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  • 카운트다운 돌입한 전셋값 인상 시한폭탄[아기곰의 부동산 산책]

    [아기곰의 부동산 산책]전셋값 인상의 시한폭탄이 카운트다운에 돌입했다. 전월세 상한제와 계약갱신청구권이 2020년 7월 전격 실시된 이후 2년의 계약 기간 만료가 다가오고 있다.물론 모든 전세 계약이 동시에 만료되지는 않는다. 이에 따라 계약갱신청구권 만료가 큰 폭발력이 없다고 생각하는 이들도 있다. 하지만 세입자에게는 그렇지 않다.2년 만에 8500만원 오른 아파트 전셋값올해 4월 말 기준 전국 아파트의 평균 전셋값은 3억4041만원이다. 반면 2020년 7월 말 평균 전셋값은 2억5554만원이다. 이를 감안하면 1년 9개월 만에 8487만원이 오른 셈이다.앞으로 3개월간 추가 인상될 것을 감안하면 적어도 8500만원에 가까운 추가 자금을 준비해야 한다. 서울은 더욱 심각하다. 상승분까지 감안하면 1억8000만원 이상 준비해야 한다.임대차보호법이 발효되기 직전, 전국 평균으로 아파트 전셋값은 1308만원, 서울은 4876만원만 올려주면 됐다. 하지만 현재는 전국은 8500만원, 서울은 1억8000만원을 준비해야 하는 것이다.역대급으로 전셋값이 오른 원인은 오롯이 임대차보호법 때문만은 아니다. 2020년 하반기부터 시작된 돈 가치 하락의 영향도 있다. 다만 분명한 것은 임대차보호법이 세입자를 보호하는 방패가 아니라는 점이다. 이 법에는 한계가 있다.임대차보호법은 임대료 상승을 영구히 낮추는 대책이 아니라 2년이라는 단기간에만 5% 이내로 제한하는 정책이다. 4년이 지나면 그동안 인상하지 못한 임대료가 한꺼번에 오른다.임대차보호법 시행 과정에는 많은 무리가 있었다. 임대인은 재산권에 심각한 피해를 봤다. 임대료를 시세에 맞춰 올리지 못한다는 것은 부차적 문제다. 더 큰 문제는 본인의 집을 팔고 싶어도

    2022.05.07 06:00:04

    카운트다운 돌입한 전셋값 인상 시한폭탄[아기곰의 부동산 산책]
  • 과도한 대출 규제, 무주택자·1주택자의 ‘주거 사다리’ 걷어찬다[아기곰의 부동산 산책]

    [아기곰의 부동산 산책]집값이 가전제품 가격 수준이라면 누구나 집을 쉽게 살 수 있다. 하지만 그러한 일은 현실 세계에서는 일어나지 않는다. 현재 집값이 많이 올라 그런 것은 아니다. 과거부터 이어진 것이고 다른 국가도 예외는 아니다.비싼 집을 개인이 살 수 있는 방법은 무엇일까. 첫째 방법은 가처분 소득을 차곡차곡 모아 집을 사는 것이다. 부모님 세대에 집을 산 이들은 대부분 이 방법을 썼다. 문제는 자산이 모일 때까지 상당 기간을 세입자 상태로 있어야 해 주거가 안정되지 않는다. 자산을 모으는 속도가 집값 상승 속도보다 늦으면 내 집 마련은 영영 불가능해진다.이 문제를 해결하기 위해 사람들은 다른 방법을 생각했다. 집값 일부를 금융회사에서 대출 받아 내 집 마련 시기를 앞당기는 것이다. 대출은 미래에 얻을 소득을 현재 자산으로 바꾸는 행위다. 대출 이자보다 집값 상승률이 높다면 대출로 집을 일찍 살수록 유리하다.다만 대출이 긍정적 효과만 있는 것은 아니다. 개인이 내 집 마련 시기를 앞당기는 것은 자산 형성에 유리한 일이지만 국가적으로는 매수세가 늘어나면 집값 상승의 원인이 된다. 주택 시장을 조절하기 위해 정부가 대출을 규제하는 이유다.문제는 주택 시장에 들어가는 유동성을 관리해 집값을 잡겠다는 목표 아래 진행되는 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제에 부작용이 있다는 점이다.다주택자가 더 유리해지게 만드는 LTV담보물 가치에 따라 대출금을 제한하는 LTV를 현재보다 더 낮추면 무주택자의 주택 구매는 더욱 어려워진다. 다주택자와의 경쟁에서 밀려나기 때문이다.다주택자는 전세를 끼고 집을 구매해 대출이 어렵다. 전세가 낀 집에 후

    2022.04.23 06:00:06

    과도한 대출 규제, 무주택자·1주택자의 ‘주거 사다리’ 걷어찬다[아기곰의 부동산 산책]
  • 부동산 시장 휘저은 임대차 3법, 2년 만에 사라지나

    [비즈니스 포커스]2020년 7월부터 시행된 임대차 3법은 부동산 시장에 큰 혼란을 가져 왔다. 전셋값을 마음대로 올리지 못하자 집주인들은 월세로 집을 내놓기 시작했다. 세입자는 전세 물량을 찾기가 점점 힘들어졌다. 급기야 ‘전세의 월세화’라는 단어까지 등장했다.윤석열 대통령 당선인은 한국 부동산 시장에 혼란을 일으킨 임대차 3법에 대한 대수술을 예고했다. 임대차 3법은 △기존 2년 임대차 계약 종료 후 1회에 한해 추가 2년을 보장하는 계약갱신청구권 △임대료 증액 상한선을 이전 계약의 5% 이내로 제한하는 전·월세 상한제 △임대차 계약 당사자가 계약 30일 이내 신고하는 전·월세 신고제 등이다. 가속화되는 ‘전세의 월세화’ 문재인 정부는 임대차 3법이 세입자를 위한 것이라고 강조했다. 집값 폭등으로 전셋값도 함께 오르면서 세입자가 최소 4년간 안심하고 거주할 수 있도록 만든 법이라는 것이다. 하지만 현실에선 집주인과 세입자 모두에게 어려움만 남겼다는 비판을 받았다. 입법 당시 세입자 쪽에서 보면 전세 기간 2년에 추가로 2년을 보장하기 때문에 많은 이들이 공감했다. 반면 집주인 쪽에서 보면 4년 동안 5% 이내에서만 인상할 수 있어 정부가 세입자 편만 든다고 반대했다.집주인들의 생각처럼 철저히 세입자를 위한 법이었으면 그나마 다행이었다. 문제는 ‘4년’이라는 한계다. 오는 7월이면 임대차 3법 시행으로 계약갱신청구권을 한 차례 사용한 세입자들이 대거 다른 전셋집을 찾거나 주택을 사야만 하는 시기가 다가온다. 집주인들은 4년간 전셋값을 제대로 올리지 못한 만큼 이번 기회에 크게 올릴 것으로 예상된다. 아예 월세로

    2022.04.12 06:01:08

    부동산 시장 휘저은 임대차 3법, 2년 만에 사라지나
  • /전문가도 갑론을박, 전세·매매 시장 신호는

    빅스토리/ 전문가도 갑론을박, 전세·매매 시장 신호는최근 대출 규제와 금리 인상에 따른 유동성 축소와 거래량 급감으로 매매가격은 물론 전세가격도 일부 지역에서 약세로 전환되는 분위기다. 이로 인해 임대 시장은 전세대출 이자가 월세보다 높아지는 현상이 나타나고 있다. 추가 기준금리 인상 시 전세대출 금리는 연 5% 이상 수준에서 형성될 것으로 예상되기 때문이다.금리 인상 폭을 고려한다면 전세보다 월세를 선호하는 현상이 뚜렷해지고 전세에서 월세로의 전환이 가속화될 것이라는 게 전문가들의 전언이다. 송승현 도시와 경제 대표 “금리·대출 압박 상당...부동산 시장분위기 바뀌어”지난 몇 년간 주택가격 급등세를 보였던 서울을 비롯한 수도권과 지방의 부동산 거래 시장이 얼어붙었다.부동산 컨설팅 회사 ‘도시와경제’ 송승현 대표는 “지속적인 부동산 규제와 함께 한 달도 남지 않은 3월 대통령 선거, 그리고 설 연휴 등의 계절적 요인들로 매수자와 매도자의 관망세가 지속되고 있기 때문”이라며 “신뢰를 잃은 규제 중심의 정책으로 침체된 부동산 시장이 선거 이후 차기 정부의 정책 변화 가능성을 기대하며 관망세로 돌아섰고 거래가 급감했다”고 분석했다.실제로 유력 대선후보들의 부동산 관련 공약에는 공급 물량 확대와 함께 정비사업 활성화를 위한 용적률 상향과 주택담보대출 완화 등이 담겨 있어 대선 이후에야 시장이 활성화될 것이라는 기대감을 낳고 있다.금융당국의 주택담보대출 규제 강화는 가뜩이나 쪼그라드는 부동산 시장 거래 감소에 직격탄을 안겼다. 대출을 최대한 일으켜 내 집 마련을 하고자 하는 이른바 &lsquo

    2022.02.28 11:48:23

    /전문가도 갑론을박, 전세·매매 시장 신호는
  • 계속된 전세 자금 대출 논란, ‘전세의 월세화 시대’ 가속화[아기곰의 부동산 산책]

    [아기곰의 부동산 산책]전세 자금 대출에 대한 논란이 끊이지 않고 있다. SGI서울보증은 내년부터 고가 전세에 대한 전세 자금 보증을 제한하는 방안을 검토 중이라고 한다. 전세 자금 대출은 독특한 성격을 가진 대출 상품이다. 동서고금을 통틀어 돈을 빌려주는 사람이나 기관이 빌려준 돈을 안전하게 돌려받을 수 있을지 여부가 가장 큰 관심사다. 이에 따라 대출 받으려면 이에 상응하는 담보물을 제공해야 한다.민간 보증 기관 통해 전세 자금 대출 규제주택 담보 대출이나 예금 담보 대출 등은 돈을 빌리는 대상이 본인 소유의 주택이나 예금을 담보로 하는 대표적인 대출 상품이다. 반면 전세 자금 대출은 어떠한 담보물도 제공하지 않아도 가능해 돈을 빌려주는 금융 기관으로선 대출을 쉽게 내주기 어렵다.이 문제를 해결하기 위해 SGI서울보증과 같은 기관에서 돈을 빌리는 개인을 대신해 보증해 주는 것이다. 개인에게 대출금을 회수하지 못하더라도 보증 기관에서 자금 회수가 가능해 금융권에 리스크가 없다.하지만 전세 자금 대출은 결코 전세난의 근본적인 해결책이 될 수 없다. 개인에게는 전셋값 상승으로 고통 받는 실수요자를 돕는 좋은 수단이지만 시장의 시각으로 볼 때는 전셋값을 올리는 주범이기 때문이다.단, 주택 시장에 자금이 들어오는 것을 막으려고 전세 자금을 빌려주지 않으면 당장 발등에 불똥이 떨어진 세입자는 금융 기관과 정부를 비난할 수밖에 없다.이러한 이유로 유권자의 눈치를 봐야 하는 정부는 전세자금 대출을 막기 어렵다. 그런데 현 정부는 좋은 의미로는 ‘묘수’, 나쁜 의미로는 ‘꼼수’를 찾았다. 정부가 직접 대출 규제를 하지는 않았지만 민간 보

    2021.11.16 06:00:08

    계속된 전세 자금 대출 논란, ‘전세의 월세화 시대’ 가속화[아기곰의 부동산 산책]
  • “차라리 그때 집을 살 걸”…4년 만에 같아진 전세·매매값

    [아기곰의 부동산 산책]무주택자가 집을 사지 못하는 이유는 집값이 떨어질 것을 염려해서다. 이로 인해 원금이 보장되는 전세 시장에 머무른다. 하지만 이렇게 결정한 이들에게 지난 몇 년간은 고통의 시간이었을 것이다. 집값이 오르는 것뿐만 아니라 전셋값도 동시에 올라 비슷한 수준의 주택에 거주하려면 더 많은 돈이 필요하다.4년 전 선택 따라 달라진 무주택자 운명2014년부터 올해 9월까지 단위 면적(㎡)당 전국 아파트 평균 매매가와 전셋값은 시간의 흐름처럼 우상향이다. A라는 사람이 문재인 정부 출범 직후인 2017년 6월 아파트를 살지 말지 고민했다고 가정해 보자. 당시 전국 아파트 매매가는 ㎡당 383만1900원 수준이었다. A는 이 가격도 비싸다고 생각해 전세를 택했다. 당시 전셋값은 ㎡당 283만8100원이었다.같은 집에 살면서 훨씬 적은 돈으로 거주할 수 있고 향후 집값이 떨어진다고 해도 영향을 받지 않을 것이라고 판단해서다. 하지만 4년여가 지난 올해 9월의 전셋값은 382만4500원까지 올라 2017년 6월의 아파트 매매가와 맞먹는다.문제는 전셋값이 앞으로도 더 오를 공산이 크다는 점이다. 집값은 오를 수도, 떨어질 수도 있다. 하지만 2017년 6월 전세가 아닌 매매를 결정했다면 향후 추가 자금이 필요한 일은 없었을 것이다.물론 당시에는 집을 살 여력이 부족해 전세라는 차선책을 선택했다고 볼 수 있지만 집을 마련한 B라는 사람이 있다면 4년여간 이자 부담은 있었겠지만 지금쯤 두 다리 쭉 뻗고 잠을 청하고 있을 것이다.어떤 선택을 했는지에 따라 두 사람의 운명이 4년여 만에 엇갈렸다. 서울에 사는 사람들은 더 가혹하다. 2017년 10월에라도 서울에 집을 마련했다면 지금의 전세 자금으로도 충

    2021.11.02 06:00:23

    “차라리 그때 집을 살 걸”…4년 만에 같아진 전세·매매값
  • 서울 전세수급지수 15주 만에 최고…전세난 우려 커졌다

    서울의 전세시장 불안이 지속되면서 아파트 전세 공급 부족을 보여주는 지표가 15주 만에 최고치로 상승했다. 2일 한국부동산원의 '주간 아파트 가격 동향'에 따르면 이번 주(지난달 28일 조사 기준) 서울의 아파트 전세수급지수는 지난주(110.4)에 비해 0.2포인트 오른 110.6으로 나타났다. 전세수급지수는 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 추출하는 지표로, 전세 공급 부족 정도를 보여준다. 부동산 매물의 수요와 공급 비중을 1∼200 사이 숫자로 점수화한 것으로, 이 수치가 높으면 전세 공급 부족을, 낮으면 수요 부족을 의미한다. 수치가 100을 넘어서면 수요가 공급을 넘어섰다는 뜻이다. 서울 아파트 전세수급지수는 전월세상한제와 계약갱신청구권제가 도입된 '임대차 2법'이 본격적으로 시행된 지난해 8월 이후 지속적으로 상승해 지난해 11월 133.3까지 올랐다. 올해 2월까지도 120선을 유지하다가 2·4 주택 공급대책 발표 영향으로 4월 마지막 주 103.3까지 내려왔다.그러나 임대차법 부작용, 반포·노량진 등의 재건축 이주 수요, 청약 대기 수요 증가 등의 영향으로 다시 가파른 오름세를 보이며 지난주 110.4까지 복귀했고, 이번 주에는 15주 만에 최고 수준으로 상승했다. 서울 전반에서 전세 매물 부족 현상이 늘어나는 상황인 셈이다. 특히 서초구 등 강남 3구가 속한 동남권이 지난주 114.0에서 이번 주 114.2로 0.2포인트 올랐다. 서초구 아파트 전셋값은 한 달 넘게 서울에서 가장 높은 상승률을 보이고 있다. 또 최근 서울에서 가장 집값 상승률이 가파른 노원구 등 동북권의 경우 114.3으로 전주 114.1에서 0.2포인트 상승했다. 종로·중구가 속한 도심

    2021.07.03 06:14:01

    서울 전세수급지수 15주 만에 최고…전세난 우려 커졌다