매거진한경

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부동산 인도보다 잔금 먼저 지급한 경우의 법적 문제[조주영의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]을이 소유하는 아파트의 임차인인 병이 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다고 했다. 이에 따라 실거주 목적이 있던 갑은 을과 잔급 지급일 및 소유권이전등기일을 모두 2021년 4월 22일로 정했다.단, 병의 이사일을 고려해 실제 인도일은 위 잔금지급일보다 나중인 2021년 12월 6일로 정해 매매계약을 체결했다. 그런데 병이 잔금지급일 직전에 번복해 계약갱신요구권을 행사하면서 2년 더 거주하겠다고 하자 실거주 목적이던 갑은 위 잔급지급일에 잔금을 지급하지 않았다. 이에 을은 갑의 채무불이행을 이유로 2021년 5월 3일 계약을 해제한 사건이 있었다.그러자 갑은 을을 상대로, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않고 아파트를 2021년 12월 6일까지 실제 인도한다는 것은 매매계약의 본질적이고 핵심적인 내용으로서 을이 병의 계약갱신요구권 행사를 이유로 ‘임대차계약을 종료시켜 아파트를 인도할 의무’를 불이행했다면서 소유권이전과 손해배상을 구하는 소송을 제기했다.계약 내용이 명확하지 않은 경우 계약서의 문언이 계약 해석의 출발점이지만 당사자들 사이에 계약서의 문언과 다른 내용으로 의사가 합치된 경우 그 의사에 따라 계약이 성립한 것으로 해석해야 한다.당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 당사자의 의사 해석이 문제 되는 경우에는 계약의 형식과 내용, 계약이 체결된 동기와 경위, 계약으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사, 거래 관행 등을 종합적으로 고려해 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석해야 한다.민법 제536조 제2항은 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행할 경우 상대

2024.03.30 06:27:07

부동산 조주영 인도 잔금 지급
소규모 재건축사업 매도청구소송 감정평가의 현실적 문제[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]소규모 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업을 말한다. ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에 의해 추진되며 가로주택정비사업, 자율주택정비사업과 함께 소규모주택정비사업에 해당한다.‘소규모 재건축’이라는 명칭에서 알 수 있듯이 규모 자체가 전통적인 재건축에 비해 상당히 축소된 1만㎡ 미만이나 노후 또는 불량건축물의 수가 전체 건축물의 3분의 2 이상, 기존 주택의 세대수가 200세대 미만인 지역에서 사업을 할 수 있다.미니 재건축이라고 보면 되는데 작은 사업구역이 가진 가장 큰 특징이자 장점은 속도가 빠르다는 것이다. 일반 재건축에 비해 절차가 대폭 줄어들어 입주까지 걸리는 시간이 3~4년 수준일 정도로 굉장히 신속하다.문제는 속전속결로 진행되는 소규모 사업장의 사업과정에서 현금청산을 하는 이른바 ‘매도청구소송’의 피고가 과연 제대로 개발이익이 반영된 시가로 부동산을 매도할 수 있는가 하는 것이다.매도청구소송 감정평가 시 감정기준일 당시 ‘시가’를 평가한다. 이때 시가에는 “감정평가의 기준시점까지 현실화, 구체화된 개발이익을 반영하여야 한다”는 것이 명백히 확립된 대법원 판례다. 따라서 일반적으로 알고 있는 주변 시세를 기준으로 접근하면 손해를 볼 수도 있다.대법원은 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축사업의 시행자가 같은 법 제39조 제2호에 의해 “토지만 소유한 사람에 대하여 매도청구권을 행사하면 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 그 토지에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립한다”고 했

2024.03.30 06:27:02

감정평가 매도청구소송 재건축사업 소규모 박효정
소아응급의학회, "정부 의료재정 문제와 개선 방향 제시해야"

대한소아응급의학회는 최선을 다해 소아 응급 환자를 지키겠다는 의지를 드러냈다. 그러면서도 전공의 없는 현 상황에 우려를 표하며, 정부가 이들의 복귀를 위해 모든 가능성을 열어두고 논의해야 한다고 주문했다.21일 대한소아응급의학회는 성명서를 통해 "대형병원 운영이 파행하면서 불편을 겪고 고통받고 계신 국민 여러분께 죄송하다는 말씀을 드린다"면서 이같이 밝혔다.이들은 "소아응급의학회 회원들은 진료의 최일선인 응급실에서 야간, 주말, 공휴일 관계없이 모든 어린이 환자의 진료를 담당해왔다"며 "최선을 다해 소아 응급 환자를 지키겠다"고 밝혔다.이어 "제한된 인력으로 최선의 진료를 제공할 수 없음은 자명한 일"이라며 "정부는 환자 불편 해소를 위해 바람직한 방향으로 사태를 속히 해결해야 한다"고 촉구했다.또한 정부가 의료계와 머리를 맞대고 지속 가능한 의료 정책을 논의해야 한다고 강조했다.소아응급의학회는 "우리나라 대형 병원의 의료체계가 전공의들의 격무에 기대왔던 것"이라며 "정부의 계획을 이행하기 위해 '건강보험료 상승'은 필수"라고 말했다.이어 "인구는 줄고 4차 산업혁명으로 의료환경이 급변하고 있는 상황에서 건강보험 재정을 고려해 장기적이고 구체적인 계획과 함께 미래 인구 구조를 고려한 의료 정책을 수립해야 한다"고 덧붙였다.특히 소아응급의학회는 "정부가 진정으로 의료개혁의 의지가 있다면 의과대학 정원 증가를 발표하기 전에 연도별 개혁 과제 수행 로드맵과 이를 실행하기 위해 필요한 구체적인 예산확보 방안 등을 명백히 밝혔어야 한다"며 "현재 정

2024.03.21 14:13:46

소아응급의학회 의료재정 문제 개선 정부 의료재정
부동산 불황기에 등장하는 분양 마케팅, 무엇이 문제인가[최광석의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]최근 분양시장이 빠르게 냉각되면서 분양 촉진을 위한 여러 마케팅 방법이 나오고 있다. 이런 마케팅에 쉽게 속아 넘어가면 자칫 큰 손해를 입을 수 있다.그렇다면 우리가 주의해야 할 분양 마케팅에는 어떤 것들이 있을까. 먼저, 환매조건부 내지 시세차액반환 조건부 분양이다.분양계약을 한 뒤 일정시점이 지나 시세가 분양가에 미치지 못하면, 분양받은 가격으로 분양회사가 다시 되사주거나 차액만큼을 반환한다는 것이다.분양받은 후에 시세가 떨어질 것을 우려하는 소비자들을 공략하기 위한 마케팅 방법이다. 할인분양에 따른 차액보상도 같은 차원의 마케팅일 수 있다.둘째는 분양을 받기에 앞서 일단 전세를 살아보는 방식이다. ‘스마트 리빙’이라는 명칭으로도 불린다.부동산 불황기에 분양을 꺼리는 소비자들에게 일정 기간 거주할 수 있는 기회를 주는 것이다. 일단 살아보고 원할 경우 우선분양받을 수 있는 자격을 부여한다. 이는 거주하지도 못한 채 분양받게 되는 위험을 덜어주는 장점이 있다. 분양회사 측이 전세권등기를 해주면서 소비자를 안심시키는 경우도 있다.하지만 이런 분양 마케팅 역시 보이지 않는 함정이 있을 수 있다는 점을 충분히 고려할 필요가 있다.공통적인 함정은 약속을 위반했을 때 책임져야 할 분양회사의 자력이 불충분하다는 데 있다. 아무리 차용증을 꼼꼼하게 작성한다고 하더라도 돈이 한 푼도 없는 빈털털이에게 돈을 빌려주면 받을 방법이 없는 것과 마찬가지인 셈이다.분양회사는 분양이 마무리되면 사업을 청산하고 페이퍼컴퍼니로 전락하는 경우가 많아 분양 당시 약속이 지켜지지 못할 우려가 크다. 이 때문에 이행보증

2024.01.22 09:27:58

부동산 불황기 마케팅 최광석 분양
“윤석열, 국민의힘 입당은 기정사실…시기만 문제”[홍영식의 정치판]

[홍영식의 정치판]“변화에 대한 이 거친 생각들, 그걸 바라보는 전통적 당원들의 불안한 눈빛, 그리고 그걸 지켜보는 국민들….”이준석 국민의힘 신임 대표가 6월 11일 당선 수락 연설을 하면서 한 말이다. 36세의 제1 야당 대표를 향한 불안한 시선을 의식한 것이다. 가수 임재범 씨의 노래 ‘너를 위해’ 가사를 인용한 것으로, 정치 초년병인 자신을 향한 기대와 불안을 갖고 있다는 것을 충분히 알고 있고 걱정하지 않아도 된다는 뜻도 내포돼 있다. 이 대표의 당선은 국민의힘에는 ‘기대’를, 여당인 더불어민주당엔 ‘불안한 눈빛’을 안겨주고 있다. ‘이준석 신드롬’은 차기 대선판도 흔들어 놓고 있다. 여야 주자들의 참모는 ‘이준석 신드롬’ 파장이 대선판에 어떤 영향을 끼칠지 주판알을 튀기며 분석하기 바쁘다. 불과 얼마 전까지만 해도 대선판은 여당이 주도하는 형국이었다. 이재명 경기지사와 이낙연 전 민주당 대표, 정세균 전 국무총리 간 경쟁과 견제가 주목받으며 야권 주자들을 압도했다. 야권 주자 중엔 윤석열 전 검찰총장 이외에 이렇다 할 주목을 받지 못했다. 김동연 전 부총리 겸 기획재정부 장관과 최재형 감사원장이 가끔 거론되는 수준에 그쳤고 국민의힘 내 주자들은 거의 주목받지 못했다. 하지만 이제는 달라졌다. 윤 전 총장을 비롯한 국민의힘 바깥의 야권 주자들뿐만 아니라 국민의힘 내부 주자들의 움직임도 서서히 주목받기 시작했다. 이른바 ‘이준석 컨벤션 효과’다. 야당 대표 한 사람이 바뀌면서 대선판에 이렇게 큰 여파를 미치는 것은 유례를 찾기 힘들다. 이준석 “빅텐트에 모든 당내

2021.06.18 15:42:42

기정사실 윤석열 홍영식 문제 시기
비상장주식 상속·증여 시 세금 문제는

최근 시중 유동성 증가로 인해 다양한 투자 자산에 대한 관심이 높아지면서 잠재력 있는 비상장주식에 대한 관심도 증가하고 있다. 비상장주식 거래를 전문으로 하는 플랫폼까지 등장했으며, 금융투자협회가 운영하는 장외주식시장(K-OTC) 시가총액이 2019년에 비해 약 2조4000억 원증가했다고 하니 투자자들의 비상장주식 기업에 대한 관심이 크게 높아졌음을 확인할 수 있다.비상장주식을 양도하게 되면 양도소득세가 과세되며 상속 또는 증여하는 경우에는 상속세 및 증여세를 납부하게 된다. 비상장주식은 상장주식과 달리 명확한 시가가 존재하지 않고 장외에서 거래하기 때문에 세무상 많은 문제가 발생하게 되는바 이에 대비하기 위해 비상장주식에 대한 세무상 과세 방법 및 시가 산정 등에 대해 간략히 살펴보고자 한다.비상장주식의 양도 및 상속·증여 시 세금비상장주식을 양도하는 경우 대주주 해당 여부에 따라 적용되는 세율이 달라진다. 대주주가 아닌 자가 중소기업 주식을 양도하는 경우에는 10% 세율을 적용하고, 중소기업이 아닌 주식을 양도하는 경우에는 20% 세율을 적용해 과세한다.반면 대주주가 양도하는 경우에는 20%(또는 25%) 세율을 적용해 과세되며, 중소기업이 아닌 주식을 1년 미만 보유하고 양도하는 경우에는 30% 세율이 적용된다. 이때에 대주주는 친족관계 등 특수관계인 주식을 합해 주식 양도일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도 종료일 현재 4% 이상 보유하거나 시가총액 10억 원 이상 소유한 주주를 말한다.또한 비상장주식 양도 시 양도소득세 이외에도 양도소득세의 10%를 지방소득세로 납부해야 하며, 양도가액의 0.43%를 증권거래세로 납부해야 하므로 이를 누락하지

2021.02.11 08:50:05

상속 증여 세금 비상장주식 문제

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