한경비즈니스 사설 칼럼

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문어발 경영 vs 마적단 경영…오해와 진실[박찬희의 경영 전략]

[경영 전략] 여러 개의 사업부를 함께 경영하면 어떤 장단점이 있고 어떤 경영 체제가 필요할까. ‘전사적 경영(corporate strategy)’의 과제다. 보통 ‘다각화’, ‘시너지’ 정도의 주제로 다루지만 사실 대기업 집단의 경영이나 인수·합병(M&A), 구조 조정과 같은 최고경영자(CEO) 고유의 과제에서 핵심적 논점이다. 경영자의 시각과 투자자의 시각이 첨예하고 맞서는 지점이기도 하다.다사업(multi-business) 체제가 의미가 있으려면 사업들 사이의 시너지가 있어야 한다. 이런 추가적 가치 창출이 없다면 투자자가 각각의 주식에 투자하면 된다.그런데 시너지 창출이 가능하더라도 경영자가 무능하면 사업들 사이의 혼선만 벌어지고 엉망이 된다. 여러 사업들을 통합하는 관리 체제가 잘못돼도 마찬가지다.‘문어발 경영’이란 말이 있다. 대기업 중심의 압축 성장 과정에서 몇몇 회사들이 여러 사업들을 다 집어삼킨다는 표현인데, 국가가 몰아 준 돈으로 그들의 세상을 만든다는 시선도 담겨 있다.그런데 떳떳이 사업해 벌거나 투자받은 돈으로 여러 사업을 해 잘돼도 무작정 나쁜 문어발일까. 사업들을 쪼개 매각하면 ‘먹튀’라고 하고 구조 조정과 주가 띄우기가 더해지면 약탈하고 떠나는 ‘마적단(馬賊團) 경영’이라고 한다. 하지만 맡은 사업을 평생 책임지고 불법적 행위가 없어도 지탄 받아야 할까. 외국계가 아닌 ‘국적 자본’이라면 먹튀가 아닐까.국민이 밀어 준 돈으로 대대손손 떵떵거리는 재벌이 밉다고 다각화된 경영이 무조건 죄악은 아니다. 자본 시장이 선호하는 독립적 사업부들로 나눠 기업 가치 올리는 데 초점을 둔다고 마적단의 먹튀

2023.09.15 08:21:40

한경비즈니스 사설 칼럼 문어발 마적단 박찬희 오해
조직마다 꼭 있는 저성과자, 어떻게 관리할까[김민경의 경영 전략]

[경영 전략]질소·인산·칼륨·석회 등 식물 성장에 필요한 필수 영양소 중 어느 하나가 부족하면 아무리 다른 요소가 넘치게 많아도 식물이 자랄 수 없다고 한다. 1840년 독일의 화학자 유스투스 리비히는 이를 두고 ‘최소량의 법칙(law of minimum)’이라고 정의했다.최대가 아닌 최소가 성장을 결정한다는 이론이다. 이는 비단 식물에만 적용되는 것은 아니다. 조직에서도 마찬가지다. 이미 잘하고 있는 구성원을 더 잘하도록 하는 것보다 가장 약한 구성원을 어떻게 제어하느냐가 팀 전체의 성과에 영향을 미친다.비유하자면 어느 반의 평균이 70점이라고 할 때 90점을 받는 학생이 성적을 더 올리도록 하는 것보다 30점을 받는 학생의 점수를 끌어올리는 것이 반 평균을 높이는데 훨씬 효과적이라는 얘기다.따라서 조직의 성과를 책임지는 리더에게 저성과자 관리는 반드시 필요한 일이다. 그렇다면 리더는 저성과자의 성과 향상을 위해 무엇을 해야 할까. 유형1. 업무 능력이 떨어지는 경우우선 성과가 어떻게 결정되는지부터 짚어볼 필요가 있다. 산업조직심리학 등 현대 심리학 분야의 선구자, 쿠르트 레빈은 ‘성과(performance)’란 업무 능력(ability)과 동기(motivation)의 곱’이라는 성과 방정식을 제시한 바 있다. 대입해 보면 저성과자는 업무 능력과 동기 중 어느 한 쪽이 현저히 낮다는 것으로 해석할 수 있다.먼저 저성과자 중에서도 업무 능력이 심각하게 문제가 되는 경우부터 살펴보자. 이들의 특징을 보면 나름대로 열심히 한다고 하는데 마음처럼 일이 잘되지 않아 스스로도 답답할 때가 많다.일찍 출근해 야근까지 하는 등 쏟는 에너지는 많은데 목표 달성은 좀처럼 되지

2023.09.10 09:22:55

한경비즈니스 사설 칼럼 경영 전략 저성과자 성과 관리 조직 관리
감정평가사가 알려주는 건물 관련 서류의 종류와 확인 사항[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정 평가]지난 칼럼에서 부동산 중 특히 ‘토지’에 대한 기본적인 사항을 알기 위해 발급해야 할 서류, 이른바 ‘공적장부’의 목록과 각 공적장부상 확인해야 할 부분을 살펴봤다. 토지에 이어 건물의 전반적인 상태와 정보를 확인하기 위한 공적장부의 종류와 확인 사항에 대해 살펴본다.건물은 일반적인 개별 건물(다가구주택·근린생활시설 상가·꼬마빌딩 등)과 관행상 대지권과 일체로 거래되는 구분 건물(아파트·오피스텔·구분상가 등)로 나눠 살펴본다.건물 관련 서류는 크게 두 가지가 있다. 바로 등기사항전부증명서와 건축물대장이다. 토지와 같이 건물에도 등기사항전부증명서(등기부등본)가 있다. 등기사항전부증명서는 ‘표제부·갑구·을구로’ 구성돼 있다.표제부에서는 해당 건물의 지번·건물 내역(구조·층별 이용 상황·면적) 등을 확인한다. 갑구에서는 소유자가 누구인지, 언제 매매가 이뤄졌는지 등의 소유권에 관한 사항을 확인하고 을구에서는 주로 근저당권 설정 여부 등의 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 확인한다.구분 건물, 즉 집합 건물은 집합건물등기사항전부증명서를 발급하는데 특이한 것은 표제부가 두 개 부분으로 구성돼 있다는 점이다.첫째 표제부에는 건물 전체+토지(대지권 목적인 토지의 표시)가 기재돼 있어 건물 전체의 사양이 나오기 때문에 이 부분에서 건물의 구조나 층별 이용 상황 등 내역을 확인하면 된다.둘째 표제부에는 확인 대상 호수의 전유 부분과 해당 호수 대지권의 표시가 있다. 예를 들어 확인하고자 하는 호수가 301호라면 301호만의 전유 부분 면적과 건물 1동의 전체 중에서

2023.09.09 10:02:01

감정평가사 박효정 건물 서류 확인
시진핑이 쏜 휘어진 3개의 화살, 중국 경제를 위기로[EDITOR's LETTER]

‘청년 실업률 고공 행진, 부동산 침체로 대형 건설 업체 부도 위기, 반도체 수출 부진, 수출 증가율 마이너스 기록, 경제성장률 전망치 계속 추락 중, 급속한 고령화로 생산 가능 인구 감소, 이에 따른 성장 잠재력 훼손, 사회적 불만에 대한 정부의 통제 강화.’ 아주 익숙한 현상이지요. 어떤 나라를 생각하셨습니까? 중국 이야기입니다. 최근 중국 경제와 관련해 나오는 단어는 대부분 부정적입니다. 디플레이션, 1억 채의 빈집, 청년 실업률 21%, 부동산 개발 업체 파산, 국가 부채 비율 급등 등이 그렇습니다.얼마 전까지만 해도 중국의 질주는 거침없어 보였습니다. 미국과 세계 패권을 놓고 다투면 승패를 예상하기 쉽지 않을 것이라는 예측도 있었습니다. 이랬던 중국이 하루아침에 나락으로 떨어진 느낌입니다.전문가들은 핵심 문제로 ‘3D’를 꼽습니다. 부채(Debt), 인구 변동(Demography), 디커플링(Decoupling) 등입니다. 코로나19 극복과 경기 부양을 위해 막대한 재정을 투입한 결과 중국의 부채는 급증했습니다. 국내총생산(GDP) 대비 총부채 비율(정부·가계·기업)은 282%에 달합니다. 고령화로 인구가 줄어들며 성장 여력이 사라지고 있습니다. 미국과의 충돌에 따른 디커플링은 중국에 엄청난 타격을 줬습니다.동의합니다. 하지만 여기서 한 발 더 들어가면 중국 자본주의와 정치 시스템의 마찰이라는 본질적 문제가 머리를 내밀고 있는 게 보입니다. 한국과 중국 경제는 공통점이 있습니다. 정통 경제학에서 하지 말라는 것은 다 해가며 발전했다는 것입니다. 정부 주도의 계획 경제, 시장 개입, 대기업 중심의 불균형 발전 등이 그것입니다. 중국은 여기에 더해 건설 중심의 ‘토건

2023.08.21 09:09:27

시진핑 중국경제 레터 화살 위기
끓는 지구, 사피엔스와 공존의 가치[EDITOR's LETTER]

[EDITOR's LETTER] 간혹 시간 날 때 동영상으로 진화생물학자들의 동영상 강의를 듣곤 합니다. 듣고 있으면 잠시 악다구니 쓰듯 사는 현실에서 벗어나 역사 속으로 들어갈 수 있기 때문입니다. 그리고 그 깊은 시간 앞에서 나는, 인간은 어떻게 지금에 다다랐는지를 생각합니다. ‘마지막 네안데르탈인은 자신의 죽음이 종의 멸종을 의미한다는 것을 알았을까’ 같은 얘기를 들으면 삶 앞에 겸손해지기도 합니다.인간, 호모 사피엔스는 지구에 사는 동물 중 가장 막둥이입니다. 탄생한 지는 대략 20만 년쯤이고 5만~6만 년 전 아프리카를 떠나 전 세계로 퍼져 나갔습니다. 공존의 기술은 배우지 못한 듯합니다. 이후 사피엔스를 제외한 다른 호모 종들은 모조리 멸절시킨 후 1만여 년 전 먹이 사슬의 꼭대기에 앉습니다.1만 년. 인간이 지구를 지배한 기간입니다. 길어 보이지만 공룡이 지배한 시간에 비하면 아무것도 아닙니다. 공룡은 멸종하기 전까지 1억4000만 년간 지구를 지배했습니다. 사피엔스가 지배한 기간은 점 하나도 찍기 힘들 겁니다.하지만 인간이 지구를 지배한 시간에는 미스 매치가 있었습니다. 공룡은 하루아침에 멸종하지 않았습니다. 수십만 년 걸렸습니다. 새로운 지배자가 될 포유류는 진화할 시간을 확보했습니다. 이후 사자가 생태계의 맨 윗자리를 차지하는 데도 수백만 년이 걸렸습니다. 자연이 준 이 시간 동안 영양 같은 동물들은 쉽게 잡아먹히지 않을 수 있도록 더 빨리 달리는 방향으로 진화했습니다. 공진화의 과정이었습니다.사피엔스는 달랐습니다. 순식간에 지배자가 됐고 이로 인해 다른 동물들이 진화할 시간이 없었습니다. 그 결과 인간이 지배한 1만 년 사

2023.08.14 10:02:10

사피엔스 레터 지구 가치 호모 사피엔스
급증하는 부동산 상속…어떻게 하면 절세할 수 있을까[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정평가]요즘 부동산 증여가 상당히 흔해졌다는 것을 피부로 느낀다. 성인 자녀뿐만이 아니라 미성년 자녀에게도 부동산을 증여하기 위해 감정 평가 상담을 요청하는 의뢰인 역시 예전에 비해 많아졌다.자연스럽게 증여세 절세 방법에 대한 문의도 늘어나고 있다. 부동산 증여·상속 세금에 대해 매일 상담하면서도 익숙해지지 않을 만큼 그 가액이 만만치 않다. 수년에 걸쳐 세금을 나눠 내는 연부연납은 당연하고 세금 납부를 위해 대출을 받는 이들도 많다. 슬기로운 납세자라면 법의 테두리 안에서 최대한으로 절세하는 방법을 모색해야 한다.증여(상속)세의 산정 기준으로 증여(상속)하려는 부동산과 유사한 부동산의 최근 매매 가액이 시가로 인정될 가능성이 높다. 이때 절세를 위해 꼭 알아야 할 부분은 바로 증여(상속) 부동산의 감정 평가액이 유사 부동산의 매매 가액보다 우선해 적용된다는 점이다.따라서 유사 부동산의 매매 사례가 있는 경우라도 감정 평가액으로 신고할 수 있다. 만약 유사 부동산의 최근 매매 사례보다 증여(상속) 부동산의 감정 평가 금액을 더 낮출 수 있다면 그만큼 세금 부담 역시 낮아지게 된다는 것이 핵심이다.자신의 부동산 특성에 맞춘 감정 평가를 통해 과세 표준을 합리적으로 조정할 수 있기 때문이다. 이처럼 감정 평가액으로 신고하는 것이 유리하다면 제도를 활용하는 것이 현명하다.일반적으로 아파트와 같은 공동 주택은 동일 단지, 동일 평형의 최근 매매 금액, 그 외의 부동산은 위치·이용상황·면적·기준 시가 등이 유사한 부동산의 매매 금액이 시가로 인정될 가능성이 높다. 상속 또는 증여 일자를 기준으로 상속은 전후 6개월,

2023.06.29 07:29:36

한경비즈니스 사설 칼럼 부동산 감정 평가
현대차 판결 후폭풍…“불법파업 판 깔아줘” [김진성의 판례 읽기]

[법알못 판례 읽기]불법 파업에 참여한 노동조합원에게 기업이 손해 배상을 청구할 때는 조합원 개인별로 책임 정도를 판단해야 한다는 대법원 판단이 나왔다. ‘노동조합 및 노동관계조정법 개정안(노란봉투법)’이 국회에 계류돼 있는 상황에서 이 법의 취지와 비슷한 판례가 생긴 것이다.산업계는 ‘패닉’에 빠진 분위기다. 경제 단체들은 판결 직후 “손해 배상 청구를 원천적으로 제한한 것과 다를 바 없다”고 불만을 쏟아냈다. 법원이 사실상 불법 파업의 판을 깔아줬다는 지적이 나온다. 노조 불법 점거라도…조합원 책임 각각 판단해야대법원 3부(주심 노정희 대법관)는 2023년 6월 15일 현대자동차가 전국금속노조 현대차 비정규직지회 조합원 4명을 상대로 낸 손해 배상 청구 소송의 상고심에서 원고 일부 승소로 판결한 원심을 깨고 사건을 부산고등법원으로 돌려보냈다.재판부는 “노조에서의 지위와 역할, 쟁의 행위 참여도, 손해 발생에 대한 기여 정도 등을 종합적으로 고려해 조합원별로 책임 정도를 판단해야 한다”며 “노조와 개별 조합원의 손해 배상 책임 범위를 동일하다고 보는 것은 헌법상 노동자에게 보장된 단결권과 단체행동권을 위축시킬 우려가 있다”고 판단했다.현대차 비정규직 노조 조합원들은 2010년 11월 15일부터 12월 9일까지 현대차 울산공장 1‧2 생산 라인을 점거했다. 현대차는 이로 인해 공정이 278시간 중단돼 손해를 봤다며 20억원의 손해 배상금을 청구하는 소송을 냈다.1·2심에선 모두 노조의 불법 쟁의 행위에 참여한 조합원들에게도 손해 배상 책임이 있다는 판결이 나왔다. 재판부는 피고들에게 20억원의 배상금을

2023.06.27 17:00:01

법알못 판례 읽기 한경비즈니스 사설 칼럼 노란봉투법 현대차 노조 HD현대중공업
정주영은 어떻게 신화가 됐나 [EDITOR's LETTER]

[EDITOR's LETTER] 2007년 어느 날, 현대중공업 울산 공장에 취재를 갔습니다. 공장에 들어서자 플래카드 하나가 눈에 들어왔습니다. “우리가 잘되는 것이 나라가 잘되는 길이며, 나라가 잘되는 것이 우리가 잘되는 길이다.”시대착오적으로 느껴졌습니다. 안내를 맡은 부장급 직원에게 물었습니다. “요즘이 어떤 시절인데 저런 걸 붙여 놓는 거지요. 저걸 보면 직원들은 무슨 생각을 하나요?” 그는 웃으며 답했습니다. “정주영 회장님이 하신 말씀이에요. 요즘도 저 글귀를 보면 마음이 찡합니다.” 정 회장 지시로 바다를 메워 조선소를 지은 일을 기억하는 사람들은 다 비슷하다고도 했습니다. 40년간 세계 1위를 지키고 있는 한국 조선업의 출발은 이제 신화가 됐습니다. 벌어진 일도 신화에 가깝습니다.1960년대 건설업으로 성공한 정 회장은 1970년대 들어 조선업 진출을 결심합니다. 논리는 단순했습니다. “중화학 공업으로 가야 한다. 건설업 현장을 바다로 옮기는 것이 조선업이다.” 하지만 공장도, 돈도, 기술도 없었습니다. 차관이 필요했습니다. 정 회장은 미포만 백사장 사진, 지도, 빌린 도면만 달랑 들고 유럽으로 건너갑니다. 선박금융이 발달한 영국이 그의 행선지였습니다. 바클레이스은행을 찾아 갑니다. 당연히 거절. 미치지 않고서야 공장도 없는 후진국 기업에 돈을 빌려줄 리 만무했겠지요.수소문 끝에 은행에 영향력 있는 영국 선박 컨설턴트 롱바통 회장을 찾아가 추천서를 부탁했습니다. 여기서 그 유명한 ‘500원의 신화’가 탄생합니다. 거부하는 롱바통 회장에게 500원짜리 지폐 뒷면에 있던 거북선을 보여주며 설득합니다. “우리는 영국보다 300년

2023.06.26 06:00:05

레터 신화 한국 조선업 조선업 진출 산업인 조선업
살리는 규제, 죽이는 규제 [EDITOR's LETTER]

[EDITOR's LETTER] 몇 해 전부터 토큰이란 말이 들리기 시작했습니다. 갑자기 왠 토큰? 40~50대는 버스 토큰을 떠올렸을 겁니다. 토큰은 회수권과 함께 버스 요금업계를 이끈 쌍두마차였습니다.1980~1990년대 버스 요금을 현금 대신 가운데 구멍이 뚫린 작은 토큰을 내고 탔습니다. 나중에 보니 그 토큰은 아니었습니다. 물론 원리는 크게 다르지 않았습니다. 권리 증서라는 점에서 그렇습니다. 다만 디지털화됐고 다양한 주체가 여러 가지를 발행할 수 있다는 점은 다른 점이었습니다.다양한 자산에 대한 권리 증서(주식)를 토큰 형태로 발행하는 토근 증권 발행(STO)은 투자 상품을 다양화할 수 있는 게임 체인저 역할을 할 것이라고들 합니다. 지금까지 나온 가상자산과 달리 토큰의 가치를 뒷받침할 수 있는 자산이 있다는 점도 매력적이긴 합니다.흔히 예를 들 듯이 뉴진스의 노래 한곡, 호화 유람선, 미술품, 주차장을 자산으로 토큰을 발행할 수 있습니다. 또 동네 커피숍과 사업 계획서를 기초 자산으로 쓸 수 있습니다. 발행하려는 사람, 금융회사들, 투자자가 모두 관심을 갖는 것은 당연한 일이겠지요.여기에 환경·사회·지배구조(ESG)를 세계적 트렌드로 만들었던 세계적 자산 운용사 블랙록의 래리 핑크 회장이 한마디를 거들었습니다. “다음 세대의 시장은 ‘자산의 토큰화’가 이끌어 갈 것이다.” 실행에 나선 기업도 있지요. 독일 지멘스가 채권을 토큰 형태로 발행, 토큰의 시대가 성큼 다가왔음을 알렸습니다.금융위원회가 지난 2월 STO 가이드라인을 발표한 것도 이런 흐름을 반영한 것입니다. 하지만 금융위는 신중한 스탠스입니다. 루나, 위믹스 등 가상자산 투

2023.06.19 06:00:38

토큰 발행 토큰 형태 토큰 증권 한경비즈니스 사설 칼럼 규제
꼬마 빌딩 상속·증여세 줄이기 위해 반드시 필요한 감정 평가[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]최근 경제적 자유라는 단어를 재테크 도서나 온라인에서 자주 접하게 됐다. 이와 함께 꼬마 빌딩에 대한 인기도 높아졌는데 꼬마 빌딩은 부동산 용어는 아니다. 5층 내외 소규모로 매매가액 50억원 수준의 상업용·업무용 부동산을 통용하는 단어다. 최근에는 자산 가치 상승으로 100억원까지도 꼬마 빌딩의 범주에 포함하기도 한다.경제적 자유를 달성하는 방법으로 매달 꼬박꼬박 월세가 나오는 든든한 건물을 소유한 건물주가 되고 싶은 사람이 많다. 필자도 그런 사람 중에 한 명이다. 그런데 업무를 하다 보면 막상 꼬마 빌딩을 상속이나 증여로 취득하는 이들이 고민하는 것을 본다. 바로 세금 때문이다.상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속 개시일 또는 증여일(‘평가 기준일’이라고 한다) 현재의 시가에 의하도록 하고 있다. 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이뤄지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 가격과 공매 가격 및 감정 가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.아파트나 오피스텔 등은 같은 위치·면적·위치·용도 등이 유사한 다른 부동산이 많아 상대적으로 시가, 즉 매매가액의 포착이 용이하다. 다만 유사매매사례가액이 포착되는 경우라도 감정 평가를 통해 상속·증여 대상 재산가액을 낮추거나 높일 수 있다면 감정 평가를 활용하는 것이 절세에 도움 된다는 것은 지난 주 칼럼에서 구체적으로 살펴봤다.반면 꼬마 빌딩 같은 비주거용 부동산은 거래 자체가 빈번하지 않아 시가를 확인하기가 어렵다. 설령 주변에 매매 사례가 존재한다고 하더라도 토지

2023.06.15 08:09:32

꼬마 빌딩 증여세 한경비즈니스 사설 칼럼
반스, 이태원서 '스케이트보드 축제' 여는 이유는[최수진의 패션채널]

기온이 올라가면서 야외 행사가 늘어나고 있습니다. 얼마 전, 서울 올림픽공원에서는 서울재즈페스티벌과 톤앤뮤직 페스티벌이 열렸고, 서울랜드에서는 월드 디제이 페스티벌이 진행됐죠. 패션업계도 같은 분위기입니다. 미국의 스니커즈 브랜드 반스는 오는 17일 서울 이태원에서 전 세계 스케이터들의 축제 '고 스케이트보딩 데이'를 열겠다고 밝혔습니다. 고 스케이트보딩 데이는 스케이트를 좋아하는 사람들을 위해 매년 반스가 개최하는 커뮤니티 이벤트로, 올해로 벌써 10년째 진행하고 있습니다. 반스가 '스케이팅'에 적극적인 이유는 1960년대로 거슬러 올라가 보면 알 수 있습니다. 반스는 1966년 3월 16일 캘리포니아 남부 애너하임 이스트 브로드웨이 704번지에서 시작된 브랜드로, 미국 동부의 스니커즈 사업가인 폴 반 도렌이 그의 동생 제임스 반 도렌과 친구 고든 리와 함께 설립했습니다. 초기 사명은 '반 도렌 러버 컴퍼니(Van Doren Rubber Company)'였으나 추후 사명을 '반스(Vans)'로 줄였습니다. 반스는 스케이트 보더(스케이트를 타는 사람들) 사이에서 알려지면서 유명세를 얻기 시작했습니다. 즉흥적이며, 독창적인 개성을 표현해줄 도구가 필요했던 스케이트 보더들이 반스를 택했기 때문입니다. 여기에 반스의 내구성도 한몫했습니다. 스케이트를 탈 때 역동적인 자세를 취하면서 긁히고 넘어질 때가 많은데, 반스가 자체 개발한 와플 모양의 고무 밑창이 표면접착력을 높여 보드를 타는 데 도움을 줬습니다. 스케이트 보더 사이에서 '반스를 신으면 더 많은 퍼포먼스를 보여줄 수 있다'는 입소문이 난 거죠. 이때 나온 반스 '어센틱' 모델이 바

2023.06.09 11:07:07

반스 스니커즈 이태원 스케이트보드 최수진의 패션채널
임대 주택 분양 전환 가격 산정 기준 위반, 어떻게 해결할까[조주영의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]임대주택법은 임대 주택의 건설·공급 및 관리와 주택 임대 사업에 필요한 사항을 정해 임대 주택 건설을 촉진하고 국민의 주거 생활을 안정시키는 것을 목적으로 한다. 관련 임대주택법령에는 임대 주택을 분양 전환할 때 전환 가격에 관해 두 곳의 감정 평가 법인을 통해 적정 가격을 감정하게 하고 건축비와 택지비 산정 기준을 엄격하게 규정하는 등 건설사의 폭리를 방지하고 임대 주택의 임차인이 안정적인 가격에 소유자가 될 수 있도록 보호하고 있다.만약 건설사와 주민들의 자유로운 합의로 전환 가격을 약정하면서 부수적으로 ‘소를 제기하지 않겠다’는 부제소 합의까지 있었다면 이렇게 약정한 전환 가격이 임대주택법령을 위반한 경우에도 주민들은 일부 금액을 돌려달라는 소를 제기할 수 없을까.B사는 1999년 2월 공공 건설 임대 주택(아파트)을 지어 A 등에게 임대했다. 이후 B사는 2013년 아파트 가구 중 계약 면적 64㎡ 가구는 4307만원, 77.76㎡ 가구는 5289만원으로 분양 전환 가격을 정한 뒤 지방자치단체에서 임대 주택 분양 전환 승인을 받았다.A 등과 B사는 분양 가격 협의를 거쳐 가구당 50만원을 인하한 분양가에 계약하기로 하면서 ‘분양 가격에 대한 민·형사상 소송을 일체 제기하지 않는다’는 부제소 합의서도 작성했다. 이후 A 등은 분양 대금을 지급하고 분양받았다가 ‘분양 전환 가격이 관련 법령이 정한 산정 기준 금액을 초과해 비싸게 아파트를 분양받았다’며 분양 전환 가격을 넘는 금액을 반환하라고 소를 제기했다. 1·2심은 주민들이 부제소 합의를 했다는 이유로 본안 심리 없이 사건을 각하했다.하지만 대법원의 판단은

2023.06.01 06:32:10

법으로 읽는 부동산 임대 주택 한경비즈니스 사설 칼럼
‘모셔 오기’보다 중요한 ‘관리’…경력 이직자 안착을 위한 조직 역할[김한솔의 경영 전략]

[경영 전략]‘대퇴사 시대’라는 말이 유행처럼 쓰였던 때가 있었다. ‘누구나 가슴에 사직서를 품고 다닌다’는 말은 예전부터 있었지만 이를 행동에 옮기는 게 많아진 상황에서 나온 표현이다.기업에 이는 위기다. 하지만 떠나는 사람이 있으면 반대로 새롭게 오는 사람도 있으니 이를 잘 활용하면 새로운 기회라고 생각할 수도 있다. 그래서 많은 기업, 특히 한국에서는 정보기술(IT)업계를 중심으로 경력 이직자들의 원활한 조직 내 안착, 이른바 ‘소프트 랜딩’을 고민한다. 회사의 아이덴티티를 담은 여러 가지 선물로 웰컴 키트를 준비하는 등 따뜻하게 맞이하려고 애를 쓴다.그런데 경력 이직자들의 성과를 들여다보면 대부분 만족하지 못한다. 조직에 들어온 새로운 멤버가 적응하기가 생각보다 쉽지 않기 때문이다. 신입 직원과 경력 직원이 있다면 누가 더 적응하기 쉬울까.아무래도 직장 경험이 있는 경력직이 더 쉬울 것이라고 생각하지만 실상은 그렇지 않다. 신입은 경험치가 없기에 빈 컵을 채워 나가듯이 회사라는 새로운 환경에 적응해 간다. 하지만 경력직은 이미 자신의 컵에 무엇인가 어느 정도 채워 놓은 상태다.그것이 옮겨 간 조직과 잘 맞는다면 나머지 부분도 빨리 채워지겠지만 그렇지 않다면 기존 경험에서 얻어진 것을 버리는 것이 먼저다. 운동도 그렇지 않은가. 시작할 때 잘못된 자세로 배우면 그 자세를 지우기 위해 훨씬 더 많은 시간을 쓰게 된다. 자신만의 색깔과 스타일 덕분에 기존 직장에서 우수한 인재였는데 새로운 조직에선 헤매는 사람이 될 수 있다는 뜻이다.그런데 그렇다고 해서 무작정 일하는 사람을 탓할 수는 없다. 지금까지 잘 통했던 업무

2023.05.19 09:18:00

한경비즈니스 사설 칼럼 경영 전략
옆 건물이 내 토지를 침범했을 때 대처법[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]토지는 물리적으로 반드시 다른 토지와 연결돼 있다. 따라서 종종 옆 토지에서 자신의 토지를 침범해 건물이나 담장, 기타 구조물을 설치하는 경계 침범 문제가 발생한다.토지가 네모 반듯하게 조성돼 경계가 상대적으로 확실한 것보다 주로 정비되지 않은 구시가지 토지들 사이에서 경계 침범 문제가 나타난다. 이때 토지 위에 존재하는 건물은 대체로 수십 년 전에 지어진 오래된 주택이나 상가다.토지를 사용해 오는 과정에서 현실의 지적 경계가 모호해지는 것도 있고 애초에 토지 경계를 침범해 건물이나 담장 등이 지어졌더라도 워낙 오랜 세월이 지났기 때문에 인접 토지 소유자 사이에 이런 사실을 알지 못하고 지내는 것이 대부분인 것 같다.정확하게 경계 측량을 하지 않은 상태에서 수십 년간 존재하고 있는 옆 토지 건물 등이 자신의 토지를 침범해 올라와 있는지 확인하기 어렵기 때문이다.현업에서 경험해 보면 경계 침범에 대한 분쟁은 토지의 소유자가 변동되거나 정비 사업이 진행되며 측량이 진행되는 경우 등 우연히 알게 되는 사례가 많다. 이처럼 토지의 경계를 침범한 사안에서 감정 평가액을 기반으로 화해한 사례를 소개한다.의뢰인 K 씨는 인접 토지주 소유의 담장과 건물이 인접 토지와 자신의 토지의 경계라고 알고 있었다. 어느 날 K 씨는 우연한 기회에 실제 토지의 면적이 토지대장상 면적과 차이가 난다는 것을 알게 됐다. 실제 토지 면적은 그가 알고 있던 것보다 더 작았다.이상하게 생각했던 의뢰인은 필자에게 상담했고 필자는 한국국토정보공사에 지적 현황 측량을 의뢰해 볼 것을 권했다. 얼마 후 K 씨에게 전달받은 지적 현황 측량 성과도에는 옆 토지주

2023.05.18 08:30:47

한경비즈니스 사설 칼럼 감정 평가
토지 강제 수용 과정의 첫째 원칙, ‘성실한 협의’[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]공익 사업을 위한 ‘토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)’에서는 사업 시행자에 대해 토지 등을 강제 수용하기 전 먼저 토지 소유자와 협의를 통해 토지를 취득하는 과정을 거치도록 규정하고 있다.법 전반에 걸쳐 절차와 보상 기준의 정립 방식으로, 사업 시행자로 하여금 ‘성실한 협의’의 의무를 준수하도록 강제하고 있는 것이다.필자가 운영하는 토지보상행정사사무소에서 처리한 사건 중에 사업 시행자의 성실한 협의 의무 위반으로 인해 위법한 재결 신청에 대해 각하 재결을 받은 사례가 있다.이유는 사업 시행자가 성실한 협의를 위해 거쳐야 할 절차를 생략한 것은 ‘치유될 수 없는 중대‧명백한 하자’라는 것이었다.국토교통부 중앙토지수용위원회사무국에서 발행한 토지 수용 업무 편람에서는 공익 사업을 위해 소유자 등의 의사에 반해 사유 재산을 강제로 취득할 수 있는 수용권을 남용하지 않도록 ‘성실한 협의’의 중요성을 강조하고 있다.이에 따라 협의 취득의 절차를 별도의 장으로 구성하고 기술해 사업 시행자의 성실한 협의의 의무를 더욱 강조하고 있다.헌법 제23조 제3항에서는 보상법률주의를 천명하고 있다. 수용권은 성실한 협의를 거치고 난 후 최후의 수단으로 활용되도록 하는 현행 법률상 수용권이 발동되는 재결이 적법하기 위해서는 성실한 협의가 필수 조건이 될 것이다.특히 토지 수용 업무 편람에서는 ‘성실한 협의’를 토지보상법에서 정한 절차의 완전한 이행, 정당한 보상금의 제시 등의 요건을 충족한 협의를 의미한다고 설명한다.토지보상법에서 정한 절차의 완전한 이행은 큰 맥락에서 살

2023.05.12 07:56:01

감정 평가 한경비즈니스 사설 칼럼

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