[한경비즈니스= 김향훈 법무법인 센트로 대표변호사]상가건물임대차보호법은 ‘고액 임차인’, 예를 들어 서울시의 경우 보증금이 6억1000만원을 초과하는 임차인에 대해서는 법률 규정 중 일부만 적용한다.
보증금이 많은 임차인은 법률에 따른 보호의 폭을 무한히 넓히지 않겠다는 것이다. 당연히 고액 임차인에게는 ‘확정일자와 사업자 등록을 받아두면 경매 등에서 우선변제를 받는다’는 규정과 ‘임차권등기명령제도’는 적용되지 않는다.
반면 고액 임차인에게도 적용되는 규정으로는 △사업자 등록과 건물의 인도를 마치면 대항력이 생긴다는 규정 △계약 갱신을 요구해 5년까지 임대차 기간을 연장할 수 있다는 규정 △권리금의 회수 기회 보호 등이 있다.
◆‘고액 임차인’ 여부는 지역마다 달라
고액 임차인인지 여부는 보증금이 서울은 6억1000만원, 부산광역시 및 과밀억제권역(인천광역시·의정부·구리·남양주·하남·고양·수원·성남·안양·부천·광명·과천·의왕·군포·시흥시)은 5억원, 광역시·세종특별자치시·파주시·화성시·안산시·용인시·김포시·광주시는 3억9000만원, 그 밖의 지역은 2억7000만원을 초과하는 경우를 말한다. 1월 26일 상가건물 임대차보호법 시행령 개정안으로 대폭 상승했다.
보증금 외에 월세가 있는 경우에는 그 월세에 100을 곱해 합산한다. 이렇게 산출된 것을 ‘환산보증금’이라고 한다. 환산보증금으로 고액 임차인인지 여부를 가린다.
이와 같은 고액 임차인에게도 기본적으로 권리금 보호 조항이 적용된다. 이는 상가임대차법 제10조의3 이하에 나와 있다. 그 주된 내용은 ‘현재 임차인이 후속 임차인에게 권리금을 받아 나가는 것을 건물주가 방해해서는 안 되고 건물주가 이를 방해할 경우에는 일정한 손해배상을 지게 된다’는 것이다.
그런데 계약서에 ‘일체의 권리금을 주장하지 않겠다’고 써놓았다면 어떻게 될까. 그 내용대로 효과가 발생할까. 즉 권리금을 주장하지 못할까.
상가임대차법 제15조(강행규정)에서는 ‘이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’고 규정한다. 그러므로 제15조를 적용하면 위와 같은 권리금 포기 조항은 무효다. 따라서 포기 문구가 있다고 하더라도 임차인은 상가임대차법에 따른 권리금 보호 조항을 주장할 수 있게 된다.
법무부의 유권해석도 마찬가지다. 권리금 보호 조항이 신설된 이후인 2015년 12월 법무부가 내놓은 ‘개정된 상가건물 임대차보호법 Q&A 40선’에서도 그러한 취지로 다음과 같이 해석하고 있다.
“권리금 보호 규정은 환산보증금을 초과하는 상가 임대차의 경우에도 적용되기 때문에 환산보증금 초과 여부와 관계없이(즉 고액 임차인이라고 하더라도) 법 규정에 반하는 약정은 임차인에게 불리한 경우 무효가 된다고 해석해야 한다.
법 제2조 제3항에서는 환산보증금 초과 임대차에도 적용되는 법 규정을 열거하면서 법제15조(강행규정)를 명시적으로 포함하고 있지는 않지만 상가 임차인을 보호하기 위한 입법 취지상 환산보증금 초과 임대차에도 적용되는 규정의 강행 규정적 성격은 상실되지 않는다고 봐야 한다.”
◆‘환산보증금’때문에 웬만하면 ‘고액 임차인’
이러한 법무부의 해석은 타당하다고 생각한다. 상가임대차법 제2조 제3항에서 명시적으로 ‘고액 임차인에게도 권리금 보호 조항이 적용된다’고 규정했다면 동법의 권리금 보호 조항과 위배되는 계약서 내용은 당연히 무효라고 봐야만 입법 취지가 달성되기 때문이다.
고액 임차인이더라도 보증금 액수만 조금 많을 뿐이지 건물주 앞에서는 한없이 약한 존재이기 때문에 강압적인 분위기에 못 이겨 그러한 포기 문구를 쓰고 계약을 체결할 수 있다.
환산보증금은 원래의 보증금에다 월세에 100을 곱해 더하기 때문에 웬만하면 금방 환산보증금이 4억원을 초과하게 된다. 예를 들어 보증금 2억원에 월세 300만원을 낸다면 이때의 환산보증금은 5억원(=2억원+300만원×100)이 된다.
참고로 권리금 보호 조항은 2015년 5월 13일부터 공포되고 시행됐는데 ‘동법 시행 당시 존속하고 있는 임대차부터 적용’하는 것으로 부칙에서 규정하고 있다. 따라서 공포 이전에 계약서를 썼더라도 위 날짜에 임대차 관계가 존속 중이었다면 법 적용의 보호를 받는다.
동법 공포 이전에 쓴 계약서에 ‘권리금 포기 조항’이 있더라도 이 문구는 유효하지 않고 권리금 보호 조항의 적용을 받는다. ‘권리금이라는 것이 법적으로 보호될 수 있다’는 것을 모르고 포기 문구를 썼던 것이기에 보호된다는 사실을 알고서도 포기 문구를 쓴 사람보다 더욱더 보 호받을 가치가 있기 때문이다.