[한경비즈니스=김향훈 법무법인 센트로 변호사] 깔끔하게 정비가 끝난 아파트 단지 바로 옆, 빈부 격차가 너무나도 크게 느껴지는 낡은 주택들이 옹기종기 몰려 있다. 최신 아파트 옆에 붙어 고층 아파트로 인해 생긴 그늘로 어두컴컴한 주택과 골목길만 남아 있다. 마치 미래와 과거가 공존하고 있는 동네가 돼버렸다.
이 낡은 주택들은 왜 이런 상황에 처하게 됐을까. 사정은 각기 다를 테지만 주택과 토지를 소유한 사람들이 재개발사업에 극렬히 반대한 결과 그들의 집과 토지는 정비구역에서 제외됐을 수도 있다.
그런데 자신들의 집 바로 옆에는 대기업 건설사가 지은 아주 번듯하고 고급스러운 아파트가 들어섰고 지금 와서 생각해 보니 ‘그때 인접 구역 재개발이 될 때 편입해 달라고 할 걸’이란 후회가 들기도 한다. 하지만 몇 가구밖에 남지 않은 자신들의 주택과 토지만으로는 이제 도시정비법상의 재개발은 불가능하다.
그러면 이들은 앞으로 평생 재개발의 꿈을 버려야 할까. 이에 대한 대안으로 소규모 주택정비사업을 고려해 볼 수 있다.
◆이제 첫걸음 뗀 소규모 주택정비법
빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법(약칭 소규모 주택정비법)은 2017년 2월 8일 제정되고 올해 2월 9일 시행된, 막 태어난 신법이다. 소규모 주택정비법은 크게 ‘빈집 정비사업’과 ‘소규모 주택정비사업’에 관한 법으로 나눠져 있다. 그중 소규모 주택정비사업은 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모 재건축사업에 관해 규정하고 있다.
소규모 주택정비사업에는 위와 같이 세 가지 종류의 사업이 있다. 자율주택정비사업이 신규 도입됐고 도시정비법상 규정돼 있던 가로주택정비사업이 옮겨 왔으며 소규모 재건축사업이 새로 도입됐다.
자율주택정비사업은 단독주택·다세대주택을 스스로 개량하거나 건설하는 사업이고 가로주택정비사업은 가로구역에서 종전의 가로구역을 유지하면서 소규모로 주거 환경을 개선하는 사업이며 소규모 재건축사업은 정비 기반 시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하는 사업이다.
따라서 토지 등 소유자는 소규모주택정비법에서 정해 놓은 세 가지 정비사업 중 자신의 지역에 맞는 사업을 선택해 추진할 수 있다.
다만 위 세 가지 소규모 주택정비사업에도 소규모 주택정비법에서 정한 각 요건을 충족해야만 한다. 자율주택정비사업은 단독 10호 미만 또는 다세대 20가구 미만 또는 단독과 다세대를 합쳐 20채 미만이면 사업이 가능하다.
가로주택정비사업은 단독 10호 이상 또는 공동주택 20가구 이상 또는 단독과 공동주택을 합쳐 20채 이상이면 추진할 수 있다. 또 소규모 재건축사업은 노후 불량 건축물에 해당하는 기존 주택의 가구 수가 200가구 미만의 공동주택이 사업 대상이 된다.
그리고 자율주택정비사업의 시행 주체는 주민 합의체가 돼야 하고 가로주택정비사업의 시행은 20명 미만의 주민 합의체 또는 20명 이상의 조합이 하게 되며 소규모 재건축사업은 조합이 시행해야 한다.
즉 자율주택정비사업이나 가로주택정비사업 중 주민 합의체로 시행할 때 토지 등 소유자들이 100% 동의해야 사업을 진행할 수 있는데 비해 가로주택정비사업 중 조합 시행 방식이나 소규모 재건축 사업은 수용재결(협의 불능 또는 협의가 성립되지 않을 때 관할 토지수용위원회가 보상금의 지급 또는 공탁을 조건으로 하는 수용의 효과를 완성해 주는 행정처분)이나 매도 청구를 통해 사업을 진행할 수 있다.
사업을 시행할 때 주민 합의체로 할 것인지, 조합으로 할 것인지 사업 환경에 따라 유리한 방 법을 택해야 한다.
◆기금 융자 지원 방안도 마련돼
소규모 주택정비사업의 종류를 선택했더라도 과연 사업을 추진해 수익을 남길 수 있는지 반드시 수익성을 검토해야 한다.
정비사업에서의 수익성은 자신이 살고 있는 구역에 과연 아파트를 지어 조합원 분양을 하고 난 다음 일반 분양까지 할 수 있는지가 문제이므로 주민 합의체나 조합뿐만 아니라 시공사의 이익과도 연결된다. 보통 도시정비법상의 재개발·재건축을 추진할 수 있는 곳은 정비구역으로 지정되고 아파트 등을 지을 수 있는 지구단위계획까지 수립돼 있다.
그런데 단독주택들이 모여 있는 작은 동네는 전용 주거지역이나 일반 주거지역으로 지정돼 있는 것이 보통이다. 특히 제1종 전용 주거지역은 단독주택과 제1종 근린생활시설 중 슈퍼마켓·마을회관·마을공동작업소·마을공동구판장 등으로 바닥 면적의 합계가 1000㎡ 이하인 시설물의 건축이 가능한 곳이다.
이 때문에 단독주택 이외의 다세대·연립주택 등 공동주택은 건축이 불가능하다. 종 상향을 통해 아파트 혹은 빌라라도 지을 수 있게 주거지역이 변경된다면 모르지만 종 상향에는 현실적으로 많은 장애가 있다.
이렇게 아파트를 지을 수 없는 구역은 시공사가 참여할 리 만무하므로 소규모 주택정비사업을 하기 위해서는 이 구역이 다세대·연립주택이나 기타 아파트 등 공동주택을 지을 수 있는지, 수익성이 있는지 여부에 대해 관할 관청에 물어보고 검토해야 한다.
한편 소규모 주택정비사업에는 주택도시보증공사가 지원하는 기금 융자 지원 방안이 마련돼 있다. 가로주택정비사업을 예로 들면 주택도시기금으로부터 가로주택정비사업 시행자를 대상으로 운영비·용역비·설계비 등 초기 사업비의 융자가 가능하고 융자 한도는 총사업비의 5% (15억원 한도 이내), 융자 기간은 3년 이내, 이율은 연 1.5%다.
또 주택도시기금으로부터 이 사업의 융자도 가능하고 융자 한도는 총사업비의 50%(면적 20% 이상을 공공임대로 공급하면 70% 적용)이고 융자 기간은 5년 이내이며 이율은 연 1.5%가 적용된다.
소규모 주택정비법은 막 걸음마를 시작한 초보적인 제도를 규율하고 있다. 현재 소규모 주택정비사업에 관해 관할 구역 행정청에 문의해도 담당 공무원조차 잘 모르겠다는 답변이 대부분이다. 사업 시행이 없었으니 당연히 명확한 판례도 없다.
그러므로 현재의 법률 규정을 잘 파악, 공무원을 설득해 나가면 의외로 좋은 목표를 이룰 수 있을 것이다. 모든 일은 창조적으로 만들어 나가는 것이다.