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  • 재개발·재건축 비례율의 산정방법과 의미[박효정의 똑똑한 감정 평가]

    [똑똑한 감정 평가] 재개발·재건축사업에 관심이 있는 사람들끼리 어떤 사업장에 대해 얘기를 할 때 절대로 빠지지 않는 주제가 있다. 바로 그 사업장의 비례율이 몇 퍼센트(%)인가라는 것이다. 재개발·재건축사업장에서는 해당 사업의 성공 여부를 가늠해 종전자산가액에 일명 프리미엄 또는 일명 ‘마피’라고 하는 마이너스 프리미엄이 적용된 매물이 나오는데 이런 프리미엄 계산할 때도 비례율을 고려하는 관행이 있다. 비례율이 몇 퍼센트라는 것이 과연 어떤 의미이길래 예비 투자자들이 빼놓지 않고 논의하는 것일까. 비례율은 재개발·재건축사업을 통해 발생하는 이윤과 종전자산, 즉 헌 집들의 가치에 대한 비율을 말한다. 따라서 비례율을 산정하기 위해서는 사업의 이윤과 개발 전 부동산의 가치를 각각 계산해 비교해야 한다. 비례율 산정의 구성인자는 세 가지 항목으로 구분하면 된다. 먼저 특정 사업장의 이윤은 총수입에서 총비용을 차감해 산정한다. 첫째, 총수입 부분은 재개발·재건축사업장을 통해 발생하는 수입을 말한다. 맨땅에 새로 지어낸 신축아파트와 상가를 팔아(분양) 벌어들인 수입이 될 것이다. 이를 종후자산가격이라고 한다. 둘째, 총비용은 건축비·금융비·보상비·각종 용역비 등의 사업비를 말한다. 셋째, 개발 전 부동산인 이른바 헌 집의 가치를 종전자산가격이라고 한다. 이렇게 세 가지 구성항목을 비교해 산정하는 비례율을 공식으로는 ‘비례율=(종후자산가격–총사업비용)/종전자산가격’으로 표현할 수 있다. 재개발·재건축조합은 비례율을 산정하기 위해 감정평가사에게 종후자산평가와 종전자산평가를 의뢰한다. 투자자나 조합원이 비례율에 관심을

    2023.11.23 08:42:26

    재개발·재건축 비례율의 산정방법과 의미[박효정의 똑똑한 감정 평가]