매거진한경

# 감정평가

토지소유자 감정평가사 추천제도, 개선 필요한 이유[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]강제수용은 당해보면 아주 무서운 제도다. 팔고 싶은 생각이 전혀 없는데도 내 토지와 건물의 소유권을 강제로 가져가버린다. 이에 대한 보상금 역시 개별 토지소유자의 의사와 무관하게 감정평가로 결정되니 토지 소유주 입장에서는 두려움과 무력감, 심지어 분노까지 느끼게 된다.이처럼 공익사업이 이뤄지려면 사유재산권에 대한 사용, 수익, 처분의 자유권이 제한되는 문제에서 조금이나마 토지를 수용당하는 피수용자의 의견과 이익이 충분히 반영된 보상액을 받을 수 있도록 지원하는 제도가 있다. 협의보상평가 단계에서 피수용자가 자신이 원하는 감정평가사를 선정할 기회를 보장하는 ‘토지소유자 감정평가사 추천제도’다.제도의 취지는 피수용자의 권익보장이다. 또 토지소유자가 추천한 감정평가사의 평가수수료도 사업시행자가 지불해 토지 소유주에게 좋은 제도다. 그러나 현실에서 토지소유자가 이 권리를 실제로 행사하는 것이 쉬운 일이 아니라는 것이 문제다.먼저 토지소유자가 자신이 원하는 감정평가사를 추천하기 위해서는 일정 요건을 갖춰야 하며 기간 내 한 명의 감정평가사를 추천해야 한다.요건은 보상 대상 토지면적의 절반 이상에 해당하는 토지소유자와 보상 대상 토지의 토지소유자 총수의 과반수 동의를 받은 사실을 증명하는 서류를 첨부해야 한다는 것이다.보상계획열람공고일로부터 30일 이내에 위 2가지의 요건을 갖춘 서류를 제출하여야 하는데, 만약 내 토지만 수용된다고 하면 문제가 없다. 나 혼자 추천하면 되니까 상관이 없다. 그러나 대부분의 공익사업에 편입되는 토지소유자는 최소 수십 명에서 많게는 수백 명에 이른다.이 토지소

2024.04.13 09:13:27

감정평가 강제수용
‘전세사기’ 가담의혹 감정평가법인, HUG 선정 법인에서 제외

주택 감정평가액을 의도적으로 높이는 일명 ‘업(UP) 감정’을 한 의혹을 받고 있는 일부 감정평가법인이 주택도시보증공사(HUG) 선정 법인 명단에서 빠졌다.HUG는 전세보증 시 전세사기 피해를 막기 위해 감정평가법인을 선정해 적정 주택가격과 보증금을 책정하고 있다. 이들 법인은 일부러 인근 고액 거례 사례를 선정해 전세보증금액을 상향하는 방식으로 전세사기에 가담했다는 의심을 사고 있다.5일 국토교통부는 올해 HUG 전세보증금반환보증 감정평가기관이 37곳에서 33곳으로 줄었다고 밝혔다. 4곳이 타당성 조사를 통과하지 못했기 때문이다.당초 지정된 감정평가법인은 총 40곳이었지만, 지난해 일부 임대인과 감정평가법인이 모의해 감정평가액을 부풀려 보증 상품에 가입하는 사례가 적발된 바 있다. 국토부가 이들 법인에 대한 징계에 나서면서 현재는 33곳만 이용할 수 있게 됐다.HUG 전세 관련 보증을 받기 위해서는 전세보증금이 공시가격의 126%(공시가격의 140%×전세가율 90%)보다 낮아야 한다.HUG는 지난해 5월 전세보증금반환보증·전세금안심대출보증·전세자금대출특약보증 관련 상품을 가입할 때 감정평가를 받도록 한국감정평가사협회에서 추천한 일부 법인을 전세보증 감정평가기관으로 지정했다.기존에는 집주인이나 세입자가 감정평가법인을 지정했지만 일부 법인이 감정평가액을 부풀리는 방식으로 보증금이 매매가와 비슷하거나 더 비싼 일명 ‘깡통전세’ 주택이 보증 상품에 가입하도록 하는 사건이 발생하자 생긴 제도다.더불어 국토부는 2022년부터 국회제공정보와 자체조사를 이용해 수집한 감정평가서 중 전세사기가 의심되는 과다감정평가서를 찾아

2024.04.05 09:59:55

전세사기 빌라전세 감정평가 HUG 정책
소규모 재건축사업 매도청구소송 감정평가의 현실적 문제[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]소규모 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업을 말한다. ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에 의해 추진되며 가로주택정비사업, 자율주택정비사업과 함께 소규모주택정비사업에 해당한다.‘소규모 재건축’이라는 명칭에서 알 수 있듯이 규모 자체가 전통적인 재건축에 비해 상당히 축소된 1만㎡ 미만이나 노후 또는 불량건축물의 수가 전체 건축물의 3분의 2 이상, 기존 주택의 세대수가 200세대 미만인 지역에서 사업을 할 수 있다.미니 재건축이라고 보면 되는데 작은 사업구역이 가진 가장 큰 특징이자 장점은 속도가 빠르다는 것이다. 일반 재건축에 비해 절차가 대폭 줄어들어 입주까지 걸리는 시간이 3~4년 수준일 정도로 굉장히 신속하다.문제는 속전속결로 진행되는 소규모 사업장의 사업과정에서 현금청산을 하는 이른바 ‘매도청구소송’의 피고가 과연 제대로 개발이익이 반영된 시가로 부동산을 매도할 수 있는가 하는 것이다.매도청구소송 감정평가 시 감정기준일 당시 ‘시가’를 평가한다. 이때 시가에는 “감정평가의 기준시점까지 현실화, 구체화된 개발이익을 반영하여야 한다”는 것이 명백히 확립된 대법원 판례다. 따라서 일반적으로 알고 있는 주변 시세를 기준으로 접근하면 손해를 볼 수도 있다.대법원은 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축사업의 시행자가 같은 법 제39조 제2호에 의해 “토지만 소유한 사람에 대하여 매도청구권을 행사하면 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 그 토지에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립한다”고 했

2024.03.30 06:27:02

감정평가 매도청구소송 재건축사업 소규모 박효정
감정의견서, 어떻게 하면 효과적으로 작성할까[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]법원감정평가 업무는 항상 분쟁 속에서 이뤄진다. 이 때문에 당사자 간에 이익이 첨예하게 대립하는 상황에서 평가액을 결정해야 하는 어려움이 있다.부부가 이혼소송을 하며 재산분할 다툼이 큰 경우를 예로 들어보자. 재산을 나눠줘야 하는 입장에서는 최근 부동산 가격이 얼마나 떨어졌는지를 강조하며 감정평가액이 낮아야 한다고 강하게 주장한다.반대로 재산을 분할 받아오는 입장에서는 부동산 가격이 얼마나 높아야 하는지에 대해, 그리고 왜 높아야 하는지에 대해 강력히 주장한다.소송 당사자는 감정평가의 진행 과정이나 결과에 예민할 수밖에 없다. 입장이 너무나 상반되기 때문이다. 같은 부동산을 놓고 자신은 높게 나올수록 좋고, 상대방은 낮게 나올수록 좋으니 말이다. 비단 이혼소송에서의 재산분할뿐만이 아니다.보상금증액청구 소송에서 원고인 피수용자는 직전 보상액이 형편없이 낮다며 평가액이 올라야 한다고 주장한다. 하지만 피고인 사업시행자는 직전 보상액이 정상가치에 비해 이미 너무 높았기 때문에 오히려 법원감정액은 낮아져야 한다고 맞선다.부당이득반환청구 소송에서 원고는 토지의 임료가 왜 높아야 하는지에 대해 감정인에게 호소하지만 피고는 오히려 기존의 임료도 높다고 받아친다.필자 역시 법원감정을 하며 원고, 피고나 혹은 그들의 대리인으로부터 여러 가지 형태의 주장과 의견을 듣는다.이혼소송 사건에서 필자의 사무실로 전화해서 분할받을 아파트 가격이 높아야 하는데 이혼하려는 배우자 및 그 가족으로부터 얼마나 부당한 대우를 받았는지, 혼인생활 자체가 얼마나 고되고 괴로웠는지에 대해 한탄하는 경우도 있었다.상속재산분

2024.03.02 09:25:36

감정의견 감정평가 박효정 작성 법원감정평가 업무
분양권의 상속·증여세 감정평가로 절세 가능한 조합원 입주권 [박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]최근 업무를 하면서 입주권, 분양권에 대한 증여세 절세를 위한 감정평가 문의가 늘고 있다. 자녀에게 안전하게 부를 이전하는 장기 플랜의 일환으로 재개발, 재건축의 조합원이 아예 철거 전 구축아파트나 입주권을 자녀에게 증여하는 것이다.상담을 요청하는 의뢰인들은 어차피 자녀에게 이전할 재산이라면 아무래도 새로 지어진 신축아파트 상태에서 증여하면 세금 부담이 크니 입주권을 주는 방식으로 절세를 모색할 생각을 한다.조합원 입주권은 재개발, 재건축 구역에서 관리처분인가로 인해 취득한 입주자로 선정된 지위다. 분양권은 아파트 분양에 청약해 당첨으로 취득한 권리를 말한다. 조합원 입주권이나 분양권은 아파트 그 자체가 아니라 아파트를 취득할 수 있는 권리다.한편 재개발 또는 재건축 사업은 조합설립인가 후에도 10년 이상 소요되는 것이 태반이다. 또 여러 가지 사정으로 사업이 더 장기화하는 경우도 많다. 이 과정에서 입주권이나 분양권이 상속되는 경우도 많이 발생한다.현업에서 절세 감정평가를 수행하며 체감하기로는 재개발, 재건축 사업에서 조합원 입주권은 증여보다는 상속 사례가 더 많은 것 같다.다음 세대로의 부의 이전을 위한 계획에 따른 증여 또는 전혀 생각지도 못했던 상속을 통해 입주권이나 분양권을 받는 경우 증여세, 상속세를 합리적으로 절세하는 방법을 모색하는 것이 중요하다.입주권이나 분양권은 건물이 없는 토지 상태에서 아파트를 얻을 수 있는 권리이므로, 시가에 대한 평가방법은 부동산을 취득할 수 있는 권리의 평가방법을 따르면 된다. 이 경우 기준시가가 존재하지 않으므로 2개 평가기관의 감정평가액을 적용해야 한다

2024.02.26 10:45:38

감정평가 분양권
토지의 현 시세와 수용보상액이 다른 이유[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]흔히 ‘보상’이라는 단어와 연동되는 말들이 있다. 뉴스나 신문기사에 자주 등장하는 단어로는 ‘피해보상’, ‘보상대책’이라는 단어가 떠오른다. 보상 대상이 토지인 경우에는 ‘헐값보상’이라는 단어가 가장 많이 눈에 띈다.보상 지역에서는 늘 헐값보상 논란이 발생한다. 헐값보상을 받았다는 말은 결국 내 토지의 현재 시세, 즉 시장가치에 비해 보상액이 낮다는 의미다. 아울러 이런 보상금으로는 내 토지 인근으로 유사한 토지, 즉 대체토지를 취득할 수 없다는 얘기와도 같다.실제 시세와 보상금의 차이는 크다. 현실적인 괴리가 있다는 헐값보상, 왜 개발사업에서 보상금은 늘 헐값이라는 논란이 끊이지 않을까. 보상금을 헐값으로 만들어버리는 현실적인 문제들은 무엇일까.먼저 보상금은 감정평가사가 산정한다. 법률에 따라 보상평가를 하는데, 보상평가의 대원칙은 바로 ‘당해 공익사업으로 인한 토지가격 변동을 제외’하는 것이다. 다른 말로 ‘개발이익배제 원칙’이다.관련 법령에는 다양한 방식으로 개발이익을 배제하는 감정평가 기법과 장치를 규정하고 있다. 해당 사업으로 인한 개발이익을 배제하기 위해 ‘공익사업이 없었을 때’를 상정해서 존재하는 시장가치를 보상하게 되는데, 문제는 보상을 받는 사람은 공익사업이 있었기 때문에 보상을 받게 된다는 점이다.공익사업이 발생했으면 개발 호재로 인근 부동산 시세가 천정부지로 뛰어오른 상태인데, 개발이익이 배제된 보상금을 수령하면 수용된 기존 토지의 주변으로 비슷한 위치, 규모, 이용 상황, 즉 ‘수용당한 땅만 한 땅’, 이른바 대체지를 취득하

2024.02.03 09:30:59

수용보상액 감정평가 박효정 토지 시세
리모델링 주택조합 매도청구소송시 피고의 전략[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가] 최근 리모델링 주택조합 매도청구가 부쩍 늘어난 것 같다. 법원으로부터 평가 명령을 받는 것도 그렇고 당장 늘어난 상담에서도 리모델링 주택조합 관련 분쟁이 많아졌다는 생각이 든다.최근 상담하고 있는 리모델링 미동의자로서 조합으로부터 소유권이전등기 청구의 소, 이른바 매도청구소송 소장을 받은 피고들의 사연을 들어보면 60~70대의 어르신들이 많은데, 평생 살면서 법원에서 소장이 날아온 경우는 처음이라 걱정이 이만저만이 아니라고 한다.처음엔 “감히 누가 남의 부동산을 뺏어간다고 그래”라며 호통을 치던 어르신도 나중에 본인 명의 아파트 등기사항전부증명서(약칭 등기부)에 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 기타일체의 처분행위를 금지하는 가처분결정이 등재되면 기세가 푹 꺾인다.피고로서는 자신이 반대하는 리모델링 사업 조합에서 내 재산에 매매 등 처분행위를 금지시키는 가처분을 할 수 있다는 사실 자체와 내 부동산을 마음대로 못 하게 하면서 다툼의 우위를 선점하고 나서는 조합의 행위를 용인해주는 법에 대해 상당한 혼란을 느낀다.이때 피보전권리는 바로 매도청구를 원인으로 한 소유권이전등기청구권이 되고, 채권자는 조합이 된다.주택법에 따른 리모델링 주택조합은 리모델링 사업에 동의하지 않는 사람의 부동산 소유권을 강제로 취득할 수 있으며, 리모델링 주택조합의 매도청구권과 관련한 절차는 집합건물법을 준용하고 있다.리모델링 주택조합은 주택조합설립 인가를 받고 리모델링 허가를 위한 동의율을 확보하면 매도청구권을 행사할 수 있다.이때 리모델링의 허가까지 받을 필요는 없다. 오히려 리모델링 허가

2024.01.20 20:35:26

매도청구소송 리모델링 주택조합 감정평가 박효정
아파트 상속세, 감정 평가로 절세하는 방법[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]상속세나 증여세 절세와 관련된 감정평가 업무를 하다 보면 서울에서 웬만한 아파트 한 채만 상속받아도 상속세 연부연납을 신청해야 할 만큼 최근 몇 년 사이에 자산가치가 많이 상승했다는 것을 느낀다.최근 5년간의 아파트 평균 매매가격의 동향 통계자료를 보면, 서울의 아파트는 2018년 1월에 약 6억7000만원에서 2023년 7월에는 약 10억3000만원으로 상승했다.최근 서울 서초구 소재 아파트의 상속세 절세 감정평가를 하며 찾아보니 2018년 1월 당시 약 13억원이었던 평균매매가격이 2023년 11월 20억2000만원으로 불과 5년 만에 55%나 상승했다. 5년 만에 아파트 평균매매가격이 7억원 이상 상승했다고 생각하면 실로 엄청난 상승이 아닐 수 없다.이처럼 자산가액이 상승한 시점에 증여나 가족 간에 부동산 저가양도 등이 아닌 상속으로 인한 명의이전은 상속의 시점을 조절할 수도 없고 미리 계획하기도 어렵다는 점이 상속인의 마음을 무겁게 한다.현실 감정평가 세계에서는 아파트 한 채를 상속받으며 수억원의 상속세를 내는 경우를 많이 본다. 대부분 자녀가 상속을 받는데 10년 동안 세금을 나눠 내는 연부연납을 신청한다고 해도 매월 현금흐름이 일정한 경우에는 고정된 월급 안에서 세금을 마련하는 것이 보통 일이 아니다.실제로 많은 의뢰인이 어려움을 토로하는 부분이다. 현실이 이렇다면 충분히 절세할 수 있는 부분까지 세금으로 내는 우를 범해서는 안 될 것이다. 또한 상속인이 컨트롤할 수 없는 영역에서 추징 당하는 일은 반드시 피해야 한다.아파트는 꼬마빌딩이나 토지, 상가나 공장 같은 부동산에 비해 상대적으로 유사매매사례가 많은 것이 사실이다. 그래서 상속받거나 증여

2024.01.07 09:33:37

감정평가 아파트 상속세 박효정 감정
감정평가 잘 받는 법...도로조건을 파악하라[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정 평가]토지보상이나 현금청산금, 이혼소송재산분할이나 담보평가 등 감정평가를 잘 받고 싶은 이유는 다양하다. 토지의 가치를 형성하는 수많은 요인 중 특히 토지가 어떤 도로에 어떻게 맞닿아 있는가는 가치를 판정하는 데 큰 영향을 미친다.따라서 감정평가적으로 내 토지의 ‘도로조건’이 어떤지 알아두면 토지 특성 분석 및 다른 토지와의 비교에 많은 도움이 된다. 일단 내 토지의 사양을 알아야 가치의 높고 낮음을 논할 수 있으므로 토지의 감정평가 시 도로조건을 어떻게 구분하는지 알아두면 좋다.감정평가에서 도로는 차도와 인도의 너비를 기준으로 판단한다. 토지가치에 실질적 영향을 미치는 도로 부분이 차도와 인도이기 때문이다. 감정평가상 도로는 차도와 인도의 도로 너비를 기준으로 세분화한다.구체적으로는 25m 이상 도로에 접하면 광대로라고 하며, 12m 이상 도로에 접하면 중로라고 한다. 8m 이상 도로에 접하면 소로라고 하며, 8m 미만 도로이면서 자동차통행 가능한 도로를 세로(가), 자동차통행은 불가하나 이륜자동차가 통행이 가능한 경우 세로(불)이라고 한다.한편 토지의 어떤 부분도 도로에 직접 연결되지 않은 토지를 맹지라고 하는데, 맹지는 건축법상 건물을 세울 수 없는 등 이용에 제한이 있다. 따라서 이용이 제한을 받는 만큼 토지의 가치가 낮아진다.상식선에서 생각해도 토지에 접한 도로의 폭이 넓을수록 토지의 가치가 높아질 것이다. 그렇다면 토지의 여러 부분에 도로가 접하는 경우는 어떨까. 우리가 쉽게 말하는 코너 땅, 즉 도로에 두 면 이상 맞닿은 토지를 ‘각지’라고 하며, 한 면만 도로에 붙은 토지보다 가치가 높다.도로조건으로

2023.12.15 08:21:43

한경비즈니스 사설칼럼 감정평가 도로조건 박효정 감정
리모델링 한 건물, 감정평가 입증하면 유리한 이유[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정 평가] 평가] 재개발·재건축사업은 노후하고 열악한 주거환경을 개선하는 사업이다. 따라서 정비구역 내에 소재하는 건물은 대체로 오래되고 보수가 제대로 되지 않아 건물의 가치가 거의 없는 경우가 많다. 사람이 살고 있는 경우도 있지만 오랜 기간 방치된 경우도 많고, 아예 폐가 상태로서 건물의 가치보다는 오히려 철거비가 더 나오는 상황도 빈번하다. 이처럼 정비구역 내에 소재하는 건물은 1960~70년대에 사용승인을 받아 현재 시점에서는 이미 내용연수가 다 경과했으며, 현실에서도 효용이 거의 없는 건물이 많기 때문에 감정평가 시에도 대체로 토지의 가격이 중요하고 건물가치는 전체 부동산 가격에서 차지하는 비율이 적은 것이 일반적이다. 그런데 간혹 정비구역 내 소재하는 건물이라도 소유자가 거주하기 위해서 혹은 월세를 주기 위해서 건물의 내·외부를 전면적으로 수리·보수해 완전히 리모델링하는 경우도 있다. 건물을 대수선 수준으로 외관까지 모두 바꾼 경우라고 하더라도 건물 내부의 모습을 확인하지 않는 이상 정비구역 내 존재하는 건물의 일반적인 모습과 또 그것에 대한 고정관념으로 인해 제대로 된 건물가치를 책정받기가 어려운 것이 현실이다. 그런데 건물의 외관에는 큰 변화가 없으나 내부만큼은 완벽히 현대식으로 리모델링하는 경우도 있다. 이 경우에는 정말 내부를 확인하지 않는 이상, 동일한 정비구역 내 다른 부동산들과 차별화되어 있는 내부상태에 대해 제대로 가치를 책정받을 길이 없다. 최근 상담내용이었다. 가로주택정비사업이 진행되는 구역이었는데, 종전자산평가액이 너무 낮게 나와서 당혹스럽다는 상담자는 3년 전에 1억원 이상

2023.12.06 08:57:06

한경비즈니스 사설칼럼 리모델링 감정평가 박효정 건물
재건축·재개발 감정 평가 시 대지 지분 크기가 반영돼야 하는 이유[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]재건축이나 재개발은 노후한 건축물을 철거하고 남은 맨 땅에 신축 아파트를 짓는 사업이다. 자연스럽게 새 아파트를 지을 수 있는 ‘땅’이 클수록 사업성이 높아진다. 더 많은 아파트를 지어 일반 분양 수익을 높일 수 있기 때문이다.재건축·재개발 구역에서 특히 건물이 노후할수록 조합원이 내놓는 재산은 쓰러져 가는 건축물이라기보다 사실상 새 아파트를 지을 ‘땅’이라고 보는 것이 합리적이다. 이러한 사정이 부동산의 가치에도 반영돼 실제로 시장에서는 ‘대지 지분’의 크기에 따라 대지 지분 3.3㎡당 얼마라는 식으로 거래되는 관행이 있다.이 때문에 특히 조합원의 출자 자산을 합리적으로 배분해 감정 평가액의 균형을 유지해야 하는 종전 자산 감정 평가나 현금 청산 감정 평가에서도 대지 지분의 크기가 잘 반영돼야 할 필요에 대해 2편에 걸쳐 구체적으로 살펴본다. 1. 지분이 많거나 도로변에 자리한 나 홀로 아파트의 애환대규모 아파트 단지를 재건축할 때 주변의 나 홀로 아파트가 같은 정비구역에 묶이는 경우가 있다. 그런데 나 홀로 아파트 조합원은 대규모 아파트 주민에 비해 소수이므로 재건축조합의 사업 진행 과정에서 많은 소외를 받게 된다. 도로변에 자리한 나 홀로 아파트의 단위 면적당 토지 가격이 후면지에 소재하는 대규모 아파트보다 더 높을 것임에도 불구하고 3.3㎡당 가격이 막상 대규모 아파트와 별반 차이 나지 않는 경우가 있다. 또한 나 홀로 아파트 한 채당 보유한 대지 지분의 면적이 대규모 아파트에 비해 월등히 넓더라도 그것이 종전 자산액이나 현금 청산금에 제대로 반영되지 않는 경우도 있다. 2. 재건축은 ‘철거 후 신축’이므로 대지

2023.07.13 07:32:04

감정평가 한경비즈니스 사설칼럼
감정 평가에서 보완 감정과 재감정이 필요한 상황[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]이혼 소송 재산 분할이나 재개발 현금 청산, 유류분 반환 청구, 보상금 증액 청구, 매도 청구, 부당 이득 반환 청구나 공유물 분할 등 셀 수 없이 많은 부동산 분쟁 소송의 과정에서 감정 평가가 이뤄진다.한 번의 감정 평가와 그 결과를 바탕으로 분쟁을 끝맺거나 소송이 종결되기도 하지만 상황에 따라 평가 결과에 대해 보완 감정이나 재감정이 필요한 경우가 종종 있다.보완 감정은 기존 감정 평가를 진행한 동일한 감정인에게 보완 감정 명령으로 진행된다. 보완할 내용은 주로 평가 대상물에 공사 등 현상 변경이 있거나 평가 대상물이 추가되는 등 평가의 기본적인 사항에 대한 변경이 있는 경우가 대부분이다.나아가 토지에 지상권 설정 제한이 있는 경우, 타인이 점유하는 부분이 없는 정상 상태를 가정할 경우, 일단지를 상정한 경우 등 감정 조건을 부가될 때 토지 가격에 변동이 있는지, 그렇다면 변경되는 토지 단가의 산정을 요청하는 경우도 있다. 보완 감정을 명령받은 감정인은 기존 감정에서 변경된 내용에 따른 보충적인 평가 결과를 재판부에 제출한다.다만 감정인에게 보완 감정으로서 조건을 제시할 때 그 조건이 관련 법에 따라 합법적이고 합리적이어야 하며 객관적이고 실현 가능한 조건인 경우에 감정 평가에 반영할 수 있다. 따라서 감정인은 제시받은 감정 평가 조건의 성립 가능성 여부에 대한 검토를 선행한다.한편 재감정은 대체로 기존 감정인과 무관한 새로운 감정인이 동일한 평가 대상에 대해 다시 감정 평가하는 것을 말한다. 재감정은 때로는 감정 평가의 기준이 되는 시점이 동일할 수도 있고 차이가 날 수도 있다.새로운 감정인이 동일한 시점에서 재감정

2023.07.07 09:01:26

감정평가 부동산 감정 재감정 박효정
감정 평가로 절세 가능한 증여세 신고[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]증여세를 법의 테두리 안에서 최대한 절세하고 싶은 납세자는 어떤 것에 주목해야 할까. 먼저 증여세 부과 방식에 대해 알아볼 필요가 있다.증여세는 과세 표준액에 따라 세율이 적용돼 세금이 부과된다. 예를 들어 과세 표준 1억원 이하는 세율 10%가 적용돼 세금이 결정되고 5억원 이하는 세율 20%(누진 공제 금액 1000만원), 10억원 이하는 세율 30%(누진 공제 금액 6000만원)로 결정되는 방식이다. 과세 표준이 증가함에 따라 세율도 함께 올라가는 누진세 구조다.납세자에게 과세 표준액 구간별로 딱 정해져 있는 ‘세율’은 어찌해 볼 수 없는 영역이다. 아무리 절세하고 싶다고 세율 자체를 줄일 수는 없기 때문이다. 그렇다면 과세 표준액은 어떨까.특히 증여 재산이 부동산인 경우 재산가액을 평가의 시점에 따라, 부동산의 개별적인 특성에 따라 절세에 유리한 방향으로 조정할 수 있다. 절세를 위해서는 증여 재산의 평가가 가장 중요한 항목이 된다.상속세 및 증여세법에 따르면 증여 재산의 평가는 ‘시가(時價)’를 원칙으로 한다. 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이뤄지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 의미한다. 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 이내의 기간에 발생한 ‘매매가격·수용가격·공매가격·감정가격’ 등을 시가로 인정한다.만약 시가를 산정하기 어려운 경우에는 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려해 토지는 개별 공시 지가, 건물·오피스텔·상업용 건물은 기준 시가, 주택은 고시주택 가격(개별 주택 가격 및 공동 주택 가격) 등의 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다고 규정한다. 보충적 평가 방법이라고도 한다.정리하면 증여

2023.06.02 06:32:01

한경비즈니스 사설칼럼 감정평가
표준지 공시 지가 이의 신청이 중요한 이유[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]국토교통부에 따르면 올해 표준지 공시 지가는 전년 대비 평균 5.92% 하락했다. 공시 지가는 부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률(이하 부동산 가격공시법)의 규정에 의한 절차에 따라 매년 국토해양부 장관이 조사·평가해 공시하는 토지의 단위면적(㎡)당 가격을 말한다. 전국의 약 56만 필지(2023년 기준)에 대해 표준지 공시 지가를 산정한다.공익 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률상 토지 보상액을 산정하는 기준으로 공시지가기준법을 규정하고 있는데 이때의 공시 지가는 ‘표준지’를 의미하기 때문에 표준지 공시 지가가 토지 보상금의 산정 자료로 활용된다. 이에 특히 보상 지역이나 재개발·재건축(가로주택정비사업 등) 사업 구역 내의 토지 소유자가 예의 주시하며 보상금 산정 등에 대비해 표준지 공시 지가에 이의 신청하는 경우가 많다.표준지 공시 지가는 개별 공시 지가의 산정 자료로도 활용된다. 개별 공시 지가는 국세와 지방세는 물론 개발 부담금이나 농지 전용 부담금 산정의 기초 자료가 된다. 따라서 개별 토지 소유자의 세금 기타 건강보험료 등 부담금 부분이나 보상 지역에서 토지 가격 균형 등의 문제로 이의 신청하는 경우가 많다.부동산 가격공시법에서는 표준지 공시 지가의 결정·공시일부터 30일 이내에 국토해양부 장관에게, 개별 공시 지가의 결정·공시일부터 30일 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 서면으로 이의 신청하도록 규정하고 있다. 이의 신청인은 이의 신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의 신청에 대한 심사 결과를 역시 서면으로 통지받을 수 있다.이처럼 관련 법에서 정한 표준지 공시

2023.03.23 08:40:41

한경비즈니스 사설칼럼 공시지가 이의신청 감정평가
늘어나는 상속 재산 분할 소송을 위한 대응법[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정 평가]피상속인(망자)이 소유하던 유산에 대해 상속인들 간에 상속 재산 분할의 협의가 되지 않았다면 소송을 통해 상속 재산을 분할하게 된다. 이때 협의는 공동 상속인 전원이 참여해 합의해야 하고 한 명이라도 불참하면 합의가 무효가 되기 때문에 소송을 통해 재산을 분할하는 경우도 많다. 이른바 상속 재산 분할 소송이다.특히 부동산은 상속 분쟁의 대상인 재판부에서 해당 법원에 등록된 감정인에게 감정 평가를 의뢰한다. 현실 법원 감정인의 체감상 과거에 비해 최근에 상속 재산에 대한 분쟁이 더 늘어난 것 같은 느낌이 든다.상속 분쟁 대상인 부동산 가액을 특정하기 위해 통상 원고(청구인) 측에서 감정 신청을 한다. 이때 감정 사항으로 부동산의 ‘감정일 현재’의 시가와 ‘피상속인 사망일 당시’의 시가를 각각 산정할 것을 요청하기도 하고 또는 하나의 시점만 특정해 신청하기도 한다.원칙적으로 감정 평가는 부동산 평가액을 결정하는 가격 조사 완료 일자를 기준으로 해 평가한다. 하지만 상속 재산 분할 소송과 같이 피상속인의 사망일 당시의 상속 재산의 시가를 추정할 필요가 있을 때는 가격 조사와 자료 수집이 가능한 경우에 한해 예외적으로 과거의 시점으로 평가액을 산정하는 것이다.피상속인 사망일 당시의 부동산 시가 산정을 감정 신청하는 경우 감정인은 필연적으로 ‘과거의 값’을 산정하는 이른바 소급 평가를 하게 된다. 아무래도 평가 시점 현재 대상 물건의 현황에 따른 자료를 수집하는 것보다 과거 특정 시점의 시가를 추정하는 것이 더 어렵다.과거다 보니 자료 수집의 한계가 있고 피상속인 사망일 당시 평가 대상 물건에 대한 현

2023.02.19 20:26:58

한경비즈니스 사설칼럼 상속 감정평가

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