[상권지도 28 - 하남 미사] ‘미사역 2018년 개통’ 상권 안정까지 최소 5년 ‘강남 20분’ 접근성 뛰어나…기본 수요 갖춘 단지 내 상가 눈여겨 볼만
[한경비즈니스= 이정흔 기자·김태림·주현주 인턴기자] 축구장 70배 크기. 국내 최대 규모의 복합 쇼핑몰인 신세계의 스타필드 하남이 지난 9월 문을 열었다. ‘쇼핑의 신세계’를 따라 수많은 사람들의 발길이 하남으로 몰리고 있다.
스타필드가 뜨면서 덩달아 이름이 오르내리는 곳이 있다. 하남 신도시 개발택지지구 중에서도 스타필드와 가장 가깝게 자리한 ‘하남 미사지구’다.
아직 개발이 진행 중인 단계로 상권이 완성되기 전이지만 개발 완료 이후에 대한 기대감에 스타필드 하남 효과까지 더해지며 최근 들어 투자자들의 관심을 한 몸에 받고 있다. 하지만 이처럼 투자 열기가 뜨거운 곳일수록 ‘돌다리도 두드려 보는’ 자세가 필요하다.
◆연말까지 1만8000가구 입주 완료
“되는 지역은 돌도 팔린다.” 경기 하남 미사지구를 거닐다 보면 이런 글귀를 적어 놓은 플래카드가 곳곳에서 눈에 띈다. 아직 신도시 개발 공사가 한창 진행 중인 이곳은 상권이라고 할 만한 곳이 없다.
그럼에도 불구하고 이 지역에 대한 투자 열기는 뜨겁기만 하다. 최근 1~2년 사이 신도시 및 택지지구에 대한 관심이 달아오를 대로 달아오르며 이곳까지 전해진 것이다.
최근 오픈한 스타필드 하남도 투자 열기에 불을 붙이는 데 한몫했다. 대규모 복합 쇼핑몰이 들어서면서 주거지로서의 매력이 높아지고 그에 따라 상권의 가치 또한 동반 상승한 것이다.
(사진) 스타필드 하남이 많은 유동인구를 끌어들이면서 인근 하남 상권도 들썩이고 있다. 그중 가장 뜨거운 관심을 받는 곳은 가장 가까운 거리에 자리한 하남 미사지구 상권이다. /이승재 기자
‘강남역 20분, 잠실역 10분.’ 하남미사지구 상권의 성장 가능성을 언급할 때면 어김없이 등장하는 표현이다. 최근 주목받고 있는 신도시 개발지구의 공통점을 꼽으라면 서울 핵심 상권과 접근성이 뛰어나다는 것이다. 이 공식은 하남 미사지구에도 그대로 적용된다.
지난해부터 아파트 입주가 본격화된 하남 미사지구는 이처럼 강남·잠실과의 뛰어난 접근성을 무기로 ‘신강남 대체 지역’으로서 빠르게 세를 불려가고 있는 중이다. 하남 미사지구는 개발이 완료되면 총 3만6000가구, 인구 약 9만6000명이 거주하게 된다.
부동산업계에 따르면 현재 하남 미사지구는 2014년 8월 첫 입주 이후 2015년 12월까지 대략 8256가구가 입주를 마친 것으로 추산되고 있다. 올해 말까지 공동주택 약 1만8000가구가 입주를 완료할 예정이다.
하남 미사지구에 자리한 부동산중개업소 경서타워의 이지오 부장은 “입주가 생각보다 빠른 속도로 진행되고 있다”며 “강동구 고덕 쪽이 재개발되면서 임시로 주거지를 찾는 수요가 하남 미사지구로 흡수되고 있다”고 말했다.
입주는 미사역을 기준으로 북쪽부터 진행되고 있는 상태이며, 남쪽지구는 여전히 공사가 진행 중이다. 이들 아파트 입주자들은 강남이나 잠실로 출퇴근하는 젊은 직장인들이 1차 수요층이며, 주택이 노후화된 하남시에서 새로 개발된 하남 미사지구 대형 평형으로 이주해 오는 수요도 적지 않을 것으로 예상된다.
신(新) 강남의 대체 지역, 특히 20~30대 젊은 층의 주거지로 각광받고 있는 데는 자연 친화적인 환경이 큰 영향을 미쳤다.
개발지구 한가운데 남북을 가로지르는 망월천을 따라 근린공원이 조성될 예정이고, 한강변을 따라 나 있는 미사대로의 미사조정경기장도 탁월한 조경을 자랑한다. 개발택지지구를 둘러싸고 자전거도로도 조성될 예정이다.
여기에 최근 개장된 대형 복합 쇼핑몰 스타필드 하남도 주거지로서의 매력을 높여 주는 요소다. 이 밖에 인근에 코스트코·이케아 등 대형 쇼핑몰이 속속 들어설 예정이다.
◆중심 상권 형성, 2~3년 걸려
하지만 하남 미사지구의 상권이 보다 본격적으로 성장 가도를 달리기 위해서는 전제 조건이 갖춰져야 한다. 하남 미사지구 내부에 지하철 5호선인 강일역과 미사역이 연장·개통되는 시기는 2018년이다.
하남 미사지구의 상권 역시 딱 이 정도의 ‘미완성 단계’다. 하남 미사지구의 전체 면적은 여의도의 2배 규모인 총면적 564만㎡에 달한다. 이 지역의 중심 상권은 지하철 5호선 미사역의 개통 예정지 주변이다.
미사역을 중심으로 북서쪽 방향으로는 고층의 주상복합건물 50여 개 동이 들어설 예정이며, 서쪽 방향으로는 망월천을 따라 수변 상가 건물들이 10여 개 정도 들어설 예정이다. 현재로서는 공사가 진행 중인 단계로, 대부분의 상가 건물은 미사역 개통 시기와 맞물린 2018~2019년 완공 예정이다.
(사진)아직 개발이 진행 중인 하남 미사지구의 중심 상권 예정지 모습. 공사 중인 상가 건물 앞에 부동산중개업소들이 치열한 경쟁을 벌이고 있다. /이승재 기자
수변 상가 또한 2019년 이후 망월천을 따라 산책로와 공원이 완성된 이후 활성화될 가능성이 높다. 이곳에 제대로 된 상권이 형성되기 위해서는 최소한 2~3년 정도의 시간이 더 필요한 셈이다.
그럼에도 불구하고 지난 9월 26일 찾아간 이곳은 부동산중개업소들이 빼곡하게 들어차 치열한 경쟁을 벌이고 있었다.
현재 이곳에 자리한 상가는 평당 분양가 4000만원 선에서 거래되고 있다. 실제로 사용하는 면적을 뜻하는 전용면적을 기준으로 하면 이 가격은 평당 8500만원까지 올라간다. 평균적으로 1층에 자리한 전용면적 33㎡(10평)를 기준으로 입지가 좋은 곳은 대략 9억원 안팎이다.
상가의 임대 시세는 대략 보증금 5000만원, 월세 400만원 수준에서 형성될 것으로 예상하고 있다.
하남 미사지구 내에 자리한 부동산중개업소 관계자들은 “하남 미사지구는 스타필드 하남을 비롯해 인근에 호재가 풍부하다”며 “시간이 지날수록 하남 미사지구의 분양가와 임대 시세는 더욱 올라갈 것”이라는 데 한 목소리를 냈다.
◆큰 상권 대신 ‘작은 상권’ 눈길
그렇다면 지금이 투자의 적기인 것일까. 신도시 개발 상권 초기에 창업 투자를 할 때 가장 큰 장점은 ‘권리금이 없다’는 것이다. 다른 상권과 비교해 월세가 다소 높다고 하더라도 이후 권리금 회수 부분을 고려해 입점을 강행하는 이들이 적지 않다.
그런데 여기서 예상하지 못한 반전이 있을 수 있다. 막상 입점했는데 월세를 유지할 만큼의 매출이 나오지 않는다면 오히려 창업 투자자의 손해를 키우는 꼴이 될 수 있다. 특히 상권 형성까지 시간이 오래 걸리는 지역일수록 이와 같은 악순환에 빠질 확률이 높다.
(사진) 하남 미사지구에는 과열된 투자 열기를 보여주는 플래카드가 곳곳에 걸려 있다. /김기남 기자
미사역은 상권 형성 이후 안정기에 접어들기까지 총 5~10년 정도 걸릴 것으로 보인다. 인근 미사파크 부동산 관계자는 “현재로서는 임대 시세가 비싸기 때문에 완공된 건물에 가게를 오픈한다고 하더라도 버티기 힘든 상황”이라고 현재의 상황을 진단했다.
그 대안이 될 수 있는 것이 아파트 단지 내 상가나 단독주택 상가다. 입주가 완료된 아파트를 중심으로 매우 작은 규모로 단지 내 상가가 활성화되는 움직임도 서서히 나타나고 있다.
다만 업종이 제한된 것이 사실이다. 1층에는 주로 부동산과 편의점이 자리를 채우고 있고, 2층에는 부동산·세탁실 등이 종종 눈에 띈다. 철저하게 아파트 입주민들을 공략하는 ‘생활 밀착형’ 업종들이다.
10월 초 하남미사지구 내 아파트 단지 내 상가에 입주했다는 한 편의점 관계자는 “은퇴 후 하남 미사지구가 뜬다는 말에 입점하게 됐다”며 “주변 얘기를 들어보면 아파트 입주자들을 바탕으로 손님이 없는 것은 아니지만 임대 시세를 유지할 만큼 매출이 나올지는 모르겠다”고 우려를 나타내기도 했다.
실제로 인근에 자리한 부동산중개업소 관계자는 “이제 막 입주를 시작한 지 1년이 채 안 된 기간에도 불구하고 2층 상가를 중심으로 세탁소나 태권도 학원 등이 입점했다가 가게를 정리하고 나간 곳도 꽤 된다”고 귀띔하기도 했다.
그럼에도 불구하고 이런 ‘작은 상권’을 타깃으로 하는 것이 안정적인 수익을 창출하는 데는 유리한 측면이 있다. 가장 큰 이유는 중심 상권에 비해 임대료가 상대적으로 낮다는 것이다.
또 아파트 입주자들을 타깃으로 경기에 상관없이 기본 수요를 확보할 수 있다. 현재 아파트 단지 내 상가의 임대 시세는 2층 49.5㎡(15평)를 기준으로 보증금 2000만~3000만원, 월세는 250만원 수준이다. 단독주택 상가는 이보다 좀 더 낮은 월세 150만원에 시세가 형성돼 있다.
따라서 상권 전체의 전망을 바탕으로 하기보다 개별 상가 건물마다 국지적으로 상가의 가치를 평가할 필요가 있다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “상가 규모가 작기 때문에 각 건물의 자리나 인근 아파트의 입주 상황에 따라 상가 전망 자체가 달라질 수 있다”며 “하남 미사지구와 같은 신도시 개발 상권은 무엇보다 신중한 투자가 바탕이 돼야 한다”고 말했다.