[한경비즈니스=전세경 법무법인 센트로 변호사] 잊고 지냈던 조상의 땅을 찾기 시작할 때는 어떤 계기가 있어서다. 이는 크게 세 가지 유형으로 분류할 수 있다.
첫째, 예전에 살던 곳 어딘가의 땅을 정리하라는 부모님의 유언을 들었을 때다. 이때 실제로 수색하면 비록 소유권이 여러 번 이전돼 되찾아 오는 것이 어려울 수 있지만 적어도 예전에 조상이 땅을 소유했던 흔적은 찾을 수 있다.
둘째, 브로커의 연락을 받았을 때다. 브로커들은 토지조사부나 구 토지대장을 통해 소유권을 찾아 올 수 있는 땅을 물색한 후 상속인들을 수소문해 조상 땅 찾기를 권한다. 이때 브로커를 믿고 조상 땅을 찾는 업무를 포괄 위임하는 이도 있지만 조심성 있는 상속인들은 전문가를 찾아 이것저것 꼼꼼하게 따져 본 후 소송을 시작하기도 한다.
◆상속 관계 정리해야 소유권 획득 가능
마지막으로 관할청으로부터 땅을 찾아가라는 통보를 받았을 때다. 관할 시군구청으로부터 ‘당신 선조의 땅이 도로로 편입됐다’, 혹은 ‘선조의 땅을 찾아가라’는 지적전산망 조회를 통한 통보를 받은 후 찾기 시작한다. 이때 통보 받은 땅에 대한 상속 관계를 정리한 후 그 밖에 다른 토지로 수색을 확장하기도 한다.
이렇게 조상 땅 찾기를 시작하면 그 단계는 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 바로 수색과 소송이다.
수색은 의뢰인 본인이 시간적 여유가 있으면 전문가의 도움을 받아 직접 할 수 있다. 요즘은 국가기록원을 비롯해 인터넷 사이트의 여러 매체에서 조상 땅과 관련한 정보들을 상당 부분 공개하고 있다. 요령이 생기면 혼자서도 충분히 가능하다. 법무법인 센트로는 의뢰인에게 선조의 일을 직접 정리하는 차원에서 순차적으로 차근차근 조상 땅을 찾는 방법을 일러 주고 직접 찾을 수 있는 길을 열어 주고 있다.
이 수색 작업은 조상이 남긴 땅의 존재를 의심하게 되는 단서를 기반으로 움직이게 된다. 우선 제적등본상 선조의 주소를 중심으로 땅이 존재하는 구체적인 지번을 알게 되면 해당 지번의 구대장(부책이라고도 불리며 제일 오래된 토지대장을 말한다)과 구등기를 열람한다.
한 필지 땅의 권리관계를 분석하기 위해서는 6개의 토지 공부를 살펴봐야 하고 이를 발급하는 기관도 각각 나눠져 있다.
기본적인 공부를 기초로 다음 단계는 소송이 필요한 대상을 분류하는 작업을 하게 된다. 이후 소송에서 승소하는 과정이나 승소 후에도 중요한 문제가 병행된다. 바로 상속 관계를 정리하는 것이다. 상속분할협의서 등을 통해 상속 관계가 원활하게 정리되면 등기를 마치고 소유권을 찾아가고 그것이 아니라면 관할 시군구청의 보상 작업 등이 진행될 수 있다.
◆비전문가에게 맡기면 큰코다칠 수도
조상의 땅을 찾기 위해 찾아온 의뢰인들과 상담하다 보면 많은 이들은 실질적인 비용에 대해 가장 궁금해 한다. 솔직히 말하면 각 케이스마다 매우 다양하다.
일부 의뢰인 중에는 거의 전문가 수준으로 땅의 리스트를 뽑아오고 심지어 토지대장부터 폐쇄 등기까지 다 발급받아 서류를 한 박스 가져오기도 한다.
찾은 땅 중 보상 신청이 가능한 것, 국가 상대로 반환 청구가 가능한 것, 바로 상속 등기 절차를 진행할 것, 특별조치법으로 넘어갔지만 다퉈볼 만한 것, 농지분배됐지만 또는 환지 처리됐지만 면밀한 조사를 통해 회복이 가능한 것 등등 각 경우마다 비용이 다르게 책정된다. 그렇지 않으면 각 지방이나 관공서에서 토지 수색을 위한 비용 그리고 전문 인력 파견을 위한 수색 비용이 별도로 필요할 것이다.
하지만 본격적인 소송이 아닌 수색에 드는 비용은 거의 실비에 가깝다. 소송비용은 의뢰인이 착수금을 지급하고 진행하면 성공 보수 역시 업계의 통상 기준에 맞춰 진행된다.
보통 조상 땅 소송은 브로커들이 변호사를 고용하거나 자신들이 ‘일단 비용을 모두 지불하고 진행할 테니 나중에 승소하면 50~40%를 달라’는 식으로 진행된다. 이러한 것도 이제는 옛날 방식이다. 특히 이러한 유형의 약정 체결은 검증되지 않은 이들에게 사건을 맡겨 나중에 소송이 불리하게 진행되면 도중에 그냥 방치되는 것도 있다.
비전문가에게 중요한 서류를 다 맡기고 진행하면 나중에 아무도 책임질 사람이 없게 된다. 수색해 궁금증을 풀었으면 전문가의 정확한 진단을 받아 무리한 소송 없이 가능한 것을 위주로, 합리적 가격에, 이른 시간에 정확하게 소유권을 되찾아야 한다.
세상에 공짜는 없다. 우리 삶에 소위 말하는 ‘대박’은 그렇게 빨리 생기지 않는다. 욕심을 버리고 깔끔하고 정확하게 조상이 맡긴 일을 마무리해야 한다.
수색으로 궁금증을 풀었으면 전문가의 정확한 진단을 받아 무리한 소송 없이 가능한 것을 위주로, 합리적 가격에, 이른 시간 안에 정확하게 소유권을 되찾아야 한다.