매거진한경

# 임대차계약

신탁부동산 임대차계약 중개하는 공인중개사의 설명의무[조주영의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산] 아파트나 오피스텔은 신축 과정에서 토지 매입이나 시공과 관련해 상당한 비용이 소요된다. 때문에 위 사업의 시행사는 보통 프로젝트파이낸싱(PF)으로 사업자금을 조달하는데, 건축허가나 각종 법률행위를 시행사 명의로 진행하기 때문에 사업 진행이 원활하지 않거나 횡령·배임 등의 형사 문제가 발생하는 경우 시행사는 민형사 책임을 부담하게 된다. 이처럼 부동산 시행사업에는 여러 법적 위험이 상존하기 때문에 분양계약으로 소유권을 취득하려는 수분양자의 매매대금이나 이를 임차하려는 임차인의 임차보증금을 법적 위험으로부터 보호하기 위한 장치가 필요하고 이를 위해 많은 시행사업이 신탁사업으로 진행되고 있다. 그렇기에 신탁사업의 구조상 골자는 분양대금 및 임차보증금 등 신탁수익은 신탁사의 운영을 확보하고자 신탁사가 지정한 계좌로 송금하도록 함으로써 시행사의 자의적인 신탁수익 사용을 제한한다. 시행사가 본인 명의로 법률행위를 하거나 자금을 집행하기 위해서는 신탁사의 동의를 요구한다. 신탁사가 보관 중인 신탁수익은 신탁종료 시 신탁사의 신탁수수료, 시공회사의 공사대금, PF 대주단(금융권)의 원리금, 시행사 순차로 배분한다. 나아가 신탁사업의 경우 부지나 지상건물(아파트·오피스텔)의 소유권보존등기는 보통 신탁사 명의로 경료되기 때문에 분양계약상 매도인, 임대차계약상 임대인도 신탁사가 되는데, 일부 시행사가 마치 권리자인 것처럼 자신 명의로 분양계약과 임대차계약을 체결하고 그 계약서에는 시행사 지정 계좌로 돈을 송금하게 함으로써 분양대금과 임차보증금을 시행사 측에 송금하고도 소유자인 신탁사에 아무

2023.12.02 08:45:24

한경비즈니스 사설칼럼 신탁부동산 임대차계약 공인중개사 설명의무
임차인의 ‘원상 회복’, 얼마나 해줘야 할까 [이철웅의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]대부분의 주택이나 상가 건물에 대한 임대차 계약서에는 임대차 계약 종료에 따른 ‘원상 회복 의무’에 관한 내용을 명시하고 있다. ‘원상 회복 의무’는 임차인이 건물을 변경해 사용하다가 건물 임대차가 종료되는 시점이 되면 임대차 계약 당시의 상태로 회복시켜야 한다는 것을 의미한다.주택이나 상가 건물 임대차가 종료되면 임차인은 변경 부분 전부에 대해 원상 회복 의무를 부담해야 하는 것일까. 결론부터 말하면 반드시 그렇지는 않다. 임차인은 원상 회복시키는 대신 임대인의 동의를 얻거나 임대인에게 매수한 부속물을 일방적으로 임대인에게 매수할 것을 청구할 수 있는 경우가 있다.주택임대차보호법이나 상가 건물 임대차보호법에서 정하지 않은 사항은 민법을 따른다. 그런데 민법 제646조에는 ‘건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대해 그 부속물의 매수를 청구할 수 있고 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 이와 같다’고 명시했다.민법 제652조는 ‘위 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다’고 했다.부속물 매수청구권은 강행 규정즉 위 규정을 강행 규정으로 정하고 있고 판례는 민법 제646조 에서 건물 임차인의 매수청구권의 대상으로 규정한 ‘부속물’을 ‘건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고 건물의 구성 부분으로 부합되지 아니한 것으로서 어느 정도의 독립성이 인정되며 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건’으로 해석했다.그 예로 &ls

2021.12.24 17:30:07

법으로 읽는 부동산 임대차계약
주의해야 할 제소전화해의 효력과 한계[최광석의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]부동산 임대차 과정에서 ‘제소전화해(민사 분쟁이 생겼을 때 소송까지 번지는 것을 막기 위해 소송 전에 법관 앞에서 화해를 성립시키는 절차)’를 하는 경우가 많다. 임대차 계약서 내용을 기계적으로 반영하는 것으로 처리하는 것이 일반적이지만 다음과 같은 사례에서 보는 것처럼 화해조서의 효력과 한계를 고려해 보다 신중하게 처리될 필요가 있다.의뢰인 A 씨는 건물 전체를 10년 가까이 병원을 운영하는 의사에게 임대하면서 일정 기간마다 연장된 임대차 계약서를 바탕으로 계속 제소전화해를 해왔다.건물 전체 임대에 월차임도 3000만원대로 적지 않았기 때문에 제소전화해조서를 해 둘 필요성은 매우 컸다. 필자는 의뢰인을 위해 임대차 계약서 검토는 물론 제소전화해 절차도 줄곧 담당했다.그런데 약 10년 동안 별문제 없이 임대차 계약 진행 중 차임 연체를 이유로 계약을 해지하는 사태가 발생했다. 임대인의 여러 차례 부탁과 경고에도 불구하고 임대차 기간 내내 임차인은 습관처럼 2~3개월씩 차임 연체를 해왔다. 발생 가능한 명도 지연에 대비해야이를 참다 못한 임대인이 결국 계약 해지를 통고하고 계약 연장을 허락하지 않기로 결심한 것이다. 계약 해지 통고 직후 임대차 계약 만기도 겹쳐 있어 임차인으로서는 명도하는 것이 마땅했다. 하지만 장기 입원 환자들이 많다는 이유로 자진 명도를 거부하면서 결국 제소전화해조서에 기한 명도 집행 절차까지 들어가게 됐다.법적으로는 화해조서에 기한 집행이 바로 가능할 수 있었지만 문제는 병원의 수많은 입원 환자들 때문에 집행관이 적극적인 집행을 꺼리면서 이런저런 보완 대책을 임대인 측에 요구하는

2021.11.12 06:00:05

제소전화해 임대차계약 법으로 읽는 부동산
‘갭 투자’ 전세 사기 의심 상황에 대처하는 법 [최광석의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]‘명의 이전에 따른 금전 부담 없이 오히려 수백만원을 받고 주택을 넘겨받을 수 있으니 사람을 구한다’는 취지의 구인 광고가 인터넷에 공공연히 올라오고 있다. 이런 광고는 시세 차익을 목적으로 하는 ‘갭 투자’ 전세 사기에 이용하기 위해 명의를 빌릴 사람을 구하는 광고일 가능성이 높다.기존 임대인이 전세 계약 후 타인에게 해당 주택을 이전할 때 보증금 반환 채무를 면할 수 있는 법을 악용하는 것이다.갭 투자 사기의 대략적인 구조는 다음과 같다. 예를 들어 한 채에 2억원에 분양(매매)하는 주택은 분양의 방법으로는 처분하기 어렵다. 하지만 임대차 계약의 방법으로는 충분히 처분할 수 있다. 이런 부분을 악용해 분양업자와 중개업자 등이 전세 사기를 설계한다.집 낙찰 받으면 형사 고소 불가분양과 달리 임대차 계약은 임대차 계약 기간 만료 후에 받은 보증금을 다시 반환해야 하는 의무가 있을 수 있어 보증금 반환의 연결 고리를 끊어 낼 수 있는 방법이 핵심인데 들러리 집주인을 끌어들여 사기에 참여시킨다.임대차 계약을 할 때는 번듯한 사업자 이름으로 소유 명의가 있다가 임대차 계약이 완료되면 들러리 앞으로 소유 명의가 넘어가면서 이를 통해 기존 분양업자는 임차인에 대한 보증금 반환 채무를 합법적으로 면제받을 수 있기 때문이다. 이런 일이 발생하는 배경은 대항력에 관한 다음의 판례 때문이다.대법원이 1989년 10월 선고한 판결문을 살펴보자.당시 대법원은 “주택의 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 구비한 후에 그 주택의 소유권이 양도된 경우에는 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되는 것”이라며 “임대차보증금

2021.08.27 06:00:02

갭투자 임대차계약 법으로 읽는 부동산
코로나19로 매출 급감한 임차인, 임대차 계약 중도 해지 가능할까? [최광석의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 매출이 약 90% 격감한 임차인이 임대인에 대해 임대차 계약 중도 해지를 요구할 수 있을까.이와 관련해 중도 해지가 가능하다고 결론 내린 하급심 판결이 선고돼 소개한다. 계약을 존중한다는 취지에서 불가항력이나 사정 변경을 이유로 한 계약 해지를 여간해선 인정하지 않는 재판 실무상 매우 이례적인 판결이라고 할 수 있다. 서울중앙지방법원이 5월 선고한 임대차 보증금 사건이다.임차인이 임대인을 상대로 임대차 보증금을 청구한 이 사건에서 법원이 인정한 사실 관계의 요지는 이렇다.원고는 의류·액세서리·패션잡화 도소매 및 프랜차이즈업을 하는 사업자였다. 2019년 5월 피고와 서울 명동에 있는 점포를 다음과 같은 조건에 임차해 프랜차이즈 사업의 직영점으로 운영하기 시작했다. 임대 기간은 2019년 6원 1일부터 2022년 5월 31일까지였고 임대 보증금은 2억3000만원, 월차임은 약 2200만원이었다.그러던 중 코로나19 사태로 외국 관광객 입국이 중단되면서 이 사건 점포에서의 매출이 90% 이상 감소했다.결국 원고는 2020년 2월분 임대료를 지급하고 그 후 지급하지 못하고 있다가 2020년 5월부터 이 점포에서의 영업을 중단한하게 된다. 이후 임대인에게 여러 차례에 걸쳐 “코로나19라는 불가항력적인 외부 사유가 발생해 이 사건 임대차 계약서 제13조 제4항에 근거해 2020년 7월 2일자로 임대차 계약을 해지하겠다”는 해지 의사 표시를 했다.유사한 사건에 큰 파장 예상돼하지만 피고로부터 임대차 계약의 해지 통보를 수용하지 않겠다는 의사 표시를 받게 되자 원고는 2020년 12월 점포의 내부 시설물을 모두 철거하고 원

2021.07.02 06:19:05

법으로 읽는 부동산 임대차계약