이러한 특징은 자칫 부정으로 이어져 선량한 채권자와 채무자가 손해를 볼 수도 있는 위험을 안고 있었고 이러한 단점을 보완하기 위해 부동산 경매의 방식을 입찰 방식으로 오래전에 개정했다. 비교적 최근 호가 경매 방식을 부활시켜 민사집행법의 규정상으로는 호가 경매 방식과 입찰 방식을 법원이 선택할 수 있도록 했지만 실제로 호가 경매 방식으로 부동산 경매를 진행하는 법원은 현재 없는 것이 현실이다.
입찰표를 작성하는 요령과 입찰 당일 준비해야 하는 서류는 간단하고도 단순하다. 그러나 경험이 없는 사람에게는 생소할 수밖에 없고 실제로 입찰표를 작성하는 요령에 대한 질문이 끊이지 않는다.
먼저 입찰표는 한글과 아라비아 숫자로 정확히 기재한다. 주소는 주민등록상의 주소를 기재하고 날인은 실인(實印)으로 한다. 입찰 가격은 일정한 금액으로 표시해야 한다. 경매와 같이 타인이 신고한 매수 가격에 ‘1할 증’, ‘100만 원 고’ 하는 식으로 비례로 표시할 수 없으며 반드시 당회차의 최저 매각 가격 이상의 금액을 기재해야 한다. 금액의 기재는 수정할 수 없고 수정할 필요가 있을 때에는 새 용지를 사용한다.
한 사건에서 입찰 물건이 여러 개 있고 그 물건들이 개별적으로 입찰에 부쳐진 것에는 사건번호 외에 ‘물건번호’를 기재한다. 물건 번호의 유무는 입찰 사건 목록 또는 입찰 공고를 보고 확인할 수 있다.
입찰은 대리인이 할 수도 있다. 대리인의 자격에는 제한이 없으며 허가도 필요 없다. 다만, 변호사나 법무사 또는 법원에 매수 신청 대리인 등록을 필한 공인중개사가 아닌 자가 보수를 받고 대리 입찰하면 변호사법 위반이 된다. 대리 입찰은 입찰자의 대리인은 대리권을 증명하는 문서를 집행관에게 제출해야 한다. 대리권의 증명은 본인의 위임장과 인감증명을 입찰표에 첨부하는 방법으로 한다.
위임장에는 사건번호, 대리인의 성명 주소, 위임 내용과 본인(위임자)의 성명, 주소를 기재하고 반드시 본인의 인감도장을 날인한다. 인감증명서의 유효기간은 6개월이다. 대리인이 응찰하면서 입찰표에 위임장을 첨부하지 않고도 현장에서 즉시 제출이 가능하면 유효한 것으로 처리할 것이고, 즉시 제출이 불가능하면 무효로 처리할 것이다.
입찰자가 법인이라면 대표자의 자격을 증명하는 문서, 즉 법인등기부등본을 입찰표에 첨부한다. 본인의 성명란에 법인의 명칭과 대표자의 지위와 성명을 기재하고 법인의 인감도장을 날인한다. 사용인감이라도 상관없다. 주민등록번호란에는 법인의 등록번호, 즉 등기소에서 부여하는 부동산등기용 등록번호를, 주소란에는 법인등기부상의 본점 소재지를 기재한다.
이와 같이 입찰표의 작성과 제출은 그리 어렵지 않다. 그러나 만약의 실수가 있을 때 그 결과는 가혹하다. 심할 때는 입찰표와 동봉한 보증금을 반환 받지 못하고 모두 잃을 때도 있으며 설령 보증금은 돌려받는다고 하더라도 무효인 입찰표로 처리돼 매각 물건을 취득하지 못할 수 있다. 입찰표는 대법원 경매 인터넷 사이트에서 그 양식을 내려 받을 수 있다. 초보자라면 입찰 전날 양식을 내려 받아 충분한 시간을 두고 작성해 입찰 당일 제출만 할 수 있도록 미리 준비하는 것도 좋은 방법이다.
김재범 지지옥션 강사
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