[김향훈 법무법인 센트로 대표 변호사]재개발 지역에서 경매를 낙찰 받는 목적은 보통 분양권을 받기 위한 것이다. 이에 따라 새로운 아파트나 상가를 받을 수 있는 분양권이 있는 물건인지 면밀히 살펴야 한다.
분양권이 있는지 여부는 관리처분계획기준일(분양 신청 기간 마감일) 당시에 소유한 물건의 면적·형태 등에 따르는 것이 원칙이다.
하지만 분양 신청 기간은 재개발 사업이 중반기에 이른 사업 시행 인가일 다음에 있게 되므로 개발 사업 초기 단계부터 분양 신청 기간 마감일까지의 사이에 지분 쪼개기를 해 분양권을 여러 개로 늘릴 염려가 있다.
따라서 도시정비법(도시 및 주거환경정비법) 제50조의2에서는 ‘주택 등 건축물의 분양 받을 권리 산정 기준일’을 규정해 지분 쪼개기를 방지하고 있다.
(사진) 서울동부지방법원에서 경매 응찰자들이 입찰 결과를 기다리고 있다. (/한국경제신문)
◆부동산 분리해 매각해도 분양권은 하나
이 조항에서는 조합 설립보다 전 단계인 ‘정비구역 지정고시일’을 분양권 부여를 위한 권리 산정의 기준일로 보고 있다.
정비구역 지정고시일은 ‘이 구역을 앞으로 재건축·재개발이 가능한 지역으로 고시한 날짜’를 의미한다. 이에 따라 비로소 재개발·재건축 조합 설립이 가능해지며 개발 사업의 진행이 가시화된다. 그러므로 이 날짜 이후에는 본격적인 투기 행위가 행해질 우려가 있다.
이 때문에 이 조항에서는 정비구역 지정고시일 이후 ①토지를 수필지로 쪼개는 경우 ②다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우 ③동일인 소유의 토지와 주택이 각각 분리돼 소유하게 되는 경우 등에 관해서는 비록 관리처분계획기준일 이전에 수 개의 부동산이라고 하더라도 이를 하나의 부동산으로 봐 1개의 분양권을 부여하고 있다.
따라서 이렇게 정비구역 지정고시일 이후 분리된 물건을 경매로 낙찰 받더라도 분양권은 여전히 1개다.
예를 들어 A가 101의 토지와 101의 건물을 소유한 사람이었다고 하자. 이때 A가 정비구역 지정고시일 이후 건물만 B에게 매각하더라도 A와 B는 각자 토지와 건물의 소유자로서 각각 분양권을 1개씩 부여받는 것이 아니라 여전히 A와 B가 공동으로 1개의 분양권을 공유하고 있게 된다.
만일 그렇게 보지 않으면 누구든지 재개발 진행 여부가 분명하게 되는 정비구역 지정고시일 이후 토지나 건물을 쪼개 그중 하나를 타인에게 매각할 것이다. 그에 따라 원래 1개였던 분양권이 여러 개로 나눠지고 일반 분양분이 적어져 사업의 이익이 줄어든다.
따라서 경매로 물건을 취득하는 사람은 경매 물건의 원소유자였던 채무자가 조합원 가입 신청을 했었는지(재건축), 분양 신청을 했었는지(재개발·재건축), 정비구역 지정고시일 이후 필지 분할이나 다세대주택 전환 분리 소유를 했었는지 여부를 주의 깊게 살펴봐야 한다.
그렇지 않으면 모처럼 거액을 주고 취득한 물건이 분양권이 없을 수 있기 때문이다.
위 사례와 유사한 것으로, 재개발 사업이 진행될 것을 전제로 건물이 철거되고 나서 토지만 경매로 넘어가는 것이 있다. 이때 토지를 낙찰 받은 사람은 도시정비법 제19조 제1항 제3호에 의해 원래의 매도인과 함께 조합원 지위를 균점하게 된다.
만약 매도인이 분양 신청을 하지 않으면 매수인이 분양 신청을 하더라도 이들 전체가 미신청한 것이 돼 분양권을 받지 못하고 현금 청산된다. 철거된 건물의 원소유주가 조합원이기는 하지만 빚이 많아 재산의 향방에 관심이 전혀 없어 분양 신청에 협조하지 않아 이러한 사태가 발생할 수 있다.
◆분양권 대신 ‘현금 차익’ 노리는 경우도
도시정비법 제19조 제1항 3호에서는 1인이 해당 정비구역 내에서 여러 개의 부동산을 소유하고 있다면 그중 하나를 매각하거나 경매로 낙찰 받더라도 그 매수인은 독자적인 분양권이 없고 원래의 매도인과 함께 1개의 분양권을 공유한다고 규정하고 있다. 이것은 투기과열지구이든 아니든 모두 적용된다.
부동산중개사 사무소에서 매수하거나 경매로 살 때는 분양권 분석을 철저히 해야 한다.
그 방법은 ①공인중개사에게 설명 요구 및 중개대상물 설명확인서에 기재 요구 ②매매계약서 특약란에 ‘분양권이 나오지 않을 때는 계약을 해제할 수 있다’고 약정 ③재개발 조합 사무실을 방문해 분양권 존재 여부 확인 및 녹취 ③시청·구청의 주택과나 도시정비과를 방문해 분양권 여부 문의 ④재개발 전문 변호사에게 분양권 존재 여부 문의 등이 있다.
분양권 존재 여부는 그 부동산 구입의 근본적인 목적이다. 시간과 돈을 들여서라도 기꺼이 알아볼 필요가 있다.
때로 어떤 이들은 애초부터 분양권이 없거나 분양 미신청한 자의 물건을 경매나 매매로 구입하기도 한다. 이때는 현금 청산 받을 금액보다 훨씬 적은 금액으로 경매나 매매에서 구입할 수 있고 그 매각 차익을 노리는 것이다.
그러려면 낙찰 받을 때 이미 청산 금액을 대략적으로 추측할 수 있어야 한다. 청산 금액의 추측은 종전 자산 평가 금액과 비례율 등을 통해 적당히 예상해 볼 수 있다.