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# 지역주택조합

서울시, ‘깜깜이 지역주택조합’ 사업 진행 막는다

앞으로 서울시에선 조합원 모집현황이나 회계감사 보고서 등 정보를 조합원에게 공개하지 않는 지역주택조합의 사업 추진이 어려워진다.서울시는 지역주택조합 지구단위계획구역 지정 전에 주택법에 따른 정보공개 여부를 점검을 먼저 시행한 뒤, 구역 지정 여부를 결정하겠다고 2일 밝혔다.지역주택조합 사업은 일반적으로 조합원 모집 신고→지구단위계획구역 지정→조합설립인가→사업계획승인→착공→준공→조합 청산 순으로 진행된다. 즉 지구단위계획구역 지정 절차는 사업 초기 단계인 셈이다.그런데 지역주택조합이 지구단위계획 구역 지정 및 계획 수립 단계에서 마치 사업이 빨리 진행될 것처럼 조합원을 모집한 뒤 정작 사업을 제대로 추진하지 않거나, 사업 추진 관련 정보를 조합원에게 공유하지 않아 피해를 보는 사례가 다수 발생하고 있다.지구단위계획구역 지정을 받으려면 주민 입안 제안→주민 열람·공고→시 도시건축공동위원회 심의 등 행정절차를 거쳐야 하는데, 서울시는 주택법 위반사항에 대해 철저히 확인하고, 시정하지 않는 경우 이 같은 행정절차를 진행하지 않을 계획이다.특히 지역주택조합 실태조사에서 지적받은 사항이 제대로 시정됐는지 확인하고 조합원 모집 현황, 회계감사 보고서, 조합원 분담금 납부내역 등 정보도 충실히 공개하고 있는지 들여다볼 방침이다.사업구역 면적 5000㎡ 이상 또는 100세대 이상의 공동주택(아파트)을 건설하는 경우 지구단위계획구역으로 지정돼야 하는데, 현재 서울 시내 지역주택조합을 추진 중인 118곳 중 114곳(97%)이 지정 대상이다.앞서 시는 지난해 8∼10월 서울 시내 지역주택조합 사업지 111곳을 대상으

2024.04.02 11:09:22

지역주택조합 지역주택조합피해 지구단위계획구역 서울시 재테크
재개발 현장 곳곳에서 마찰 빚는 지역주택조합 [비즈니스 포커스]

지난 집값 상승기에 우후죽순 생겼던 지역주택조합 사업이 지역사회에서 마찰을 일으키고 있다. 도시정비사업 규제가 완화되면서 지역주택조합 사업이 추진되던 일부 지역 토지주들이 직접 재개발 사업을 추진하고 나섰기 때문이다. 이들 토지주는 “내 땅에 정당하게 아파트를 짓겠다는데 방해를 받고 있다”는 입장인 반면, 지역주택조합 대행사와 모집조합원들은 “우리가 먼저 사업을 추진했다”면서 우선권을 주장하고 있다. 도시기반 시설 및 주택정비 목적에 따라 ‘도시 및 주거환경 정비법’의 규제를 받는 재개발·재건축 사업과 달리 1980년 서민주거 마련을 위해 도입된 지역주택조합 사업은 주택법에 그 내용이 규정돼 있다. 따라서 재개발과 달리 사업 추진 지역에 토지를 보유하지 않고도 토지주들로부터 토지사용권원(토지사용승낙서 등)만 확보한 상태에서 해당 지역에 6개월 이상 거주한 무주택자 또는 85㎡ 이하 1주택자를 조합원으로 모집할 수 있다. 그러나 사업승인 단계에서는 결국 토지 95%를 확보해야 하기 때문에 토지나 주택 등 기존 부동산 소유주들이 모여 설립하는 일반 정비사업 조합과 달리 성공 가능성이 낮다. 땅값이 크게 올라 사업 성공의 관건인 토지매입 자체가 갈수록 어려워지고 있기 때문이다. 이 과정에서 사실상 초기부터 사업을 주도한 업무대행사들이 폭리를 취하는 등의 문제로 사업비를 모은 조합원들이 피해를 보는 사례 역시 부지기수다. 부동산 투자자들 사이에선 “(지역주택조합을) 원수에게 추천하라”는 우스개가 있을 정도다. 전문가들은 원칙적으로 개발사업을 추진할 권리는 지역주택조합이 아닌 토지 소유주에게 있다고 입을 모은다. 일부 전문

2023.11.09 06:00:03

지역주택조합 사당동 동작구재개발 신속통합기획 재테크
가구주 자격 상실한 지역주택조합 조합원의 분담금 환불[임형준의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산] 가구주 자격을 상실한 지역주택조합 조합원은 조합 가입 계약을 해지하지 않아도 조합원 자격을 상실한다. 지역주택조합의 조합원은 조합 설립 인가 신청일(주택 건설 대지가 투기과열지구 안에 있을 때 신청일 1년 전의 날)부터 조합 주택의 입주 가능일까지 가구주 자격을 유지해야 한다. 조합원 지위를 상속받았거나 근무·질병 치료·유학·결혼 등 부득이한 사유로 가구주 자격을 일시적으로 상실한 경우, 시장·군수·구청장이 인정하는 경우 예외적으로 조합원 자격을 인정하고 있지만(주택법 시행령 제21조 제2항) 그 외에는 가구주 자격을 유지해야 한다. 한편 지역주택조합 제도는 일정한 구분에 따른 지역에 거주하는 무주택 또는 소형 주택 가구주의 주택 마련을 통한 주거 안정 등을 위한 제도다. 따라서 지역주택조합의 조합원 자격에 관한 주택법이나 그 시행령 등의 규정은 당사자의 의사에 의해 그 적용을 배제할 수 없다. 가구주 자격을 상실한 조합원은 조합 가입 계약을 해지하지 않더라도 주택법 내지 그 시행령에서 규정한 조합원 자격 요건을 결해 당연히 조합원 자격을 상실하는 것으로 봐야 한다. 같은 취지에서 대법원은 가구주 자격을 상실해 조합원 자격을 상실한 이는 조합 가입 계약을 해지하지 않았다고 하더라도 조합원 자격이나 지위를 유지할 수 없다고 판시했다. 가구주 자격을 상실한 지역주택조합 조합원은 조합 가입 계약서나 조합 규약에서 정한 바에 따라 납부한 분담금을 반환받을 수 있다. 통상의 지역주택조합에서는 조합 가입 계약서나 조합 규약에 ‘조합원이 조합원 자격을 상실했을 때 납부한 분담금 중 일정 비용을 공제한 나머지를

2023.10.01 09:15:38

한경비즈니스 사설칼럼 지역주택조합 가구주 조합원 분담금
지역주택조합, 탈퇴 방식에 따라 분담금 환불 시기도 달라[임형준의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]지역주택조합의 탈퇴를 고민하는 이들은 탈퇴가 가능한지, 탈퇴 시 돌려받을 수 있는 분담금이 얼마인지 궁금할 수밖에 없다. 그뿐만 아니라 탈퇴할 때 분담금을 언제 돌려받을 수 있는지 역시 중요한 문제다.결론부터 얘기하면 조합 탈퇴 방식에 따라 분담금 환불 시기는 다르다. 조합 가입 계약 취소 시, 주택법 제11조의6에 따라 탈퇴 시, 임의 탈퇴 시 각 분담금 환불 시기에 대해 알아보자.먼저 조합 가입 계약을 취소할 때의 분담금 환불 시기다. 지역주택조합의 허위·과장 광고에 속아 조합과 조합 가입 계약을 체결한 이는 기망을 원인으로 계약을 취소할 수 있다.예컨대 토지 확보율에 관해 기망당했거나 안심보장증서에 의해 기망 당한 이는 조합의 기망을 원인으로 계약을 취소하고 납부한 분담금 전액의 반환을 구할 수 있다.조합에 대해 적법하게 취소권을 행사했다면 취소권 행사의 의사 표시가 조합에 도달한 때에 계약이 취소되고 계약은 처음부터 체결하지 않은 것이 돼 조합은 탈퇴자가 납부한 분담금을 보유할 법률상 원인을 상실하게 되며 그에 따라 조합은 탈퇴자에게 분담금을 반환할 의무를 부담하게 된다.또한 조합은 탈퇴자로부터 분담금 반환 청구를 받은 다음날부터 분담금에 대한 민법상 연 5%의 지연 이자까지 부담하게 되는데 소송을 통해 분담금 반환을 청구하는 경우 소장 부본이 조합에 송달된 다음날부터 분담금에 대한 소송 촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 지연 이자를 청구할 수 있다.다음은 주택법 제11조의6에 따라 탈퇴할 때 분담금 환불 시기다. 지역주택조합의 가입을 신청한 자는 가입비 등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청

2023.05.11 06:00:08

한경비즈니스 사설칼럼 법으로 읽는 부동산 지역주택조합
지역주택조합 탈퇴 네 가지 방법[임형준의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]아파트 값이 치솟으면서 저렴한 가격에 ‘내 집 마련’의 꿈을 이룰 수 있는 지역주택조합 사업이 유행처럼 전국적으로 확산되고 있다. 우리 주변에서도 가입자를 심심치 않게 찾아볼 수 있을 정도로 많은 이들이 가입했다.하지만 사업의 불안정성과 불확실성으로 인해 조합에서 탈퇴하기를 희망하는 조합원들이 늘어나는 부작용도 발생한다. 그리고 이와 관련한 많은 분쟁이 발생하고 있다. 그러면 지역주택조합은 과연 어떻게 탈퇴할 수 있을까.첫째 방법은 주택법 제11조의6에 따른 탈퇴다. 지역주택조합(추진위원회)에 가입한 자는 가입비를 예치한 때로부터 30일 이내에 자유롭게 조합에 탈퇴 의사를 밝히고 조합으로부터 탈퇴할 수 있다(주택법 제11조의6 제2항).탈퇴를 희망하는 이는 국토교통부령으로 정하는 청약 철회 요청서를 조합에 제출해야 하고 조합은 주택법 제11조의6 제4항에 따라 청약 철회 요청을 받은 때로부터 7일 이내에 분담금 예치 기관의 장에게 분담금의 반환을 요청해야 한다.예치 기관의 장은 반환 요청일로부터 10일 이내에 분담금 전액을 탈퇴자에게 반환해야 하도록 법에 명시됐다.즉 지역주택조합에 가입한 자는 가입 후 가입비를 예치한 때로부터 30일 이내에 어떠한 사유 없이도 자유로이 조합에서 탈퇴하고 납부한 분담금 전액을 반환받을 수 있다.다만, 위 조항은 2020년 12월 11일부터 시행됐다. 그 이전에 지역주택조합에 가입한 자들에게는 적용되지 않는다. 또 위 조항은 시행 후 최초로 조합원 모집 신고를 할 때 적용하기 때문에 2020년 12월 11일 이전에 이미 조합원 모집 신고를 한 조합에 가입한 자들에게는 적용되지 않는다는 사실을 참고할

2022.02.18 17:30:04

지역주택조합 법으로 읽는 부동산
이미 납부한 지역주택조합 가입비, 돌려받을 수 있을까 [이철웅의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산] 부동산 가격이 천정부지로 치솟고 있어 아파트 청약에 당첨되는 것이 쉽지 않다. 이렇듯 주택 마련의 문턱이 높아지면서 최근 지역주택조합에 대한 관심이 유난히 뜨거운 모습이다.청약통장이 필요하지 않으면서 주변 아파트 시세 대비 합리적인 비용에 집을 살 수 있기 때문이다.하지만 지역주택조합에 가입할 때 주의해야 할 점들이 많다. 지역주택조합제도는 실제로 완공돼 입주하는 사례가 25% 정도에 불과하다.그때까지 걸리는 시간이 비교적 길다는 단점도 있다. 그럼에도 불구하고 아파트를 저렴하게 구입할 수 있다는 장점이 있기 때문에 주택 마련의 꿈을 갖고 있는 많은 이들이 가입하는 것으로 보인다.하지만 막상 가입한 후 이러저러한 사정이 생기거나 마음이 바뀌어 지역주택조합 가입을 신청할 때 납부한 금액(이를 주택법에서는 ‘가입비등’이라고 한다)을 반환받아야 할 경우가 종종 발생한다.분양사의 기망 행위 증명할 필요 없어져그렇다면 이렇게 마음이 바뀌었을 때 이미 납부한 가입비등을 과연 반환받을 수 있을까. 아래에서 살펴볼 개정 주택법 시행 전후를 막론하고 분양 대행사의 기망 행위가 있었던 경우, 즉 토지 확보율을 허위로 고지했거나 신청인에게 거주 요건 등 조합원 자격이 없음에도 불구하고 계약이 가능하다며 가입시키는 등 분양 대행사가 계약의 중요 내용을 허위로 고지했거나 신청인에게 착오를 유발시킨 경우에는 신청인은 이를 이유로 가입 계약을 취소할 수 있었다.최근에는 가입비등 반환이 더욱 수월해졌다. 2020년 12월 11일부터 시행된 개정 주택법의 ‘조합 가입 철회 및 가입비 반환’규정에 따르면 주택조합의

2021.08.12 06:00:13

법으로 읽는 부동산 지역주택조합

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