[한경비즈니스=김향훈 법무법인 센트로 대표 변호사] 2017년 8·2 부동산 대책에 따라 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축 조합 설립 이후 부동산을 양수하면 조합원 자격이 없다.
하지만 예외적으로 조합원 자격이 인정되는 것도 있다. 상속·이혼에 따른 양도·양수는 제외된다. 투기적인 목적이 없고 불가피한 경우이기 때문이다. 또 양도인에게 일정한 사정이 있다면 그로부터 양수한 자는 조합원 자격이 있다.
그 사유는 양도인에게 △가구원의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병 치료(1년 이상)·취학·결혼으로 가구원이 모두 해당 사업 구역에 있지 않은 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우 △상속으로 취득한 주택에 가구원 모두 이전하는 경우 △가구원 모두 해외로 이주하거나 가구원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우 등이 그것이다.
◆마음 급하다고 잊어서는 안 되는 ‘특약’
필자가 상담한 사건 중 하나가 매도인이 해외에 이주하는 건이었는데 매도인이 해외 이주 비자가 나왔다는 점만 고지했을 뿐 기타의 서류는 일절 모르겠다고 했다.
매수인은 마음이 다급해진다. 서류를 완비하더라도 이것이 과연 미래의 분양권과 연결될지는 알 수 없다. 분양권이 나올지 말지 여부는 조합설립인가 후 약 2년 정도 뒤인 관리처분계획인가 때에나 판명되기 때문이다
바로 이 때문에 계약 시 아무리 바빠도 특약란에 “본 물건은 투기과열지구 내에 소재하고 해당 지역은 재건축 조합설립인가가 됐음. 다만 도시정비법 제39조 제2항의 각호 예외 사유에 해당해 해당 요건 구비에 필요한 서류를 매도인이 완비해 교부할 것을 매매의 조건으로 함”이라는 문구를 넣었어야 한다.
계약서 특약란에 이러한 특약을 기재하지 못했다면 계약의 전후에 걸쳐 이러한 점을 당연히 전제하고 계약을 체결한 점이라는 것을 전화 통화 녹음과 문자·카톡·e메일·증언 등을 통해 확보해 둬야 한다.
재건축조합인가가 난 지역의 물건을 거래해 봐야 매수자는 조합원 자격을 취득하지 못한다는 사실은 당해 거래에서는 너무나 현저한 사실이다.
그러므로 이러한 점이 조건으로 돼 있는 계약으로 능히 인정할 수 있는데, 그렇다면 매도인은 매수인의 조합원 자격 취득에 필요한 일체의 서류를 교부해 줄 의무가 있다고 해석하지 않을 수 없다.
그러므로 매수인은 매도인 측에 대해 예를 들어 ‘가구원 모두 해외로 이주하거나 가구원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우’를 증명할 수 있는 ①가구원 모두가 기재돼 있는 주민등록 등·초본 ②가족관계증명서 ③출국인들의 비자 ④해외 체류 예상 기간이 기재돼 있는 직장 관련 초청장 내지 일정서 ⑤가구원인 자녀가 입학하는 경우의 입학허가증 기타 관련 도시정비법 규정의 내용을 증명할 수 있는 일체의 자료를 교부할 의무가 있다고 봐야 한다.
그 요청 기한은 잔금 지급 기일까지라고 볼 수 있지만 중도금 지급 시점까지라도 일정한 자료가 제공돼야 한다고 본다. 매수인에게만 기약 없는 계약의 의무 이행을 강요할 수 없기 때문이다.
물론 이러한 특징이 있는 계약의 경우에는 최소한 초청장과 비자가 나오면 중도금을 지급하고 나머지 서류가 완비되면 잔금을 지급하기로 애초에 계약하는 게 가장 좋았을 것이다. [본 기사는 한경비즈니스 제 1186호(2018.08.20 ~ 2018.08.26) 기사입니다.]