매거진한경

# 전세사기

[카드뉴스] 정부, 무자본 갭투자 차단해 전세 사기 막는다

국토교통부가 전세 사기 종합대책을 발표했습니다. 전세금 반환보증 제도가 무자본 갭투자 수단으로 악용된 사례가 많은 만큼 전세금 반환보증 가입 한도를 감소하겠다는 것이 주 내용입니다. 지금까지는 HUG의 보증 대상 전세가율이 100%라 매매가와 전세가가 동일해도 전세 보증 가입할 수 있었습니다. 무자본 갭투자자들이 세입자의 전세 보증금으로 집을 사는 경우가 흔했죠. 또 공인중개사 등 부동산 관련자들이 시세 부풀리기에 가담해 높은 전세가로 보증을 들기도 했습니다. 5월부터는 전세금 반환보증 한도를 90%로 낮춥니다. 시세 부풀리기를 차단하기 위해 감정가 시세는 공시가격이나 실거래가격이 없는 때에만 적용하고, 감정평가사협회 추천 법인의 감정가만 인정합니다. 이미 피해를 본 임차인이라면 기존 전세대출을 연 1~2%대 저금리 대출로 대체할 수 있으며, 상반기 내로 수도권 공공임대 500가구를 긴급 거처로 지원받을 수 있습니다. 전셋집을 낙찰받은 경우에도 무주택자로 인정받습니다. 추후 청약 불이익을 예방하기 위해서죠. 또한 전세 사기 가담이 의심되는 중개사와 감평사는 적발 시 ‘원스트라이크 아웃’ 제도를 적용하는 등 처벌도 강화할 예정입니다.김민주 기자 minjoo@hankyung.com

2023.02.02 18:04:26

카드뉴스 갭투자 전세사기
'빌라왕' 배후 부동산 컨설팅 업체 대표 구속

수백 채의 빌라를 소유한 ‘빌라왕’들의 배후 세력이 검거됐다. 서울경찰청 금융범죄수사대는 부동산 매매 컨설팅업체 대표 신 씨 등 78명을 붙잡았다고 13일 밝혔다. 이 가운데 신 씨를 비롯한 2명은 구속됐다. 구속영장에는 신 씨가 2017년 7월부터 2020년 9월까지 서울 강서구·양천구, 인천 등의 주택 628채를 매수해 임차인 37명으로부터 보증금 80억원을 편취한 혐의가 적시돼 있다. 그러나 영장에 담긴 전세사기 혐의는 극히 일부에 불과하다는 게 경찰의 판단이다. 신 씨는 서울 강서·양천구 일대에서 신축 빌라와 오피스텔 약 240채를 사들여 세를 놓다가 2021년 7월 돌연 제주에서 사망한 빌라왕 정모 씨의 배후 인물로 지목됐다. 지난달 말 구속된 김 모씨 역시 신 모씨가 배후에 있다는 사실이 확인됐다. 경찰은 이달 5일 사기 혐의로 구속영장을 신청했고, 검찰은 6일 영장을 법원에 청구했다.신 씨는 ‘빌라왕’으로 불리는 '바지 집주인'을 여러 명 두고 '무자본 갭투기' 방식으로 다세대 주택 628채를 사들여 임차인들의 전세 보증금을 가로챈 것으로 알려졌다. 무자본 갭투기란 자기자본 없이 임차인의 보증금으로만 취득한 일명 ‘깡통주택’들을 늘려 나가는 투자 방식이다. 이 과정에서 신 모씨와 전세 컨설팅업자, 동시진행 브로커 수십명은 총 8억원 상당의 리베이트를 건축주들로부터 받은 것으로 조사됐다. 경찰은 신 씨가 관리한 ‘바지 빌라왕’이 더 있다고 보고 수사를 확대하고 있다. 김영은 기자 kye0218@hankyung.com

2023.01.13 15:46:26

빌라왕 전세사기 부동산 재테크
[아기곰의 부동산 산책] 빌라왕이 자산가? 부채 빼면 ‘무일푼’인 갭 투자자

요즘 회자되는 화두는 단연 ‘빌라왕’으로 대표되는 전세 사기다. 건축주·중개인과 컨설팅 업체로 불리는 브로커 등이 공모해 바지 사장을 내세워 사회 초년생과 같은 서민의 등을 친다는 내용이다. 국토교통부에 따르면 전체 피해자의 69%가 20~30대라고 한다. 그러면 이런 전세 사기는 왜 아파트보다 빌라에서 많이 발생할까. 아파트는 시세 파악이 쉽다. KB국민은행이나 네이버와 같은 사이트에 접속하기만 하면 전국에 있는 대부분의 아파트 시세를 손바닥 보듯 누구나 파악할 수 있다. 하지만 공시가나 매매 사례가 없는 신축 빌라는 정확한 시세를 파악하기 어렵다. 이런 이유로 전세 사기는 주로 신축 빌라에서 벌어지고 있다. 빌라왕, 명의만 빌려준 바지 사장 그러면 이런 빌라 전세 사기는 왜 갑자기 나타났을까. 이런 수법이 최근에 나타난 것은 아니다. 예전에도 이런 문제는 있었지만 수면 위로 나타나지 않았을 뿐이다. 심지어 이런 전세 사기에 가담한 건축주·중개인·브로커·바지 사장 등도 본인이 범죄를 저지르고 있다는 생각보다 관례에 따른 정상적인 사업 행위를 한 것으로 착각하는 이들도 많다. 빌라의 전셋값이나 매매가가 꾸준히 오른다면 이런 전세 사기는 수면 위로 떠오르지 않는다. 예를 들어 매매가가 2억원인 빌라에 어떤 세입자가 2억원에 전세로 들어있다고 가정해 보자. 2년이 지나 그 빌라의 전셋값이 2억2000만원으로 올랐다면 이전 세입자는 2억원의 전세금을 돌려받고 다른 곳으로 이사를 갔을 터이고 바지 사장은 2000만원의 공돈이 생겼을 것이다. 이 바지 사장이 100채의 빌라를 가지고 있다면 2년 만에 20억원의 현금을 손에

2023.01.12 13:19:40

부동산 아파트 빌라왕 전세 전세사기
깡통전세로 한 푼도 안들였다…‘빌라왕·빌라신’ 전세 사기 사건 전말은?

‘빌라왕’, ‘건축왕’, ‘빌라의 신’이라고 불리는 전세 사기 사건들이 빠르게 드러나고 있다. 빌라왕이 한두 명이 아니라는 것도 놀라운데 그중 3명은 몇 달 간격으로 사망했다. 경찰이 이와 관련해 추산한 전세 사기 피해 규모는 1만여 채에 달한다. 20대 청년부터 빌라 3400여 채를 보유한 ‘빌라의 신’까지 이들은 어떻게 많은 빌라를 소유하게 됐고 수천 명의 피해자를 양산했을까. ‘빌라 왕’ 사건의 전말을 정리했다. #1. 지난해 10월 수도권 일대에 빌라 1139채를 보유한 ‘빌라왕’ 김 모 씨가 사망했다. 언론이 ‘빌라왕 사망’으로 전세 사기 내용을 대대적으로 보도하게 된 계기가 된 사건이다. 무자본 갭 투자 방식으로 김 씨가 보유한 빌라는 수도권 일대 1139채. 피해 금액만 현재 170억원 정도다. 경찰 수사 결과 김 씨 사망에서 타살 정황은 없었다. 특이점은 있었다. 경찰은 김 씨가 지적 장애를 앓고 있던 것으로 의심되는 정황을 파악했다. 수사 결과 김 씨와 직접 계약한 경우 외에 제3의 인물이나 공인중개사 등 공범 5명이 계약 체결 과정에 적극적으로 관여한 것으로 보고 경찰이 수사를 진행 중이다.#2. 숨진 빌라왕은 또 있었다. 김 씨보다 앞서 지난해 7월 사망한 빌라왕 정 모 씨다. 정 씨는 서울 일대 부동산 200여 채를 보유하고 있었다. 정 씨는 사망 이후인 지난해 8월까지도 잔금을 치르는 등 거래 흔적이 발견됐다. #3. 12월에는 20대 빌라왕 송 모 씨가 숨졌다. 인천 일대에 빌라 58채를 소유한 청년 빌라왕이었다. 경찰과 피해자들은 송씨 배후에 공범 또는 배후세력이 있을 것으로 의심하고 있다. 수사를 받고 있는 빌라왕들도 있다.

2023.01.07 09:34:58

부동산 집값 전세 전세사기 재테크
갭 투자 전세 사기의 불편한 진실[최광석의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]서울의 한 공인중개업소. 사진=연합뉴스갭 투자 전세 사기로 인한 피해가 수천억원에 이르면서 피해 실태를 고발하는 언론 보도가 잇따르고 있다. 피해자들의 아픔을 잘 전달하고 있지만 접근 관점이 지나치게 피상적이라는 생각을 하지 않을 수 없다.피해자와 가해자라는 구도 아리 피해자를 두둔하고 가해자를 비난하는 데 그치고 있는 것이다. 변호사로 이런 사기 사건을 직접 경험해 보면 가해자와 피해자로 양분할 수 없는 이해관계인들 각자의 복잡한 계산법을 보고 느끼게 된다. 다양한 사기 수법이 있지만 가장 일반적인 예를 들어 보자.갭 투자 전세 사기를 기획하는 컨설팅 업자가 원룸·다세대 건물 수십 채를 지어 매매하는데 분양에 어려움을 느끼고 있는 분양 업체에 접근한 후 솔깃한 제안을 한다. ‘시장 여건상 분양을 바로 하기 쉽지 않으니 분양 대신 일단 임대로 돌리자’라는 제안이다.이후 임대차 계약이 완료돼 다른 소유자로 변경하면 보증금 반환 채무에서 해방될 수 있어 결국 원하는 목적을 달성할 수 있게 된다. 희망하는 한 채당 분양가는 2억원인데 보증금 2억5000만원에 임대차 계약을 할 테니 5000만원을 컨설팅 보수로 달라는 제안을 분양 업체가 수락하면서 갭 투자 전세 사기가 시작된다.이런 사기 구도에서 주범은 컨설팅 업자인 것은 분명하다. 그렇다면 분양 업체는 전혀 잘못이 없을까. 당연히 그렇지 않다. 분양가 2억원보다 훨씬 높은 2억5000만원에 임대차 계약한 후 소유자를 변경하는 식으로 보증금 책임을 면하게 해 주는 대가로 한 채당 5000만원이라는 엄청난 보수를 달라는 컨설팅 업자의 수법은 비정상적일 수밖에 없다.게다가 명

2022.12.30 06:00:06

전세사기 사기수법 불편 진실 전세
“1000만원으로 빌라 사세요”… 또 꿈틀대는 ‘깡통 전세 사기’ 주의보

[비즈니스 포커스]아파트 값 상승으로 빌라(다세대·연립주택) 거래가 많아지고 있다. 올해 서울에서 거래된 주택 10가구 중 7가구가 빌라와 단독·다가구 주택이다. 집값 고점 인식이 팽배한 가운데 금리 인상과 대출 규제로 이자 부담까지 커지며 아파트 대비 상대적으로 진입 장벽이 낮은 빌라 등에 수요가 쏠리는 모습이다.올해 1~6월 서울에서 거래된 부동산 매매는 총 2만7973건이다. 그중 아파트는 7496건, 빌라로 분류되는 연립·다세대 주택은 1만7935건, 단독·다가구 주택은 2542건 등이다.빌라는 아파트보다 환금성이 떨어진다는 약점이 있다. 하지만 6억원 이하 주택에 적용되는 서민 주택 담보 대출인 보금자리론 등을 이용할 수 있어 지난해 1월부터 18개월째 아파트보다 많이 거래되고 있다.하지만 거래가 늘어나는 만큼 문제점도 동시에 많아지고 있다. 특히 전셋값이 매매 가격을 웃도는 역전세 현상이 나타나고 있다. 신축 빌라를 중심으로 이러한 상황이 많이 발생하는 모양새다.전셋값과 함께 낮은 투자금이나 무자본으로 빌라를 샀다가 전셋값이 매매 가격보다 높아져 보증금을 돌려주지 못하는 사태가 발생하는 것이다.전세가율 70~80%, 깡통 전세의 시작부동산업계에서는 일반적으로 전세가율(전셋값÷매매 가격×100)이 매매 가격의 70~80%를 넘기 시작하면 깡통 전세가 나타날 위험이 크다고 지적한다. 세입자가 전세 계약이 끝난 후 보증금을 떼이거나 제때 돌려받지 못할 가능성이 높기 때문이다. 지방은 전세가율이 80%를 넘은 곳이 적지 않다.한국부동산원의 5월 자료에 따르면 전국에서 전세가율이 가장 높은 곳은 전남 광양(85%)이다. 이어 청주 서원구(84.3%), 경기 여주(8

2022.07.12 06:00:07

산업 부동산 갭투자 전세사기 깡통전세
끊이지 않는 갭 투자 전세 사기, 공적 보증 기관도 피해자

[법으로 읽는 부동산] 의뢰인의 처음 질문은 전혀 심각하지 않았다. 수도권 빌라에 임대차 계약을 체결하고 잔금을 지급한 지 불과 며칠 만에 집주인이 변경됐는데 변경된 집주인과 새로운 임대차 계약서를 작성할 필요가 있는지 상담하는 아주 단순한 질문이었다. 하지만 질문을 듣는 순간 ‘갭 투자 전세 사기’일지 모른다는 생각이 뇌리를 스쳤다. 구체적인 사안을 확인한 결과 거래된 매매 대금이 임대차 보증금 액수와 동일하고 건물주 ...

2021.03.01 08:05:06

부동산 갭투자 전세사기 전세보증금 재테크

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