매거진한경

# 재개발

“내가 왕이 될 상인가?” 한남 vs 성수 서울 랜드마크 어디가 될까

강북의 부촌 두 곳이 강남에 도전장을 내밀었다. 10년 넘게 멈춰 있던 용산구 한남동과 성동구 성수동 재개발이 속도를 내면서 서울의 부촌 지도가 다시 그려지고 있다.한남동과 성수동의 잠재력에 의문을 품는 사람은 없다. 두 곳 모두 서울의 랜드마크가 될 요소는 모두 갖췄다. 앞으로는 한강을 끼고 있고 대형 공원을 품은 강남과 강북의 중심이다.한남동은 단독주택, 성수동은 고급 아파트로 이미 부촌이 형성돼 있다. 두 곳 모두 인근에 국제 업무지구(용산 정비창부지, 성수동 삼표레미콘부지)가 들어선다. 상권마저 핫하다. 성수동과 한남동은 패션의 성지이자 2030세대의 핫 플레이스로 자리 잡으며 서울에서 트렌드가 가장 빠른 상권으로 떠올랐다.성수동과 한남동의 신화는 이제 시작이다. 15년간 지지부진하던 재개발 시계가 본격적으로 움직이기 시작했다. 속도 내는 한남동, 3구역 10월 이주 시작 마포·성수·반포로 둘러싸인 서울의 ‘금싸라기 땅’. 용산구 재개발의 핵심은 한남동이다. 한남뉴타운은 서울 용산구 한남동·보광동·이태원동·동빙고동 일대 111만205㎡를 재개발하는 사업이다. 2003년 뉴타운으로 지정됐고 15년 넘게 개발이 지지부진했다. 하지만 최근 들어 속도가 붙기 시작했다.한남동 재개발은 5개 구역으로 돼 있었다. 이 중 구역 해제된 한남1구역을 제외한 한남2~5구역에서 재개발 사업이 진행 중이다. 총 4개구역으로 이뤄지는 한남동 재개발의 핵심은 ‘단군 이후 최대 재개발’로 불리는 한남 3구역이다. 한남3구역은 총사업비만 약 7조원, 예정 공사비만 1조8880억원에 달하는 역대 최대 규모 재개발 사업지다.한남 3구역은 오는 10월 중

2023.08.09 07:00:01

부동산 아파트 재테크 청약 재개발
재개발·재건축 다물권자가 소유권 팔 때 조합원 입주권은 어떻게 될까[유재벌의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산] 재개발·재건축 사업은 해당 구역 내 ‘토지등소유자’가 ‘조합원’이 돼 ‘조합원 분양’을 받아 그에 따른 경제적 이익을 얻는 것이 궁극적인 사업의 목적이라고 볼 수 있다.‘조합원’은 조합의 구성원으로서 분양권(조합원 입주권)을 가지는데 도시정비법은 투기 세력의 유입을 방지하기 위한 여러 가지 제한을 두고 있다. 가장 대표적인 조항은 도시정비법 제39조 제1항이다. ‘조합원은 토지등소유자로 하되 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다’고 규정하고 있다.원칙적으로 토지등소유자 1명을 조합원 1명으로 보되 여러 명이 종전 자산의 소유권을 공유하고 있는 경우(1호), 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우(2호), 조합 설립 인가 후 1명의 토지등소유자에게 종전 자산의 소유권을 양수해 여러 명이 소유하게 된 경우(3호)에는 그 여러 명의 토지등소유자일지라도 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다는 것이다.도시정비법 시행령에서는 사업 시행자는 정비구역의 토지등소유자에게 신주택을 분양하되 지상권자는 분양 대상에서 제외하도록 규정하고 있다. 즉 지상권자는 토지등소유자와 조합원에는 해당하나 분양권자에는 해당하지 않는 것이다.도시정비법에서는 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우에는 1주택을 공급하고 같은 세대에 속하지 않은 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급하도록 규정하고 있다. 이를 ‘1주택 공급 원칙’이라고도 한다.이와 관련해 문제가 된 두 가지 사례를 소개한다. 한 사

2023.03.07 08:35:55

법으로 읽는 부동산 재건축 재개발 한경비즈니스 사설칼럼
‘상전벽해’ 용산 개발 프로젝트 5 [알쓸신잡 용산②]

[스페셜 리포트]그야말로 상전벽해다. ‘이방인의 땅’, ‘근현대 아픔의 공간’ 용산을 두고 하는 얘기다. 경관상 중요한 지역이기에, 외국군의 주둔지였기에 번듯한 건물 하나 올리기 쉽지 않았던 용산에 마천루가 들어서고 있다. 그 속도는 더 빨라질 것으로 보인다. 용산은 서울에서 가장 늦게 개발되는 곳이지만 정부와 서울시는 서울을 명실상부한 세계 도시로 비약하게 할 거점이자 국제 관문으로 용산을 키울 계획이다. 용산을 둘러싼 프로젝트를 정리했다. ①용산국제업무지구용산정비창은 서울 중심지에서 개발할수 있는 마지막 보물 같은 지역이다. 오세훈 서울시장은 7월 26일 ‘용산정비창’ 일대 약 50만㎡에 대한 개발 청사진 ‘용산국제업무지구 개발 구상’을 발표했다. 미래 신 중심지로서의 국제업무지구를 만들겠다는 계획이다. 서울 중심지에 마지막 남은 대규모 개발 부지다. 서울시가 그리는 구상은 ‘아시아의 실리콘밸리’다. 이를 위해 서울시 최초의 ‘입지 규제 최소 구역’을 지정해 법적 상한 용적률 1500%를 뛰어넘는 초고층 건물이 들어서도록 할 계획이다. 그러면 롯데월드타워(123층, 555m)보다 높은 초고층 건물이 들어설 수 있다. 완공까지 10~15년 정도 걸릴 것으로 시는 예상하고 있다.시는 첫째 실패를 반복하지 않기 위해 과거 사업이 무산된 원인 중 하나였던 민간 프로젝트 금융회사(PFV) 주도의 통개발 대신 공공 기관인 SH공사와 코레일이 ‘공동 사업 시행자(지분율 코레일 70%, SH공사 30%)’로 사업을 추진하는 ‘단계적‧순차적’ 개발을 선택했다. 공공이 약 5조원의 재원을 투자해 부지 조성과 인프라 구축을

2022.08.13 06:00:08

용산 용산국제업무지구 용산공원 한남뉴타운 재개발
왜 재개발·재건축 등 도시정비사업에선 고소·고발 끝없이 이어지나[유재벌의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]재개발·재건축 등 도시정비사업에서는 조합 임원, 조합원, 현금 청산자, 세입자 등 많은 사람들의 이해관계가 상충된다. 이 때문에 필연적으로 분쟁이 많을 수밖에 없다. 이런 분쟁 과정에서 집행부와 현 조합 집행부에 반대하는 조합원들(보통 ‘비대위’라고 부른다), 현금 청산자 사이에 형사 고소(고발)가 남발하게 된다.일반적으로 조합 집행부는 수용 개시일까지 토지나 지장물을 인도하거나 이전하지 않은 현금 청산자나 세입자들을 상대로 토지보상법 제43조를 위반했다고 고발한다. 이에 반해 조합 집행부를 상대로 한 가장 많은 형태의 고발은 사업 시행자가 도시정비법 제124조 제1항을 위반해 정비 사업 시행과 관련한 서류 및 관련 자료를 공개하지 않은 경우, 조합원 또는 토지등소유자의 도시정비법 제124조 제4항을 위반해 열람·복사 요청에 응하지 않은 경우가 있다.이에 관해 대법원은 “도시정비법 제124조 제4항 위반과 관련해 ‘조합원의 전화번호’, ‘조합원별 신축 건물 동호수 배정 결과’는 열람·복사의 대상”이라고 판시했다. 그러면서도 “도시정비법 제124조 제1항 위반에 관련한 ‘속기록’은 의사록의 관련 자료에 해당하지 않고 ‘자금수지보고서’도 결산 보고서의 ‘관련 자료’에 해당하지 않는다”고 판시했다.관련 자료의 범위를 지나치게 확정해 인정하는 것은 죄형법정주의가 요구하는 형벌 법규 해석 원칙에 어긋난다는 측면에서 가급적 가벌성을 축소하는 것이 타당하다.반대파 조합원들은 궁극적으로 현 조합 집행부를 해임하고자 한다. 정권을 잡고자 하는 야당(비대위)이 여당(현

2022.07.08 06:00:02

법으로 읽는 부동산 재건축 재개발 도시정비사업
코로나19가 바꾼 재건축·재개발 조합 총회 풍경 [최혜진의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태는 재건축·재개발 사업에도 큰 영향을 미치고 있다. 한창 사업을 진행하고 공사해야 하는 구역에서 일정에 차질이 발생하고 있다.또 조합이 사업을 진행하려면 총회를 열어 조합원들에게 안건에 대해 그 의사를 확인해야 하는데 정부의 사회적 거리 두기 방침으로 인해 이전처럼 실내에서 많은 인원이 모여 총회를 열 수 없게 됐다. 총회를 열려고 해도 구청에서 집회 금지로 총회를 열지 못하게 하거나 장소를 구하지 못해 무산되는 일이 비일비재해졌고 급한 대로 야외에서 총회를 하느라 한여름 땡볕에 앉아 총회를 진행하거나 거리 두기 단계가 낮은 지방에서 총회를 여는 등 웃지 못할 일이 발생했다.최근 ‘위드 코로나’로 들어서 단계적 일상 회복에 나섰지만 총회는 여전히 사적 모임으로 개최하는 데 한계가 있고 언제 다시 거리 두기 단계가 강화될지 알 수 없기 때문에 이전처럼 총회를 개최하는 장소를 마련하거나 참석을 독려하는 것이 쉽지 않다.이런 문제를 보완하기 위해 총회의 의결권 행사와 관련해 도시 및 주거환경정비법이 올해 8월 일부 개정됐고 11월 11일부터 시행됐다. 의결권 행사와 관련된 내용을 살펴보면 기존에는 조합 총회에서 의결권은 서면결의서라는 형식으로 행사하거나 직접 참석해 현장 투표로 의결권을 행사하는 것이었는데 이에 더해 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있게 된 것이다. 투표 결과 조작 막을 방안 필요해그 내용을 살펴보면 이렇다. 재난 및 안전관리 기본법 제3조 제1호에 따른 재난 발생 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생해 시장·군수 등이 조합원의 직접 출

2021.11.26 17:33:02

법으로 읽는 부동산 재건축 재개발 전자투표
“집값 오르는 소리 들린다”…신흥 주거 타운으로 거듭나는 서울 노후 지역

[비즈니스 포커스]금리 인상과 대출 규제로 부동산 시장이 출렁이고 있는 와중에도 신흥 주거 타운으로 떠오른 지역의 집값은 오름세를 타고 있다. 서울에선 더 이상 주택을 공급할 부지 여유가 없어 노후 주택이 밀집한 지역이 신규 단지로 재건축·재개발되면서 이 지역의 가치가 재조명받고 있다.완성된 생활 인프라에 주거 환경 우수신흥 주거 타운으로 거듭나는 곳은 생활 인프라가 대부분 구축돼 있다는 장점이 있다. 우수한 교통망과 쇼핑·편의 시설 등이 있어 신규 입주자들은 우수한 주거 환경을 곧바로 누릴 수 있다.또한 짧은 기간 안에 주변 아파트 단지 값을 따라잡으며 집값 상승에 따른 시세 차익도 누릴 수 있다. 수도권 신도시 대규모 아파트가 입주 후 높은 시세가 형성되기까지 오랜 시간이 걸리는 것과는 확연히 다른 모습이다.국토교통부에 따르면 서울 신길뉴타운의 보라매SK뷰는 지난 9월 전용 면적 84㎡(13층)가 17억원에 거래됐다. 지난해 7월 거래된 같은 평수의 19층이 14억원에 거래된 것과 비교하면 1년 새 3억원(22%)이 올랐다.서울 영등포구 노후 주거지를 개발한 신길뉴타운에는 래미안프레비뉴·신길파크자이·힐스테이트 클래시안 등 다수의 브랜드 아파트의 입주가 완료됐다.최근에는 정비구역에서 해제된 신길15구역이 도심 복합 사업자로 선정되고 지구 지정 요건인 주민 동의 3분의 2 이상을 확보하는 등 재개발 사업이 탄력을 받으며 시세가 오르고 있다. 신길15구역은 저층 주거지로 분류되는 주택공급활성화지구다. 현재 제2종 일반주거지역으로 이 구역의 노후도는 89.5%다.서울 노원구 상계뉴타운도 신길뉴타운과 비슷한 흐름을 보이고 있다. ‘노원 센

2021.11.16 06:00:20

산업 재개발 재건축
도시정비법에 따른 정보 공개 의무…정확히 알아야 형사 처분 면해[김정우의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]도시정비법은 재개발·재건축 조합장 등에 대해 정보 공개를 의무하도록 규정하고 있다. 토지등소유자가 정비사업에 관한 자료의 열람, 복사 요청 등 정보 공개 청구를 할 경우 조합임원은 15일 이내에 이를 따라야 한다. 위 의무를 위반할 경우 형사 처분을 받을 수 있다. 벌금 100만원 이상에 해당하는 형을 선고받으면 조합임원 결격 사유에 해당한다.이에 따라 정보 공개 업무는 매우 신중하게 처리해야 한다. 법원에서는 도시정비법에 명시적으로 규정된 사항 이외에도 정보 공개 의무를 부과하고 있어 법원 판결에 대해서도 주목할 필요가 있다. 토지등소유자들의 정보 공개 요청이 급증하고 있어 이와 관련해 주의해야 할 사항을 몇 가지 소개한다. ‘참석자명부’·‘서면결의서’ 등도 포함조합총회·대의원회 등 각종 회의 자료를 비롯해 조합원 명부, 토지등소유자의 명부도 공개 대상 자료에 포함돼 있는데 그중 조합원 명부의 전화번호를 공개해야 하는지에 대해 그간 하급심 법원에서의 판단이 엇갈렸다. 이와 관련해 최근 대법원은 “전화번호가 포함된 조합원명부는 사업 시행자가 토지등소유자의 열람·복사 요청에 응해야 하는 대상에 해당한다”며 “조합원들의 전화번호를 공개해야 한다”는 취지의 판결을 내린 바 있다.그런데 각 조합원들의 전화번호는 매우 민감한 개인 정보다. 개별 조합원들이 프라이버시 보호를 위해 자신의 전화번호 공개를 원하지 않는 이들도 많다. 전화번호는 도시정비법의 공개 대상 목록으로 명시적으로 규정돼 있지도 않다.이런 문제를 고려하지 않은 채 조합원들의 전화번호까지 공개

2021.10.15 06:05:26

법으로 읽는 부동산 재건축 재개발
[Book Talk] 소외된 우리도 희망을 말한다

과열양상을 보이는 부동산 투자. 재건축과 재개발을 통해 인생의 한 방을 노리는 이들도 많다. 김중미 작가의 <곁에 있다는 것>은 재개발에 들어가는 가상의 ‘은강구’를 배경으로, 사람들의 이해관계를 그린다. 하지만 제일 중요한 건 역시나 사람이 사는 ‘공간’이다.도서 <가난의 문법>은 서울에서 재활용품을 수집하는 고령의 여성을 통해 가난의 구조를 보여준다. 기초수급자로 분류되지 않아 하루 벌어 하루를 먹고 살 수밖에 없는 상황. 재개발 소식에 잠깐 허리를 펼 수 있었지만, 얼마 지나지 않아 다시 내일을 걱정해야 하는 이가 될 수밖에 없는 과정을 보여준다. 1987년 조세희 작가의 <난장이가 쏘아 올린 작은 공>(이하 난쏘공)도 같은 내용을 담고 있다. 낙원구 행복동의 판자촌 집이 재개발구역으로 지정되자, 돈 냄새를 맡고 몰려든 부동산업자들과 일은 하지만 도시 빈민이 돼버린 이들이 삶의 터전을 잃은 모습을 보여준다.그 후 30년. 우리는 어떻게 바뀌었을까. 수도권 곳곳이 재개발에 들어갔고, 집값은 5년 전보다 수억 원씩 올랐다. 돈을 쓰지 않고 버는 돈을 평생 저축해도 집을 구할 수 없는 구조가 돼버린 건 어제오늘의 일이 아니다. <난쏘공>에서도 220만 원을 더 내면 새 집에 들어갈 수 있지만, 자가가 아닌 가족은 위로금으로 받은 22만 원에서 월세를 제해도 220만 원이 없어 쫓겨날 수밖에 없는 상황을 그린다.작가 김중미의 <곁에 있다는 것>은 <난쏘공>의 30년 이후를 보여준다. 은강구에 거주하며 지역의 쇠락을 함께했던 사람들과 외국인 노동자들이 모여 있는 이곳을 지방자치단체에서는 지역사회 발전을 위해 재개발을 계획 중이다.

2021.09.30 14:13:33

라이프 재개발
현금청산자, 세입자를 겨냥한 재개발 조합 소송대처법은 [유재벌의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]재개발조합은 관리처분계획 인가·고시 이후 현금 청산자, 세입자 등을 상대로 부동산 인도 소송(명도 소송)을 제기한다. 민사법원은 수용 개시일 전에 수용 재결 보상금을 지급하거나 공탁하는 등의 방법으로 토지보상법에 따른 손실 보상이 완료된 경우에만 조합의 인도 청구를 인용한다.최근 재개발 조합은 신속한 이주·명도를 위해 해당 구역 내 명도 의무를 제때 이행하지 않을 것으로 보이는 현금 청산자와 세입자 등을 상대로 부당 이득 반환 청구 소송(및 손해 배상 청구 소송)을 제기하는 사례가 많아지고 있다. 이때 재개발조합이 주거 이전비, 이주 정착금, 이사비를 먼저 지급해야 부동산 인도 청구가 가능하다.그간 ‘토지보상법에 따른 손실 보상’에 토지, 지장물, 영업에 관한 보상금 외에 ‘주거 이전비, 이주 정착금, 동산 이전비(이사비)의 지급’도 포함되는지를 놓고 논란이 일어 왔다.과거 대법원은 “주거 이전비, 이주 정착금, 이사비 청구권은 정책적인 목적과 사회 보장적인 차원에서 지급되는 금원의 성격”이라며 “주거 이전비 등 지급 의무와 부동산 인도 의무는 이행상 견련 관계를 인정할 수 없다”고 판시한 바 있다.많은 하급심은 이 대법원 판결을 근거로 주거 이전비 등이 지급되지 않은 상태라고 하더라도 일단 수용 재결 보상금만 공탁됐다면 수용 개시일 이후 점유는 불법 점유라고 봐 재개발조합이 제기한 인도 청구와 부당 이득 반환 청구(및 손해 배상 청구)를 모두 인용했다.현재는 달라졌다. 최근 대법원이 “주거 이전비 등 보상은 도시정비법에 의해 준용되는 토지보상법에서 명문으로 규정한 손실 보상에

2021.09.10 06:06:02

법으로 읽는 부동산 재개발 재건축
'재건축' 투자의 수익성 높이려면

개포 주공 2단지를 재건축하는 래미안 블레스티지의 청약 열풍을 계기로 서울 강남권 재건축 투자가 다시 관심의 대상으로 떠오르고 있다. 일부 가구는 분양가가 3.3㎡(1평)당 4495만원인데도 불구하고 전 평형이 33.6 대 1이라는 높은 경쟁률로 청약된 것이다. 인기가 있는 일부 평형은 무려 78 대 1이라는 높은 경쟁률을 보였다. 개포 지역 재건축 투자가 이처럼 인기를 끌고 있는 이유는 무엇일까. 강남권 재건축이라는 희소성 때문이다. 그러...

2016.04.18 00:00:00

재개발 재건축 신도시

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