매거진한경

# 역전세

한문도 교수 "부동산 각종 지표 '경고등'...재하락 가능성 높다"

[2023년 6월 20일 기준 서울아파트 거래량 추이. 자료제공 한문도 교수]향후 경기 침체는 필연적이며 부동산 시장의 재하락 가능성이 높다는 전망이 제기됐다. 이미 각종 지표들을 통해 침체 관련 '전조 증상'이 발현되고 있으며, 과거 일본의 ‘버블 붕괴’나 글로벌 금융위기 당시와 유사한 경제적인 지표가 나오고 있다는 것이다.한경미디어그룹과 한국경제매거진이 27일 주최한 ‘한경 머니콘서트 2023’에서 한문도 서울사이버대학교 부동산학과 교수는 ‘대혼돈의 부동산 시장. 효율적인 투자 전략은’이라는 주제 발표에서 “최근 5월 들어 서울과 세종 등 일부 매매 동향은 상승 전화했지만 여전히 대부분 하락세를 지속중”이라며 “올해 부동산 시장은 일시적으로 집값이 튀어 오르는 ‘데드캣 바운스’ 이후 재하락 가능성이 높다”고 밝혔다.그는 재하락 전망에 대해 ▲매물 증가 ▲역전세난 리스크 ▲부동산 PF 부실 잠재 ▲가계부채 연체율 증가 ▲금리 지속 등을 위험 요인으로 꼽았다.한 교수는 “전국 아파트 경매 3대 지표 낙찰가율, 낙찰률 , 응찰률 모두 하락 심화됐다”며 “ 미국의 본격적인 금리 인상과 함께 한국의 전세 대출마저 줄어들기 시작했고, 역전세난도 가중됐다. 103만가구에 달하는 집이 역전세 위험에 노출돼 있다”고 경고했다.실제로 지난 4일 한국은행은 잔존 전세계약 중 역전세 비중이 지난해 1월 25.9%(51만7000가구)에서 올해 4월 52.4%(102만6000가구)로 2배가량 늘었다고 추산했다.또한 한 교수는 현재 한국 부동산 시장이 ‘버블 조정기’에 들어섰고 앞으로 경제상황 또한 악화하며 집값 하락이 심화할 수 있다는 전망을 내놨다.한 교수는 특히 높은 부채비율과 피케티 지수

2023.06.28 10:19:10

부동산 전세 역전세 투자
정부, 역전세난 우려에 '최후의 보루' DSR 규제 일부 완화

정부가 다음 달부터 전세금 반환을 위해 대출 규제를 일부 완화하기로 했다. 전세가가 하락해 임대인이 세입자에게 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 '역전세' 현상이 하반기 심화할 우려가 크기 때문이다. 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 8일 서울 프레스센터에서 열린 관훈클럽 초청 토론회에서 이같이 밝혔다. 전세 보증금이 떨어져 집주인이 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 상황에 대한 해결책을 묻자 나온 답이다. 추 부총리는 전세금 반환 목적에 한해 총부채원리금상환비율, DSR 규제를 조금 완화하는 방안을 늦어도 7월부터 시행하는 방안을 검토하고 있다고 말했다.대출 허용 폭은 신규 전세금과의 차액 정도일 것으로 보인다. 추 부총리는 “한정된 부분에 관한 자금을 융통하도록 도와주는 것”이라며 “일반대출에 대한 DSR 규제는 완화할 생각이 추호도 없다”고 선을 그었다. 정부가 확고했던 DSR 규제를 완화하겠다고 한 만큼 ‘역전세난’ 상황이 심각한 것으로 보인다. DSR 규제는 정부가 가계빚 감축을 위해 내건 핵심 규제 였다.지난해 7월부터 적용되고 있는 현행 DSR 규제는 총 대출액이 1억 원을 넘으면 원칙적으로 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(제2금융권 50%)를 넘지 못하도록 제한하고 있다. 지난 1월까지만 해도 DSR만큼은 건드리지 않겠다는 게 추 부총리의 확고한 입장이었다.한국은행에 따르면 전세가격이 떨어져 기존의 보증금보다 내려간 ‘역전세 위험가구’ 비중은 지난해 1월 25.9%(51만7000호)에서 올해 4월 52.4%(102만6000호)로 증가했다. 1년 넘게 전셋값 하락이 이어지며 전체 절반이 넘는 전세 가구가 역전세에 처한 것이다. 앞으로 규모가 더 커질 위험이 큰 것으로

2023.06.09 14:07:31

추경호 정부 역전세 전세 산업
[스페셜]칼날 앞에 선 전세, 위기 넘을까

스페셜/ 위기의 전세 시장, 쓰나미 올까 주택 시장의 불안으로 역전세와 깡통전세 등이 속출하며, 150년여간 이어 온 전세제도가 존폐의 위기에 내몰렸다. 과연 전세제도는 그 수명을 다한 것일까. 국내 전세 시장의 리스크 점검을 통해 위기를 극복할 묘책을 찾아봤다. #자영업을 하는 A씨는 지난 3월 서대문구 북아현동 소재 낡은 아파트에서 은평구 녹번동에 위치한 신축 브랜드 아파트로 이사를 했다. 조건이 나은 곳으로 이사를 하면서도 전세금은 5억 원에서 4억3000만 원으로 줄어 7000만 원의 여유자금이 생겼다. 그는 이사 전 임대인과 적잖은 갈등을 겪었다. 지난 2022년 하반기 이후 5억 원을 호가하던 전세 시세가 1억 원가량 떨어져 계약 기간 종료 시점인 올해 2월 집 주인이 돈을 돌려줄 능력이 없다며 막무가내로 버텼기 때문이다.임대인은 전세 차액에 대한 이자를 주겠다며 A씨를 설득했으나 시세보다 턱없이 높은 낡은 아파트가 부담스러웠던 그는 내용증명을 보내고 나서야 전세금을 돌려받을 수 있었다. 그리고 자금 부담을 이기지 못한 집주인은 결국 아파트를 급매에 내놨다.‘전세’는 영어로도 ‘Jeon se’로 표기될 만큼 고유명사 같은 단어다. 보증금을 맡기고 남의 집에 임차한 뒤 계약 기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택임대차 유형으로 대한민국에만 있는 독특한 제도다.고려 시대부터 전세제도와 비슷한 주거 형태가 존재했다는 설도 있지만 한국학중앙연구원에 따르면 우리나라 전세제도의 기원은 1876년 강화도 조약 이후 비롯된 것으로 보인다. 당시 부산, 인천, 원산 등 3개 항구 개항과 일본인 거류지 조성, 농촌인구의 이동 등으로 서울의 인구가 급격히 늘면서 주택임대차 관계

2023.05.25 12:49:36

깡통전세 역전세 우리나라 전세제도 전세 사기 전세자금 대출
9월 '역전세 쓰나미'올까…2년 전 정점찍었던 전세 만기[전세의 비극②]

올해 하반기부터 역전세 후폭풍이 심화될 것으로 보인다. 전셋값은 2021년부터 2022년까지 정점을 찍었다. 이 전세의 만기가 올해 하반기부터 내년 1분기까지 도래한다. 역전세는 시장 침체로 집주인이 세입자에게 전세 보증금을 돌려주기 어려운 상황을 통틀어 말한다.더 큰 문제는 이 기간 아파트 값의 70% 이상을 전세 보증금으로 충당한 갭 투자가 기승을 부렸다는 점이다. 집주인들이 자기 돈이 아니라 세입자의 돈과 대출로 집을 샀기 때문에 전세 보증금을 돌려주기 힘든 사례가 쏟아져 나올 수 있다는 얘기다.국토교통부가 박상혁 더불어민주당 의원실에 제출한 ‘갭 투자 현안 관련 자료’에 따르면 전국에서 아파트 값의 70% 이상을 전세 보증금으로 충당한 건수가 2020년 2만6319건에서 2021년 7만3347건으로 3배 가까이 늘었다. 이 중 자기 돈을 한 푼도 투자하지 않은 ‘무자본·마이너스 갭 투자’도 2020년 1847건에서 2021년 6986건으로 크게 증가했다. 예를 들면 집을 5억원에 매입하고 전세를 5억5000만원에 주는 식이다. 임대인이 의도한 전세 사기가 아니더라도 전셋값이 전반적으로 하락하면서 임대차 계약 종료 이후에도 보증금을 돌려주지 않는 사례가 늘고 있다.대법원 등기정보광장에 따르면 지난 3월과 4월 임차권 등기 명령 신청 건수가 두 달 연속 3000건을 넘어섰다. 임차권 등기는 임대차 계약이 종료되고도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사를 나간 후에도 등기부등본에 임차권이 있음을 명시하는 것이다.임차권 등기가 설정돼야 주택도시보증공사(HUG)에 보증금 반환을 청구할 수 있다. 이 같은 신청 규모는 이례적이다. 지난해 7월까지 임차권 등기 명령 신청 건수는 월별 기준으로 1000건을 밑

2023.05.22 06:32:01

부동산 역전세 원희룡 스페셜 윤석열
내 전세금 지키는 5가지 방법[전세의 비극③]

[스페셜 리포트]직장인 김 모(30대‧인천 송도) 씨는 요즘 전셋집을 찾느라 정신이 없다. 부모님과 여태 함께 산 그는 자취방을 구하는 게 처음이다. 김 씨는 “서울에 있는 직장으로 이직하면서 통근 시간이 1시간 반을 넘어가더라. 모아둔 돈이 있어 전세를 구하려 하는데 연일 보도되는 전세 사기 뉴스에 월세를 택해야 하나 싶다”고 말했다. 김 씨 같은 고민을 토로하는 직장인이 늘고 있다. 극단적인 선택을 하는 전세 사기 피해자의 안타까운 소식이 잇달아 들려오고 보증금을 보존 받기는커녕 살던 집이 경매로 넘어가 당장 길거리에 나앉게 생긴 피해자들이 속출하면서 이들의 고민은 더 깊어져만 간다. 작정하고 속인다면 속수무책 당하겠지만 전세 매물을 찾을 때부터 계약·입주까지 임차인이 점검해야 할 주의 사항을 충분히 숙지하면 ‘내 보증금을 지킬 가능성’이 높아진다고 전문가들은 말한다. 전세 계약 전 꼭 확인해야 할 필수 ‘체크 리스트’를 짚어 봤다. ◆깡통 전세는 거르고 보자대표적 전세 사기 피해 유형인 깡통 전세(전세 보증금이 매매가에 이르는 경우) 사례를 살펴보자. 470여 채가 넘는 주택을 보유한 이 모(65) 씨는 2017년 6월부터 2018년 12월까지 서울 강서구 일대에서 무자본 갭 투자(전세 끼고 매입) 방식으로 임차인 43명에게서 총 84억원의 임대차 보증금을 편취한 혐의(사기)로 지난 4월 구속됐다. 지난 1월에는 서울 화곡동을 무대로 무자본 갭 투자 사기를 벌여 30억원이 넘는 전세 보증금을 가로챈 강 모(55) 씨가 구속 기소됐다.두 사례의 공통 키워드는 ‘무자본 갭 투자’다. 전세 사기 일당들은 대부분 임차인이 지불한 보증금으로 해당 주택을 매입하는 계약을 ‘동시’에

2023.05.22 06:00:08

스페셜 리포트 스페셜 전세 사기 깡통전세 역전세

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한문도 교수 "부동산 각종 지표 '경고등'...재하락 가능성 높다"

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