[이승태 법무법인 도시와사람 대표변호사] 최근 들어 부동산 시장이 활황을 맞으면서 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 지역주택조합 아파트에 대한 관심이 커지고 있다.
국토교통부 통계에 따르면 전국 지역주택조합 설립 인가 건수가 2012년 26건에서 2017년 104건으로 증가했다. 신축 예상 가구 수는 2012년 1만3000여 가구에서 2017년 6만9000여 가구로 5년 새 5배나 늘었다.
◆ 지역주택조합 성공, 토지소유권에 달려
지역주택조합 아파트는 내 집 마련을 희망하는 사람들이 직접 주택조합을 결성해 신축하는 아파트를 말한다.
아파트를 매수하려고 하는 사람들을 조합원으로 모집해 조합이 직접 사업 주체가 되는 사업이다. 이 때문에 아파트를 분양하기 위해 소요되는 마케팅 비용과 시행사 이윤 등을 절감할 수 있어 공급가격이 일반 분양 아파트에 비해 10~20% 저렴하다.
하지만 저렴한 가격만을 이유로 섣불리 조합원으로 가입했다가는 낭패를 볼 수도 있다. 조합원 모집 등 지역주택조합 설립 추진 과정에서 허위·과장 광고로 피해를 보는 사례가 적지 않기 때문이다.
지역주택조합 설립 인가를 받기 위해서는 사업 부지 내 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권을 확보했다는 것을 증명하는 서류(토지사용승낙서 등)만 제출하면 된다. 하지만 실제 사업 계획 승인을 받기 위해서는 사업 부지의 소유권을 전부 확보하거나 혹은 지구단위계획의 결정이 필요한 사업은 95% 이상의 소유권을 확보해야 한다.
지역주택조합이 얼마나 이른 시일 내에 아파트를 공급할 수 있고 그 사업이 성공할 수 있는지는 사업 부지 내의 토지소유권 확보 여부에 달려 있다.
통상 지역주택조합 추진위원회가 결성돼 조합원을 모집하면서 지역주택조합 아파트 사업을 추진하기 시작한다. 이러한 조합원 모집 과정에서 추진위원회는 이미 사업 부지 내 토지의 소유권을 상당 부분 확보한 것처럼 광고하지만 실제로는 토지소유권을 확보한 토지는 일부에 불과하고 토지사용승낙만 받은 경우가 허다하다.
따라서 추진위원회가 설립 인가를 받거나 사업 계획 승인을 받는 데까지 상당한 기간이 소요될 수밖에 없고 설립 인가와 사업 계획 승인이 늦어지면서 사업 진행이 중단되거나 사업비용의 증가로 사업성이 악화돼 조합원들이 추가 분담금을 계속 납부해야 하는 경우가 발생한다. 그 결과 조합원들은 자연스럽게 조합 탈퇴를 생각하게 되는데 사실상 조합 탈퇴는 쉽지 않다. 주택법상 조합 탈퇴에 대한 제한은 없지만 조합표준규약에서는 조합 사업의 원활한 추진을 위해 임의 탈퇴는 부득이한 사유가 없는 한 원칙적으로 금지하고 있다. 그리고 부득이한 사유로 조합을 탈퇴할 때에도 업무 대행비를 환급받지 못하고 소정의 공동 부담금이 공제될 뿐만 아니라 납입금의 환급도 사업 완료 후에나 받을 수 있다.
이처럼 지역조합에 가입하게 되면 탈퇴하는 것도 힘들지만 탈퇴했다고 하더라도 이미 지급한 납입금을 반환받기는 더욱 어렵다.
(사진)지역주택조합 아파트 홍보관을 찾은 방문객들이 아파트 모형을 살펴보고 있다.(/한국경제신문)
◆ 쉽지 않은 지역주택조합 탈퇴
위와 같은 문제점 때문에 피해를 보는 조합원들이 늘어나자 이를 해결하기 위해 주택법이 계속 개정되고 있는 중이다. 2016년 8월에는 조합 사업의 시행에 관한 정보 등을 조합원이 알 수 있도록 하는 관련 정보 공개 조항을 신설했다.
위 규정에 따라 조합원들은 토지사용승낙서 등 토지 확보 관련 자료는 물론 조합 구성원의 명부도 열람할 수 있게 됨으로써 해당 주택조합 사업의 추진 경위 등을 예전보다 쉽게 파악할 수 있게 됐다.
비록 2017년 6월부터 개정된 법이 시행된 이후 시작된 사업에 한정되긴 하지만 총회에 조합원 직접 참석을 의무화하도록 하고 조합원의 탈퇴·제명 때 제 납입금에 대한 원활한 환급을 위해 조합 규약에 비용 환급의 시기와 절차를 명시하도록 하고 있다.
하지만 위와 같은 법령 개정에도 불구하고 지역주택조합 사업이 본질적으로 갖고 있는 위험성이 사라진 것은 아니다. 일반 아파트 분양과 달리 지역주택조합 사업은 조합원 개인이 자기 사업을 수행하는 것이나 다름없기 때문에 사업 진행 과정에서 생기는 각종 문제와 위험을 조합원 개개인이 떠안아야 한다.
따라서 위와 같은 피해를 보지 않기 위해서는 지역주택조합에 가입하기 전 해당 지역주택사업 시행 정보를 꼼꼼히 확인하고 법률 전문가 등과의 상담을 통해 지역주택 가입 여부를 결정하는 것이 필수적이다.