[머니 인사이트] 정책 바뀌며 저가보다 고가 아파트 수요 늘어나 저물어 가는 레버리지 투자의 호황기
[아기곰 부동산 칼럼니스트·‘재테크 불변의 법칙’ 저자] 갭 투자는 매매가와 전셋값의 차이(gap)만 투자해 매매 차익을 얻는 레버리지 투자를 말한다. 쉽게 말해 갭 투자는 전세를 끼고 투자하는 것을 말한다. 이때 전세가율(주택 매매가 대비 전셋값의 비율)이 높을수록 갭이 적은 특징이 있다.
예컨대 을 보면 A주택이나 B주택 모두 집값이 5억원이다. 하지만 전세금이 4억원인 A주택은 실투자금이 1억원밖에 들어가지 않는 반면 B주택은 전세금이 3억5000만원이지만 실투자금은 1억5000만원이 필요할 것이다.
그런데 만약 두 주택 모두 시세 차익이 5000만원이라고 하면 A주택은 1억원을 투자해 5000만원의 수익을 거뒀으니 투자수익률은 50%가 되지만 B주택은 1억5000만원을 투자해 5000만원의 수익을 거뒀으니 투자수익률은 33%밖에 되지 않는다.
A주택이 B주택보다 훨씬 효율 있는 투자가 된 것이다. 같은 수익을 거둘 수 있다면 실투자금이 적은 주택이 투자 수익이 높은 것을 알 수 있다. 이렇듯이 전세가율이 높은 주택일수록 실투자금이 적게 들어간다고 생각할 수도 있을 것이다. 그런데 그렇지 않은 것도 있다.
C주택을 보자. 전세가율이 70%밖에 되지 않는데도 실투자금은 6000만원밖에 들어가지 않는다. 반면 A주택은 전세가율이 80%나 되는데도 실투자금은 1억원이나 필요하다.
그 차이는 무엇일까. C주택이 전세가율이 낮은데도 투자금이 적게 들어가는 이유는 저가 주택이기 때문이다.
이 때문에 어떤 사람이 3억원의 투자 자금이 있다면 A주택은 세 채밖에 살 수 없지만 C주택은 다섯 채나 살 수 있게 된다. 결국 갭 투자라는 것은 전세를 끼고 투자하는 모든 행위를 말하지만 실제로는 저가 주택일수록 효과가 커진다.
◆ 고가 주택 수요 급증, 양도세제 변화
이런 이유로 지난 몇 년간 저가 주택에 투자하는 사람들이 늘어났다. 게다가 상대적으로 적은 자본으로 투자하려는 사람들이 늘어나면서 저가 주택이 많이 오르자 갭 투자를 한 사람들이 상당한 수익을 거두기도 했다.
가히 갭 투자의 전성시대였다고 할 수 있다. 그런데 갭 투자의 시대가 저물고 있다. 투자 환경이 급격히 변하고 있기 때문이다.
첫째, 주택 시장이 살아나면서 고가 주택으로 수요가 몰리고 있기 때문이다. 주택 시장이 본격적으로 살아난 2015년 6월부터 11월 말까지 전국 아파트 매매가 상승률이 가장 높았던 것은 상위 20%에 해당하는 고가 아파트였다.
반면, 가장 낮았던 것은 하위 20%에 해당하는 저가 아파트였다. 갭 투자는 통상 갭이 작은 저가 아파트 위주로 이뤄지기 때문에 이 기간 동안 갭 투자자들의 수익률은 상대적으로 낮을 수밖에 없었고 앞으로도 이런 추세가 이어질 것으로 보인다.
둘째, 양도세제가 바뀌었다. 갭 투자는 일정한 자금으로 많은 주택에 투자하기 위해 쓰는 방법이기 때문에 여러 채의 주택을 소유할 수밖에 없다. 그런데 2013년 3월까지만 하더라도 두 채 이상의 다주택자가 집을 팔게 되면 양도세가 중과됐다.
세 채 이상의 소유자는 과표의 66%, 두 채 소유자는 55%의 세금을 냈던 것이다. 따라서 여러 채의 주택을 가지는 것은 의미가 없었다.
하지만 2013년 4월부터 계약한 신축 또는 1가구 1주택자의 주택(전용면적 85㎡ 이하 또는 기준 시가 6억원 이하)을 매입할 때 여러 채를 사더라도 주택 수에 포함하지 않아도 됐다.
조건에 맞는 주택을 사면 양도세 중과 규제를 피할 수 있었기 때문에 다주택을 보유하는 것이 가능해졌다.
그런데 2014년에 들어서면서 침체된 주택 시장을 살리기 위해 다주택자에게 내려졌던 양도세 중과 규제가 없어졌다. 다주택자도 일반 세율만 내면 된 것이다. 이렇게 되니 양도세를 내더라도 투자하겠다는 사람들이 늘어났다.
◆ 8·2 조치 이후 다른 전략 세워야
하지만 8·2 조치로 이런 전략이 무의미해졌다. 내년 4월 이후 청약 조정 지역 내에 있는 주택을 팔 때 3주택 이상 소유자의 주택은 일반 세율에 과표의 20%에 해당하는 양도소득세를 더 내야 하고 2주택 소유자의 주택은 일반 세율에 과표의 10%에 해당하는 양도소득세를 더 내야 한다. 다주택자는 그만큼 수익이 줄어들게 된다는 뜻이다.
물론 이를 피하려면 규제 지역 외의 지역에 투자하면 되지만 이들 지역은 시세 차익 가능성이 상대적으로 낮기 때문에 효과가 적다.
실제로 8·2 조치 이후 올해 12월 8일까지 아파트 매매가 상승률을 보면 투기지역·투기과열지구·조정지역 등 규제가 걸린 지역의 평균 상승률이 1.38% 상승한 데 비해 아무런 규제가 걸리지 않은 일반 지역은 오히려 0.10% 하락했다.
규제가 시작된 지역은 세금이 늘어나 수익이 줄어들었기는 하지만 여전히 수익이 나고 있고 규제가 없는 지역은 오히려 투자 손실이 나고 있는 것이다. 풍선효과가 아니라 역풍선효과가 나고 있는 것이다.
셋째, 주택 시장에 공급이 늘어나면서 전셋값이 약세를 보이고 있다. 11월에는 심지어 전달에 비해 전국 평균 전셋값이 떨어지는 현상이 나타났다. 이는 2009년 3월 이후 처음 나타나는 현상이다.
갭 투자의 특징은 집값이 오르지 않더라도 전셋값을 올려 그 자금으로 다른 주택에 투자하는 비즈니스 모델이었는데 이것이 불가능하게 된 것이다. 더 나아가 역전세난 가능성까지 있다. 다시 말해 전세금을 올려주는 것이 아니라 전세금을 더 내려줘야 할 지경이라는 뜻이다.
그동안 세제 등 투자 환경이 갭 투자에 유리하게 작용했다면 앞으로는 반대의 상황이 닥칠 가능성이 높다. 관성에 의한 무분별한 투자보다 자신의 자금력에 맞는 실속 있는 투자를 해야 할 시점이다.