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  • 아파트 상속세, 감정 평가로 절세하는 방법[박효정의 똑똑한 감정평가]

    [똑똑한 감정평가]상속세나 증여세 절세와 관련된 감정평가 업무를 하다 보면 서울에서 웬만한 아파트 한 채만 상속받아도 상속세 연부연납을 신청해야 할 만큼 최근 몇 년 사이에 자산가치가 많이 상승했다는 것을 느낀다.최근 5년간의 아파트 평균 매매가격의 동향 통계자료를 보면, 서울의 아파트는 2018년 1월에 약 6억7000만원에서 2023년 7월에는 약 10억3000만원으로 상승했다.최근 서울 서초구 소재 아파트의 상속세 절세 감정평가를 하며 찾아보니 2018년 1월 당시 약 13억원이었던 평균매매가격이 2023년 11월 20억2000만원으로 불과 5년 만에 55%나 상승했다. 5년 만에 아파트 평균매매가격이 7억원 이상 상승했다고 생각하면 실로 엄청난 상승이 아닐 수 없다.이처럼 자산가액이 상승한 시점에 증여나 가족 간에 부동산 저가양도 등이 아닌 상속으로 인한 명의이전은 상속의 시점을 조절할 수도 없고 미리 계획하기도 어렵다는 점이 상속인의 마음을 무겁게 한다.현실 감정평가 세계에서는 아파트 한 채를 상속받으며 수억원의 상속세를 내는 경우를 많이 본다. 대부분 자녀가 상속을 받는데 10년 동안 세금을 나눠 내는 연부연납을 신청한다고 해도 매월 현금흐름이 일정한 경우에는 고정된 월급 안에서 세금을 마련하는 것이 보통 일이 아니다.실제로 많은 의뢰인이 어려움을 토로하는 부분이다. 현실이 이렇다면 충분히 절세할 수 있는 부분까지 세금으로 내는 우를 범해서는 안 될 것이다. 또한 상속인이 컨트롤할 수 없는 영역에서 추징 당하는 일은 반드시 피해야 한다.아파트는 꼬마빌딩이나 토지, 상가나 공장 같은 부동산에 비해 상대적으로 유사매매사례가 많은 것이 사실이다. 그래서 상속받거나 증여

    2024.01.07 09:33:37

    아파트 상속세, 감정 평가로 절세하는 방법[박효정의 똑똑한 감정평가]
  • 토지·건물 자산재평가를 시행하는 회사가 늘어나는 이유[박효정의 똑똑한 감정 평가]

    [똑똑한 감정평가]자산재평가(Asset Revaluation)란 법인이나 개인의 기업에 소속된 사업용 자산을 평가시점의 시가에 맞도록 장부가액을 증액하는 것을 말한다.보통 자산재평가는 회사가 보유한 토지나 건물 등의 유형자산에 대해 재무상태표 결산 시점을 기준으로 시가를 재평가하는 방식으로 진행된다.감정평가를 통해 결산시점의 유형자산 가치를 재설정할 수 있기 때문에 시기와 업무의 특성상 연말연시에 가장 활발하게 진행되는 평가 유형이기도 하다.최근 자산재평가를 시행하는 회사가 증가하는 추세인데, 자산재평가를 하면 회사에서 어떤 점이 이익인지 살펴보기 위해서는 재무상태표라는 것을 이해할 필요가 있다.재무상태표는 결산시점의 회사의 재무 상태를 보여주는 표로서 우리 회사의 재무건전성에 대한 정보를 나타내는 역할을 한다. 회사가 보유한 자산총계에서 차입금과 같은 부채총계를 차감하여 회사의 자본금을 계산하는 방식이다.재무상태표에 포함되는 자산의 범주에는 유동자산으로서 현금, 대여금, 미수금 등이 있고, 비유동자산으로서 장기예금이나 토지, 건물, 차량, 비품 등과 같은 유형자산 그리고 영업권, 특허권과 같은 무형자산이 있다. 또 기타비유동자산으로서 임차보증금 등이 있기도 하다.외부에서 특정 회사의 재무건전성을 판단하는 기준은 자산과 부채의 규모다. 회사의 자본 상태를 판단할 때 작년에 비해 자산이 늘어나고, 이에 따라 부채비율이 줄어드는 회사일수록 기업의 재무구조가 개선됐다고 볼 수 있다.기본적으로 부채비율이 높은 회사에 대해 대외신용도가 우호적이긴 어려울 것이다. 대외신용도가 낮으면 사업을 위한 대출 연장이나 금리 등에 악영향

    2023.12.31 09:36:50

    토지·건물 자산재평가를 시행하는 회사가 늘어나는 이유[박효정의 똑똑한 감정 평가]
  • 감정평가 잘 받는 법...도로조건을 파악하라[박효정의 똑똑한 감정 평가]

    [똑똑한 감정 평가]토지보상이나 현금청산금, 이혼소송재산분할이나 담보평가 등 감정평가를 잘 받고 싶은 이유는 다양하다. 토지의 가치를 형성하는 수많은 요인 중 특히 토지가 어떤 도로에 어떻게 맞닿아 있는가는 가치를 판정하는 데 큰 영향을 미친다.따라서 감정평가적으로 내 토지의 ‘도로조건’이 어떤지 알아두면 토지 특성 분석 및 다른 토지와의 비교에 많은 도움이 된다. 일단 내 토지의 사양을 알아야 가치의 높고 낮음을 논할 수 있으므로 토지의 감정평가 시 도로조건을 어떻게 구분하는지 알아두면 좋다.감정평가에서 도로는 차도와 인도의 너비를 기준으로 판단한다. 토지가치에 실질적 영향을 미치는 도로 부분이 차도와 인도이기 때문이다. 감정평가상 도로는 차도와 인도의 도로 너비를 기준으로 세분화한다.구체적으로는 25m 이상 도로에 접하면 광대로라고 하며, 12m 이상 도로에 접하면 중로라고 한다. 8m 이상 도로에 접하면 소로라고 하며, 8m 미만 도로이면서 자동차통행 가능한 도로를 세로(가), 자동차통행은 불가하나 이륜자동차가 통행이 가능한 경우 세로(불)이라고 한다.한편 토지의 어떤 부분도 도로에 직접 연결되지 않은 토지를 맹지라고 하는데, 맹지는 건축법상 건물을 세울 수 없는 등 이용에 제한이 있다. 따라서 이용이 제한을 받는 만큼 토지의 가치가 낮아진다.상식선에서 생각해도 토지에 접한 도로의 폭이 넓을수록 토지의 가치가 높아질 것이다. 그렇다면 토지의 여러 부분에 도로가 접하는 경우는 어떨까. 우리가 쉽게 말하는 코너 땅, 즉 도로에 두 면 이상 맞닿은 토지를 ‘각지’라고 하며, 한 면만 도로에 붙은 토지보다 가치가 높다.도로조건으로

    2023.12.15 08:21:43

    감정평가 잘 받는 법...도로조건을 파악하라[박효정의 똑똑한 감정 평가]
  • 리모델링 한 건물, 감정평가 입증하면 유리한 이유[박효정의 똑똑한 감정 평가]

    [똑똑한 감정 평가] 평가] 재개발·재건축사업은 노후하고 열악한 주거환경을 개선하는 사업이다. 따라서 정비구역 내에 소재하는 건물은 대체로 오래되고 보수가 제대로 되지 않아 건물의 가치가 거의 없는 경우가 많다. 사람이 살고 있는 경우도 있지만 오랜 기간 방치된 경우도 많고, 아예 폐가 상태로서 건물의 가치보다는 오히려 철거비가 더 나오는 상황도 빈번하다. 이처럼 정비구역 내에 소재하는 건물은 1960~70년대에 사용승인을 받아 현재 시점에서는 이미 내용연수가 다 경과했으며, 현실에서도 효용이 거의 없는 건물이 많기 때문에 감정평가 시에도 대체로 토지의 가격이 중요하고 건물가치는 전체 부동산 가격에서 차지하는 비율이 적은 것이 일반적이다. 그런데 간혹 정비구역 내 소재하는 건물이라도 소유자가 거주하기 위해서 혹은 월세를 주기 위해서 건물의 내·외부를 전면적으로 수리·보수해 완전히 리모델링하는 경우도 있다. 건물을 대수선 수준으로 외관까지 모두 바꾼 경우라고 하더라도 건물 내부의 모습을 확인하지 않는 이상 정비구역 내 존재하는 건물의 일반적인 모습과 또 그것에 대한 고정관념으로 인해 제대로 된 건물가치를 책정받기가 어려운 것이 현실이다. 그런데 건물의 외관에는 큰 변화가 없으나 내부만큼은 완벽히 현대식으로 리모델링하는 경우도 있다. 이 경우에는 정말 내부를 확인하지 않는 이상, 동일한 정비구역 내 다른 부동산들과 차별화되어 있는 내부상태에 대해 제대로 가치를 책정받을 길이 없다. 최근 상담내용이었다. 가로주택정비사업이 진행되는 구역이었는데, 종전자산평가액이 너무 낮게 나와서 당혹스럽다는 상담자는 3년 전에 1억원 이상

    2023.12.06 08:57:06

    리모델링 한 건물, 감정평가 입증하면 유리한 이유[박효정의 똑똑한 감정 평가]
  • 시간 흐름에 따른 부동산가격 변동과 재감정 필요성[박효정의 똑똑한 감정 평가]

    [똑똑한 감정 평가] 부동산 가격은 정체돼 있지 않고 항상 변동한다. 국지적인 수요와 공급에 따라 지역별로 가격변동이 있기도 하고, 부동산정책에 따른 영향을 받기도 한다. 또 국제정세 및 금리의 변동과도 연관성을 보이며 가격의 등락을 반복한다. 특정 시점의 부동산 가격은 그 시점에 부동산을 둘러싼 여러 가지 가격에 영향을 미치는 요인들이 어우러져 결정된다. 단 하나의 요소로만 결정되지 않는다. 그런데 앞서 언급한 금리, 국지적인 수요·공급, 정책, 세금 관련 법률 등 부동산 가격에 영향을 미치는 요인들 역시 항상 변동하고 있기 때문에 너무나 당연하게도 부동산 가격 역시 시점에 따라 변동하게 된다. 물론 개발행위허가나 재개발, 재건축사업에서의 사업시행인가고시가 났다든지 하는 특별한 사정이 없는 이상 3개월 혹은 6개월처럼 짧은 기간 동안 매번 부동산 가격이 유의미하게 변동하고 있다고 보기는 어려울 것이다. 그러나 부동산 가격과 관련한 법률관계를 정리해야 하는 입장에서 너무 오래전에 책정돼 있는 가격을 기준 삼아 현재 시점에서 의사결정을 하거나 권리변동을 일으키는 것은 한쪽 당사자에게 상당히 불합리할 수 있다. 필자가 최근에 상담한 내용인데, 지금으로부터 약 15년 전에 자산가치를 평가한 후로 개발사업이 답보상태에 머물러 있었다고 한다. 오랜 시간이 흘렀기 때문에 관련 토지주들이라도 해당 사업이 진행된다는 것 자체를 망각하고 지내던 상황이었다. 그런데 최근에 들어서 다시 사업이 적극적으로 추진되는 과정에서 문제가 발생했다. 현재 시점에서 자산에 대한 재평가를 생략하고 15년 전에 시행되고 결정됐던 가격을 기준으로 권리변동에 대

    2023.12.02 08:47:04

    시간 흐름에 따른 부동산가격 변동과 재감정 필요성[박효정의 똑똑한 감정 평가]
  • 재개발·재건축 비례율의 산정방법과 의미[박효정의 똑똑한 감정 평가]

    [똑똑한 감정 평가] 재개발·재건축사업에 관심이 있는 사람들끼리 어떤 사업장에 대해 얘기를 할 때 절대로 빠지지 않는 주제가 있다. 바로 그 사업장의 비례율이 몇 퍼센트(%)인가라는 것이다. 재개발·재건축사업장에서는 해당 사업의 성공 여부를 가늠해 종전자산가액에 일명 프리미엄 또는 일명 ‘마피’라고 하는 마이너스 프리미엄이 적용된 매물이 나오는데 이런 프리미엄 계산할 때도 비례율을 고려하는 관행이 있다. 비례율이 몇 퍼센트라는 것이 과연 어떤 의미이길래 예비 투자자들이 빼놓지 않고 논의하는 것일까. 비례율은 재개발·재건축사업을 통해 발생하는 이윤과 종전자산, 즉 헌 집들의 가치에 대한 비율을 말한다. 따라서 비례율을 산정하기 위해서는 사업의 이윤과 개발 전 부동산의 가치를 각각 계산해 비교해야 한다. 비례율 산정의 구성인자는 세 가지 항목으로 구분하면 된다. 먼저 특정 사업장의 이윤은 총수입에서 총비용을 차감해 산정한다. 첫째, 총수입 부분은 재개발·재건축사업장을 통해 발생하는 수입을 말한다. 맨땅에 새로 지어낸 신축아파트와 상가를 팔아(분양) 벌어들인 수입이 될 것이다. 이를 종후자산가격이라고 한다. 둘째, 총비용은 건축비·금융비·보상비·각종 용역비 등의 사업비를 말한다. 셋째, 개발 전 부동산인 이른바 헌 집의 가치를 종전자산가격이라고 한다. 이렇게 세 가지 구성항목을 비교해 산정하는 비례율을 공식으로는 ‘비례율=(종후자산가격–총사업비용)/종전자산가격’으로 표현할 수 있다. 재개발·재건축조합은 비례율을 산정하기 위해 감정평가사에게 종후자산평가와 종전자산평가를 의뢰한다. 투자자나 조합원이 비례율에 관심을

    2023.11.23 08:42:26

    재개발·재건축 비례율의 산정방법과 의미[박효정의 똑똑한 감정 평가]
  • 토지보상금 받은 후에 저가보상 이의신청 가능할까[박효정의 똑똑한 감정 평가]

    [똑똑한 감정평가] 토지보상금을 통보받은 대부분의 토지주는 보상금이 너무 낮다는 이유로 이의신청을 하고 싶어한다. 보상절차는 통상 4단계로 설명할 수 있다. 법적 성질이 사법상 매매계약인 협의보상과 협의보상에 대한 이의신청인 수용재결, 그리고 수용재결에 대한 이의재결까지는 행정심판단계다. 수용재결 또는 이의재결에 대한 이의신청으로 소송을 제기할 수 있는데, 이를 행정소송이라고 한다. 토지주가 보상금에 대해 이의신청을 하는지 여부에 따라 다음 단계로 넘어갈 수도 있고 아니면 첫째 협의보상 단계에서 보상절차가 끝날 수도 있다. 실제로 보상 감정평가 또는 토지보상 컨설팅 업무 중에 정말 많이 듣는 질문은 토지보상금을 받고서도 계속 보상금이 적다고 이의신청할 수 있는지에 대한 부분이다. 토지주가 보상금이 적다고 다툼을 하는 입장에서 해당 보상금을 수령하면 왠지 그 금액을 인정하는 것 같기도 하고, 여러모로 꺼림칙해서 책정된 보상금을 아예 건드리지 않고 계속 이의신청을 하는 것이 맞지 않겠느냐고 생각하는 경우다. 보상금을 받고도 저가보상에 대한 이의신청을 계속할 수 있는지 여부는 보상절차의 단계에 따라 다르다. 먼저 가장 첫째 단계인 협의보상에서는 해당 보상금을 수령하는 것은 사업시행자와 해당 보상금을 받고 소유권을 넘기겠다고 계약하는 의미다. 얼마 전에 협의보상금을 수령했는데 너무 적은 금액이라 이의신청을 하고 싶다는 상담요청을 받았었는데, 살펴보니 이미 토지가 사업시행자 명의로 소유권이전등기가 완료된 상태였다. 협의보상금을 수령하면 해당 금액으로 협의하는 것이며 이 경우에는 저가보상이라는 이유로 이의신청

    2023.11.22 08:18:43

    토지보상금 받은 후에 저가보상 이의신청 가능할까[박효정의 똑똑한 감정 평가]
  • [완]자산재평가로 변화한 자산가치 입증하는 이유[박효정의 똑똑한 감정 평가]

    [똑똑한 감정평가] 자산재평가(Asset Revaluation)의 사전적 의미는 ‘기업자산이 물가 상승 등의 요인으로 장부가액과 현실 가액에 크게 차이가 생긴 때, 자산을 재평가해 장부가액을 현실화하는 일’이다. 법인이나 개인의 기업에 소속된 사업용 자산에 대해 시가에 맞도록 장부가액을 증액하는 것을 말한다. 자산재평가를 검색하면 다양한 회사에서 자산재평가로 약 120억원의 차액이 발생했다, 약 650억원의 자산가치가 증가했다, 자산재평가 소식에 주가가 상한가를 기록했다는 등의 기사를 쉽게 접할 수 있다. 기업에서 특히 유형자산에 대해 자산재평가를 하는 이유는 토지재평가를 통해 자본증가로 인한 기업의 재무구조를 개선해 대외신용도를 높일 수 있고 건물·기계기구 등에 대해서는 적정히 감가상각을 가능하게 할 수 있기 때문이다. 자산재평가라는 것은 결국 부동산 등의 유형자산이 늘 한결같은 가치를 갖는 것이 아니라 시간의 흐름에 따라 시장 상황, 부동산 정책, 국지적인 개발사업 등에 따라 항상 변화하고 있기 때문에 가능하다. 동일한 부동산이라고 하더라도 과거의 시가와 현재의 시가가 똑같은 것보다 평가하는 시점에 따라 해당 시점의 현황 및 상황에 따라 각기 다른 가치를 갖는 것이 자연스럽다. 이처럼 유형자산, 특히 부동산이 시점에 따라 다른 가치를 갖는 가격의 변동성 때문에 비단 기업뿐만 아니라 개인도 필요에 따라 자신의 부동산을 재평가하는 경우가 많다. 가장 흔하게는 이혼소송에서의 재평가 혹은 재감정 수요다. 이혼소송에서 재산분할기준가액은 사실심 변론 종결 당시의 시가다. 그런데 소송 자체가 길어지는 경우가 있다. 또는 재산분할기준가액 또는 분할

    2023.10.21 08:50:46

    [완]자산재평가로 변화한 자산가치 입증하는 이유[박효정의 똑똑한 감정 평가]
  • 감정 평가로 증여취득세 절세하는 방법[박효정의 똑똑한 감정 평가]

    [똑똑한 감정 평가] 취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 부과하는 세금이다. 증여세는 재산을 대가 없이 받는 것에 대한 세금이다. 연대 납부 등 일부 예외적인 경우를 제외하고는 수증자에게 과세의 의무가 있다. 부동산을 증여받을 때 증여취득세를 납부해야 한다. 증여세와 별도로 과세하는 세금이다. 2022년까지만 해도 증여를 계획하면서 감정 평가를 상담하는 의뢰인들은 증여세 그 자체를 줄이는 것에 가장 큰 핵심을 두고 증여 재산의 시가에 대해 상의했었다. 그런데 2023년부터 상속이나 증여 등 무상 취득에 대한 취득세를 사실상 ‘실거래가’로 과세하는 것으로 법이 개정되면서 작년까지 시세의 70~80% 수준인 공시 가격에 과세할 당시보다 증여취득세의 과세 표준 자체가 작년보다 약 25~40% 오르게 됐다. 일례로 부부 간의 무상 증여 한도 구간인 6억원의 한도 내에서 증여할 때 증여세가 전혀 발생하지 않더라도 증여취득세는 사실상 실거래 가격에 과세되므로 절세를 위한 계획을 세우는 의뢰인들이 많다. 필자 역시 업무를 하면서 자주 이용하는 ‘부동산계산기’라는 애플리케이션(앱)이 있는데 상황에 따라 각종 세금을 시뮬레이션으로 계산할 수 있어 유용하게 쓰고 있다. 부동산계산기 앱에서 증여취득세를 간단히 계산해 보면 다음과 같다. 조건은 85㎡ 이하의 주택, 조정대상지역 외 1주택을 소유한 부부 간에 시가 6억원의 아파트를 증여하는 것으로 설정했다. 이 경우 취득세율이 3.5%가 적용돼 2100만원의 취득세가 계산되고 0.3%의 지방교육세율이 적용돼 180만원의 지방교육세가 적용된다. 취득세와 지방교육세를 합친 2280만원이 증여취득세로 계산된다. 이 경우 부부 간의 무상 증여

    2023.10.01 09:16:44

    감정 평가로 증여취득세 절세하는 방법[박효정의 똑똑한 감정 평가]
  • 유류분 반환 청구 시 중요한 부동산의 시가 산정[박효정의 똑똑한 감정 평가]

    [똑똑한 감정평가] ‘유류분(遺留分)’은 상속 재산 가운데 상속받은 사람이 마음대로 처리하지 못하고 일정한 상속인을 위해 법률상 반드시 남겨야 할 일정 부분을 말한다. 예를 들어 아버지가 유언으로 자식이 아닌 다른 사람 또는 여러 명의 자식 중에서도 특정 자식에게만 재산을 남긴다는 유증을 하는 경우가 있다. 이때는 법률상 상속인에게 상속 재산이 이전되지 않을 수 있다. 유류분 제도의 취지는 위의 경우 법률상 상속인에게 전혀 상속되지 않아 피상속인의 사망 후 상속인의 생활 보장이 어려워지는 문제를 막기 위해서다. 민법 제1112조에서는 피상속인의 직계비속, 피상속인의 직계존속, 피상속인의 형제자매 또는 배우자인 상속인에게 유류분을 인정한다. 또한 민법 제1000조 제3항 및 제1118조에 태아 및 대습 상속인도 유류분권이 있다. 따라서 유류분을 받을 권리가 있는 자식이 아버지의 증여나 유증에 따라 자신이 받을 유류분에 부족한 부분이 생기면 그 부족한 한도 내에서 재산의 반환을 청구할 수 있다. 이것을 유류분반환청구권이라고 한다. 유류분은 유류분 권리자가 누구인가에 따라 법률상 정해진 일정한 비율을 적용한다. 즉 분할하는 재산가액, 특히 부동산의 경우 ‘시가’의 몇 %와 같은 식으로 결정된다. 다만 시가의 산정 시기와 산정 방법이 문제 된다. 시가의 산정 시기에 대해 대법원은 유류분을 산정할 때 반환 의무자가 ‘증여받은 재산의 시가는 상속 개시 당시를 기준’으로 산정해야 하고 해당 반환 의무자에 대해 반환해야 할 재산의 범위를 확정한 다음 그 ‘원물 반환이 불가능해 가액 반환을 명하는 경우에는 그 가액은 사실심 변론 종결 시를 기준’으로 산정해

    2023.09.23 08:05:36

    유류분 반환 청구 시 중요한 부동산의 시가 산정[박효정의 똑똑한 감정 평가]
  • 감정평가사가 알려주는 건물 관련 서류의 종류와 확인 사항[박효정의 똑똑한 감정 평가]

    [똑똑한 감정 평가] 지난 칼럼에서 부동산 중 특히 ‘토지’에 대한 기본적인 사항을 알기 위해 발급해야 할 서류, 이른바 ‘공적장부’의 목록과 각 공적장부상 확인해야 할 부분을 살펴봤다. 토지에 이어 건물의 전반적인 상태와 정보를 확인하기 위한 공적장부의 종류와 확인 사항에 대해 살펴본다. 건물은 일반적인 개별 건물(다가구주택·근린생활시설 상가·꼬마빌딩 등)과 관행상 대지권과 일체로 거래되는 구분 건물(아파트·오피스텔·구분상가 등)로 나눠 살펴본다. 건물 관련 서류는 크게 두 가지가 있다. 바로 등기사항전부증명서와 건축물대장이다. 토지와 같이 건물에도 등기사항전부증명서(등기부등본)가 있다. 등기사항전부증명서는 ‘표제부·갑구·을구로’ 구성돼 있다. 표제부에서는 해당 건물의 지번·건물 내역(구조·층별 이용 상황·면적) 등을 확인한다. 갑구에서는 소유자가 누구인지, 언제 매매가 이뤄졌는지 등의 소유권에 관한 사항을 확인하고 을구에서는 주로 근저당권 설정 여부 등의 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 확인한다. 구분 건물, 즉 집합 건물은 집합건물등기사항전부증명서를 발급하는데 특이한 것은 표제부가 두 개 부분으로 구성돼 있다는 점이다. 첫째 표제부에는 건물 전체+토지(대지권 목적인 토지의 표시)가 기재돼 있어 건물 전체의 사양이 나오기 때문에 이 부분에서 건물의 구조나 층별 이용 상황 등 내역을 확인하면 된다. 둘째 표제부에는 확인 대상 호수의 전유 부분과 해당 호수 대지권의 표시가 있다. 예를 들어 확인하고자 하는 호수가 301호라면 301호만의 전유 부분 면적과 건물 1동의 전체 중에서 301호가 갖는 대지권의 비율이 기재돼 있다. 다

    2023.09.09 10:02:01

    감정평가사가 알려주는 건물 관련 서류의 종류와 확인 사항[박효정의 똑똑한 감정 평가]
  • 권리금 양도를 방해받을 때 대처법[박효정의 똑똑한 감정 평가]

    [똑똑한 감정평가] 상가 거래를 하는 임차인끼리는 권리금을 주고받는 일이 흔하다. 권리금은 교통이 편한 목 좋은 곳이라든지 인스타그램 감성이 풍부한 독특한 인테리어나 가게의 인지도가 높아 단골손님이 아주 많은 가게 등을 인수하며 지불하는 일종의 인수금으로, 상가 거래 시 보증금이나 월세와는 별도로 취급하는 거래 대금이다. 예전에 ‘담배 파는 약국’의 담배 판매권 권리금만 1억원이라는 기사를 본 적이 있는데 이처럼 사업의 내용에 인허가 여부가 중요한 경우에는 허가에 대한 권리금이 별도로 발생하기도 한다. 만약 자신이 인수할 당시 1억원의 권리금을 낸 가게에 대해 타인에게 양도할 때 권리금 수령을 방해받는 경우에는 어떻게 대처해야 할까. 현실에서 종종 발생하는 분쟁으로, 권리금에 대한 분쟁은 통상 임차인이 임대인으로부터 권리금 회수 기회를 방해받았을 때 손해 배상을 청구하는 방식으로 나타난다. 이때 손해 배상 금원의 산정을 위해 권리금 감정 평가를 한다. 권리금에서 대체로 문제되는 항목은 크게 세 가지 부분이다. 바로 바닥권리금·시설권리금·영업권리금이다. 바닥권리금은 상가 건물의 위치가 좋아 발생하는 일종의 ‘자릿세’ 개념이다. 자리가 좋으면 장사가 잘되기 마련이다. 유동 인구가 많은 장소가 영업에 유리하기 때문이다. 다음으로 기존 임차인이 설치한 인테리어 설비, 비품과 같은 유형 자산에 대해서는 시설권리금이 발생한다. 끝으로 영업상의 노하우나 단골손님, 기존 거래처 관리처럼 무형의 자산 부분은 영업권리금이 된다. 이처럼 권리금은 유형 자산과 무형 자산이 합쳐 있는 형태다. 그렇다면 권리금은 어느 시점을 기준으로 산정

    2023.08.27 07:57:11

    권리금 양도를 방해받을 때 대처법[박효정의 똑똑한 감정 평가]
  • 감정 평가에서 보완 감정과 재감정이 필요한 상황[박효정의 똑똑한 감정평가]

    [똑똑한 감정평가]이혼 소송 재산 분할이나 재개발 현금 청산, 유류분 반환 청구, 보상금 증액 청구, 매도 청구, 부당 이득 반환 청구나 공유물 분할 등 셀 수 없이 많은 부동산 분쟁 소송의 과정에서 감정 평가가 이뤄진다.한 번의 감정 평가와 그 결과를 바탕으로 분쟁을 끝맺거나 소송이 종결되기도 하지만 상황에 따라 평가 결과에 대해 보완 감정이나 재감정이 필요한 경우가 종종 있다.보완 감정은 기존 감정 평가를 진행한 동일한 감정인에게 보완 감정 명령으로 진행된다. 보완할 내용은 주로 평가 대상물에 공사 등 현상 변경이 있거나 평가 대상물이 추가되는 등 평가의 기본적인 사항에 대한 변경이 있는 경우가 대부분이다.나아가 토지에 지상권 설정 제한이 있는 경우, 타인이 점유하는 부분이 없는 정상 상태를 가정할 경우, 일단지를 상정한 경우 등 감정 조건을 부가될 때 토지 가격에 변동이 있는지, 그렇다면 변경되는 토지 단가의 산정을 요청하는 경우도 있다. 보완 감정을 명령받은 감정인은 기존 감정에서 변경된 내용에 따른 보충적인 평가 결과를 재판부에 제출한다.다만 감정인에게 보완 감정으로서 조건을 제시할 때 그 조건이 관련 법에 따라 합법적이고 합리적이어야 하며 객관적이고 실현 가능한 조건인 경우에 감정 평가에 반영할 수 있다. 따라서 감정인은 제시받은 감정 평가 조건의 성립 가능성 여부에 대한 검토를 선행한다.한편 재감정은 대체로 기존 감정인과 무관한 새로운 감정인이 동일한 평가 대상에 대해 다시 감정 평가하는 것을 말한다. 재감정은 때로는 감정 평가의 기준이 되는 시점이 동일할 수도 있고 차이가 날 수도 있다.새로운 감정인이 동일한 시점에서 재감정

    2023.07.07 09:01:26

    감정 평가에서 보완 감정과 재감정이 필요한 상황[박효정의 똑똑한 감정평가]
  • 장윤옥 펫펄스 대표 "가족 같은 반려견의 감정, 소리로 알 수 있어요"

    스페셜/반려동물 1000만 시대, '펫테크'가 뜬다 "'개소리하지 마.' 이런 말이 욕처럼 쓰이는데 우리에겐 개의 소리가 가장 중요한 데이터가 된다.”장윤옥 펫펄스 대표는 강아지들의 짖는 소리를 데이터화해 반려동물의 심리 상태를 취합하고 있다.장 대표는 “작은 소리에서부터 긴장하는 울음소리, 긴장 중에서도 무서워서 짖는 감정, 가기 싫은데 데리고 가려는 짖음, 흥분 상태 등 반려동물의 다양한 소리를 저장해 반려동물과의 교감을 이끌어 가려고 한다”며 “2021년 세계 최대 전자·IT 전시회인 CES 이후 미국 시장에 5만 달러 정도 수출할 만큼 해외에서 먼저 펫펄스에 대한 입소문나기 시작하면서 국내에서도 판매 규모가 점점 확대되고 있다”고 말했다.그는 지난 2016년 반려견의 감정과 감지 방법에 대한 특허를 출원했으며 2017년부터 반려견의 소리를 데이터화해 수집하고 있다. 본인 소개를 간단히 부탁 드린다."반려견과 소통을 지원하는 기기인 펫펄스를 개발하고 서비스하고 있는 펫테크 스타트업 펫펄스랩의 대표다. 현재 4~5세로 추정(유기견 센터에서 입양)되는 시추와 말티즈 믹스인 ‘체체’라는 강아지를 키우고 있다."펫펄스랩은 어떤 회사인가."반려견과 소통하기 위한 모든 정보기술(IT)과 빅데이터와 콘텐츠를 함께 연구·개발(R&D)해 만들고 서비스까지 하고 있는 펫테크 기업, 펫빅데이터 기반 펫커뮤니케이션 서비스 기업이다. 2020년 3월에 설립된 회사다.요즘 ‘펫휴머니제이션’이라는 말이 있듯이 반려동물이 곧 가족이라는 인식이 지금은 보편화돼 있다. 제품 개발 초기에는 부모가 아이를 누군가에게 맡겨

    2022.08.25 14:17:24

    장윤옥 펫펄스 대표 "가족 같은 반려견의 감정, 소리로 알 수 있어요"
  • 감정과 직접 싸우지 마세요

    [한경 머니 기고 = 윤대현 서울대학교병원 강남센터 정신의학과 교수] 여름 날씨가 변화무쌍하다. 하늘에 먹구름과 찬란한 햇빛이 묘한 컬러의 칵테일처럼 섞여 비디오 아트를 보는 듯한 착각을 가지게도 한다. 그 하늘만큼이나 변화가 심한 것이 내 마음의 감정이다. 덕분에 우리는 영화 등 문화 콘텐츠에 몰입해 울고 때론 웃으며 감동을 느낀다. 그런 감정 시스템이 내재돼 있다는 것은 멋진 일이지만, 한편으론 우리를 피곤하게 하는 주요한 이유다. 과도하게 불안하거나 우울하게 한다.비가 오면 우울해지는 자신이 우울증이냐고 질문하는 경우가 있다. 당연히 아니다. 비가 오는데 기분이 너무 좋아지면 그것이 독특한 것 아닐까. 팬데믹 스트레스, 글로벌 경제위기로 부정적인 감정은 증가하는데 과도하게 긍정적인 감정에 집착하려고 내 감정과 직접적으로 싸우다 보면 오히려 더 지칠 수 있다. 긍정적으로 사는 것은 좋지만 억지로 긍정적인 감정을 만들려는 노력이 오히려 나를 더 지치게 할 수 있다는 것이 현재 마음 관리의 중요한 내용이다.감정과 너무 직접적으로 싸우지 말고 마치 변화무쌍한 하늘의 컬러 변화를 보듯 ‘내 마음이 오늘 좀 우울하고 피곤하네. 그렇지만 오늘 하루 내가 할 일에 집중하자. 그리고 이런 피곤한 상황에서도 최선을 다한다는 것이 인내와 도전의 가치다’라고 생각하는 게 좋다. 감정을 느끼긴 하겠지만 ‘가치’에 집중해 오늘의 삶에 몰입하는 것이 지금 상황에서는 더 긍정적인 시각을 가질 수 있는 마음 관리 전략이라는 연구 결과도 나오고 있다.정리하려면 감정이 너무 내 삶을 좌지우지하지 않게 하고 약간 거리를 둬야 한다. 가치 중심적인 삶을

    2022.07.26 16:23:53

    감정과 직접 싸우지 마세요