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토지의 현 시세와 수용보상액이 다른 이유[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]흔히 ‘보상’이라는 단어와 연동되는 말들이 있다. 뉴스나 신문기사에 자주 등장하는 단어로는 ‘피해보상’, ‘보상대책’이라는 단어가 떠오른다. 보상 대상이 토지인 경우에는 ‘헐값보상’이라는 단어가 가장 많이 눈에 띈다.보상 지역에서는 늘 헐값보상 논란이 발생한다. 헐값보상을 받았다는 말은 결국 내 토지의 현재 시세, 즉 시장가치에 비해 보상액이 낮다는 의미다. 아울러 이런 보상금으로는 내 토지 인근으로 유사한 토지, 즉 대체토지를 취득할 수 없다는 얘기와도 같다.실제 시세와 보상금의 차이는 크다. 현실적인 괴리가 있다는 헐값보상, 왜 개발사업에서 보상금은 늘 헐값이라는 논란이 끊이지 않을까. 보상금을 헐값으로 만들어버리는 현실적인 문제들은 무엇일까.먼저 보상금은 감정평가사가 산정한다. 법률에 따라 보상평가를 하는데, 보상평가의 대원칙은 바로 ‘당해 공익사업으로 인한 토지가격 변동을 제외’하는 것이다. 다른 말로 ‘개발이익배제 원칙’이다.관련 법령에는 다양한 방식으로 개발이익을 배제하는 감정평가 기법과 장치를 규정하고 있다. 해당 사업으로 인한 개발이익을 배제하기 위해 ‘공익사업이 없었을 때’를 상정해서 존재하는 시장가치를 보상하게 되는데, 문제는 보상을 받는 사람은 공익사업이 있었기 때문에 보상을 받게 된다는 점이다.공익사업이 발생했으면 개발 호재로 인근 부동산 시세가 천정부지로 뛰어오른 상태인데, 개발이익이 배제된 보상금을 수령하면 수용된 기존 토지의 주변으로 비슷한 위치, 규모, 이용 상황, 즉 ‘수용당한 땅만 한 땅’, 이른바 대체지를 취득하

2024.02.03 09:30:59

수용보상액 감정평가 박효정 토지 시세
토지·건물 자산재평가를 시행하는 회사가 늘어나는 이유[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정평가]자산재평가(Asset Revaluation)란 법인이나 개인의 기업에 소속된 사업용 자산을 평가시점의 시가에 맞도록 장부가액을 증액하는 것을 말한다.보통 자산재평가는 회사가 보유한 토지나 건물 등의 유형자산에 대해 재무상태표 결산 시점을 기준으로 시가를 재평가하는 방식으로 진행된다.감정평가를 통해 결산시점의 유형자산 가치를 재설정할 수 있기 때문에 시기와 업무의 특성상 연말연시에 가장 활발하게 진행되는 평가 유형이기도 하다.최근 자산재평가를 시행하는 회사가 증가하는 추세인데, 자산재평가를 하면 회사에서 어떤 점이 이익인지 살펴보기 위해서는 재무상태표라는 것을 이해할 필요가 있다.재무상태표는 결산시점의 회사의 재무 상태를 보여주는 표로서 우리 회사의 재무건전성에 대한 정보를 나타내는 역할을 한다. 회사가 보유한 자산총계에서 차입금과 같은 부채총계를 차감하여 회사의 자본금을 계산하는 방식이다.재무상태표에 포함되는 자산의 범주에는 유동자산으로서 현금, 대여금, 미수금 등이 있고, 비유동자산으로서 장기예금이나 토지, 건물, 차량, 비품 등과 같은 유형자산 그리고 영업권, 특허권과 같은 무형자산이 있다. 또 기타비유동자산으로서 임차보증금 등이 있기도 하다.외부에서 특정 회사의 재무건전성을 판단하는 기준은 자산과 부채의 규모다. 회사의 자본 상태를 판단할 때 작년에 비해 자산이 늘어나고, 이에 따라 부채비율이 줄어드는 회사일수록 기업의 재무구조가 개선됐다고 볼 수 있다.기본적으로 부채비율이 높은 회사에 대해 대외신용도가 우호적이긴 어려울 것이다. 대외신용도가 낮으면 사업을 위한 대출 연장이나 금리 등에 악영향

2023.12.31 09:36:50

자산재평가 박효정 토지 건물 시행
감정 평가 잘 받는 법, 내 토지의 형상이 중요하다[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정평가]극단적으로 말하면 이 세상에 완벽하게 동일한 토지는 없다. 이것을 부동산학에서는 토지의 ‘개별성’이라고 한다. 설령 택지개발지구 내 면적(크기)과 형상(토지모양)이 똑같은 토지가 여러 필지 존재할지라도 주된 도로변으로부터의 깊이(위치)는 각각 상이하다.물론 개별적인 특성이 유사한 토지 간에는 가격적으로 큰 격차가 없어야 온당하다. 그러나 위치, 도로조건, 규모, 지세 등이 유사한 토지 사이에서 보상액 차이가 발생했다면 ‘형상’에 따른 가치의 우열이 반영됐을 가능성이 크다. 감정평가를 잘 받고 싶은 경우 토지의 형상에 대한 판별방법을 알아두었다가 활용하면 도움이 된다.토지의 형상은 크게 분류하면 정방형과 부정형으로 나눌 수 있다. 정방형은 모양이 네모반듯하게 잘생긴 토지를 생각하면 된다.정방형에는 정방형, 가로장방형(가장형), 세로장방형(세장형) 그리고 때에 따라서 사다리형까지 포함되기도 한다. 어떤 형상이 있는 토지의 범주에 들어간다. 이때 형상은 인접도로 방향을 기준으로, 도로에 접한 면이 가로가 길면 가장형이고 세로로 길면 세장형으로 판단한다.부정형은 형태의 정함이 없는 토지다. 대표적으로 삼각형, 역삼각형, 장화 모양의 자루형 토지가 있고 이외에도 일정한 형상이 없는 토지를 통틀어 부정형 토지라고 한다.토지의 형상이 정형화돼 멋지면 시장에서 더 좋은 가격에 거래되며, 감정평가 시에도 더 높은 효용을 가진 토지로 판단하게 된다.예를 들어 똑같은 100평의 토지 2필지가 있는데, 둘 다 용도지역이 제2종일반주거지역이고, 건폐율이 60% 적용되며 가정의 편의상 1층만 짓는다고 해보자.두 필지 다 100평 2개의

2023.12.24 09:07:16

박효정 토지 형상 토지 형상 가장형 토지가
감정평가사가 알려주는 토지 관련 서류의 종류와 확인 사항[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정 평가] 부동산은 개인의 부의 대부분을 차지하는 막대한 재산이다. 하지만 자기 재산이라고 하더라도 부동산을 취득하거나 처분할 때 또는 분쟁이 있지 않고서는 특별히 자기 부동산에 대해 서류를 발급받아 보고 확인하는 일이 드물다. 또한 막상 부동산에 대한 서류를 발급받는다고 하더라도 해당 서류에서 어떤 부분을 확인해야 하는지 알기가 어렵다. 하지만 현실에서 부동산 관련 문제는 너무나 흔하게 발생한다. 특히 수용 제도가 있는 한국에서는 공익 사업의 시행에 따라 소유자가 원하지 않더라도 강제로 재산권이 이전되는 경우가 있고 또한 상속이나 증여 계획이 있을 수도 있고 이혼이나 유류분 반환 등의 재산 분할 분쟁도 빈번하다. 부동산 문제에 잘못 대처하면 큰 손해를 보기 때문에 부동산 분쟁 시에는 전문가의 도움을 받아야겠지만 일상생활에서 건강하게 살기 위해서 알고 있고 실천하고 있는 지식이 있듯이 부동산에 대해서도 소유자 스스로도 기본적인 지식을 갖추는 것이 좋다. 이번 칼럼에서는 부동산 중 특히 ‘토지’에 대해 자기 토지가 어떤 상태인지 기본적인 사항을 알기 위해 발급해야 할 서류, 이른바 공적 장부의 목록과 각 공적 장부상 확인해야 할 부분을 살펴본다. 토지 관련 서류는 크게 네 가지가 있다. 바로 등기사항전부증명서·토지대장·토지이용계획확인원·지적도 등이다. 먼저 등기사항전부증명서(통칭 등기부등본)는 표제부·갑구·을구로 구성돼 있다. 표제부에서는 해당 토지의 지번·지목·면적 등을 확인하고 갑구에서는 소유권에 관한 사항 ,즉 현재 누가 소유자이고 언제 매매했는지 등을 확인한다. 을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사

2023.09.02 09:02:29

한경비즈니스 사설칼럼 감정 평가 토지 토지 서류
공익 사업에 내 토지가 편입될 때 대처법[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정 평가] 공익 사업에 토지가 편입됐다면 먼저 협의 보상의 절차를 거친다. 사업 시행자는 협의 보상 평가액을 토대로 소유자에게 매도를 요청하는데 소유자가 통지된 보상액에 협의하면 보상액을 받고 소유권을 이전하게 되고 협의하지 않으면 강제 수용 절차에 들어가게 된다. 사업 시행자가 토지수용위원회에 수용 재결을 신청하면 ‘공익 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)’ 제31조에 의거, 열람 기간 중 토지 소유자 등은 의견을 제출할 수 있고 동법 시행령 제15조에 제3항에 따라 의견이 있으면 의견서를 제출할 수 있다는 뜻을 토지 소유자와 관계인에게 통지해야 한다고 규정하고 있다. 살펴보면 강제 수용과 관련된 공고의 내용과 의견이 있으면 소유권이 강제로 이전되는 수용 절차에 앞서 소유자의 의견 제출 기회를 법률로 엄격히 보장하고 있는 것이다. 이와 관련해 사업 시행자로부터 수용 재결 신청의 열람 공고에 대해 소유자에게 의견 제출 기회에 대해 통지하지 않거나 소유자의 의견서를 토지수용위원회로 송부하는 것을 누락한 경우 재결을 취소한 사례를 살펴보자. 필자가 운영하는 토지보상행정사사무소에서 처리한 사건이다 공익 사업에 편입되는 토지를 소유하던 C 씨는 사업 시행자에게 제시받은 협의 보상액에 소유권 이전을 거절하고 강제 수용의 절차를 진행하기로 결정하고 수용 재결 절차를 기다리고 있었다. 이후 상당한 시간이 경과했지만 C 씨는 재결과 관련된 통지를 전혀 받지 못하고 있는 상태였다. 기다리던 C 씨는 우연한 기회에 자신의 소유 토지의 주변 토지주들에 대해 이미 재결 감정 평가가 종료되고 수용 재결서 정

2023.08.17 07:41:42

한경비즈니스 사설칼럼 감정 평가 공익 사업 토지
내 땅 마음대로 쓴 무단 점유자, 사용료 얼마나 받을까[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정 평가]자기 토지를 누군가 허락 없이 임대료도 내지 않고 마음대로 쓰고 있다면 토지 소유자는 부당이득반환청구소송 제기를 고려한다. 무단 점유자에게 토지 사용료를 청구하려는 것이다.현실에서 토지 무단 사용으로 인한 부당 이득금 청구는 다양한 상황에서 발생한다. 인접지 소유자 간의 담장이나 건물 등의 경계 침범에 의한 경우, 남의 땅에 물건을 적치해 놓는 무단 점유나 사용의 경우, 토지 소유자 A가 건물 소유자 B에게 지료를 청구하는 경우, 고압 송전선이 공중으로 통과하는 경우나 토지에 송전탑을 설치한 경우 등 실로 여러 가지 형태로 지료 분쟁이 발생한다.임료(물건이나 시설을 이용하고 주는 돈)를 청구하는 소송에서는 임료가 얼마인지가 가장 중요하다. 이 소송의 판결을 위해서는 부당 이득금에 대한 산정이 선행돼야 하므로 재판부에서는 해당 법원에 등록된 감정인에게 감정 평가를 의뢰한다.임대료 상당액을 부당 이득금으로 반환해야 한다는 것이 명확하다는 가정하에 임료를 내야 하는 사람은 임료를 적게 내야 한다고, 받아야 하는 사람은 더 많이 받아야 한다고 주장할 것이다.임료는 무단 점유나 사용이 존재했던 일정 기간 동안 발생하는 것으로, 법원 감정인은 과거의 임료를 산정하게 된다. 채권의 소멸 시효 기간인 10년 동안 산정하는 경우도 있고 소유권의 취득일과 상실일 등을 기준으로 3년이나 5년 등 특정 기간 동안 산정하는 경우도 있다.토지 임료를 산정하기 위한 감정 평가는 임대 사례를 수집, 비교·분석해 임료를 산정하는 임대 사례 비교법이 원칙이다. 하지만 이 방법은 과거의 임대차 사례를 풍부하게 포착할 수 없다는 현실적인 한계가

2023.01.20 06:00:03

한경비즈니스 사설칼럼 똑똑한 감정평가 토지 무단점유자

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