[아기곰 '재테크 불변의 법칙' 저자] 집을 소유한다는 것은 여러 가지 장점이 있다. 첫째 장점은 본인과 본인 가족이 편히 쉴 공간을 안정적으로 확보한다는 점이다.
전세 등 임대를 통해 주거 공간을 확보할 수 있지만 집을 소유하면 2년마다 임차료를 올려주기 위해 목돈을 마련하지 않아도 되고 원하는 기간만큼 거주할 수 있기 때문에 자기 집을 갖는다는 것은 큰 장점이다.
둘째 장점은 수익을 거둘 수 있다는 점이다. 집을 사서 월세를 주게 되면 상가나 오피스텔과 같이 일정액의 월세 수입이 들어온다. 서울을 포함한 수도권 아파트의 연간 임대 수익률은 3%대 후반이다.
투자금 대비 연간 임대료가 연 3.5% 이하면 조금 낮은 편이고 4% 이상이면 아주 잘 받는 것이다. 쉽게 생각하면 10억원을 투자하면 한 달에 300만원, 20억원을 투자하면 600만원의 고정 수입이 생기는 셈이다.
셋째 장점은 돈 가치 하락으로부터 자산을 지킬 수 있다는 점이다. 인플레이션이 진행될수록 돈 가치는 슬금슬금 하락하게 된다.
전세로 살면 돈 가치 하락의 피해를 그대로 볼 수밖에 없지만 자기 집을 사면 통상 돈 가치 하락 분만큼 집값이 상승하기 때문에 자산을 지킬 수 있는 유용한 수단이 된다.
넷째 장점은 집이 자산을 담아 두는 그릇의 역할을 한다는 점이다. 예를 들어 현금 20억원을 은행에 넣어 둔다면 예금자보호법에서 5000만원밖에 보호되지 않기 때문에 40개 은행에 분산투자해야 한다.
하지만 현물에 투자하면 가격이 내릴 때도 있지만 현물 자체가 없어지지 않기 때문에 집은 안전한 투자처다.
◆ 자산 안전하게 담는 데에는 부동산이 최고
이렇듯이 자산을 안전하게 담아두는 것은 부동산이 최고이지만 이때 세금에 노출된다는 문제가 있다.
살 때 한 번만 내는 취득세나 팔 때 이익이 나면 부과되는 양도소득세는 그렇다 치고 해마다 부과되는 재산세도 있고 종합부동산세도 있다. 그러므로 주택 수가 많아지면 반드시 세금 문제를 해결해야 한다.
특히 새 정부 들어 부동산 관련 세금이 더 늘어날 가능성이 높기 때문에 투자에 앞서 세금 문제를 고민해야 한다.
세금 문제에 대한 하나의 해법은 임대 사업자가 되는 것이다. 임대 사업의 장점은 종합부동산세가 합산 과세되지 않는다는 점이다. 임대 사업을 신청하지 않으면 종부세가 합산 과세이기 때문에 주택 수가 늘어나면 그에 비례해 종부세도 늘어난다.
하지만 임대 사업을 신청하면 임대 물건별로 별도 과세가 적용되므로 기준 시가 6억원 이하짜리만 사면 여러 채를 사더라도 종부세를 내지 않아도 된다.
또 재산세도 감면 받을 수 있다. 임대 사업용 주택을 두 채 이상 보유하고 임대할 때 재산세 감면 혜택을 주는데, 전용면적 40㎡ 이하는 재산세가 면제되며 60㎡ 이하는 50%를 감면 받는다.
이때 준공공 임대를 신청했다면 75%까지 감면 받게 된다. 전용면적 85㎡ 이하는 재산세를 25% 감면 받는다. 이때 준공공 임대는 50%까지 감면 받게 된다.
여기서 단기 임대 사업보다 준공공 임대 사업에 세제 혜택이 훨씬 크다는 점을 주목할 필요가 있다. 준공공 임대 사업은 한국토지주택공사의 임대주택과 같은 공공 임대 사업과 비슷한 수준의 의무가 부과되는 대신 각종 세제 혜택을 주는 제도다.
이 제도의 매력은 올해 말까지 준공공 임대 사업용 주택을 계약한다면 10년 임대 시 양도소득세를 감면 받을 수 있다는 것이다.
이 혜택은 2015~2017년 매입자에게만 주는 것인데, 양도세를 감면해 준다는 것은 대단한 특혜다.
예를 들어 10년을 보유하고 나서 1억원 정도 양도 차익이 생겼다고 가정하자. 일반 다주택자는 장기 보유 특별 공제 30%를 적용한 뒤 양도세와 지방소득세를 1208만원 정도 내야 한다.
그런데 이 금액이 감면되는 것이다. 물론 준공공 임대 시 양도세 감면액의 20%를 농어촌특별세를 내야 하지만 올해 안에 취득한다면 절세 효과가 988만원 정도에 달한다.
예를 들어 10채 정도 사놓았다면 임대 사업을 신청하지 않았을 때보다 세금에서만 9882만원의 혜택이 생기는 것이다. 기존에 이렇게 혜택을 주는 제도는 없었다.
주택 경기가 살아나지 않았던 2014년에 주택 경기를 살리고 전세대란도 잡기 위해 만든 제도다. 한시적으로 운용하는 특혜라고 할 수 있다.
◆ 부동산 투자는 ‘포도주’와 같은 것
투자 물건으로는 국민주택 규모 이하, 즉 전용면적 85㎡ 이하이면서 기준 시가 6억원 이하의 임대 사업이 효과가 크다.
준공공 임대를 하는 목적은 정확하게는 임대료 수입을 노리는 것보다 시세 차익을 노리는 투자다. 월세 수입보다 양도세 절감을 노리는 것이 낫다는 의미다. 그러므로 임대 수익률보다 시세 차익이 기대되는 곳에 투자하는 것이 좋다.
물론 10년이라는 기간이 길어 보이고 과연 한 채에 1억원의 차익이 생기겠느냐고 생각할 수 있다. 그런데 투자하다 보면 10년이라는 기간은 긴 것이 아니다.
자산이 적은 사람은 투자하면 빨리 회수하려는 경향이 있다. 현금화해야 본인 돈이라고 생각하기 때문이다.
하지만 부동산은 샀다 팔았다 할 때 수익이 나는 것이 아니라 시간이 흐름에 따라 익어가는 포도주와 같은 것이다. 숙성 시간이 필요하다. 더구나 자산을 담는 그릇이라는 측면에서 보면 10년이라는 기간은 그리 길지 않을 수 있다.
새 정부 들어 다주택자에 대한 과세를 강화할 가능성이 높다. 다주택자에 대해 전수 검사를 하겠다는 말까지 나오고 있다. 이에 대비해 제도 내에서 허용된 방법을 이용해 절세 효과를 거두는 것이 유리한데, 준공공 임대가 좋은 해법이라고 할 수 있다.
※ [용어 풀이] '준공공임대주택'이란 말 그대로 공공임대주택의 성격을 띤 민간임대주택이다. 정부가 모든 주택을 공급하는 데에는 한계가 있으므로, 민간 주택임대사업자 중 요건에 맞는 사업자에게 여러 가지 세제혜택을 주고, 그 대신에 주택을 값사게 임대하도록 유도하는 제도다.