[한경비즈니스=이명지 기자] 서울·아파트·재건축. 이 세 가지 키워드는 부동산 시장에서 늘 ‘뜨거운 감자’다. 최근 정부가 내놓은 부동산 정책이 서울 아파트 재건축 시장에 어떤 영향을 미칠지 주목된다.
◆규제해도 잡기 어려운 재건축 시장
국토교통부가 6월 19일 발표한 ‘주택 시장의 안정적 관리를 위한 선별적·맞춤형 대응 방안(일명 6·19 부동산 대책)’에 따르면 정부는 △청약 조정 대상 지역에 경기 광명, 부산 기장 및 부산진구를 추가 선정(총 40곳)하는 것을 포함해 △전매 제한 기간 강화 △맞춤형 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 강화 △재건축조합원 주택 공급 수 제한 등 재건축 관련 규제 강화책을 내놓았다.
관심을 모았던 LTV와 DTI는 조정 지역에 한해 각각 70%, 60%에서 60%, 50%로 10%포인트씩 강화된다. 또 재건축조합원의 주택 공급 수는 최대 3주택에서 2주택으로 제한된다. 이 규제는 주택 시장의 과열이 재건축 아파트 투기와 연관이 있다는 판단에서 출발한 것으로 보인다.
대체적으로 6·19 부동산 대책은 예상했던 것보다 높은 강도는 아니지만 청약·대출·재건축에 대한 규제를 포함하며 전반적으로 과열된 주택 부동산 시장을 안정화하는 것에 목적을 두고 있다는 평가다.
이 중에서도 재건축 시장이 이번 대책에 어떠한 영향을 받을지 관심이 쏠리고 있다. 김학렬 부동산조사연구소 소장은 “정부의 조정 대상이었던 지역들은 이미 재건축 분양 물량이 인기가 많은 시장이어서 규제의 영향을 크게 받지 않을 것”이라고 밝혔다.
서울 강남 재건축 시장은 이미 투기꾼들보다 실수요자들이 더 많이 진출해 있는 곳이어서 규제의 효과를 얻기가 쉽지 않다는 의견을 내놓았다.
특히 재건축 시장이 촉각을 곤두세운 것은 ‘재건축 초과이익환수제’ 시행 유예 여부였다. 재건축 시장은 세금에 민감하게 반응한다. 만일 재건축 초과이익환수제가 시행되면 입주자들은 ‘세금 폭탄’을 맞게 될 수밖에 없다.
그런데 정부가 재건축 초과이익환수제를 더 이상 유예할 계획이 없다는 뜻을 밝혔다. 박선호 국토교통부 주택토지실장은 6월 19일 ‘주택 시장 안정화 방안’ 브리핑에서 “올해 안에 관리처분인가 신청이 되지 않은 재건축 사업장은 내년 1월 이후 정상적으로 초과이익 부담금이 부과될 것”이라고 말했다.
이러한 정부의 6·19 부동산 대책으로 재건축 시장에 ‘발등의 불’이 떨어졌다. 재건축조합이 올해 안에 관리처분인가 신청을 해야만 내년부터 적용될 초과이익환수제를 피할 수 있기 때문이다.
◆서울시·은마아파트, 여전히 ‘갈등 상태’
재건축 조합을 중심으로 관리처분인가를 받기 위한 발걸음이 바빠지고 있다. 6월 28일에는 서울시 건축위원회가 반포주공 1단지 3주구 주택재건축정비사업 계획안을 조건부로 의결했다고 밝혔다.
의결이라는 한 고비를 넘긴 반포주공 1단지 3주구 재건축 사업은 향후 사업시행인가 신청, 시공사 선정 등을 거쳐 올해 안에 관리처분인가를 신청할 것으로 보인다.
초과이익환수제 도입 여부로 재건축 시장이 술렁이는 가운데 제동이 걸린 재건축조합들은 골머리를 앓고 있다. 대표적인 곳은 서울시 강남구의 ‘은마아파트’다.
최근 은마아파트는 서울시의 반대에도 불구하고 49층 재건축을 강행하겠다는 뜻을 내비쳤다. 강남구는 6월 28일 최고 49층의 재건축 계획을 담은 은마아파트 정비계획안을 서울시 도시계획위원회에 제출했다. 하지만 서울시가 수정·보완이 필요하다고 반려한 원래 계획안에서 크게 바뀐 것이 없는 것으로 알려졌다.
서울시와 강남구·은마아파트는 재건축 높이를 둘러싸고 여러 차례 갈등을 겪어 왔다. 서울시가 은마아파트의 초고층 재건축안을 반대하는 이유는 ‘2030 서울플랜’ 때문이다.
서울시는 2014년 수립한 2030 서울플랜에 따라 업무 상업 기능이 집적된 중심지는 50층 내외로, 그 외의 주거지역은 35층 수준 이하에서 지을 것을 권고하며 주변과의 조화로운 경관을 유도하고 있다. 이 기조에 따라 은마아파트는 서울시의 허가를 아직까지 받지 못하고 있다.
서울시와 은마아파트의 갈등이 지속된다면 은마아파트는 올해 안에 재건축 허가를 받지 못할 상황에 놓이게 된다. 만일 그렇게 된다면 은마아파트는 재건축 초과이익환수제를 피할 수 없게 된다.
이는 서울시 송파구의 잠실주공5단지도 마찬가지다. 잠실주공5단지 또한 초고층 건축안을 두고 서울시와 의견 조율을 계속해 왔다. 잠실주공 5단지 재건축조합은 5월 30일 단지를 관통하는 도로를 만들고 한강변으로는 35층 이상 고층 건물을 짓지 말라는 서울시의 권고를 수용했다.
그 대신 잠실역 네거리 대로변에 최고 50층 높이의 초고층 건물 3개 동을 추가로 짓게 해 달라고 요청했다.
그런데 이 요청 사안 또한 사업 규모가 크다는 이유로 6월 21일 예정됐던 서울시의 논의 계획에서 빠졌다. 잠실주공5단지 또한 은마아파트와 마찬가지로 상반기 내에 사업시행인가를 받는 것이 불가능해졌고 재건축 초과이익환수제 적용 가능성이 높아졌다.
용어 설명
재건축 초과이익환수제 : 재건축을 통해 조합원들이 평균 3000만원 이상 개발 이익을 얻을 때 정부가 이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 2006년 도입돼 2012년까지 시행됐지만 이후는 유예된 상태다. 정부는 시장의 충격을 우려해 올해 말까지 일시적으로 적용을 유예했다.