매거진한경

# 계약갱신청구권

탈 많은 임대차 3법 ‘합법’…헌재 “집주인 재산권 침해 아냐” [김진성의 판례 읽기]

[법알못 판례 읽기]헌법재판소가 세입자의 계약갱신청구권과 전월세상한제를 규정한 주택임대차보호법 조항이 헌법에 어긋나지 않는다고 판단했다. ‘임차인의 주거 안정 보장’이라는 입법 목적의 정당성을 고려할 때 집주인의 기본권 제한 정도는 크지 않다고 봤다.헌재가 법 자체에는 문제가 없다고 판단하면서 주관부처인 국토교통부 등은 법률이나 시행령 등을 개정해 제도 보완에 나설 것으로 예상된다.헌재 심판대에 오른 주택임대차보호법 조항들은 문재인 정부 시절인 2020년 전월세신고제와 함께 ‘임대차 3법’이란 이름으로 도입됐다. 전세시장 혼란과 전세사기 등을 불러왔다는 비판과 함께 폐지론이 제기되기도 했다. 헌재 “임차인 주거안정 도모 필요”헌재는 2024년 2월 28일 서울 재동 헌재 대심판정에서 주택임대차보호법 제6조의 3 일부 조항(계약갱신 요구), 제6조의 3 제3항 단서 중 제7조 제2항(차임증액 한도), 제7조의 2(월차임 전환율) 등의 위헌 확인 사건 선고기일을 열어 재판관 전원일치 의견으로 합헌 결정을 내렸다.헌재는 “임차인 주거 안정 보장이라는 입법 목적이 정당하고 임차인의 주거 이동률을 낮추고 차임 상승을 제한함으로써 임차인의 주거 안정을 도모할 수 있다는 점에서 수단의 적합성이 인정된다”며 이같이 결정했다.헌재는 “국가는 경제적 약자인 임차인을 보호하고 사회복지 증진을 위해 노력할 의무를 지므로 임차인의 주거 안정이라는 공익은 크다”며 “임대인의 계약의 자유와 재산권을 제한하는 것은 비교적 단기간에 이뤄져 그 제한 정도가 크다고 볼 수 없기 때문에 법익의 균형성도 인정된다”고 밝혔다.

2024.03.10 06:04:01

법알못 판례 읽기 임대차3법 주택임대차보호법 계약갱신청구권 헌법재판소
임대계약 갱신 거절 ‘실거주’ 사유…대법 “집주인이 증명해야” [민경진의 판례 읽기]

[법알못 판례 읽기]실거주 목적을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절한 임대인에게 실거주에 대한 증명 책임이 있다는 첫 대법원 판단이 나왔다.단순히 ‘실제 거주하려는 의사’를 표명한 것만으로는 임차인의 계약갱신청구권을 거부할 수 없다는 취지다.대법원은 계약갱신 요구를 거절하려면 집주인이 명백한 근거를 제시해야 한다고 판단했다. 이번 판결은 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 집주인의 실거주를 둘러싼 임대·임차인 간 갈등에 새로운 전기가 될 전망이다. 1·2심 실거주 이유로 계약갱신 거부 ‘적법’대법원 2부(주심 민유숙 대법관)는 2023년 12월 7일 집주인 A 씨가 세입자 B 씨를 상대로 제기한 건물 인도 청구 소송에서 원고 승소로 판단한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법에 돌려보냈다.대법원은 “원심은 임대인의 ‘실제 거주하려는 의사’가 진정하다는 사정을 충분히 심리하지 않은 채 원고의 갱신 거절이 적합하다고 본 잘못이 있다”는 취지로 이같이 선고했다.A 씨는 2019년 1월 B 씨 부부에게 서울 서초구 소재 아파트를 보증금 6억3000만원에 같은 해 3월부터 2021년 3월까지 임대하는 임대차계약을 맺었다. A 씨의 남편은 임대차계약 만료일을 약 3개월 앞둔 2020년 12월 B 씨에게 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 표시했다.그는 “코로나로 사업이 어려워져 금전적으로 매우 어렵고 자녀들을 제주 국제학교에 보낼 수도 없게 됐다”며 “자신이 현재 거주하는 아파트를 급매로 팔고 가족 모두가 (이 사건 아파트에) 들어와서 살려고 한다”고 설명했다.B 씨는 일단 수긍하는 답변을 했다가 이후 내용증명우편을 통해 &ld

2023.12.31 06:03:01

법알못 판례 읽기 부동산 계약갱신청구권 주택임대차보호법 실거주의사
카운트다운 돌입한 전셋값 인상 시한폭탄[아기곰의 부동산 산책]

[아기곰의 부동산 산책]전셋값 인상의 시한폭탄이 카운트다운에 돌입했다. 전월세 상한제와 계약갱신청구권이 2020년 7월 전격 실시된 이후 2년의 계약 기간 만료가 다가오고 있다.물론 모든 전세 계약이 동시에 만료되지는 않는다. 이에 따라 계약갱신청구권 만료가 큰 폭발력이 없다고 생각하는 이들도 있다. 하지만 세입자에게는 그렇지 않다.2년 만에 8500만원 오른 아파트 전셋값올해 4월 말 기준 전국 아파트의 평균 전셋값은 3억4041만원이다. 반면 2020년 7월 말 평균 전셋값은 2억5554만원이다. 이를 감안하면 1년 9개월 만에 8487만원이 오른 셈이다.앞으로 3개월간 추가 인상될 것을 감안하면 적어도 8500만원에 가까운 추가 자금을 준비해야 한다. 서울은 더욱 심각하다. 상승분까지 감안하면 1억8000만원 이상 준비해야 한다.임대차보호법이 발효되기 직전, 전국 평균으로 아파트 전셋값은 1308만원, 서울은 4876만원만 올려주면 됐다. 하지만 현재는 전국은 8500만원, 서울은 1억8000만원을 준비해야 하는 것이다.역대급으로 전셋값이 오른 원인은 오롯이 임대차보호법 때문만은 아니다. 2020년 하반기부터 시작된 돈 가치 하락의 영향도 있다. 다만 분명한 것은 임대차보호법이 세입자를 보호하는 방패가 아니라는 점이다. 이 법에는 한계가 있다.임대차보호법은 임대료 상승을 영구히 낮추는 대책이 아니라 2년이라는 단기간에만 5% 이내로 제한하는 정책이다. 4년이 지나면 그동안 인상하지 못한 임대료가 한꺼번에 오른다.임대차보호법 시행 과정에는 많은 무리가 있었다. 임대인은 재산권에 심각한 피해를 봤다. 임대료를 시세에 맞춰 올리지 못한다는 것은 부차적 문제다. 더 큰 문제는 본인의 집을 팔고 싶어도

2022.05.07 06:00:04

재테크 임대차보호법 계약갱신청구권 전세 임대
전세 계약갱신청구권이 몰고 올 후폭풍

[비즈니스 포커스]임대차 3법 후폭풍이 올여름부터 거세게 불 것으로 전망된다. 새해 들어 집값이 안정세를 보이고 있다는 소식이 전해지고 있지만 임대차 3법이 시행 2년을 맞는 여름부터 전셋값 상승에 따른 월세 난민이 속출할 것이란 우려가 나온다.눈앞에 다가온 전세의 월세화임대차 3법은 2020년 7월 말 시행됐다. 현 정부 들어 전셋값 급등과 집값 상승을 막기 위해 시행됐다. 계약갱신청구권, 전월세 신고제. 전월세 상한제 등을 포함하는 법안이다.계약갱신청구권은 세입자에게 1회의 계약갱신청구권을 보장해 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장받도록 한 권리다. 전월세 상한제는 임대료 상승 폭을 직전 계약 임대료의 5% 내외로 하도록 정한 것이고 전월세 신고제는 임대차 계약 당사자인 집주인과 세입자가 30일 안에 주택 소재지 관청에 임대금 계약 정보를 신고하는 제도다.임대차 3법 시행으로 집주인들은 5% 이내에서 전셋값을 올리지 못했다며 볼멘소리를 냈다. 이에 따라 계약갱신청구권을 사용한 세입자 대신 새 세입자를 구해 그동안 올리지 못했던 전세 상승분까지 반영한 매물을 내놓을 것으로 예상된다. 2020년 7월 법 시행 이후 계약갱신청구권을 행사한 세입자는 7월부터 계약이 만료된다.더욱이 올해 3월 공시 가격 상승에 따라 보유세 부담이 늘어나면서 종합부동산세 부담이 커진 집주인들이 세금 부담까지 전셋값에 포함할 가능성도 있다.전셋값 상승이 현실화되는 가운데 전문가들은 ‘전세의 월세화’ 시대가 일러질 것으로 보고 있다. 높아진 전셋값과 함께 금리도 인상되면서 대출 이자 부담이 커졌다. 또 집주인이 전세금을 은행에 맡겨 얻는 이자보다 월세 수익이 더 많아진

2022.03.01 06:00:01

산업 부동산 임대차3법 계약갱신청구권 전세의월세화
실거주 목적으로 산 집, 세입자가 계약 갱신을 요구한다면

[법으로 읽는 부동산] 집주인의 실제 거주를 목적으로 한 갱신 요구 거절은 임차인이 갱신요구권을 행사할 당시의 법적 임대인만 할 수 있다는 판결이 최근 나왔다. 지금도 분쟁이 끊이지 않고 있는 임차인의 갱신요구권과 실제 거주 목적인 새 집주인의 갱신요구거절권 사이의 대립에 대한 최초의 판결이다. 물론 하급심 판결이므로 추후 대법원을 비롯한 상급심 판결을 통해 그 결론이 달라질 수 있지만 그동안 여러 논의를 법리적으로 정리했다는 점에서 나아가...

2021.03.29 08:26:41

재테크 부동산 임대차보호법 계약갱신청구권 실거주

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