[한경비즈니스=정원 법무법인 지평 변호사] A는 B가 소유하고 있는 건물에서 약국을 7년 가까이 운영하고 있다. 임대차 기간 만료 1개월 전 B는 A에게 계약 연장을 원하면 월차임을 350만원으로 인상하겠다고 통보했다. 기존 월차임은 250만원이었다.
계약 연장 의사가 없던 A는 신규 임차인이 되려고 하는 C와 권리금을 1억원으로 정하는 권리금 계약을 체결한 후 B에게 권리금 회수 기회를 방해하지 말라는 내용증명을 발송했다.
그러다 A·B·C는 함께 만나 임대차 계약 조건을 협의했는데 C는 월차임 300만원을, B는 330만원을 요구해 협의가 결렬됐다.
이후 B는 A에게 C가 신규 임차인으로 부적합하다고 통보했다. B는 A에게 약국 인도를 구하는 소송을 제기했고 A는 B가 권리금 회수 기회를 방해했다는 이유로 반소를 제기했다. 누구의 주장이 타당할까.
◆주변 시세보다 과도한 차임은 ‘금물’
실제 재판에서는 권리금 회수 기회 방해 행위를 어느 범위에서 인정할 것인지가 첨예한 쟁점이다. 주변 시세에 비해 터무니없이 높은 차임을 요구하는 것 같은 명백한 방해 행위는 현실에서는 잘 생기지 않는다. 임대인의 정당한 권리 행사인지 방해 행위인지 경계가 흐릿한 일들이 빈번하다.
임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없거나 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있으면 임대차 계약 체결을 거절할 수 있다(법 제10조의4 제2항).
이 조항을 근거로 B는 신규 임차인이 되려는 C에게 약사자격증사본, 소득세 납부 실적, 부가가치세 납부 실적, 재산세 납부 실적, 예금 잔액 증명서, 약국 운영 계획서 등의 제출을 요구한 것이다.
법원은 B의 서류 제출 요구가 지나친 면은 있지만 서류 제출 요구 때문에 C와 임대차 계약 체결이 좌절됐다고 단정할 수 없고 B가 신규 임차인이 보증금이나 차임을 납부할 여력이 있는지 확인하기 위해 일정한 서류제출을 요구할 권리가 있다는 점을 부인할 수 없기 때문에 B의 행위를 권리금 회수 방해로 볼 수 없다고 판단했다.
이처럼 실제 사안에서는 과연 어느 범위까지가 임대인의 정당한 권리 행사이고 어느 선을 넘을 때 위법한 방해 행위인지 판단하기가 쉽지 않다.
특히 일부 임차인은 권리금 회수 보호 규정을 통해 이득을 얻기 위해 신규 임차인을 ‘동원’하는 사례도 있다. 친인척이나 지인을 섭외해 신규 임차인으로 소개한 후 임대차 계약 체결이 좌절되면 임대인이 권리금 회수 기회를 방해했다고 주장하는 것이다.
동원된 임차인은 보증금이나 차임이 정해진 경위를 잘 모를 때도 많다. 반면 권리금을 계좌에 입금하는 등 외관을 잘 갖춰 놓을 때도 있어 면밀한 대응이 필요하다.
임대인으로선 지나치게 높은 차임을 요구하면 권리금 회수 방해 행위로 인정될 소지가 커지므로 가능한 한 주변 시세를 고려해 적정한 차임을 제시하는 것이 바람직하다. 방해 행위의 경계가 모호한 이상 주변 시세에 비해 과도한 차임을 요구하면 방해 행위로 인정될 가능성이 높아진다는 점을 유의해야 한다.