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압구정·여의도·양천·성동 토지거래허가구역 재지정···갭투자 막는다

서울시가 17일 제5차 도시계획위원회를 개최하고 강남, 영등포, 양천, 성동 등 주요 재건축단지에 대해 토지거래허가구역을 재지정했다.대상지역은▴강남구 압구정동 아파트지구 24개단지▴영등포구 여의도동 아파트지구와 인근 16개 단지▴양천구 목동 택지개발지구 14개 단지▴성동구 성수동 전략정비구역1~4구역이다.당초 해당구역은 오는 26일 토지거래허가구역 지정만료를 앞두고 있었다.토지거래허가구역은 부동산 가격 급등이 우려되는 개발 예정지 인근의 투기적 거래를 막기 위해 도입된 제도다. 주택이나 상가의 경우 최소 2년 이상 실거주 또는 실제 영업하는 실수요자에게만 취득을 허용하기 때문에 ‘갭투자’는 사실상 불가능해지는 것이다.이번 위원회 가결로 이 일대 토지거래허가구역 지정효력이 내년 4월 26일까지 1년 더 연장된다.서울시는 “투기거래를 사전에 차단하기 위한 불가피한 선택”이라며 “개발 기대감이 높은 지역에서 구역지정이 해제될 경우 투기수요의 유입 가능성이 커질 것으로 판단했다”고 말했다.강홍민 기자 khm@hankyung.com

2024.04.17 16:43:21

갭투자 서울시 토지거래허가구역 압구정
'고의적 갭투자' 피해자도 지원…전세사기특별법 소위 통과

'전세사기 피해 지원을 위한 특별법'이 여야 합의로 국회 국토교통위원회 국토법안심사소위원회를 통과했다.국토위 국토법안심사소위는 오늘(22일) 오전 회의를 열고 전세사기 특별법을 여야 합의로 통과시켰다.이번 법안은 전세사기 피해자의 보증금 요건을 4억 5000만원에서 5억원으로 확대하고, 면적 기준을 삭제했다. 임대인의 고의적 갭투자나 신탁사기, 이중계약에 따른 피해도 지원 대상이 되도록 피해범위도 확대했다.이중계약 피해자의 경우 특별법상 경·공매 특례와 일반 금융·세제 지원이 모두 적용되며, 대항력이 없는 신탁사기 피해자도 일반 금융지원은 가능하다.다만 '입주 전 사기' 피해자의 경우 특별법상 전세사기 피해자에는 해당되지 않으며, 주택도시보증공사(HUG) 전세피해지원센터의 긴급 금융·주거·법률지원만 이용 가능하다. 주택도시보증공사(HUG)의 경·공매 대행 서비스를 이용할 경우 HUG가 비용의 70%를 부담한다.여야가 마지막까지 충돌했던 보증금 반환 문제는 최우선변제 대상에서 제외된 전세사기 피해자들에 대해 최우선변제금만큼을 최장 10년간 무이자로 대출해주는 방식으로 합의를 이뤘다.최우선변제금 적용 시점은 근저당 설정 시점이 아니라 현재 시점과 가까운 경·공매 시점으로 늦춰 무이자 대출을 받을 수 있는 최우선변제금을 확대했다. 또 피해자가 보증금 미반환으로 전세대출을 상환하지 못할 경우 최장 20년간 무이자 분할상환하도록 지원한다. 최우선변제금이란 세입자가 살던 집이 경·공매로 넘어갔을 때 은행 등 선순위 권리자보다 앞서 배당받을 수 있는 금액을 말한다.이번 법안은 전세사기 피해자를 크게 주택구입 희망자, 지속거주 희망자 등으로 나

2023.05.22 15:58:06

국회 전세사기 갭투자 아파트 산업
주택 전세 제도 있는 한 사라지지 않을 전세 사기의 딜레마[최광석의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]대규모 갭 투자 전세 사기 사건을 계기로 주택 전세 시스템의 민낯이 그대로 노출되고 있다. 시세가 명확하지 않을 수밖에 없는 빌라·다세대 주택을 대상으로 시세를 속여 보증금을 가로채는 범죄가 오래전부터 만연해 왔는데 그 피해 금액이 한 해 1조원을 넘을 정도라는 믿기지 않는 일이 현실화된 것이다.임차인 개인의 피해는 물론이고 피해 금액의 상당 부분은 피해 방어 능력이 충분한 보증금 반환 보증 기관이어서 천문학적인 금액의 국민 세금이 낭비될 처지여서 더 충격을 주고 있다.대한민국 주택 전세 시스템은 이 사고를 계기로 전면 개편돼야 한다. 집값에 육박하는 거액의 보증금을 지급하는 것은 매우 위험하고 정상적일 수 없다. 시세 파악이 정확하지 않은 것은 물론 향후 집값 하락 가능성도 있어 그 위험을 고스란히 임차인이 떠안을 수밖에 없기 때문이다.보증금 반환의 위험은 별론으로 하더라도 집값보다 더 낮은 보증금만 받고 집을 빌려 주는 것은 누가 보더라도 상식에 맞지 않고 비정상적이다. 예를 들어 1억원에 산 집을 8000만원에 임대하면 그 자체만으로도 임대인의 손해가 불가피하다는 점에서 경제 원리에 맞지 않다. 전세 제도가 세계에서 유일무이하게 대한민국에서만 존재하는 것도 바로 그 때문일 것이다.그럼에도 불구하고 이런 비정상적인 전세 제도가 수십년간 대한민국에 지속돼 온 것은 매우 적은 자기 자본만으로 전세룰 끼고 집을 사는, 이른바 갭 투자를 통한 재산 증식이 가능했기 때문이다.집값보다 적은 보증금을 받고 임대하는 손해는 ‘집값 상승’이라는 이익으로 충분히 만회할 수 있었다. 그런 구조가 수십 년간 지속되다 보

2023.02.21 06:01:01

한경비즈니스 사설칼럼 갭투자 법으로 읽는 부동산 전세 사기
[카드뉴스] 정부, 무자본 갭투자 차단해 전세 사기 막는다

국토교통부가 전세 사기 종합대책을 발표했습니다. 전세금 반환보증 제도가 무자본 갭투자 수단으로 악용된 사례가 많은 만큼 전세금 반환보증 가입 한도를 감소하겠다는 것이 주 내용입니다. 지금까지는 HUG의 보증 대상 전세가율이 100%라 매매가와 전세가가 동일해도 전세 보증 가입할 수 있었습니다. 무자본 갭투자자들이 세입자의 전세 보증금으로 집을 사는 경우가 흔했죠. 또 공인중개사 등 부동산 관련자들이 시세 부풀리기에 가담해 높은 전세가로 보증을 들기도 했습니다. 5월부터는 전세금 반환보증 한도를 90%로 낮춥니다. 시세 부풀리기를 차단하기 위해 감정가 시세는 공시가격이나 실거래가격이 없는 때에만 적용하고, 감정평가사협회 추천 법인의 감정가만 인정합니다. 이미 피해를 본 임차인이라면 기존 전세대출을 연 1~2%대 저금리 대출로 대체할 수 있으며, 상반기 내로 수도권 공공임대 500가구를 긴급 거처로 지원받을 수 있습니다. 전셋집을 낙찰받은 경우에도 무주택자로 인정받습니다. 추후 청약 불이익을 예방하기 위해서죠. 또한 전세 사기 가담이 의심되는 중개사와 감평사는 적발 시 ‘원스트라이크 아웃’ 제도를 적용하는 등 처벌도 강화할 예정입니다.김민주 기자 minjoo@hankyung.com

2023.02.02 18:04:26

카드뉴스 갭투자 전세사기
“1000만원으로 빌라 사세요”… 또 꿈틀대는 ‘깡통 전세 사기’ 주의보

[비즈니스 포커스]아파트 값 상승으로 빌라(다세대·연립주택) 거래가 많아지고 있다. 올해 서울에서 거래된 주택 10가구 중 7가구가 빌라와 단독·다가구 주택이다. 집값 고점 인식이 팽배한 가운데 금리 인상과 대출 규제로 이자 부담까지 커지며 아파트 대비 상대적으로 진입 장벽이 낮은 빌라 등에 수요가 쏠리는 모습이다.올해 1~6월 서울에서 거래된 부동산 매매는 총 2만7973건이다. 그중 아파트는 7496건, 빌라로 분류되는 연립·다세대 주택은 1만7935건, 단독·다가구 주택은 2542건 등이다.빌라는 아파트보다 환금성이 떨어진다는 약점이 있다. 하지만 6억원 이하 주택에 적용되는 서민 주택 담보 대출인 보금자리론 등을 이용할 수 있어 지난해 1월부터 18개월째 아파트보다 많이 거래되고 있다.하지만 거래가 늘어나는 만큼 문제점도 동시에 많아지고 있다. 특히 전셋값이 매매 가격을 웃도는 역전세 현상이 나타나고 있다. 신축 빌라를 중심으로 이러한 상황이 많이 발생하는 모양새다.전셋값과 함께 낮은 투자금이나 무자본으로 빌라를 샀다가 전셋값이 매매 가격보다 높아져 보증금을 돌려주지 못하는 사태가 발생하는 것이다.전세가율 70~80%, 깡통 전세의 시작부동산업계에서는 일반적으로 전세가율(전셋값÷매매 가격×100)이 매매 가격의 70~80%를 넘기 시작하면 깡통 전세가 나타날 위험이 크다고 지적한다. 세입자가 전세 계약이 끝난 후 보증금을 떼이거나 제때 돌려받지 못할 가능성이 높기 때문이다. 지방은 전세가율이 80%를 넘은 곳이 적지 않다.한국부동산원의 5월 자료에 따르면 전국에서 전세가율이 가장 높은 곳은 전남 광양(85%)이다. 이어 청주 서원구(84.3%), 경기 여주(8

2022.07.12 06:00:07

산업 부동산 갭투자 전세사기 깡통전세
‘갭 투자’ 전세 사기 의심 상황에 대처하는 법 [최광석의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]‘명의 이전에 따른 금전 부담 없이 오히려 수백만원을 받고 주택을 넘겨받을 수 있으니 사람을 구한다’는 취지의 구인 광고가 인터넷에 공공연히 올라오고 있다. 이런 광고는 시세 차익을 목적으로 하는 ‘갭 투자’ 전세 사기에 이용하기 위해 명의를 빌릴 사람을 구하는 광고일 가능성이 높다.기존 임대인이 전세 계약 후 타인에게 해당 주택을 이전할 때 보증금 반환 채무를 면할 수 있는 법을 악용하는 것이다.갭 투자 사기의 대략적인 구조는 다음과 같다. 예를 들어 한 채에 2억원에 분양(매매)하는 주택은 분양의 방법으로는 처분하기 어렵다. 하지만 임대차 계약의 방법으로는 충분히 처분할 수 있다. 이런 부분을 악용해 분양업자와 중개업자 등이 전세 사기를 설계한다.집 낙찰 받으면 형사 고소 불가분양과 달리 임대차 계약은 임대차 계약 기간 만료 후에 받은 보증금을 다시 반환해야 하는 의무가 있을 수 있어 보증금 반환의 연결 고리를 끊어 낼 수 있는 방법이 핵심인데 들러리 집주인을 끌어들여 사기에 참여시킨다.임대차 계약을 할 때는 번듯한 사업자 이름으로 소유 명의가 있다가 임대차 계약이 완료되면 들러리 앞으로 소유 명의가 넘어가면서 이를 통해 기존 분양업자는 임차인에 대한 보증금 반환 채무를 합법적으로 면제받을 수 있기 때문이다. 이런 일이 발생하는 배경은 대항력에 관한 다음의 판례 때문이다.대법원이 1989년 10월 선고한 판결문을 살펴보자.당시 대법원은 “주택의 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 구비한 후에 그 주택의 소유권이 양도된 경우에는 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되는 것”이라며 “임대차보증금

2021.08.27 06:00:02

갭투자 임대차계약 법으로 읽는 부동산
끊이지 않는 갭 투자 전세 사기, 공적 보증 기관도 피해자

[법으로 읽는 부동산] 의뢰인의 처음 질문은 전혀 심각하지 않았다. 수도권 빌라에 임대차 계약을 체결하고 잔금을 지급한 지 불과 며칠 만에 집주인이 변경됐는데 변경된 집주인과 새로운 임대차 계약서를 작성할 필요가 있는지 상담하는 아주 단순한 질문이었다. 하지만 질문을 듣는 순간 ‘갭 투자 전세 사기’일지 모른다는 생각이 뇌리를 스쳤다. 구체적인 사안을 확인한 결과 거래된 매매 대금이 임대차 보증금 액수와 동일하고 건물주 ...

2021.03.01 08:05:06

부동산 갭투자 전세사기 전세보증금 재테크

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