경기(17.2%) 등 수도권 비중이 66.4%에 달하는 것으로 나타났다. 주택 유형별로는 다세대주택(32.2%) 오피스텔(26.2%) 다가구주택(11.3%) 등 비아파트가 전체의 69.7%였다. 연령별로는 20대(21.5%)와 30대(48.2%)가 전체 피해의 약 70%를 차지했다. 임차 보증금은 2억원 이하가 80%로 가장 많았다. 사회 초년생의 소액 보증금이 전세 사기의 집중 표적이 됐다는 분석이다. 문제는 전세 사기 유형이 점차 다양해지고 있다. 빌라를 대상으로 전셋값을 매매가보다 더 올려 받는 ‘무자본 갭투기’는 물론 집주인이 다가구주택의 선순위 보증금 규모를 속이는 방식도 등장해 전세 사기 관련 피해자는 더욱 늘어날 수 있다는 전망이 나온다. 이와 관련해 정부는 전세사기 피해자의 조속한 피해회복을 위해 앞으로도 신속히 피해자를 결정하는 한편 지원방안을 지속 보완해나가겠다는 방침을 내놨다. 김정우 기자 enyou@hankyung.com

2023.11.13 10:19:24

전세사기 전세 국토부 전세 피해
직방, "강남권 물량 공세에 전세가 하락 영향을 받지 않을 것"

다음달 서울에서 6700여세대가 입주하며 22개월 만에 최대 규모의 입주 물량을 기록할 예정이다. 30일 프롭테크 기업 직방에 따르면 내달 서울 지역의 입주 예정 물량은 6702세대다. 이는 지난해 1월 7천804세대가 입주한 이후 22개월 만에 가장 큰 규모다. 이는 총 세대 수가 30세대 이상인 아파트를 대상으로 집계한 것이다. 내달 말 강남구 내 단일 단지 가운데 가장 규모가 큰 디에이치퍼스티어아이파크(6702세대)의 입주가 시작되는 영향이 크다. 디에이치퍼스티어아이파크는 개포주공1단지를 재건축한 단지다. 올해 서울 지역의 입주 물량은 3만470세대로 지난해(2만843세대) 대비 46% 증가했다. 강남구가 1만1211세대로 서울 내 구 가운데 입주 물량이 가장 많았고, 서초구도 3320세대로 3위를 차지하는 등 강남권에 공급이 집중됐다. 다만 내년 서울 지역의 입주 물량은 1만1376세대로 올해보다 63%가량 줄어들 것으로 전망됐다. 이 회사 관계자는 "일반적으로 입주 물량이 집중될 경우 입주 전 잔금을 마련하려는 매물들이 출시돼 전셋값 하락 조정이 일어나지만, 올해 강남권은 물량 공세에도 전세가 하락 영향을 받지 않은 것으로 보인다"며 "최근 고금리 기조와 전반적인 경기 상황 난조, 중동 관련 지정학적 리스크 등으로 경제 전망이 흐릿한 가운데 주택수요 또한 매매보다 전세로 돌아서는 수요가 늘 것"이라며 "당분간 서울 전셋값 상승세는 이어질 가능성이 크다"고 내다봤다. 한편, 전국적으로는 내달 37개 단지, 총 3만4300세대가 입주한다. 이는 이달(3만2600세대)보다 4%가량 늘어난 것으로 3개월 연속 증가세가 이어지고 있다. 권역별로 보면 수도권은 1만7287세대로 전월 대비 12%가량 감소할 것으로 보인다. 정유진

2023.10.30 15:08:58

전세 하락 영향 강남권 물량 입주 물량
[big story]추석 이후 이사철, 전세 시장 어떨까

빅스토리/ 부동산 변곡점 왔나 고금리 및 부동산 경기 침체로 인해 아파트 매매 가격과 전세 가격이 동시에 급락하면서 역전 세, 깡통전세 우려를 낳았던 전세 시장이 추석 이후 본격 이사철을 앞두고 요동치고 있다. # 지난 2021년 10월 아파트 전세값 폭등 시기에 계약갱신청구권을 이용해 서울 마포구 공덕 동 아파트를 당시 시세 6억 원보다 저렴한 5억3000만 원에 재계약한 직장인 A씨는 계약 만 료를 목전에 두고 이사를 고민하는 등 발을 동동 구르고 있다. 현재 시세가 6억3000만 원 선이어서 1억 원이 부족하기 때문이다. 그는 “기존 대출도 있는 데다가 금리도 높아 가계 부담이 커질 것이 불 보듯 뻔해 인근 서대문구나 은평구 아파트를 고민하고 있다”고 말했다. 최근 아파트값과 전세 가격이 회복세를 보이는 데다 전문가별로 시장 전망이 미묘한 차이를 보이고 있어 세입자들을 혼란스럽게 하고 있다. 여기에 지난 2021년 아파트 전세 가격 급등 시기에 당시 임대차3법(계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제)이 보장한 ‘전가의 보도’인 계약갱신청구권을 통해 5%만 전세값을 올린 임대인과 임차인 간 입장도 시세 변동에 따라 희비가 엇갈리고 있어 올해 4분기 아파트 전세 시장은 치열한 눈치 싸움이 벌어질 전망이다. 전국 아파트 매매·전세 동반 상승 기류 한국부동산원이 발표한 전국 아파트 주간 가격 동향 보고서에 따르면 전국 아파트 매매 및 전세 가격 동반 상승 기류가 나타났다. 전국 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.09% 상승세를 보였다. 다만 지난 2022년 말 대비로는 12,3% 하락세를 보여 급등 시기에는 못 미쳤다. 같은 기간 전세 가격은 0.11% 올랐으나 지난해 말 대비로는 16.3% 하락

2023.09.26 07:00:20

이사철 상승 전세 아파트 값 기준금리 인상
"청년들에게 매달 20만원 준다"...9월 5일부터 접수

서울시가 ‘청년월세’ 신청자를 추가 모집한다. 청년월세는 청년층의 주거비 부담을 덜어주기 위한 서울시의 정책이다. 서울시는 더 많은 청년에게 주거 안정을 제공하기 위해 청년월세 신청자를 추가 모집하기로 결정했다고 28일 밝혔다. 앞서 서울시는 올해 5∼6월 1차 신청자를 모집해 2만1757명을 선정했한 바 있다. 신청 대상은 서울에 주민등록이 돼 있는 19∼39세의 무주택 청년 1인 가구 중 기준중위소득 150% 이하다. 총 3500명을 선정할 예정이다. 12개월간 최대 월 20만원을 지원받을 수 있다. 모집 기간은 9월 5일 오전 10시부터 18일 오후 6시까지며 서울주거포털에서 접수하면 된다. 주민등록등본상 19∼39세 이하인 형제·자매 또는 동거인이 있어도 지원할 수 있다. 또 주민등록상 2인 가구로 ‘셰어하우스’ 등에 함께 거주하며 임대사업자와 각자 임대차 계약을 체결한 경우 개인별로 신청하면 된다. 임차보증금 5000만원 이하, 월세 60만원 이하 건물에 월세로 실제 거주해야 하고 일반재산이 1억원을 초과해서는 안 된다. 신청할 때는 임대차계약서, 월세 이체증(월세 납부 확인서), 가족관계증명서를 반드시 제출해야 한다. 이외에도 신청에 필요한 사항은 서울주거포털 내 공지사항을 확인하면 된다. 시는 월세·임차보증금, 소득을 기준으로 4개 구간으로 나눠 대상자를 선발하고 신청자가 선정 인원을 초과하면 구간별 전산 무작위 추첨으로 뽑는다. 한병용 서울시 주택정책실장은 "추가 모집이 1차 모집 이후에 월세 거주를 시작한 청년과 1차 신청을 놓쳤던 청년에게 주거비 부담을 경감할 단비가 되길 바란다"며 "월세 지원이 주거 여건 취약 청년에게 장기적인 주거 안정을 위한 기반이 될 수

2023.08.29 08:43:19

청년월세 전세 월세 서울시
말 많던 '결혼자금 증여 공제', 부부합산 최대 3억 증여세 면제

정부가 예비 신혼부부들의 결혼 비용 부담을 덜기 위해 결혼자금에 한해 증여세 공제 한도를 확대한다.27일 기획재정부는 이 같은 내용이 담긴 ‘2023년 세법 개정안’을 발표했다. 이번 개정안을 통해 정부는 저출산 대응의 일환으로 결혼·출산·양육에 대한 지원 강화할 방침이다.우선 ‘10년간 5000만원’인 기존 증여세 공제 한도를 결혼자금에 한해 늘린다. '혼인 증여재산 공제'가 신설돼 혼인신고일 전후 각 2년 이내에 부모 등 직계존속으로부터 증여받은 재산 1억 원이 추가 공제된다.기재부는 “결혼식 또는 혼인신고, 신혼집 마련까지 일정 시차가 있는 현실을 고려해 공제적용 시점을 가급적 폭넓게 잡았다”고 설명했다.현행 '상속세 및 증여세법(상증법)'상 직계존속에게 받는 재산 증여세 공제 한도는 최근 10년간 5000만 원인데, 상증법을 개정해 혼인의 경우 1억 원을 더 공제해 주는 셈이다. 즉, 만약 자녀에게 10년 내에 5000만원을 증여한 적이 없다면 최대 1억5000만원까지 증여세가 면제된다.이 밖에도 자녀장려금 제도도 강화한다. 정부는 지급 기준 부부소득 합산액을 연 4000만원에서 7000만원 미만으로 대폭 늘리고, 1인당 최대 지급액도 80만원에서 100만원으로 올린다. 따라서 올해 58만 가구에 약 5000억원이 지급된 자녀장려금은 내년 104만 가구 총 1조원 규모로 늘어날 예정이다.출산·보육수당 소득세 비과세 한도는 월 10만원에서 20만원으로 확대한다. 영유아 의료비에 대해서는 한도 없이 전액 세액공제를 받을 수 있도록 하며, 산후조리비용도 200만원 한도 내에서 급여에 상관없이 세액공제를 받을 수 있다.

2023.07.27 17:16:33

세법개정안 결혼자금 증여세 상속 부동산
상반기에 못 받은 보증금 2조원 육박…전세 피해 서울에 집중

올해 상반기 임차인이 제때 돌려받지 못한 보증금 피해액이 2조원에 달하는 것으로 나타났다. 올해 들어 반년 만에 지난해 1년치 피해액(1조1726억원)을 훨씬 넘어섰다. 연간 기준 역대 최대를 기록했던 지난해를 넘어 유례없이 빠른 속도로 보증사고 규모가 커지고 있는 것이다. 17일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 1~6월 전국에서 발생한 전세보증사고 건수는 8156건으로 집계됐다. 수도권 7382건, 비수도권에서 774건 각각 발생했다. 이는 지난해 전체 사고 건수인 5443건과 비교해도 49.8% 높은 수치다. 올해 1월 968건에 그치던 보증사고는 2월(1121건) 1000건 대에 접어든 뒤 증가세를 보이다 지난달에는 1965건에 육박했다.이에 따라 올 상반기 보증사고 금액은 총 1조 8525억 원에 달했다. 보증사고 금액은 1월 2232억 원에서 3월(3199억원) 처음으로 3000억원 대를 돌파한 이후 지난 6월(4443억원) 4000억원 대에 진입했다.보증사고는 세입자가 전세계약 해지 또는 종료 후 1개월 내에 정당한 사유 없이 보증금을 돌려받지 못하거나 전세계약 기간 중 해당 주택에 대해 경매 또는 공매가 실시돼 배당 후 보증금을 받지 못한 경우를 의미한다.보증사고 피해는 서울에 집중됐다. 서울에서는 지난달 519건(1382억 원)의 보증사고가 있었다. 자치구별로 보면 △강서구 149건(369억 원) △양천구 61건(156억 원) △금천구 50건(131억 원) △은평구 43건(111억 원) △구로구 37건(101억 원)순으로 사고가 많았다. 경기에서는 645건(1547억 원), 인천에서는 642건(1201억 원)의 보증사고가 발생했다.HUG가 집주인을 대신해 세입자에게 돌려준 보증금도 올해 들어 1조원을 넘어섰다. 올 상반기 대위변제액은 총 1조 3349억 원으로 지난해 전체 금액(9241억 원)

2023.07.17 19:32:02

전세 부동산 아파트 보증금 재테크
한국 가계부채 세계 3위…한은 "DSR 규제에 전세대출 포함해야"

한국은행이 세계에서 세 번째로 많은 우리나라 가계부채 문제를 해결하기 위해 전세대출 보증 한도를 축소하고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 강화해야 한다고 주장했다. 특히 많은 일시 상환 방식 대출에 가산금리를 붙여 손쉽게 큰돈을 빌리지 않도록 유도해야 한다고 조언했다. 거시건전성 규제로도 가계부채가 잡히지 않으면 금융안정을 고려해 금리를 인상하는 ‘건전성 고려 통화정책’까지 검토해야 한다고 강조했다.17일 한국은행 경제연구원 소속 이경태 부연구위원과 강환구 금융통화연구실장은 ‘장기구조적 관점에서 본 가계부채 증가의 원인과 영향 및 연착륙 방안’이라는 보고서를 통해 “우리나라 가계부채는 다양한 사회경제적 요인이 복합적으로 작용하면서 심화된 문제인 만큼 디레버리징을 달성하기 위해 지속적인 정책 대응이 필요하다”고 밝혔다.보고서에 따르면 한국의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 작년 말 기준 105.0%로, 주요 43개국 가운데 스위스(128.3%)와 호주(111.8%)에 이어 세 번째로 높았다. 다른 주요국은 글로벌 금융위기 이후 GDP 대비 가계부채 비율이 완만하게 하락했지만 우리나라는 반대로 증가세를 나타내고 있다. 2010년 14위에서 불과 12년 만에 3위로 올라섰다. 우리나라 가계부채의 가장 큰 특징은 소득이 많은 개별 차주(대출자)나 가구를 중심으로 늘어난다는 점이다.지난해 말 기준 전체 가계부채에서 소득 1·2분위(소득 하위 40%)의 비중(차주 기준)은 11%에 불과하지만, 4·5분위(소득 상위 40%)는 76%에 이른다.연구진은 우리나라 가계부채가 급증한 원인으로 우선 ‘가계대출의 높은 수익성과 안정성’을 꼽았다. 은행 입장에서 기업대출보다 수익성과 안

2023.07.17 15:32:23

대출 가계부채 부동산 전세 재테크
집주인 숨통 트이나…역전세 대출 풀고 종부세 유지

정부가 '역전세' 상황에서 전세 보증금 반환 목적 대출에 한해 규제를 1년간 한시 완화한다. 신규 전세보증금이 기존 전세보증금보다 낮아 전세금 반환이 어려워진 집주인은 보증금 차액 내에서 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 60%가 적용된다. 전셋값이 떨어져 세입자가 전세보증금을 돌려받을 수 없는 역전세 피해를 최소화하기 위한 조치다.부동산 세제 부담을 줄이는 차원에서 종합부동산세 공정시장가액비율은 현행 60%로 유지하고, 전세 시장 왜곡을 부른 '임대차 3법'은 손질한다.정부는 4일 관계부처 합동으로 이러한 내용의 '2023년 하반기 경제정책방향'(이하 하경정)을 발표했다. 민생안정 정책에서 가장 핵심은 '역전세난'으로 대표되는 부동산 침체가 금융 시장, 실물 경제 전반의 충격으로 이어지지 않도록 방어하는 내용이다. 대표적으로 보증금 반환기일이 도래했거나, 역전세 상황에 처한 집주인의 보증금 차액에 대한 대출 완화다. 이러한 임대인에 적용되는 DSR 40%는 DTI 60%로 바꿔 적용한다.연 소득 대비 모든 대출을 따지는 DSR과 달리 DTI는 주택담보대출 기준이라 대출에 숨통이 트이는 셈이다. 금융위원회 분석 결과 연소득 5000만원인 차주가 대출금리가 4%인 만기 30년 대출을 받았다고 가정했을 때 규제 완화로 대출 한도가 늘어나는 규모는 1억7500만원 가량으로 추산된다.후속 세입자를 구하지 못한 경우에는 후속 세입자 전세보증금으로 대출금을 우선 상환한다는 특약을 전제로 대출한도 내 전세보증금을 대출해준다. 반환 대출 금액은 은행이 세입자 계좌로 직접 지급해 전세금 반환목적 외에는 사용할 수 없다.집주인이 임대사업자인 경우에는 임대업 이자상

2023.07.04 17:41:31

아파트 원희룡 부동산 전세 산업
한문도 교수 "부동산 각종 지표 '경고등'...재하락 가능성 높다"

[2023년 6월 20일 기준 서울아파트 거래량 추이. 자료제공 한문도 교수]향후 경기 침체는 필연적이며 부동산 시장의 재하락 가능성이 높다는 전망이 제기됐다. 이미 각종 지표들을 통해 침체 관련 '전조 증상'이 발현되고 있으며, 과거 일본의 ‘버블 붕괴’나 글로벌 금융위기 당시와 유사한 경제적인 지표가 나오고 있다는 것이다.한경미디어그룹과 한국경제매거진이 27일 주최한 ‘한경 머니콘서트 2023’에서 한문도 서울사이버대학교 부동산학과 교수는 ‘대혼돈의 부동산 시장. 효율적인 투자 전략은’이라는 주제 발표에서 “최근 5월 들어 서울과 세종 등 일부 매매 동향은 상승 전화했지만 여전히 대부분 하락세를 지속중”이라며 “올해 부동산 시장은 일시적으로 집값이 튀어 오르는 ‘데드캣 바운스’ 이후 재하락 가능성이 높다”고 밝혔다.그는 재하락 전망에 대해 ▲매물 증가 ▲역전세난 리스크 ▲부동산 PF 부실 잠재 ▲가계부채 연체율 증가 ▲금리 지속 등을 위험 요인으로 꼽았다.한 교수는 “전국 아파트 경매 3대 지표 낙찰가율, 낙찰률 , 응찰률 모두 하락 심화됐다”며 “ 미국의 본격적인 금리 인상과 함께 한국의 전세 대출마저 줄어들기 시작했고, 역전세난도 가중됐다. 103만가구에 달하는 집이 역전세 위험에 노출돼 있다”고 경고했다.실제로 지난 4일 한국은행은 잔존 전세계약 중 역전세 비중이 지난해 1월 25.9%(51만7000가구)에서 올해 4월 52.4%(102만6000가구)로 2배가량 늘었다고 추산했다.또한 한 교수는 현재 한국 부동산 시장이 ‘버블 조정기’에 들어섰고 앞으로 경제상황 또한 악화하며 집값 하락이 심화할 수 있다는 전망을 내놨다.한 교수는 특히 높은 부채비율과 피케티 지수

2023.06.28 10:19:10

부동산 전세 역전세 투자
동탄 오피스텔 268채 전세 사기 혐의 부부 등 5명 구속 송치

경기 화성 동탄신도시 일대에서 오피스텔 전세 임대 보증금을 돌려주지 않은 임대인과 중개사 등 부부가 검찰에 송치됐다.9일 경기남부경찰청 반부패·경제범죄수사대는 300여채의 임대차 계약을 맺은 뒤 임대 보증금 가로챈 혐의(사기 등)로 오피스텔 268채 보유한 A씨 부부 및 43채 보유자 B씨 부부와 임대 공인중개사 C씨 부부 등 5명을 구속했다. 경찰은 B씨의 아내에 대해선 불구속 상태로 검찰에 넘겼다.A씨 부부는 2020년부터 올해 초순까지 화성시 동탄도심 일대의 오피스텔 268채를 사들인 뒤 1억원 안팎에 임대차 계약을 맺고 모두 220억원의 임대차 보증금 반환하지 않은 혐의를 받고 있다.B씨 부부도 이 기간 동탄 일대 43채를 보유한 뒤 임대보증금 46억원 계약 보증금을 반환하지 않은 혐의다.공인중계사를 운영하던 C씨 부부는 이들에게 위임장을 받아 임대 거래를 해 임차인들에게 피해를 입한 혐의를 받고 있다.경찰조사결과 A씨 부부는 168건, B씨 부부에게도 29건 등 모두 197건의 고소장이 접수됐다.경찰은 이들이 주택 시세를 뛰어넘는 전세금 보증금 이용한 '무자본 갭투자'로 동탄일대 오피스텔을 마구 사들여 사기의 고의성이 있었다고 판단했다.C씨 부부의 경우 역전세 현상을 걱정하는 일부 임차인들을 안심시키며 범행을 해온 것으로 조사됐다.A씨 부부는 지난 4월 초순,B씨 부부는 2월말 보증금을 반환을 안하고 지난 2월 말 수원회생법원에 파산 및 면책 신청을 하자 임차인들 역시 잇달아 고소장을 냈다.경찰은 이 사건을 수사하던 화성동탄경찰서에서 상급 기관인 경기남부경찰청으로 수사가관을 이관했다.이홍표 기자 hawlling@hankyung.com

2023.06.09 15:00:15

전세사기 전세 동탄 오피스텔 구속
정부, 역전세난 우려에 '최후의 보루' DSR 규제 일부 완화

정부가 다음 달부터 전세금 반환을 위해 대출 규제를 일부 완화하기로 했다. 전세가가 하락해 임대인이 세입자에게 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 '역전세' 현상이 하반기 심화할 우려가 크기 때문이다. 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 8일 서울 프레스센터에서 열린 관훈클럽 초청 토론회에서 이같이 밝혔다. 전세 보증금이 떨어져 집주인이 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 상황에 대한 해결책을 묻자 나온 답이다. 추 부총리는 전세금 반환 목적에 한해 총부채원리금상환비율, DSR 규제를 조금 완화하는 방안을 늦어도 7월부터 시행하는 방안을 검토하고 있다고 말했다.대출 허용 폭은 신규 전세금과의 차액 정도일 것으로 보인다. 추 부총리는 “한정된 부분에 관한 자금을 융통하도록 도와주는 것”이라며 “일반대출에 대한 DSR 규제는 완화할 생각이 추호도 없다”고 선을 그었다. 정부가 확고했던 DSR 규제를 완화하겠다고 한 만큼 ‘역전세난’ 상황이 심각한 것으로 보인다. DSR 규제는 정부가 가계빚 감축을 위해 내건 핵심 규제 였다.지난해 7월부터 적용되고 있는 현행 DSR 규제는 총 대출액이 1억 원을 넘으면 원칙적으로 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(제2금융권 50%)를 넘지 못하도록 제한하고 있다. 지난 1월까지만 해도 DSR만큼은 건드리지 않겠다는 게 추 부총리의 확고한 입장이었다.한국은행에 따르면 전세가격이 떨어져 기존의 보증금보다 내려간 ‘역전세 위험가구’ 비중은 지난해 1월 25.9%(51만7000호)에서 올해 4월 52.4%(102만6000호)로 증가했다. 1년 넘게 전셋값 하락이 이어지며 전체 절반이 넘는 전세 가구가 역전세에 처한 것이다. 앞으로 규모가 더 커질 위험이 큰 것으로

2023.06.09 14:07:31

추경호 정부 역전세 전세 산업
전세 사기와 포퓰리즘[아기곰의 부동산 산책]

전세는 오랜 기간 임대인과 임차인 모두에게 사랑받아 오던 제도다. 세입자는 일정 보증금만 맡기면 추가적인 임대료 지급 없이 계약 기간 동안 독점적으로 그 집을 사용할 수 있고 집주인은 이자 없이 정해진 기간 동안 보증금을 활용할 수 있었다. 그러던 전세 제도가 지난 몇 년간 삐걱대고 있다. 2020~2021년에는 역대급 전세난이 펼쳐지더니 최근 1년 동안은 역전세난이 퍼지고 있다. 최근에는 역전세난이 퍼지면서 전세 만기가 돼도 전세 보증금을 돌려주지 못하는 임대인이 늘어나자 전세 사기라는 용어까지 마구잡이로 쓰이고 있다. 과거에도 전세난과 역전세난이 벌어진 적이 많지만 지금과 같이 심각한 적도 없었고 짧은 기간 동안 시장 분위기가 급변한 적도 없었다. 그러면 최근 들어 왜 이런 현상들이 나타나고 심화되고 있는 것일까.전세 사기 중심에 대출이 있다그 중심에는 전세 자금 대출이 있다. 전세 자금 대출이 어려웠던 과거에는 자산에 따라 주거 형태가 명확히 나뉘었다. 자산이 많은 사람은 자가에서 거주하는 비율이 높았고 자산이 중간 정도인 사람은 전세에서 거주하는 비율이 상대적으로 높았다. 반면 자산이 형성되지 않은 계층은 월세로 거주하다가 어느 정도 자산이 모이면 전세로 갈아타고 나중에 더 자산이 모이면 집을 사기도 했다. 이를 ‘주거 사다리’라고 칭하기도 한다. 그런데 전세 자금 대출이 일반화되자 이런 경계가 허물어지기 시작했다. 자산이 적어 전세를 살기 어려웠던 사람도 전세 자금 대출을 받을 수 있게 됐기 때문이다. 다시 말해 저금리 상황에서는 전세 자금 대출 이자가 월세보다 훨씬 싸기 때문에 월세보다 전세를 선택하는 것이 유리하다는 뜻이다.이렇

2023.06.07 07:29:02

부동산 전세 문재인 대통령 재테크
전세의 기억과 익숙함의 함정, 그리고 반성[EDITOR's LETTER]

[EDITOR's LETTER] 셋방 살던 어릴 적 기억이 납니다. 집주인들은 무서웠습니다. 이유는 알 수 없지만 어머니에게 막 뭐라고 하기도 하고 저와 동생은 떠든다고 혼도 자주 났습니다. 애들이 떠드는 게 당연한 것 아닙니까. 미취학 아동들이 항상 뭔가를 생각하고 고민하고 있으면 그게 이상한 거지요. 그렇게 몇 번 집을 옮겨 다니면서 부모님이 안쓰럽다는 생각을 한 적도 있습니다. 나름 성숙했습니다. 그리고 어느 해 마당이 있는 집을 사 이사한 날 부모님의 표정을 잊을 수 없습니다.철이 들고 생각해 보니 전세는 참 이상한 제도였습니다. 본질적으로 전세 제도는 사금융입니다. 집을 빌려 쓰지만 그 대가로 세입자가 집주인에게 무이자로 목돈을 빌려주는 제도지요. 일반적으로 채권자가 갑, 채무자가 을이지만 전세만큼은 항상 채무자인 집주인이 갑인 이상한 금융 거래라는 점은 지금도 변하지 않고 있습니다. 이상한 제도지만 오랜 기간 한국 사회에서는 순기능을 했습니다. 부모님이 몇 번 전셋집을 옮긴 것은 저축의 과정이었습니다. 적은 돈으로 전세를 얻고 아버지는 열심히 일해 번 돈을 저축했습니다. 은행은 높은 금리로 돈을 불려줬지요. 그 과정을 반복한 끝에 결국 내 집 마련의 꿈을 이루게 된 것이지요. 집값이 오를 것이란 기대감은 당연했고요. 고금리와 임금 인상, 인구 증가와 집값 상승 등의 조건이 맞아떨어지며 1970년대 이후 전세는 내 집 마련에 사다리 역할을 했습니다. 전세 대출 같은 것은 없던 시절입니다. 그다음 세대도 마찬가지 과정을 밟았습니다. 전세는 그래서 친숙하고, 또 익숙했습니다. 익숙함은 일반적으로 긍정적 감정을 불러일으킵니다. 그래서인지 전세에 대한 선호는 이

2023.05.22 09:21:14

레터 전세 기억 함정 전세 제도
전세사기 전국으로 일파만파…'깡통전세' 위험 23만 건

전세사기 피해가 전국으로 확산하고 있다. 서울 강서구, 인천 미추홀구 등 빌라와 오피스텔이 밀집한 지역에서 먼저 터지기 시작한 전세사기 피해가 최근에는 경기 동탄, 부산, 광주, 포항 에서도 접수되고 있다. 20일 부동산 업계에 따르면, 동탄 오피스텔 전세금 피해 사건의 임대인인 A씨 부부 케이스도 깡통주택 케이스로 추정된다. 2020년부터 동탄·병점·수원 등에 오피스텔 250여 채를 매입해온 부부가 최근 세금 체납 문제로 임차인들에게 전세금을 돌려주기 어렵다며 소유권을 이전받을 것을 요구했다. 이런 연락에 놀란 임차인들은 매매가보다 높은 가격에 전세 계약을 맺은 데다가 계약 당시보다 집값이 하락한 상황이라 오피스텔을 떠안게 될 경우 5000만원의 손해가 날 것을 우려해 경찰에 '전세사기 의심 신고'를 하고 있다.이런 전세금 피해 사건은 수도권을 중심으로 전국 곳곳으로 번지고 있다. 자기 자본 없이 보증금으로만 취득한 일명 ‘깡통 주택’이 2020년부터 2021년 사이 크게 늘었으며, 이들의 전세 계약 만료 시점이 도래하자 전세금 피해 사건이 하나둘 터져 나오는 것이다. 전세 사기는 주로 전세를 끼고 집을 사는 갭 투기 수법이 활용됐다. 집값 대비 전셋값 비율이 높거나 매매가가 형성되지 않은 신축 빌라를 보증금을 활용해 매수해 법인·바지사장·공인중개사·브로커 등을 동원해 조직적으로 움직였다. 피해자 3명이 사망한 인천 미추홀구 ‘건축왕’ 사건, 주택 1139채를 보유하고 있다가 전세금을 돌려주지 않고 숨진 서울 '빌라왕', 깡통주택 3400여채로보증금 70억원을 편취한 ‘빌라의 신’ 등 지난해부터 닮은꼴 사

2023.04.20 23:18:15

전세사기 전세 아파트 부동산 재테크

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