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# 감정 평가

꼬마빌딩 상속·증여세, 공시가 이하로 감정평가할 수 있나[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정평가] 최근 국세청이 토지나 빌딩과 같은 비주거용 부동산에 대한 상속세·증여세 부과와 관련한 시가 과세를 확대하겠다는 입장을 밝혔다. 꼬마빌딩에 한정한 시가 기준의 상속‧증여세 부과 대상을 비주거용 부동산 전반적으로 넓히고 있다는 내용이다. 최근 필자는 시가 200억원에 달하는 부동산에 대해 공시지가인 100억원 수준으로 감정평가가 가능한지 여부에 대한 문의를 받았다. 결론적으로는 일단 불가능하며, 필자의 회사에 의뢰하지 않아도 좋으니 절대 공시지가를 기준으로 신고하거나, 과도하게 낮은 시가로 감정평가를 받는 것은 위험하다고 조언했다. 과세 관청이 납세자가 신고한 가액을 부인하는 경우, 직접 시가 감정평가를 의뢰해 산정된 금액으로 세금을 재산정해 부과하기 때문이다. 최근 국세청의 과세방식, 즉 꼬마빌딩 등 특히 비주거용 부동산에 대해 국세청이 직권으로 감정평가한 결과(시가)로 과세하는 방식을 인정해주는 법원 판결이 나왔다. 필자에게 상담한 상속인이 희망한 것처럼 공시지가로 신고한 사례였다. 2019년 10월 12일 서울 강남구의 꼬마빌딩을 상속받으며 시가가 아닌 보충적 평가방식, 즉 공시가격을 기준해 상속세 약 27억6000만원으로 신고한 사안이었는데, 2020년 11월 상속인에 대한 세무조사를 진행하면서 국세청에서 해당 꼬마빌딩의 상속개시일, 즉 피상속인 사망 당시의 시가를 감정평가했다. 이 과정을 통해 시가를 기준으로 산정된 상속세는 가산세를 포함해 49억5400만원으로 고지됐다. 당초 신고 세금보다 22억원 정도 상속세가 늘어나게 돼 소송하게 된 사건이다. 법원에서는 국세청이 과거의 시점으로 소급하여 감정평가를 시행했을지라

2023.11.16 08:56:32

한경비즈니스 사설칼럼 감정 평가 꼬마 빌딩
상속·증여세 신고, 두 개 업체에서 감정평가 받는 경우[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정평가] 상속세 또는 증여세 신고 시 절세를 목적으로 감정평가를 받는 경우가 많다. 상황에 따라 당장 상속세와 증여세 부담이 큰 경우 상속·증여받는 재산의 시가를 가능한 범위 내에서 낮게 산정하는 감정평가를 진행한다. 상속공제 범위 내에 있거나 상속세가 크지 않은 부동산에 대해서는 양도 계획이 있는 경우 취득가액이 높을수록 추후 양도소득세 절세에 유리하기 때문에 시가 감정평가액으로 신고하는 것이 합리적이다. 이처럼 상속이나 증여 시 다양한 절세 전략을 갖고 재산의 시가를 입증하는 방법으로 감정평가를 활용하는 납세자가 많다. 다만 감정평가를 받는 경우, 한 개의 업체에서만 평가를 받아도 되는 경우가 있고, 두 개 업체에서 평가를 받아 신고해야 시가로 인정되는 경우가 있다. 먼저 공시가격, 이른바 기준시가가 10억원 이하의 부동산이라면, 한 개의 감정평가업체에서만 감정평가서를 발급받으면 된다. 해당 감정평가액을 상속·증여 재산의 시가로 신고할 수 있다. 현업에서 상담을 진행하다 보면 많은 납세자가 ‘10억원’이라는 부분에 대해 감정평가액이 10억원을 초과하면 두 개의 업체에서 평가를 받아야 하는 것이 아니냐고 문의하는데, 10억원의 기준은 감정평가액이 아니라 기준시가다. 구체적인 법적 근거는 상속세 및 증여세법 제60조를 살펴보면 된다. 해당 조문 제1항에서는 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액을 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일) 현재의 시가에 따른다고 규정한다. 제2항에서는 제1항의 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이뤄지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가

2023.10.26 09:35:18

한경비즈니스 사설칼럼 감정 평가
감정평가사가 알려주는 토지 관련 서류의 종류와 확인 사항[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정 평가] 부동산은 개인의 부의 대부분을 차지하는 막대한 재산이다. 하지만 자기 재산이라고 하더라도 부동산을 취득하거나 처분할 때 또는 분쟁이 있지 않고서는 특별히 자기 부동산에 대해 서류를 발급받아 보고 확인하는 일이 드물다. 또한 막상 부동산에 대한 서류를 발급받는다고 하더라도 해당 서류에서 어떤 부분을 확인해야 하는지 알기가 어렵다. 하지만 현실에서 부동산 관련 문제는 너무나 흔하게 발생한다. 특히 수용 제도가 있는 한국에서는 공익 사업의 시행에 따라 소유자가 원하지 않더라도 강제로 재산권이 이전되는 경우가 있고 또한 상속이나 증여 계획이 있을 수도 있고 이혼이나 유류분 반환 등의 재산 분할 분쟁도 빈번하다. 부동산 문제에 잘못 대처하면 큰 손해를 보기 때문에 부동산 분쟁 시에는 전문가의 도움을 받아야겠지만 일상생활에서 건강하게 살기 위해서 알고 있고 실천하고 있는 지식이 있듯이 부동산에 대해서도 소유자 스스로도 기본적인 지식을 갖추는 것이 좋다. 이번 칼럼에서는 부동산 중 특히 ‘토지’에 대해 자기 토지가 어떤 상태인지 기본적인 사항을 알기 위해 발급해야 할 서류, 이른바 공적 장부의 목록과 각 공적 장부상 확인해야 할 부분을 살펴본다. 토지 관련 서류는 크게 네 가지가 있다. 바로 등기사항전부증명서·토지대장·토지이용계획확인원·지적도 등이다. 먼저 등기사항전부증명서(통칭 등기부등본)는 표제부·갑구·을구로 구성돼 있다. 표제부에서는 해당 토지의 지번·지목·면적 등을 확인하고 갑구에서는 소유권에 관한 사항 ,즉 현재 누가 소유자이고 언제 매매했는지 등을 확인한다. 을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사

2023.09.02 09:02:29

한경비즈니스 사설칼럼 감정 평가 토지 토지 서류
공익 사업에 내 토지가 편입될 때 대처법[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정 평가] 공익 사업에 토지가 편입됐다면 먼저 협의 보상의 절차를 거친다. 사업 시행자는 협의 보상 평가액을 토대로 소유자에게 매도를 요청하는데 소유자가 통지된 보상액에 협의하면 보상액을 받고 소유권을 이전하게 되고 협의하지 않으면 강제 수용 절차에 들어가게 된다. 사업 시행자가 토지수용위원회에 수용 재결을 신청하면 ‘공익 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)’ 제31조에 의거, 열람 기간 중 토지 소유자 등은 의견을 제출할 수 있고 동법 시행령 제15조에 제3항에 따라 의견이 있으면 의견서를 제출할 수 있다는 뜻을 토지 소유자와 관계인에게 통지해야 한다고 규정하고 있다. 살펴보면 강제 수용과 관련된 공고의 내용과 의견이 있으면 소유권이 강제로 이전되는 수용 절차에 앞서 소유자의 의견 제출 기회를 법률로 엄격히 보장하고 있는 것이다. 이와 관련해 사업 시행자로부터 수용 재결 신청의 열람 공고에 대해 소유자에게 의견 제출 기회에 대해 통지하지 않거나 소유자의 의견서를 토지수용위원회로 송부하는 것을 누락한 경우 재결을 취소한 사례를 살펴보자. 필자가 운영하는 토지보상행정사사무소에서 처리한 사건이다 공익 사업에 편입되는 토지를 소유하던 C 씨는 사업 시행자에게 제시받은 협의 보상액에 소유권 이전을 거절하고 강제 수용의 절차를 진행하기로 결정하고 수용 재결 절차를 기다리고 있었다. 이후 상당한 시간이 경과했지만 C 씨는 재결과 관련된 통지를 전혀 받지 못하고 있는 상태였다. 기다리던 C 씨는 우연한 기회에 자신의 소유 토지의 주변 토지주들에 대해 이미 재결 감정 평가가 종료되고 수용 재결서 정

2023.08.17 07:41:42

한경비즈니스 사설칼럼 감정 평가 공익 사업 토지
이혼 소송 재산 분할 시 재감정의 중요성[박효정의 똑똑한 감정평가]

[감정평가]일상에서 감정 평가 업무를 하면서 이혼과 관련된 상담을 많이 한다. 감정평가사인 필자에게 이혼과 관련해 상담하는 내용은 부동산 재산 분할에 대한 부분이다. 대체로 이혼 그 자체에는 다툼이 없었고 분할하는 재산의 가액이 얼마인지, 기여도는 얼마나 인정받는지 부분에서 다툼이 치열했다.감정평가사로선 재산 형성에서 부부의 기여도에 대해 특별히 조언해 줄 부분이 없다. 감정평가사는 법률 전문가가 아니기 때문이다. 기여도 부분은 원고와 피고를 대리하는 변호사와 상의해 준비하면 된다.다만 기여도가 50%인데 부동산 가액이 10억원이면 5억원을 분할받는데 비해 부동산 가액이 15억원이라면 기여도가 40%로 줄어도 오히려 15억×40%=6억원을 분할받아 더 큰 금액을 받게 된다. 따라서 분할해야 할 재산의 가액이 얼마인지가 정말 중요하다.부동산은 현금이나 금과 비트코인처럼 그때그때 쉽게 확인할 수 있는 시세가 정해져 있지 않기 때문에 특정 시점에서 나눌 재산의 총액이 얼마인지는 시가 감정 등 객관적인 자료에 의한다는 것이 법원의 판단이다.이혼을 준비하는 과정에서 변호사의 조언을 받고 감정 평가에 대해 상담받고 선제적으로 대비하기도 한다. 부부가 함께 살던 아파트나 결혼 생활 중 투자한 상가라든지 운영하고 있는 유치원이나 공장 등의 사업체·창고·농경지·임야의 가치가 실제로 법원 감정에서 어느 정도 수준으로 책정될 것인지 알아보는 것이다.재산 분할을 청구하는 쪽에서는 재산 가치가 최대한 높게 나와야 유리하다. 만약 예상되는 감정 평가액이 8억원인 상황에서 상대방과 재산 분할에 대한 협의 내지는 조정에서 10억원을 기준으로 하고 있다면 조정에

2023.07.29 07:38:46

한경비즈니스 사설칼럼 감정 평가
감정 평가에서 보완 감정과 재감정이 필요한 상황[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]이혼 소송 재산 분할이나 재개발 현금 청산, 유류분 반환 청구, 보상금 증액 청구, 매도 청구, 부당 이득 반환 청구나 공유물 분할 등 셀 수 없이 많은 부동산 분쟁 소송의 과정에서 감정 평가가 이뤄진다.한 번의 감정 평가와 그 결과를 바탕으로 분쟁을 끝맺거나 소송이 종결되기도 하지만 상황에 따라 평가 결과에 대해 보완 감정이나 재감정이 필요한 경우가 종종 있다.보완 감정은 기존 감정 평가를 진행한 동일한 감정인에게 보완 감정 명령으로 진행된다. 보완할 내용은 주로 평가 대상물에 공사 등 현상 변경이 있거나 평가 대상물이 추가되는 등 평가의 기본적인 사항에 대한 변경이 있는 경우가 대부분이다.나아가 토지에 지상권 설정 제한이 있는 경우, 타인이 점유하는 부분이 없는 정상 상태를 가정할 경우, 일단지를 상정한 경우 등 감정 조건을 부가될 때 토지 가격에 변동이 있는지, 그렇다면 변경되는 토지 단가의 산정을 요청하는 경우도 있다. 보완 감정을 명령받은 감정인은 기존 감정에서 변경된 내용에 따른 보충적인 평가 결과를 재판부에 제출한다.다만 감정인에게 보완 감정으로서 조건을 제시할 때 그 조건이 관련 법에 따라 합법적이고 합리적이어야 하며 객관적이고 실현 가능한 조건인 경우에 감정 평가에 반영할 수 있다. 따라서 감정인은 제시받은 감정 평가 조건의 성립 가능성 여부에 대한 검토를 선행한다.한편 재감정은 대체로 기존 감정인과 무관한 새로운 감정인이 동일한 평가 대상에 대해 다시 감정 평가하는 것을 말한다. 재감정은 때로는 감정 평가의 기준이 되는 시점이 동일할 수도 있고 차이가 날 수도 있다.새로운 감정인이 동일한 시점에서 재감정

2023.07.07 09:01:26

감정평가 부동산 감정 재감정 박효정
급증하는 부동산 상속…어떻게 하면 절세할 수 있을까[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정평가]요즘 부동산 증여가 상당히 흔해졌다는 것을 피부로 느낀다. 성인 자녀뿐만이 아니라 미성년 자녀에게도 부동산을 증여하기 위해 감정 평가 상담을 요청하는 의뢰인 역시 예전에 비해 많아졌다.자연스럽게 증여세 절세 방법에 대한 문의도 늘어나고 있다. 부동산 증여·상속 세금에 대해 매일 상담하면서도 익숙해지지 않을 만큼 그 가액이 만만치 않다. 수년에 걸쳐 세금을 나눠 내는 연부연납은 당연하고 세금 납부를 위해 대출을 받는 이들도 많다. 슬기로운 납세자라면 법의 테두리 안에서 최대한으로 절세하는 방법을 모색해야 한다.증여(상속)세의 산정 기준으로 증여(상속)하려는 부동산과 유사한 부동산의 최근 매매 가액이 시가로 인정될 가능성이 높다. 이때 절세를 위해 꼭 알아야 할 부분은 바로 증여(상속) 부동산의 감정 평가액이 유사 부동산의 매매 가액보다 우선해 적용된다는 점이다.따라서 유사 부동산의 매매 사례가 있는 경우라도 감정 평가액으로 신고할 수 있다. 만약 유사 부동산의 최근 매매 사례보다 증여(상속) 부동산의 감정 평가 금액을 더 낮출 수 있다면 그만큼 세금 부담 역시 낮아지게 된다는 것이 핵심이다.자신의 부동산 특성에 맞춘 감정 평가를 통해 과세 표준을 합리적으로 조정할 수 있기 때문이다. 이처럼 감정 평가액으로 신고하는 것이 유리하다면 제도를 활용하는 것이 현명하다.일반적으로 아파트와 같은 공동 주택은 동일 단지, 동일 평형의 최근 매매 금액, 그 외의 부동산은 위치·이용상황·면적·기준 시가 등이 유사한 부동산의 매매 금액이 시가로 인정될 가능성이 높다. 상속 또는 증여 일자를 기준으로 상속은 전후 6개월, 증여는 전 6개월,

2023.06.29 07:29:36

부동산 감정 평가 한경비즈니스 사설칼럼
옆 건물이 내 토지를 침범했을 때 대처법[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]토지는 물리적으로 반드시 다른 토지와 연결돼 있다. 따라서 종종 옆 토지에서 자신의 토지를 침범해 건물이나 담장, 기타 구조물을 설치하는 경계 침범 문제가 발생한다.토지가 네모 반듯하게 조성돼 경계가 상대적으로 확실한 것보다 주로 정비되지 않은 구시가지 토지들 사이에서 경계 침범 문제가 나타난다. 이때 토지 위에 존재하는 건물은 대체로 수십 년 전에 지어진 오래된 주택이나 상가다.토지를 사용해 오는 과정에서 현실의 지적 경계가 모호해지는 것도 있고 애초에 토지 경계를 침범해 건물이나 담장 등이 지어졌더라도 워낙 오랜 세월이 지났기 때문에 인접 토지 소유자 사이에 이런 사실을 알지 못하고 지내는 것이 대부분인 것 같다.정확하게 경계 측량을 하지 않은 상태에서 수십 년간 존재하고 있는 옆 토지 건물 등이 자신의 토지를 침범해 올라와 있는지 확인하기 어렵기 때문이다.현업에서 경험해 보면 경계 침범에 대한 분쟁은 토지의 소유자가 변동되거나 정비 사업이 진행되며 측량이 진행되는 경우 등 우연히 알게 되는 사례가 많다. 이처럼 토지의 경계를 침범한 사안에서 감정 평가액을 기반으로 화해한 사례를 소개한다.의뢰인 K 씨는 인접 토지주 소유의 담장과 건물이 인접 토지와 자신의 토지의 경계라고 알고 있었다. 어느 날 K 씨는 우연한 기회에 실제 토지의 면적이 토지대장상 면적과 차이가 난다는 것을 알게 됐다. 실제 토지 면적은 그가 알고 있던 것보다 더 작았다.이상하게 생각했던 의뢰인은 필자에게 상담했고 필자는 한국국토정보공사에 지적 현황 측량을 의뢰해 볼 것을 권했다. 얼마 후 K 씨에게 전달받은 지적 현황 측량 성과도에는 옆 토지주

2023.05.18 08:30:47

감정 평가 한경비즈니스 사설칼럼
토지 강제 수용 과정의 첫째 원칙, ‘성실한 협의’[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]공익 사업을 위한 ‘토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)’에서는 사업 시행자에 대해 토지 등을 강제 수용하기 전 먼저 토지 소유자와 협의를 통해 토지를 취득하는 과정을 거치도록 규정하고 있다.법 전반에 걸쳐 절차와 보상 기준의 정립 방식으로, 사업 시행자로 하여금 ‘성실한 협의’의 의무를 준수하도록 강제하고 있는 것이다.필자가 운영하는 토지보상행정사사무소에서 처리한 사건 중에 사업 시행자의 성실한 협의 의무 위반으로 인해 위법한 재결 신청에 대해 각하 재결을 받은 사례가 있다.이유는 사업 시행자가 성실한 협의를 위해 거쳐야 할 절차를 생략한 것은 ‘치유될 수 없는 중대‧명백한 하자’라는 것이었다.국토교통부 중앙토지수용위원회사무국에서 발행한 토지 수용 업무 편람에서는 공익 사업을 위해 소유자 등의 의사에 반해 사유 재산을 강제로 취득할 수 있는 수용권을 남용하지 않도록 ‘성실한 협의’의 중요성을 강조하고 있다.이에 따라 협의 취득의 절차를 별도의 장으로 구성하고 기술해 사업 시행자의 성실한 협의의 의무를 더욱 강조하고 있다.헌법 제23조 제3항에서는 보상법률주의를 천명하고 있다. 수용권은 성실한 협의를 거치고 난 후 최후의 수단으로 활용되도록 하는 현행 법률상 수용권이 발동되는 재결이 적법하기 위해서는 성실한 협의가 필수 조건이 될 것이다.특히 토지 수용 업무 편람에서는 ‘성실한 협의’를 토지보상법에서 정한 절차의 완전한 이행, 정당한 보상금의 제시 등의 요건을 충족한 협의를 의미한다고 설명한다.토지보상법에서 정한 절차의 완전한 이행은 큰 맥락에서 살펴보면 사업 시행자의 토지 조

2023.05.12 07:56:01

감정 평가 한경비즈니스 사설칼럼
여러 필지가 하나로 거래되는 ‘일단지’, 어떻게 구분할까[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정 평가] 지적 공부상 구분돼 있는 여러 필지가 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있는 토지를 ‘일단지’라고 한다.감정 평가를 할 때도 ‘평가는 대상 물건마다 개별로 행해야 한다’고 규정해 개별 평가를 원칙으로 하고 있다. 하지만 ‘두 개 이상의 대상 물건이 일체로 거래되거나 대상 물건 상호 간 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄해 평가할 수 있다’고 규정한다. 개별 평가의 예외 규정을 두고 있기도 하다. 바로 일괄 평가(일단지 평가)에 대한 규정이다.여기에서 ‘용도상 불가분의 관계’에 있는지 여부는 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 그 토지의 가치 형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 뜻한다.우리 사무소에서 일단지 의견을 제시했던 사례를 소개한다. 의뢰인 K와 형제 3인은 2014년 12월, ○○동 1·2·3·4번지(지번 임의 기재)를 상속 받았다. 돌아가신 부친은 1968년 6월 ○○동 1·2번지를 먼저 매수해 밀링·선반을 가공하는 공장 영업을 시작했다.이후 1975년 4월 사업을 확장하는 과정에서 밀링·선반 기계의 추가 구입에 따른 작업장 확보와 가공품 적치 공간을 확보하기 위해 후면에 있는 3번지를 추가로 매수해 공장의 규모를 키웠다.세 필지의 상호 관계는 이렇다. 1·2번지를 거치지 않고서는 3번지로 진입할 수 있는 도로가 없었다. 이 때문에 물리적으로 한 소유자에 의해 일단으로 사용될 수밖에 없는 용도상 불가분의 관계였다.이후 3번지 후면에 설치했던 공장 노동자 휴식 공간으로의 독립적인 진·출입로

2023.04.21 06:21:02

한경비즈니스 사설칼럼 일단지 감정 평가
두 명 이상 감정평가사가 필요한 ‘복수 감정 평가’는 왜 할까[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]법령에 따라 두 명 이상 감정평가사의 평가 결과를 산술 평균한 금액이 적용되는 사안이 있다. 이 감정 평가를 복수 평가라고 하는데 감정 평가가 필요한 대부분의 사안이 단수 평가인 것을 생각해 보면 복수 평가는 특별한 경우에 시행된다. 법률에 의거해 반드시 복수 평가가 요구되는 몇 가지를 살펴보면 다음과 같다.먼저 상속세와 증여세법에서는 세금 신고를 위한 시가 인정액을 감정 가격으로 할 경우 기준 시가 10억원을 초과하는 부동산에 대해서는 둘 이상의 감정 기관에 감정을 의뢰하도록 규정한다. 다시 말해 10억원 이하의 부동산은 하나의 감정 기관에만 의뢰해도 된다.국유재산법에 의거해 일반 재산을 처분할 때는 시가를 고려해 해당 재산의 예정 가격을 결정해야 하는데 대장 가격이 3000만원 이상이면서 지방자치단체 또는 공공기관에 처분하는 것이 아니라면 두 개 업체의 감정 평가액을 산술 평균한 금액으로 예정 가격을 결정한다.도시 및 주거환경정비법에 의거 분양 대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 사업시행계획인가고시일을 기준으로 한 가격인 이른바 종전자산평가 역시 2인 이상의 감정 평가 업체에서 수행한다.다만 정비 사업의 종류에 따라 2인 이상의 감정 평가 업체를 선정하는 주체가 다른데 주거 환경 개선 사업 또는 재개발 사업은 시장·군수 등이 2인을 선정하고 재건축 사업은 시장·군수 등이 1인을, 조합에서 총회의 의결로 1인을 선정한다.공익 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(약칭 ‘토지보상법’)에 의한 보상의 절차에서도 행정 소송 전단계에서는 복수 평가가 이뤄진다. 먼저 협의 보상 평가 시 사업 시행자

2023.04.14 06:08:01

한경비즈니스 사설칼럼 감정 평가
‘영끌’로 마련한 재건축 아파트 프리미엄, 이혼 시 재산 분할에 반영될까?[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정 평가]얼마 전 우리 사무소에 상담을 요청한 A 씨는 30대 중반의 여성으로 몇 년 전에 결혼할 당시 경기도에 소재하는 재건축 추진 가능성이 있는 아파트를 매수했다고 한다.당시 신축 아파트 전세를 갈 수도 있었지만 아이가 없을 때 이른바 ‘몸테크(몸+재테크)’를 하는 것이 장기적인 투자 관점에서 옳다고 판단해 신혼살림을 노후한 아파트에서 시작한 것이다.몇 년 후 부부가 이혼을 하는 과정에서 재건축 아파트에 대한 재산분할가액이 문제가 됐다. 신혼 초에 영혼까지 그러모아 재건축을 기대하며 매수했던 오래된 아파트가 실제로 재건축이 추진되면서 한동안 매수 금액의 50% 이상인 2억원 정도의 프리미엄이 붙어 거래됐는데 최근 높은 추정 분담금 통지 이후 프리미엄이 급격하게 빠져버린 상황이었다.상담자 A 씨는 재산을 분할 받아 오는 쪽이었는데 혼인 관계가 완전히 파탄됐던 시점은 재건축 사업 시행 인가가 나 프리미엄이 가장 높을 때였다고 했다. 감정 평가의 기준 시점이 언제이냐에 따라 가격 차이가 상당히 날 수 있는 상황이었다. 감정 시점에 프리미엄이 존재한다면 그것 또한 시가 산정에 반영된다.법원에서 이혼 소송 시 부동산 등의 재산 분할을 위한 감정 평가를 의뢰하는 경우 감정인은 감정신청서를 수령한다. 감정신청서에는 통상 감정 평가 대상물에 대한 감정 시점 당시의 ‘시가’를 산정할 것을 요청한다.‘시가’라는 개념은 시장 가치의 준말인데 감정 평가에 관한 규칙 제2조 제1호에서는 시장 가치를 감정 평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래를 위해 공개된 후 그 대상 물건의 내용에 정통한 당사

2023.03.31 09:59:05

한경비즈니스 사설칼럼 감정 평가
‘무시무시한 일’…강제 수용의 네 가지 과정[감정 평가]

[똑똑한 감정평가]개인의 재산을 강제 수용하는 것은 무시무시한 일이다. 일반적으로 공용 수용이라고 하는데 사전적인 의미로는 공익 사업이나 공공 목적을 위해 개인의 재산권을 법률로서 강제로 취득하는 일이나 그 제도를 말한다. 정리하면 개인의 부동산이 공익성 있는 사업에 포함되면 개인의 의지와 무관하게 소유권이 강제로 이전된다는 것이다.필자가 보상 평가 업무를 하며 만났던 전국의 많은 피수용자는 공통적으로 ‘재산을 빼앗긴다’는 표현을 썼다. 수용 대상인 목적물은 개인과 한 가족이 소유한 가장 큰 재산이자 삶의 터전이었다. 공익 사업으로 인한 수용이 아니고서야 소유권이 바뀔 이유가 없는 부동산이었기에 더욱 큰 상실감을 느끼는 것 같다.‘빼앗기다’는 ‘가진 것을 억지로 남에게 잃게 되다’라는 뜻으로 ‘빼앗다’의 피동사다. 강제 수용의 의미와 상통하는 부분이 있다. 토지나 건물에 강제 수용이 이뤄지면 살던 집이든 장사하는 상가든 농사짓는 땅이든 수용 대상 부동산의 소유자가 누구인지, 취득하고 보유한 경위가어떠한지 등은 무관하다. 당하는 쪽에서는 굉장히 강압적인 절차다.강제 수용 과정에서 피수용자는 보상금을 책정받는다. 이때 정부·지자체·공기업·조합 등의 사업 시행자는 감정평가사에게 보상 평가를 의뢰한다. 공익 사업을 위한 토지의 취득 및 보상에 관한 법률에 정해진 절차를 거쳐 보상금 감정 평가를 총 4번 받아볼 수 있다. 바로 협의 보상, 수용 재결, 이의 재결과 행정 소송 등 4단계에서 각각 보상 평가를 받게 되는 것이다.협의 보상은 법적 성질이 사법상 매매 계약이다. 개인 간 매매와 동일하다는

2023.03.17 06:00:13

한경비즈니스 사설칼럼 감정 평가 강제수용
[감정 평가]공익 사업에 내 토지의 일부만 편입 시 대처하는 두 가지 방법

[똑똑한 감정평가]공익 사업에는 토지 중 일부만 편입되는 경우가 있다. 이때 편입되지 않고 남은 토지를 잔여지라고 하는데 잔여지 보상에 대해서는 두 가지 방향에서 접근할 수 있다. 첫째는 잔여지 역시 편입 부분과 마찬가지로 아예 매수 또는 수용 청구를 하는 것이고 둘째는 잔여지가 됨으로써 발생한 가치의 하락분을 손실 보상 청구하는 것이다.첫째, 잔여지 매수 또는 수용 청구에 대해 관련 법률에서는 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의해 매수되거나 수용됨으로써 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때 해당 토지 소유자는 사업 시행자에게 잔여지를 매수해 줄 것을 청구할 수 있다. 사업 인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다고 규정한다.핵심은 바로 소유자의 동일성과 종래의 목적으로 사용이 가능한지 여부다. 여기에 대해서는 다양한 재결례와 판례가 있고 관련 법령에서는 잔여지가 대지라면 면적이 너무 작아지거나 형상의 부정으로 인해 건축이 현저히 곤란해지는 경우, 농지라면 형상 부정, 도로 교통의 단절 등으로 인해 영농·경작이 현저히 곤란해지는 경우라고 규정하고 있다.이와 같은 판단을 위해서는 잔여지의 위치·형상·이용 상황 및 용도지역 그리고 공익 사업 편입 토지의 면적 및 잔여지의 면적을 종합적으로 고려해 매수 또는 수용 여부를 결정하게 된다.실무상 잔여지의 매수나 수용을 청구하는 경우엔 종래의 목적으로 사용할 수 없다는 부분을 입증하는 것이 관건이다. 잔여지 수용의 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 않은 경우에만 할 수 있고 사업 완료일까지 해야 한다.둘째는 바로

2023.03.07 09:22:44

한경비즈니스 사설칼럼 잔여지 감정 평가

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