[사봉관 법무법인 지평 변호사] A 씨는 퇴직 후 시골에서 과수원을 운영하는 꿈을 가지고 있었다. 그는 이 꿈을 이루기 위해 2005년께 오랫동안 조금씩 모아온 자금과 명예퇴직금으로 경매 절차를 통해 강릉시 인근의 과수원 9917㎡(3000평)를 매수해 소유권 이전등기를 마쳤다.
과수원과 인접한 992㎡(300평)의 도로가 있었다. 이 도로는 국가 명의로 소유권 보존등기가 돼 있었다. 그런데 위 도로에 인접한 다른 과수원의 소유자인 B 씨가 2016년쯤 경계가 잘못됐다면서 측량을 진행했다.
그 결과 지적도상 설정된 경계와 현실상 경계가 서로 일치하지 않다는 것이 밝혀졌다. 실제로 A 씨의 과수원에 편입돼 있는 토지 중 약 165㎡(50평) 정도가 지적도상으로는 국가 소유인 위 도로에 편입된 것으로 경계가 설정돼 있는 것이다.
◆경계분쟁, 일단은 ‘법’ 통해 해결해야
경매 절차에서 취득한 부동산에 하자가 있을 때 국가를 상대로 손해배상 등을 구할 수 있다는 말도 들었지만 이미 취득한 지 10년이 지나 쉽지 않을 것 같다.
마침 평창 올림픽 개최 등으로 땅값이 오르고 나이가 들어 과수원 운영이 힘들어 이를 타인에게 처분할 예정이던 A 씨로서는 그전에 지적도상 경계를 실제의 경계로 정정할 필요가 있다. A 씨는 어떻게 하면 좋을까.
어떤 토지가 지적공부에 1필지의 토지로 등록되면 그 토지의 소재·지번·지적·경계는 다른 특별한 사정이 없는 한 등록으로 특정되고 그 소유권의 범위는 현실의 경계와 관계없이 공부상의 경계에 의해 확정되는 것이 원칙이다.
그런데 측량 기술의 발달로 토지·임야 조사 사업 당시 이뤄진 세부 측량의 기술적 오류가 발견되거나 6·25전쟁에 따른 유실 내지 소실된 지적공부 등을 복원하는 과정에서 발생한 문제로, 지적도상 설정된 경계와 현실의 경계가 서로 일치하지 않은 것이 종종 있다.
이와 같이 지적공부상의 경계가 지표상의 현실 경계와 일치하지 않으면 인접 토지의 소유자와의 사이에 소유권의 범위 내지 한계에 관한 분쟁이 발생할 수 있다. 그 해결 방법으로는 다음과 같은 방안을 생각해 볼 수 있다.
먼저 ‘공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률(이하 법)’에 의한 해결 방법이다. 토지 소유자는 지적공부의 등록 사항에 잘못이 있다는 것을 발견하면 지적소 관청에 그 정정을 신청할 수 있다(법 제84조 제1항).
지적공부상 경계와 현실 경계의 불일치는 지적공부의 등록 사항에 잘못이 있는 것이라고 볼 수 있으므로 A 씨는 소관청에 등록 사항 정정 신청의 방법으로 국가와의 경계 분쟁을 해결할 수 있을 것이다.
그런데 위 정정 신청에 의한 경계 변경을 하려면 인접 토지 소유자의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 확정판결서 정본을 제출해야 한다(법 제84조 제3항).
그리고 인접 토지 소유자에게 대항할 수 있는 ‘확정판결’은 지적공부를 기준으로 그 지번에 해당하는 토지를 특정하고 소유자로서 인접 토지 소유자를 상대로 그에 관한 소유권의 범위나 경계를 확정하는 내용이 담긴 판결을 말한다.
경계확정의 판결, 공유물 분할의 판결, 지상물 철거 및 토지 인도의 판결, 소유권 확인의 판결 및 경계변경 정정 신청에 대한 승낙 의사의 진술을 명하는 판결 등이 포함될 수 있다.
따라서 A 씨는 B 씨가 시행한 경계 복원 측량 결과를 제시하면서 국가에 대해 경계변경에 대한 승낙서를 작성해줄 것을 요구해야 한다. 만일 국가가 이에 응하지 않으면 국가를 상대로 경계확정의 소(訴)나 소유권 확인 청구의 소 또는 경계변경 정정 신청에 대한 승낙 의사의 진술을 구하는 소 등을 제기해야 한다.
◆입증 어렵다면 ‘경계확정의 소’ 활용
한편 토지의 합병·분할에 의해 지적공부상의 표시가 달라지게 됐다고 하더라도 합병·분할 전의 토지 자체가 없어지거나 그 토지에 대한 권리관계에 변동이 있는 것이 아니다.
그러므로 토지 소유자는 자기 소유 토지를 특정할 수 있는 한 경계확정의 소에 의한 경계 확정 절차를 거치지 않고서도 그 소유권을 주장하는 데 아무런 지장이 없다는 것이 판례의 의미다(대법원 2002. 9. 24. 선고 2001다20103 판결 등).
그리고 경계에 관한 다툼의 대부분은 소유권의 범위에 대한 다툼에서 기인한 것이므로 실무상 경계확정의 소를 제기하기보다 소유권 확인 또는 토지 인도의 소를 제기하는 경우가 많다.
하지만 유의할 점이 있다. 소유권의 경계에 대한 다툼을 소유권 확인소송 등의 방법으로만 해결하고자 한다면 그 심리 과정에서 자신의 소유권의 경계를 특정해 주장하지 못하거나 분쟁 대상 토지의 소유권에 관한 증명을 충분히 하지 못하는 경우 청구 기각의 판결을 받을 수밖에 없다.
이는 분쟁 대상 토지의 상대방도 마찬가지다. 따라서 만일 쌍방 모두가 자신의 소유권을 입증할 뚜렷한 증거를 가지고 있지 않거나 소송 수행상의 잘못으로 청구 기각 판결을 받게 된다면 분쟁 대상 토지에 관한 소유권에 관한 다툼을 영구적으로 해결할 수 없게 되는 결과가 발생할 수도 있다.
이때 이용하는 소송 절차가 ‘경계확정의 소’다. 경계확정의 소는 소유자를 달리해 서로 인접하는 토지의 경계선이 객관적으로 명확하지 않거나 이에 관해 인접한 소유자 간 다툼이 있는 경우에 그 경계선을 명확히 확정해 줄 것을 법원에 청구하는 소송이다.
경계확정의 소는 비송사건(非訟事件)적 성격을 가진다. 이 소의 당사자는 경계선에 관해 구체적으로 입증 또는 주장할 필요가 없고 또한 법원도 당사자의 입증이나 주장에 구속되지 않고 자유로이 증거 자료에 의거해 확정할 수 있다.
당사자 간에 승소·패소의 문제가 없는 점에서 보통의 소송과 다르고 법원은 당사자 적격과 경계 설정에 관한 소의 이익이 인정되는 한 원고가 주장하는 경계선보다 불리한 판단을 하더라도 청구 기각의 판결을 해서는 안 되며 반드시 경계를 확정해 주는 판결을 해야 한다.
그래서 경계에 관한 확실한 입증이 어렵더라도 법원이 조리에 따라 경계를 확정하는 것이 가능하므로 경계에 관한 분쟁을 종식할 수 있다. A 씨는 경계에 관한 분쟁을 신속하고 명확하게 해결할 수 있는 방안을 선택해야 한다.